charges cp, qui doit payer?

Corinnehoste-9871 · #1 16-08-2013 17:59:41

Bonjour,

je remarque sur mon décompte de 2012 (que je viens de recevoir) que je dois payer en tant que locataire;

1. la remise en état du hall d'entrée, cad, on a refait le carrelage, repeint un mur et refait une partie de sol plus un nouveau paillasson.
Cela du fait d'un vieillissement normal (immeuble vétuste), c'est à moi à payer?
y en à pour 1.500€ à répartir.

2. des frais d'enlevement d'encombrants pour €800, alors que l'enlevement est gratuit à XL.
ces encombrants sont des objets abandonnés dans les communs par des locataires, mais rien de moi. Ne doit-on pas faire la preuve que c'est mes crasses?

3. des frais de débouchages qui ont eu lieu pricipalement au 1er alors que j'habite au 5eme, pour €900.

4.frais de remplacement du cylindre de la porte d'entrée, usé et frais de remplacement de la porte de la chaufferie qui avait été fracturé, mais ne nécessitait pas une nouvelle porte, mais du coup, on en a mis une "aux normes" pour €1.700.

5.suite à la construction d'un nouveau local electrabel (sucité par un copro)et donc du déménagement de notre cpt électrique, des frais d'electricité, car il fallait demenager un tableau cummun et des frais d'electricien car la cp n'avait pas payé electrabel et un electricien est intervenu pour faire un raccord provisoire, puis réintervenu pour raccord définitif.
c'est le locataire qui paye ca aussi?

6. tj sur 2012, pres de €1600 de réparation de notre chaudière hors contrat pour une chaudière qui tombe en panne toutes les 3 semaines (prouvé).
c'est la faute du locataire?
rien que pour cette année, notre chaudière a nécessité 11 interventions depuis janvier 2013 (chaidère gaz de 2008)

7. cette semaine on est venu réparer la porte en verre de l'entrée, c'était une piece en nylon usée, je l'ai vue. cela a nécessité 2 hommes et plusieurs déplacements pour la pièce usée, encore pour le locataire?

votre avis m'est précieux, dois-je vraiment payer tout cela en tant que locataire?

d'avance merci,
bonne soirée
Corinne

panchito · #21 18-08-2013 11:16:23

Les nouveaux compteurs,c'est encore plus vrai que c'est ecrit ds le reglement de la cp, comme quoi que si un cp générait des frais à la cp par sa faute, il doit les payer.

Même réponse qu'au point précédent.

Au fait combien d'appartements? Copropriété gérée par un syndic? Professionnel? Certifié IPI?

Que pense les autres copropriétaires de tout cela au cas où vous entretiendriez de bonnes relations avec ces derniers?

Y-at'il un Conseil de Copropriété? Un commissaire-aux-comptes? Les connaissez-vous? Qu'en pensent-t'ils?

max11 · #22 18-08-2013 11:17:20

panchito a écrit :

Citation :le cylindre était usé et tournait tout seul, c'est mois meme qui l'ai signalé, résultat facture de 285.14 euros à charge des locataires.
Cela avait été constaté lors de votre état des lieux d'entrée? fait par un expert? Vous lui aviez envoyé vos remarques endéans les 30 jours après avoir reçu son rapport?
Si la réponse à toutes ces questions est non, et donc que le propriétaire vous l'avait fourni en parfait état de marche, la réparation vous incombe.

Si j'ai bien compris, on parle du cylindre de l'immeuble. Cela ne fait jamais l'objet de remarque dans un ELE....

Corinnehoste-9871 · #23 18-08-2013 11:19:17

Personne n'a voulu toucher à la chaudière, c'est un cambriolage dans le pkg qui abritait des outils de chantier en cour et les voleurs ont en passant visité la chaufferie qui est au meme niveau. c'est pas marque chaufferie sur la porte!
mais ils ont également fracturé la porte du local des outils du chantier.

les voleurs ont pénétré par le chantier qui avait +sieurs acces, qui donne sur notre pkg puisque c'est un chantier d'un cp.

la police s'est contenté de constater les dégâts et vol sur ce chantier ce jour là.

-/-

max11 · #24 18-08-2013 11:20:56

Ce n'est pas au locataire de se poser des questions sur l'approbation ou même la validation des prestations et des factures de l'acp.

