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location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

jeanandre
Pimonaute
Inscription : 21-07-2009
Messages : 14

location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Bonjour'  à toutes et tous 
Ayant un peu de liquidité et ne voulant pas me faire ch**** sad  par des locataires (j'ai passé l'age) , j'envisage d'acheter un appartement à Bruxelles Capitale et de la mettre en location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale . Quelqu'un a-t-il une expérience avec ce genre d’agence , qu'elle est le décote du loyer perçu par rapport au marché , à quoi doit-on faire attention dans le contrat passé avec ce genre d'agence ,.... Merci de me faire part de vos expériences

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

jeanandre a écrit :

Bonjour'  à toutes et tous 
Ayant un peu de liquidité et ne voulant pas me faire ch**** sad  par des locataires (j'ai passé l'age) , j'envisage d'acheter un appartement à Bruxelles Capitale et de la mettre en location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale . Quelqu'un a-t-il une expérience avec ce genre d’agence , qu'elle est le décote du loyer perçu par rapport au marché , à quoi doit-on faire attention dans le contrat passé avec ce genre d'agence ,.... Merci de me faire part de vos expériences

Mon avis perso qui n'engage que moi : passer par une AIS est une solution de dernier recours pour un proprio âgé qui ne peut gérer ses biens, mais en est déjà propriétaire. Acheter un bien dans le but de le donner à gérer de cette manière me semble un choix douteux... Il est préférable d'acheter de l'immobilier papier (sauf si vous avez la possibilité de bénéficier d'un avantage fiscal persuasif ou circonstances particulières).

La décote de loyer que vous pouvez attendre est d'environ un tiers. Et vous vous engagez sur la durée sans avoir aucune prise sur les futurs locataires... La cohabitation avec les autres résidents risque de gripper et vous serez impuissant mais responsable devant les autres copropriétaires... bref, pour la tranquillité, c'est pas l'idéal. Pour le rendement non plus. Et pas plus si vous souhaitez revendre...

Ne voyez de ma part aucune expérience (je n'ai pas encore l'âge), mais une certaine méfiance ou plutôt une méfiance certaine !
Pour répondre à votre question concernant le contrat, je vous conseille clairement de faire attention à... ne pas le signer.  lol


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Il est préférable d'acheter de l'immobilier papier

D'accord à 300% avec Rexou.

C'est le moment d'achter du Cofinimmo, ou encore Aedifica ou Home Invest.

Et si vous voulez un fond plus généraliste aller voir ce que fait Carmignac Patrimoine (FR0010135103) depuis 1989.
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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Je ne suis pas d'accord avec panchito et rexou mais ma réponse ne peut se faire en 2 lignes et donc j'y reviendrai ce soir ou demain.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Comment fonctionne les AIS, agences immobilières sociales
En simplifié :  une AIS est une émanation des régions et/ou administrations communales et a pour but de fournir à des personnes à faible revenu un logement à loyer inférieur au loyer normal du marché.  Les AIS fonctionnent à l’aide de subsides.
En pratique, une AIS prend en location un bien d’un bailleur privé à un certain loyer et les sous-loue ensuite à une personne défavorisée avec un loyer diminué.  En quelque sorte, il s’agit d’un logement social !

Evidemment, le loyer payé par l’AIS au propriétaire sera moins élevé que le loyer normal mais le propriétaire peut trouver également des avantages non négligeables.
La certitude de percevoir chaque mois son loyer et de récupérer son bien en fin de bail dans un état normal ou de recevoir une indemnité.  L’AIS, dépendant des pouvoirs publics, est bien plus solvable qu’une personne défavorisée.
L’AIS peut recevoir des aides à la rénovation d’un bien en location alors qu’un bailleur privé ne le peut pas.
Le propriétaire n’a plus aucuns soucis de gestion.

Le loyer moins élevé est contrebalancé par la perception de tous les loyers durant toute la durée du bail.  Pas de vide locatif, par d’impayés, pas de frais d’agence ni d’expert, etc.

Ce n’est pas la panacée mais certains propriétaires y trouvent leur intérêt.  Il ne faut pas rejeter systématiquement ce système même s’il est imparfait et s’il coute cher à la communauté, même si l’on retrouve dans certaines AIS le même type de problèmes que dans certaines sociétés de logement social (voir actuellement St Josse !)

