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nomination nouveau syndic: information préalable ?

FOX
Pimonaute assidu
Inscription : 14-12-2008
Messages : 88

nomination nouveau syndic: information préalable ?

Bonjour à tous,

Je souhaite mettre à l'ordre du jour : nomination d'un syndic.

Que faut il mettre dans ce document ?
Plusieurs propriétaires vont le signer.
Il sera envoyé en recommandé au syndic actuel.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

panchito a écrit :

(...)
Et après, une fois que l'ACP aura choisi son nouveau Syndic, le CDC le rencontrera pour signer son contrat.

L'AG nomme le ou les mandataires "ad hoc" pour signer le contrat. Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).


Cordialement,

Luc

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

PIM a écrit :

C'est aux copropriétaires ou aux conseils de copropriétés d'en rechercher un.

Les documents doivent-ils être communiqués avant ?
Légalement non, mais puisque la transparence est dorénavant (enfin) recherchée dans les copropriétés....

Il faut cependant observer qu'à l'article 577-6, § 3,du code civil on trouve l'alinéa suivant :

"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits  à l'ordre du jour".

Il est dès lors peut-être un peu audacieux de soutenir qu'il n'est pas légalement requis de communiquer les documents pertinents avant l'ag.
En tout état de cause, le souci d'une bonne gestion de la copropriété impose que les cp puissent décider (notamment d'assister ou de ne pas assister à une ag) en connaissance de cause. Le principe de transparence évoqué est d'ailleurs confirmé dans les travaux préparatoires de la loi : "La proposition de loi opte pour la transparence en généralisant l’accès aux documents relatifs à des points inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale.".

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 302

Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).

Pourriez-vous me fournir le lien vers ce texte de loi?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 221
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Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

Non, il ne peut pas. Ce n'est pas mentionné dans cet article, ni dans aucun autre.

Je présume que Luc, comme souvent, tire des conclusions en échafaudant des implications cachées dans les lois.

Mais rien de tel n'est mentionné dans la loi.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 675

Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

Peut-être une piste ici ?

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=1804032131&table_name=loi

Art. 577-8.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
  1 Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
  S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
  Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
  Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
  § 2.  [color=#00A050]Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours [/couleur]à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
   L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
   L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

panchito a écrit :

Citation :Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).

Pourriez-vous me fournir le lien vers ce texte de loi?

Le lien vers l'affichage dans le hall d'entrée, donné par D1791  est correct.
On ne peut pas affirmer qu’on est syndic si le contrat n’est pas signé.

En marge : ce cas est actuellement en cours d’être traité devant un juge de paix (contrat signé 4 mois plus tard ET différent sur des points essentiels de celui communiqué deux heures avant l’AG).


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 760

Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

Il semble cohérent de penser que les noms et les propositions de contrat des candidats remplaçants du syndic ne doivent pas être communiqués avant l'AG. Ceci déjà afin d'éviter toute manoeuvre dilatoire du syndic sortant.

J'ai connu un syndic qui a ainsi obtenu le renouvellement de son mandat en "adaptant" ses conditions. Plus tard, ce même syndic a été remplacé. Il était clairement avisé de l'intention de certains CP de le déboulonner. Lors de l'AG, un candidat remplaçant était présent... muni d'une procuration en règle lui conférant aussi un droit de vote.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

rexou a écrit :

Il semble cohérent de penser que les noms et les propositions de contrat des candidats remplaçants du syndic ne doivent pas être communiqués avant l'AG. Ceci déjà afin d'éviter toute manœuvre dilatoire du syndic sortant.

Appliquer les règles veut dire qu’on évite toute manœuvre dilatoire de tout participant à la réunion.