Par contre, il peut en contester le bien fondé à son propriétaire quand celui-ci lui demande de les payer... Et ce n'est pas parce que l'acp a approuvé les comptes que toutes les factures sont opposables automatiquement aux locataires quand on leur demande de les payer.
Comme dit & répétés souvent, le locataire n'a aucun lien avec le syndic (ou les organes de l'acp)... Hors de question, donc, de lui imposer une approbation des comptes pour le faire payer.

max11 · #25 18-08-2013 11:24:44

panchito a écrit :

Citation :lors d'un cambriolage (prouvé) au sous-sol de notre immeuble, j'ai constaté que la porte de la chaufferie avait été fracturé et l'ai signalé immédiatement, photo à l'appui. on voit qu'on a ouvert la porte avec un pied de biche, ce qui ne nécessite pas une nouvelle porte.
Qu'irait-on voler à la chaufferie? Ne serait-ce pas plutôt un des occupants qui a voulu à plusieurs reprises couper le chauffage pour payer moins de charges?
Et qui en bricolant n'importe comment a totalement déréglé la chaudière qui ensuite est régulièrement tombée en panne?
C'est au mazout? Vous a t'on volé du mazout?
Pour entrer dans votre immeuble, il n'y a pas de sas sécurisé? Comment un voleur externe aurait-il pu pénétrer dans votre immeuble?

Ce ne sont que des spéculations et cela ne regarde pas le locataire. Si le propriétaire veut faire payer le loc, c'est à lui à prouver la responsabilité du locataire. Et, dans ce cas précis, je ne vois pas pourquoi les locataires devraient payer pour la mise aux normes d'une porte de chaufferie.

Corinnehoste-9871 · #26 18-08-2013 11:26:34

les decomptes de charges de 2012 viennent d'etre envoyé au copropriétaires CETTE SEMAINE CI !

seul 2 locataires ont recu leur décompte individuel à ce jour, ce qui explique que aucune contestation nest encore apparue!

si personne ne sait, personne ne réclame.

il y à 38 locataires donc 3 cp qui occupe leur bien eux memes.
le syndic est ipi et tous ce que vous voulez
Il gererait environ 50 autres immleubles.

panchito · #27 18-08-2013 11:35:23

Avec 38 locataires, vous risquez l'émeute dès qu'ils auront reçu leur décompte...

Je suppose que vous recevez tous via votre bailleur, une photocopie des décomptes établis par le Syndic avec 2 colonnes: frais à charge du propriétaire / frais à charge du locataire.

Ou bien les copropriétaires font-ils eux-mêmes la répartition comme ils l'entendent?

Corinnehoste-9871 · #28 18-08-2013 11:45:46

oui on recoit une copie du décompte individuel du syndic, avec seulement des chiffres globaux qui ne sont absolument pas détaillés.

par ex:

frais communs locataires: 12.000 euros .-/quot.

donc quant on demande le détail de ce chiffre, le proprio nous renvoie au syndic qui ne nous repond jamais.

dans mon bail il est spécifié que je peux aller consulter les comptes de charges chez le syndic, mais le syndic refuse et le proprio me renvoie au syndic, tu piges?

-/-
je voudrais bien l'émeute car des locataires ont jusqu'a 2500 euros de charges rien que pour 2012.

-/-

panchito · #29 18-08-2013 12:01:35

oui on recoit une copie du décompte individuel du syndic, avec seulement des chiffres globaux qui ne sont absolument pas détaillés.

Votre propriétaire a l'obligation de vous fournir les listings de charges détaillés (au moins une fois l'an).

donc quant on demande le détail de ce chiffre, le proprio nous renvoie au syndic qui ne nous répond jamais.

On s'époumone à vous dire que vous n'avez pas à contacter le syndic qui n'a aucun lien ni contractuel, ni juridique avec des locataires. Le syndic a le droit de ne pas vous répondre. Légalement et juridiquement parlant, votre seul interlocuteur est votre PROPRIETAIRE et personne d'autre

je voudrais bien l'émeute car des locataires ont jusqu'a 2500 euros de charges rien que pour 2012.

Ce qui fait 2500/12 = 258 € / mois

Cela n'est vraiment pas excessif (c'est même tout à fait dans les normes pour, par exemple, un appartement 2 chambres dans une copropriété bien entretenue avec ascenseur et jardin)

Mais AVANT de signer le bail, vous aviez tout de même exigé de recevoir les décomptes de l'année d'avant, pour au moins savoir si la provision mensuelle que votre bailleur vous annonçait était réaliste? Vous n'avez pas signé le bail sans au moins avoir pris cette précaution élémentaire?