En tant qu’expert d’une AIS depuis environ 8 ans, j’ai vu les évolutions du système, et dans le bon sens.
J’ai rencontré des propriétaires, qui ne sont pas des « petits vieux aux capacités limitées » mais parfois des investisseurs qui font leurs comptes sur 9 ans et savent le bénéfice qu’ils tireront à terme.
Evidemment, il y a peut-être d’autres formules pour aider l’accès locatif aux défavorisés, comme une allocation logement, mais ce n’est pas possible actuellement.


Francis

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Styxx
Pimonaute
Inscription : 30-05-2008
Messages : 8

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

J'ai à l'heure actuelle une très bonne expérience avec une AIS. J'en avais marre et j'ai mis un immeuble (8 appartements) en location via une.

Les loyers n'étant à la base pas dans le top des loyers ma 'perte' à plutôt été de 7% que de 15%.  Le précompte n'étant plus à payer sur le bâtiment la perte est même encore inférieure.

Par contre, j'ai les loyers et charges sur mon compte à la date, plus de soucis de locataires qui s'engueulent et tous sera remis en ordre à la fin.  Ils assurent le bâtiment, plus besoin d'un abandon recours, qq économies en plus.

Et contrairement à moi, ils vont voir les locataires tous les 15j pour les 'cas' et 1x par mois ou par trimestre pour les autres.  Bref, je dors sur mes deux oreilles depuis. Plutot qu'une question d'âge, j'ai choisi un placement plus 'pépère' mais qui me laisse vivre. Gestion personnelle active pour un peu plus d'argent contre vivre relax j'ai choisi et zéro regrets.

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Francis
Pimonaute incurable
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Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Heureux d'apprendre que cette solution ait convenu.


Francis

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rexou
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Messages : 6 327

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Le cas évoqué par Styxx diffère de la situation dont question au début de ce post. Il s'agit ici d'un immeuble entier qui est donné en gestion à une AIS. Pas de problème pour le proprio qui ne risque pas de devoir gérer les relations entre résidents, locataires et CP. La tranquillité en contrepartie d'un loyer réduit. C'est un choix concevable.

Acheter UN appartement au sein d'un immeuble et le confier à une AIS est à mon sens fort différent. Le proprio reste totalement responsable envers l'ACP de locataires sur lesquels il n'a aucun contrôle. Il reste donc la certitude d'un loyer payé, mais réduit, mais sans suppression de soucis liés à la location. Le risque me semble au contraire fort présent.


rexou

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jeanandre
Pimonaute
Inscription : 21-07-2009
Messages : 14

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Merci pour vos réponses
En effet c'est une question que je me pose . La cohabitation dans un immeuble de personnes ayant un logement par un AIS et les autres occupants . Qui est responsable du "comportement" du locataire "social" , l'AIS ou la propriétaire du bien?
Le propriétaire du bien mis en gestion n'a aucun droit dans le choix du locataire , n'a , il me semble même aucun contact avec le locataire

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Les soucis de voisinage ne sont pas l'apanage des locataires AIS.  Cela arrive avec des locataires de tout ordre et même avec des propriétaires. 

Je ne peux être d'accord avec une telle discrimination .

C'est le locataire qui est responsable de son comportement et des troubles qu'il provoque et non l'AIS, ni le propriétaire.

Je reconnaît un risque plus important mais pas plus qu'avec des locataires choisis par un propriétaire négligent ou on agent immobilier peu sérieux.

Un des pires soucis de voisinage que j'ai rencontre était du à un propriétaire quasi fou et impressionnant en taille et en poids.


Francis

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Styxx
Pimonaute
Inscription : 30-05-2008
Messages : 8

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

L'image donnée est assez étrange est si je résume peut être un peu caricaturalement : AIS = Cas sociaux.

Et bien non... Une AIS n'est pas un puis sans fond qui va assumer toutes les erreurs. Une AIS est une entité distincte qui doit, dans la somme disponible de ses frais de gestion, assumer les problèmes et donc avoir une gestion responsable.

