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location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

jeanandre
Pimonaute
Inscription : 21-07-2009
Messages : 14

location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Bonjour'  à toutes et tous 
Ayant un peu de liquidité et ne voulant pas me faire ch**** sad  par des locataires (j'ai passé l'age) , j'envisage d'acheter un appartement à Bruxelles Capitale et de la mettre en location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale . Quelqu'un a-t-il une expérience avec ce genre d’agence , qu'elle est le décote du loyer perçu par rapport au marché , à quoi doit-on faire attention dans le contrat passé avec ce genre d'agence ,.... Merci de me faire part de vos expériences

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grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Par contre, l'AIS ne prendra pas en charge les travaux des propriétaires, elle n'agit qu'en tant qu'intermédiaire, donc, si vous avez une chaudière à remplacer, ce sera tout de même à votre charge (il ne faut pas rêver...)

Mon voisin fait (sous toutes réserve) payer les travaux à l'AIS. Le propriétaire a un contrat long terme avec l'AIS, qui préfinance les travaux, et les reprend sur les loyers sur la durée du contrat. 15 ans en ce cas.

Les AIS ont des possibilités que les privés n'ont pas toujours. Ceci dit, avec une décote de 25 à 50%, et avec une commission pour l'AIS de 15% malgré l'assurance de ne devoir s'occuper de rien, cela reste très très cher pour le proprio comme système...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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LaurImmo
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Cette décote est variable selon la région, pour des communes à très forte pression foncière la décote sera plus conséquente car que l'on vive à Lasnes ou à Seraing, le chômage, le RIS est malheureusement le même pour tous! Les AIS ne prendront pas en charge un logement dont le loyer est impayable pour la plupart de leurs candidats, ce serait une ruine pour l'AIS.

Tout dépend de la prime demandée pour les conditions, exemple : des primes de la province de Luxembourg et du Brabant Wallon, la seule condition est que le logement ne peut pas excéder 120 m². C'est une prime pour tous travaux, cumulable avec d'autres, elle intervient à raison de 3.75 euros/m². Elle ne peut être accordée que deux fois.

Pour les nuisances, à présent, je travaille dans le circuit privé et j'ai autant de mauvais locataires qu'à l'AIS... La seule différence c'est que j'ai fait mes dents dans le social donc, je suis plus difficile à manipuler et à duper car je les "ai vue toutes"!  tongue


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

LaurImmo a écrit :

Pour les nuisances, à présent, je travaille dans le circuit privé et j'ai autant de mauvais locataires qu'à l'AIS... La seule différence c'est que j'ai fait mes dents dans le social donc, je suis plus difficile à manipuler et à duper car je les "ai vue toutes"!  tongue

L'écolage est certainement très enrichissant pour l'expérience professionnelle, c'est sur !

Mais quand je lis "décote de 25 à 50% sur le loyer" et "engagement de 15 ans", je me dis que c'est bien le bailleur qui "fait du social" !

Et si ce malheureux veut vendre ? Ou décède et que les héritiers vendent ? Aie aie aie...


rexou

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grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

L'engagement de 15 ans de mon voisin est nécessaire pour financer les très lourdes rénovations. Sinon, je ne pense pas que ce soit un engagement classique. Le bail avec les AIS est généralement un bail de 9 ans, je pense. Soit un bail de durée normale.


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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Un engagement de 9 ans, c'est déjà pas mal !

Et, par exemple pour la région bruxelloise, le marché ayant nettement mieux performé que l'index, la décote de base s'est encore amplifiée avec le temps. Le bailleur n'a fort probablement aucune possibilité de réadapter le loyer avant l'échéance finale. L'indice santé a augmenté de 20% ces 9 dernières années, tandis que le marché a performé (pour Bruxelles, et en moyenne approximative) de 50%.

Et personne ne dit rien de la dévalorisation du bien en cas de vente ou décès du bailleur.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Vous oubliez que l'engagement avec un locataire normal est aussi de 9 ans.


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rexou
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

grmff a écrit :

Vous oubliez que l'engagement avec un locataire normal est aussi de 9 ans.

Le bailleur reste libre de conclure un bail de courte durée et la stabilité des locataires normaux est bien souvent inférieure à 9 ans. Le bailleur garde le contrôle dans une bien plus large mesure, tant pour la gestion que pour le choix de ses locataires.

Et si un locataire reste 9 ans, c'est qu'il ne cause pas de soucis et que la pénalité "assurance" de l'AIS ne se justifie pas vraiment...

Par contre, une location AIS n'exclut pas une importante rotation des locataires mais interdit tout ajustement du loyer sur ces 9 ans.

Et il me semble que la tranquillité du bailleur reste toute relative dans la mesure où il reste responsable envers l'ACP de locataires sur lesquels il n'a justement aucun contrôle...


rexou

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LaurImmo
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Le premier mandat de gestion avec une AIS n'excède pas 3 ans, ensuite il est de 6 ans pour faire 9.

Pour le cas de votre voisin, il s'agit sans doute d'une prime à la réhabilitation, là, tous les cas de figure sont possible selon le financement des travaux, d'un mandat de X ans à de l'emphythéotique. Le fonds du logement se calculant le remboursement de la prime selon le nombre d'années.

Tout le monde voit midi devant sa porte, je n'encourage pas à faire appel à une AIS mais pour de petits investisseurs bailleurs qui n'ont pas les moyens de financer des travaux ou des propriétaires qui en ont marre de leurs locataires, il s'agit d'une bonne alternative.


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LaurImmo
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Inscription : 07-08-2013
Messages : 46

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Pour ce qui est de la rotation des locataires, je peux vous dire que les AIS qui ont de bons locataires essaient de les garder... Et le contraire est vrai aussi: un mauvais locataire sera expulsé et là, c'est plus difficile dans le circuit social car on doit faire face à l'opinion publique en plus du reste (lenteur judiciaire, lois en faveur des locataires,...), mais les propriétaires n'en savent rien: ils touchent leurs loyers (même en cas de vide locatif).


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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Que la durée initiale soit de 3 ans est un point positif.

L'AIS peut être une alternative, oui. Bonne peut-être, dans des cas bien spécifiques et particuliers. Chère dans tous les cas.

Aucun doute que les AIS qui ont de bons locataires essaient de les garder. Bien sur. Mais un locataire qui paie et qui perturbe l'immeuble ? Le proprio restera responsable devant les autres CP (dans le cas d'un immeuble à appartements) sans aucun moyen d'action directe. C'est le bailleur qui fait du social... et se prive déjà à la base de toute possibilité de sélectionner ses locataires. Dans le cadre de la location d'une maison à la campagne, c'est une chose, mais lorsqu'on offre un bien intégré dans une copropriété, le risque de problème est bien plus présent... et le proprio est impuissant mais responsable envers l'ACP.


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
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Messages : 3 420

Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Non mais allo quoi !   Un propriétaire n'est jamais responsable des dérives de ses locataires, AIS ou non !

Tout le reste, c'est du blabla des copropriétaires non bailleurs.

Un de ces 4, je ferai un petit topo de mes expériences d'expert auprès de 2 AIS de la région de Bxl.  Il y a à boire et à manger, mais on peut gagner avec une bonne AIS bien dirigée.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
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Re : location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

Francis, je ne suis pas d'accord.

Si le locataire fait n'importe quoi, c'est au propriétaire de le poursuivre en justice. En temps que syndic, j'avais poursuivi un locataire qui me fichait le brin (mais vraiment) et été débouté: c'est le propriétaire que je devais trainer devant les tribunaux, le syndic et la copropriété étant des tiers à la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire, il ne peut pas demander la fin du bail.


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