Corinnehoste-9871 · #30 18-08-2013 12:09:43

panchito a écrit :

Citation :oui on recoit une copie du décompte individuel du syndic, avec seulement des chiffres globaux qui ne sont absolument pas détaillés.
Votre propriétaire a l'obligation de vous fournir les listings de charges détaillés (au moins une fois l'an).
Citation :donc quant on demande le détail de ce chiffre, le proprio nous renvoie au syndic qui ne nous répond jamais.
On s'époumone à vous dire que vous n'avez pas à contacter le syndic qui n'a aucun lien ni contractuel, ni juridique avec des locataires. Le syndic a le droit de ne pas vous répondre. Légalement et juridiquement parlant, votre seul interlocuteur est votre PROPRIETAIRE et personne d'autre
Citation :je voudrais bien l'émeute car des locataires ont jusqu'a 2500 euros de charges rien que pour 2012.
Ce qui fait 2500/12 = 258 € / mois
Cela n'est vraiment pas excessif (c'est même tout à fait dans les normes pour, par exemple, un appartement 2 chambres dans une copropriété bien entretenue avec ascenseur et jardin)
Mais AVANT de signer le bail, vous aviez tout de même exigé de recevoir les décomptes de l'année d'avant, pour au moins savoir si la provision mensuelle que votre bailleur vous annonçait était réaliste? Vous n'avez pas signé le bail sans au moins avoir pris cette précaution élémentaire?

oui mais:
c'est des studios de 15m² avec un radiateur et une sdb ! loyers moyens de 450/mois
le prix d'avance des charges est de 80/mois, ce qui me semble réaliste.
et quant on recois le décompte on s'apercois que ca double ou triple. sans crier gare.

voyez vous?
je suis ici pour apprendre
merci de vos avis,
corinne

panchito · #31 18-08-2013 12:23:19

c'est des studios de 15m² avec un radiateur et une sdb ! loyers moyens de 450/mois

ils s'agit de kots pour étudiants?

Sinon je pense qu'en dessous de 28m², il faut des autorisations spéciales pour pouvoir louer cela en tant que résidence principale.

Mon segment étant le haut de gamme, je passe la main à d'autres pimonautes spécialisés dans les kots pour étudiants / ou location pour résidence principale de logements de moins de 28m²

grmff · #32 18-08-2013 12:32:43

Le Code Civil a écrit :

Art. 1728ter. <Inséré par L 29-12-1983, art. 2>. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

panchito · #33 18-08-2013 12:42:42

et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

Effectivement.
Si les locataires ne se contentent pas des listings de charges (1 ligne par facture), mais veulent voir les factures en détail (un facturier d'entrée dans une grosse copropriété, fait souvent l'objet d'un volumineux classeur), je les envoie aussi chez le syndic.

Certains acceptent, d'autres pas. Certains facturent ce service "hors scope" de leur contrat à plus de 50€ de l'heure...qu'ils refacturent aux locataires via les charges locatives!

Francis · #34 18-08-2013 17:30:27

Il ne suffit pas que les décomptes mentionnent des charges "locatives" pour qu'elles soient automatiquement à charges des locataires.
L'acceptation des comptes de l'ACP par l'AG ne change rien à cela.

Le bail et la loi fixent certaines règles pour ce qui est à charge de locataires.

Les réparations normales, rénovations, etc. ne sont pas des charges locatives de même que les dégâts dus à la force majeure, tels que ceux provoqué s par le vandalisme, les effractions, etc.

Il me semble qu'ici, tant le syndic que le propriétaire poussent le bouchon un peu loin et ne semble pas trop respecter la législation.

Pour ma part, il me parait normal qu'un locataire puisse avoir connaissance du détail des charges, sans devoir débourser, et il ne serait que normal que son propriétaire intercède pour lui obtenir satisfaction. De même un propriétaire devrait toujours veiller à limiter l'importance des charges, même celles qui sont répercutées sur son locataire.

Une fois de plus, ce type de sujet provoque des réactions différentes entre locataires et propriétaires. Certaines réflexions ont été écrites trop rapidement sans avoir tout lu (et il faut parfois relire) les données fournies par le créateur du sujet. A force d'évoluer dans l'immobilier, comme professionnel mais aussi comme privé, notamment propriétaire-bailleur, je ne peux que constater que tout problème n'entraine pas toujours une simple réponse coute et nette. que rien n'est blanc ou noir, mais plus ou moins gris.

Manifestement, il semble s'agir ici de location de kots étudiants. Peut-être à Louvain la neuve ? Et avec toujours la même immobilière réputée ?