Dès lors, ils filtrent aussi, font un suivit pour justement éviter les problèmes.

Sur les 13 locataires que j'ai vu passer, une a posé quelques problèmes par 'dégâts des eaux' qui se sont résumé en une intervention rapide de l'AIS et une salle de bain plus belle qu'avant et le non renouvellement de son bail.

Aucun trouve de voisinage comme dépeint.

Il faut aussi recadrer le tout.... Que ce soit l'AIS ou n'importe qui d'autre, cela est possible. L'AIS réglera le plus gros et si trouble important fera aussi ce qu'il faut.

Encore une fois, l'AIS n'est pas une source de troubles mais une stabilité et une première ligne qui réglera presque tous les problèmes.  Source de tranquillité donc.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 327

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Oui Francis, le risque existe toujours avec n'importe qui. Locataire ou propriétaire. C'est vrai.

Mais aussi, par exemple, je lis un acte de base (de 1979) qui stipule clairement que le proprio ne peut louer qu'à des personnes "solvables et honorables".

Dans le cadre d'une location via une AIS, le risque est en effet plus important que dans le cadre d'une location normale. Mais surtout, le proprio reste responsable envers l'ACP de son (sous)locataire. Et ceci tout en n'ayant aucune prise directe sur ce dernier...

Un cas vécu : un grand appartement dans un immeuble de standing à Uccle. Loué via AIS à une famille nombreuse d'origine lointaine. Les habitants, personnes âgées et calmes, ont vécu l'enfer. Et la situation a perduré, le proprio était impuissant.


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Le propriétaire n'est pas responsable des agissements de son locataire.  Il est responsable vis-à-vis de l'acp du paiement des charges, même celles à charge de l'occupant.

Je doute que la mention à l'acte de base de "solvables et honorables" tiennent devant le juge de paix.   De toutes façon, un locataire solvable peut perdre son emploi du jour au lendemain est ne plus pouvoir payer son loyer !


Francis

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 327

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

En effet, il n'est pas juridiquement responsable des agissements de son locataire... Mais c'est lui qui est tenu de faire respecter le ROI par son locataire, notamment, et qui doit s'assurer que les lieux (et les communs) sont occupés "en bon père de famille". C'est déjà bien souvent mission difficile. Mais si en plus le proprio n'a aucune prise sur son locataire, cela devient mission impossible. Et vu le panel des bénéficiaires des AIS, l'image de la location sans souci a tendence à se brouiller quelque peu.


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Il n'est pas plus tenu de faire respecter le ROI mais bien doit prouver que le ROI à été communiqueé au locataire.
Maintenant, il est exact que certains locataires AIS ne sont pas corrects mais certaines AIS sont plus sérieuses que d'autres.  L'AIS dont je suis l'expert à fortement évolué après l'arrivée d'un nouveau directeur qui a géré son AIS comme un gestionnaire et non comme un assistant social.  Et de nombreuses AIS évoluent pareillement .
Je reconnais qu'avant ce directeur, la situation était différente mais une des raisons était aussi d'avoir accepté des logements qui n'étaient pas en ordre.

Mais, comme déjà dit, ce n'est pas la panacée et une gestion personnelle est toujours plus intéressante .


Francis

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Stricto sensu, vous avez raison, Francis. Mais il est un fait que si le locataire pose problème, l'ACP (et les CP) s'adressera au bailleur. Lequel n'est donc pas particulièrement assuré de sa tranquillité.

L'AIS, c'est une réduction de loyer en échange de l'assurance d'être payé effectivement durant la période de location.

Pour un investisseur (d'un certain âge, si j'ai bien compris) qui souhaite investir de manière rentable et sans soucis, l'achat d'un appartement en vue de le donner en location via une AIS ne me semble pas le choix idéal. La brique-papier me semble plus indiquée dans le cadre évoqué ici en début de post. Mais à chacun son choix...


rexou

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wayne
Pimonaute bavard
Lieu : bruxelles
Inscription : 04-08-2012
Messages : 460

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Pour un investisseur (d'un certain âge, si j'ai bien compris) qui souhaite investir de manière rentable et sans soucis, l'achat d'un appartement en vue de le donner en location via une AIS ne me semble pas le choix idéal. La brique-papier me semble plus indiquée dans le cadre évoqué ici en début de post. Mais à chacun son choix...

