location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale

rexou · #1 12-07-2013 14:59:54

Oui Francis, le risque existe toujours avec n'importe qui. Locataire ou propriétaire. C'est vrai.

Mais aussi, par exemple, je lis un acte de base (de 1979) qui stipule clairement que le proprio ne peut louer qu'à des personnes "solvables et honorables".

Dans le cadre d'une location via une AIS, le risque est en effet plus important que dans le cadre d'une location normale. Mais surtout, le proprio reste responsable envers l'ACP de son (sous)locataire. Et ceci tout en n'ayant aucune prise directe sur ce dernier...

Un cas vécu : un grand appartement dans un immeuble de standing à Uccle. Loué via AIS à une famille nombreuse d'origine lointaine. Les habitants, personnes âgées et calmes, ont vécu l'enfer. Et la situation a perduré, le proprio était impuissant.

Styxx · #21 12-07-2013 14:07:31

L'image donnée est assez étrange est si je résume peut être un peu caricaturalement : AIS = Cas sociaux.

Et bien non... Une AIS n'est pas un puis sans fond qui va assumer toutes les erreurs. Une AIS est une entité distincte qui doit, dans la somme disponible de ses frais de gestion, assumer les problèmes et donc avoir une gestion responsable.

Dès lors, ils filtrent aussi, font un suivit pour justement éviter les problèmes.

Sur les 13 locataires que j'ai vu passer, une a posé quelques problèmes par 'dégâts des eaux' qui se sont résumé en une intervention rapide de l'AIS et une salle de bain plus belle qu'avant et le non renouvellement de son bail.

Aucun trouve de voisinage comme dépeint.

Il faut aussi recadrer le tout.... Que ce soit l'AIS ou n'importe qui d'autre, cela est possible. L'AIS réglera le plus gros et si trouble important fera aussi ce qu'il faut.

Encore une fois, l'AIS n'est pas une source de troubles mais une stabilité et une première ligne qui réglera presque tous les problèmes. Source de tranquillité donc.

Francis · #22 12-07-2013 13:18:33

Les soucis de voisinage ne sont pas l'apanage des locataires AIS. Cela arrive avec des locataires de tout ordre et même avec des propriétaires.

Je ne peux être d'accord avec une telle discrimination .

C'est le locataire qui est responsable de son comportement et des troubles qu'il provoque et non l'AIS, ni le propriétaire.

Je reconnaît un risque plus important mais pas plus qu'avec des locataires choisis par un propriétaire négligent ou on agent immobilier peu sérieux.

Un des pires soucis de voisinage que j'ai rencontre était du à un propriétaire quasi fou et impressionnant en taille et en poids.

jeanandre · #23 12-07-2013 13:00:53

Merci pour vos réponses
En effet c'est une question que je me pose . La cohabitation dans un immeuble de personnes ayant un logement par un AIS et les autres occupants . Qui est responsable du "comportement" du locataire "social" , l'AIS ou la propriétaire du bien?
Le propriétaire du bien mis en gestion n'a aucun droit dans le choix du locataire , n'a , il me semble même aucun contact avec le locataire

rexou · #24 12-07-2013 12:01:29

Le cas évoqué par Styxx diffère de la situation dont question au début de ce post. Il s'agit ici d'un immeuble entier qui est donné en gestion à une AIS. Pas de problème pour le proprio qui ne risque pas de devoir gérer les relations entre résidents, locataires et CP. La tranquillité en contrepartie d'un loyer réduit. C'est un choix concevable.

Acheter UN appartement au sein d'un immeuble et le confier à une AIS est à mon sens fort différent. Le proprio reste totalement responsable envers l'ACP de locataires sur lesquels il n'a aucun contrôle. Il reste donc la certitude d'un loyer payé, mais réduit, mais sans suppression de soucis liés à la location. Le risque me semble au contraire fort présent.

Francis · #25 11-07-2013 21:36:23

Heureux d'apprendre que cette solution ait convenu.

Styxx · #26 11-07-2013 21:23:57

J'ai à l'heure actuelle une très bonne expérience avec une AIS. J'en avais marre et j'ai mis un immeuble (8 appartements) en location via une.

Les loyers n'étant à la base pas dans le top des loyers ma 'perte' à plutôt été de 7% que de 15%. Le précompte n'étant plus à payer sur le bâtiment la perte est même encore inférieure.

Par contre, j'ai les loyers et charges sur mon compte à la date, plus de soucis de locataires qui s'engueulent et tous sera remis en ordre à la fin. Ils assurent le bâtiment, plus besoin d'un abandon recours, qq économies en plus.

Et contrairement à moi, ils vont voir les locataires tous les 15j pour les 'cas' et 1x par mois ou par trimestre pour les autres. Bref, je dors sur mes deux oreilles depuis. Plutot qu'une question d'âge, j'ai choisi un placement plus 'pépère' mais qui me laisse vivre. Gestion personnelle active pour un peu plus d'argent contre vivre relax j'ai choisi et zéro regrets.