Corinnehoste-9871 · #35 18-08-2013 17:48:37

Francis a écrit :

Il ne suffit pas que les décomptes mentionnent des charges "locatives" pour qu'elles soient automatiquement à charges des locataires.
L'acceptation des comptes de l'ACP par l'AG ne change rien à cela.
Le bail et la loi fixent certaines règles pour ce qui est à charge de locataires.
Les réparations normales, rénovations, etc. ne sont pas des charges locatives de même que les dégâts dus à la force majeure, tels que ceux provoqué s par le vandalisme, les effractions, etc.
Il me semble qu'ici, tant le syndic que le propriétaire poussent le bouchon un peu loin et ne semble pas trop respecter la législation.
Pour ma part, il me parait normal qu'un locataire puisse avoir connaissance du détail des charges, sans devoir débourser, et il ne serait que normal que son propriétaire intercède pour lui obtenir satisfaction. De même un propriétaire devrait toujours veiller à limiter l'importance des charges, même celles qui sont répercutées sur son locataire.
Une fois de plus, ce type de sujet provoque des réactions différentes entre locataires et propriétaires. Certaines réflexions ont été écrites trop rapidement sans avoir tout lu (et il faut parfois relire) les données fournies par le créateur du sujet. A force d'évoluer dans l'immobilier, comme professionnel mais aussi comme privé, notamment propriétaire-bailleur, je ne peux que constater que tout problème n'entraine pas toujours une simple réponse coute et nette. que rien n'est blanc ou noir, mais plus ou moins gris.
Manifestement, il semble s'agir ici de location de kots étudiants. Peut-être à Louvain la neuve ? Et avec toujours la même immobilière réputée ?

bonjour, Francis
ce ne sont pas des kots et il n'y a pas d'étudiant dans notre immeuble.
et nous sommes à ixelles.

les travaux de rénovation du hall d'entrée ne devait-il pas faire l'objet d'un appel d'offre?

le serrurier a fourni à la cp 10 clés de la porte d'entrée, c'est vraiment moi, qui ai des clés depuis 4 ans, qui dois payer ces nouvelles clés qui ne me sont de toute façon pas destinées?

sur le listing du syndic est porté en dec/12 une facture d'eau qui est arrivée en mars/13. c'est normal?
parcequ'alors, il fallait aussi compter le gaz et l'electicité de jan à mars/13 dans les dépenses de l'année 2012 et toute les autres factures qui sont arrivé ds cette période.

le syndic a facturé ses honoraires, 2 fois janvier en 2012, une fois jan/12 et une fois jan/13, tant qu'a faire ne devrais-je pas aussi payer les honoraires du syndic pour 2014?

etc. etc.
tous le listing des frais est truffé de con..

en plus pour le moment, je me renseigne simplement auprès du proprio et ne recois aucune réponse, sinon que les dégats et pannes sont l'oeuvre de malveillants, facile !

bonne soirée
corinne

panchito · #36 18-08-2013 17:59:09

Est-ce légal de louer un "logement" ne faisant en tout que 15m² en tant que résidence principale?

Francis · #37 18-08-2013 18:25:24

Désolé Corinne, je pensais à des kots étudiants !

Le choix de l’entrepreneur ne concerne pas les locataires mais uniquement les propriétaires.
Les travaux de rénovations d’un hall d’immeuble ne sont jamais à charge des locataires.
Si vous n’êtes pas responsable du changement de la serrure, il n’y a aucune raison de devoir payer les clés où alors il faut un engagement de votre propriétaire de vous les rembourser à la fin du bail, à la remise des dites clés.
C’est anormal de payer en 12/2012 une facture de 3/2013. Surtout pour une compagnie des eaux. Sur cette facture, il y a une date d’envoi ?
De même pour les honoraires du syndic ?
Pour la chaudière, seules les dépenses d’entretien et de TRES PETITE réparations sont à charge des locataires, comme par exemple le gicleur !

Pour le débouchage, par contre, c’est quasi toujours à charge des occupants, donc aussi des locataires, même si le bouchon se situe au 1er étage et que vous habitez le 25éme. Le bouchon peut provenir de n’importe quel étage.
Si la fréquence de débouchage est anormale, il convient d’investiguer. Mais ce n’est pas évident.

Manifestement dans cette copropriété, sur base de vos dires, il y a des anomalies d’imputations de charges, ou c’est votre propriétaire qui abuse !

Êtes-vous certaine de la superficie de votre appartement ? 15 m², c’est peu !

De toute façon, Panchito, cela ne change rien à la répartition des charges mais c’est seulement un sacré problème de plus pour le propriétaire !

charges cp, qui doit payer?

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Re : charges cp, qui doit payer?

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