Brique-papier= pas de possibilité de bénéficier de l'effet de levier qu'offre un crédit hypothécaire.
Je commence à être lassé des soucis des locataires et envisage également d'avoir recours à une AIS pour mes futures locations. Pas que j'ai passé l'age, mais plutôt blasé par les locataires malhonnêtes et parasites.
Si le loyer qu'ils me proposent n'est pas trop exagérément bas, p-e pourrais-je obtenir un rendement similaire, étant donné tous les frais que l'on peut éviter: loyers impayés, dégâts, frais de justice,...
L'un dans l'autre, le calcul vaut la peine d'être étudié.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Je suis persuadé de l'intérêt des AIS .
Pas dans toutes les situations mais dans certains cas c'est une possibilité intéressante .

J'ai des contacts avec 2 AIS de la région de Bxl.  Si vous voulez des renseignements, vous pouvez me contacter par mp ou directement sur le forum.  Il n'y a rien a cacher et je ne touche aucune commission.


Francis

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LaurImmo
Pimonaute assidu
Lieu : ARLON
Inscription : 07-08-2013
Messages : 45

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Bonjour,

Il y a plusieurs cas de figures pour lesquels l'appel à une AIS peut être intéressants, je réponds en tant qu'ancienne directrice d'une AIS wallonne.

Il y a l'assurance du loyer
Il y a l'assurance des dégâts locatifs
Il y a l'assurance d'une paix royale

tout cela pour le propriétaire... Il n'y a pas que cela... L'AIS peut aussi être une solution pour des petits investisseurs bailleurs via les primes à la réhabilitation du FLW...

L'AIS peut faire bénéficier aux propriétaires de diverses aides et primes pour travaux dans le logement (primes du FLW, chèque-loyer, chèques-travaux, primes régionales et provinciales) en plus des primes habituelles de la Région Wallonne.

Maintenant, quand je vous lis, je voudrais quand même préciser quelque chose: les AIS ne s'adressent pas aux "cas sociaux", elles s'adressent à des personnes avec difficultés financières, soit, des personnes touchant pour une personne seule, moins de 18770 euros par an... Cela représente 70% de la population belge. L'AIS fonctionnant essentiellement avec des propriétaires privés, elle n'est pas considérée comme faisant partie des logements sociaux à proprement parlé, on parle de logements "modestes".

Par contre, l'AIS ne prendra pas en charge les travaux des propriétaires, elle n'agit qu'en tant qu'intermédiaire, donc, si vous avez une chaudière à remplacer, ce sera tout de même à votre charge (il ne faut pas rêver...)

Et pour les loyers, tout dépend de votre région. Le loyer est souvent de 50 à 75 % du marché actuel. L'AIS se prend une commission de 15% maximum.

Enfin, le logement devra répondre scrupuleusement aux critères minimaux de salubrité et sécurité, cela va sans dire et ce n'est pas toujours aisé (surtout pour l'éclairage naturel!).

Si vous avez des questions, n'hésitez pas!


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Merci LaurImmo  wink

Sans contester les avantages que vous citez, je persiste à estimer que le prix à payer pour ces assurances est élevé. Vous mentionnez même une décote pouvant atteindre 50% ! L'agence immobilière a vocation sociale, mais c'est le bailleur privé qui assume la charge en acceptant cette décote de loyer sur une longue durée. Et si aide ou prime sont accordées, à quelles conditions le sont-elles ?
Vous ne relevez pas d'inexactitude dans ce que j'écrivais :

La décote de loyer que vous pouvez attendre est d'environ un tiers. Et vous vous engagez sur la durée sans avoir aucune prise sur les futurs locataires... La cohabitation avec les autres résidents risque de gripper et vous serez impuissant mais responsable devant les autres copropriétaires... bref, pour la tranquillité, c'est pas l'idéal. Pour le rendement non plus. Et pas plus si vous souhaitez revendre...

En finale, c'est une alternative, oui. Dont chacun jugera de l'intérêt en fonction de sa situation.


rexou

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