Francis · #27 05-07-2013 14:58:16

Comment fonctionne les AIS, agences immobilières sociales
En simplifié : une AIS est une émanation des régions et/ou administrations communales et a pour but de fournir à des personnes à faible revenu un logement à loyer inférieur au loyer normal du marché. Les AIS fonctionnent à l’aide de subsides.
En pratique, une AIS prend en location un bien d’un bailleur privé à un certain loyer et les sous-loue ensuite à une personne défavorisée avec un loyer diminué. En quelque sorte, il s’agit d’un logement social !

Evidemment, le loyer payé par l’AIS au propriétaire sera moins élevé que le loyer normal mais le propriétaire peut trouver également des avantages non négligeables.
La certitude de percevoir chaque mois son loyer et de récupérer son bien en fin de bail dans un état normal ou de recevoir une indemnité. L’AIS, dépendant des pouvoirs publics, est bien plus solvable qu’une personne défavorisée.
L’AIS peut recevoir des aides à la rénovation d’un bien en location alors qu’un bailleur privé ne le peut pas.
Le propriétaire n’a plus aucuns soucis de gestion.

Le loyer moins élevé est contrebalancé par la perception de tous les loyers durant toute la durée du bail. Pas de vide locatif, par d’impayés, pas de frais d’agence ni d’expert, etc.

Ce n’est pas la panacée mais certains propriétaires y trouvent leur intérêt. Il ne faut pas rejeter systématiquement ce système même s’il est imparfait et s’il coute cher à la communauté, même si l’on retrouve dans certaines AIS le même type de problèmes que dans certaines sociétés de logement social (voir actuellement St Josse !)

En tant qu’expert d’une AIS depuis environ 8 ans, j’ai vu les évolutions du système, et dans le bon sens.
J’ai rencontré des propriétaires, qui ne sont pas des « petits vieux aux capacités limitées » mais parfois des investisseurs qui font leurs comptes sur 9 ans et savent le bénéfice qu’ils tireront à terme.
Evidemment, il y a peut-être d’autres formules pour aider l’accès locatif aux défavorisés, comme une allocation logement, mais ce n’est pas possible actuellement.

Francis · #28 03-07-2013 11:17:23

Je ne suis pas d'accord avec panchito et rexou mais ma réponse ne peut se faire en 2 lignes et donc j'y reviendrai ce soir ou demain.

panchito · #29 03-07-2013 07:09:47

Il est préférable d'acheter de l'immobilier papier

D'accord à 300% avec Rexou.

C'est le moment d'achter du Cofinimmo, ou encore Aedifica ou Home Invest.

Et si vous voulez un fond plus généraliste aller voir ce que fait Carmignac Patrimoine (FR0010135103) depuis 1989.
7.07% par an sur 10 ans annualisés! Regardez le graphique, pas la trace d'une crise!

rexou · #30 02-07-2013 15:47:23

jeanandre a écrit :

Bonjour' à toutes et tous
Ayant un peu de liquidité et ne voulant pas me faire ch**** par des locataires (j'ai passé l'age) , j'envisage d'acheter un appartement à Bruxelles Capitale et de la mettre en location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale . Quelqu'un a-t-il une expérience avec ce genre d’agence , qu'elle est le décote du loyer perçu par rapport au marché , à quoi doit-on faire attention dans le contrat passé avec ce genre d'agence ,.... Merci de me faire part de vos expériences

Mon avis perso qui n'engage que moi : passer par une AIS est une solution de dernier recours pour un proprio âgé qui ne peut gérer ses biens, mais en est déjà propriétaire. Acheter un bien dans le but de le donner à gérer de cette manière me semble un choix douteux... Il est préférable d'acheter de l'immobilier papier (sauf si vous avez la possibilité de bénéficier d'un avantage fiscal persuasif ou circonstances particulières).

La décote de loyer que vous pouvez attendre est d'environ un tiers. Et vous vous engagez sur la durée sans avoir aucune prise sur les futurs locataires... La cohabitation avec les autres résidents risque de gripper et vous serez impuissant mais responsable devant les autres copropriétaires... bref, pour la tranquillité, c'est pas l'idéal. Pour le rendement non plus. Et pas plus si vous souhaitez revendre...

Ne voyez de ma part aucune expérience (je n'ai pas encore l'âge), mais une certaine méfiance ou plutôt une méfiance certaine !
Pour répondre à votre question concernant le contrat, je vous conseille clairement de faire attention à... ne pas le signer. lol

jeanandre · #31 02-07-2013 14:24:16

Bonjour' à toutes et tous
Ayant un peu de liquidité et ne voulant pas me faire ch**** sad par des locataires (j'ai passé l'age) , j'envisage d'acheter un appartement à Bruxelles Capitale et de la mettre en location par l'intermédiaire d'une agence de location sociale . Quelqu'un a-t-il une expérience avec ce genre d’agence , qu'elle est le décote du loyer perçu par rapport au marché , à quoi doit-on faire attention dans le contrat passé avec ce genre d'agence ,.... Merci de me faire part de vos expériences

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