Une possibilité :

1. Une remise d’offres dans ce contexte se fait « sous pli double », envoyée recommandé au représentant de l’ACP, donc au syndic. Même lui-même doit le faire. 
2. Celui-ci organise le jour X – 20 avant l’AG dans ses bureaux (ou autre place avec un copieur) une réunion avec le CC, qui est ouverte à tout copropriétaire.
3. Le seul point est : « ouverture des offres et d’en faire un PV de constat ».
4. Une copie de ce PV (avec les offres intégrale en annexe) sont remis immédiatement aux membres du CC, ainsi qu’à tout CP qui le demande et/ou envoyé avec l'invitation à l'AG.

Tous les participants d’une réunion démocratique devraient démarrer avec la même possibilité pour tous les participants (ou représentés) d’avoir accès à l’info, nécessaire pour arriver à une décision correcte.

Une firme qui sait que cette procédure impartiale pour tous sera suivie, remettra une offre correcte, et pas une offre fantaisiste qu’elle sait d’avance qu’elle adaptera en cours de l’AG.

rexou a écrit :

J'ai connu un syndic qui a ainsi obtenu le renouvellement de son mandat en "adaptant" ses conditions. Plus tard, ce même syndic a été remplacé. Il était clairement avisé de l'intention de certains CP de le déboulonner.

Les conditions de « renouvellement » doivent être spécifié dans les statuts. C’est l’AG qui doit déterminer quelles clauses du contrat ne peuvent pas changer, pour pouvoir parler d’un  renouvellement (= pas d’autres candidats).
Le point "renouvellement" devrait être sur l'OJ un point séparé du point "nomination d’un syndic".

J’ai vécu récemment la compétition entre trois candidats A, B et C.
- « A » était le favori du CC (et du président de l’AG), accepte la cogérance
- « B » était le syndic en place, veut appliquer l'AR sur la comptabilité du 12.07.2012 dés le 01.01.2013
- « C » était le candidat surprise d’un groupe de CP qui voulaient arriver a une solution réelle. Mais le nom du candidat était seulement connu quelques heures avant l’AG et personne (sauf son « sponsor ») n’avait vu sa proposition du contrat.

Résultat :

« C » a été évacué par B, puisqu’il représentait un CP lors de l’AG, ce qui est au moins une faute déontologique.

« B » a été évacué par le CC, puisque le CC avait réuni +50% des quotités à l’aide des représentés (= procurations). Le motif officiel : "fautes" dans la gestion "prouvé" par le commissaire aux comptes qui avait analysé la proposition de B dans son rapport non-signé sur la comptabilité, sans avoir vu sa proposition de contrat.

« A » a été nommé, malgré le fait que seulement deux CP (sur 40 présents) avait vu le contrat proposé et qu'un d’eux déclarait ce contrat illégal. mais aussi malgré le fait que la majorité des présents (= ceux qui ont pris connaissances des éléments nouveaux lors de l'AG) était en faveur de B.

Épilogue provisoire :

« D », firme sœur dans le groupe de A, a repris le contrat de A et a fait les mêmes "fautes" que B. En fait ces fautes sont dues à problèmes structurelles (« cogérance » imposé par le comissiare aux comptes) et n’ont rien à voir avec le syndic lui-même.

Commentaire :

Ce cas n’est pas exceptionnel (y compris "A élu et D s'impose comme syndic"). Je l’ai vécu lors d’AG dans des moyennes et petites ACP où je représentais un CP.

"C" appliquait visiblement une méthode classique.

rexou a écrit :

Lors de l'AG, un candidat remplaçant était présent... muni d'une procuration en règle lui conférant aussi un droit de vote.

Voir le cas «C » ci-devant.

Un candidat-syndic sait que selon la loi qu’il ne peut pas représenter un autre CP, s’il est élu. Son mandat deviendrait juridiquement caduc dès qu’il est élu.

Il doit donc se présenter sans être en possession d’une procuration, surtout s’il n’en fait pas état lors de son arrivée.


Cordialement,

Luc

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

rexou a écrit :

Il semble cohérent de penser que les noms et les propositions de contrat des candidats remplaçants du syndic ne doivent pas être communiqués avant l'AG. Ceci déjà afin d'éviter toute manoeuvre dilatoire du syndic sortant.


577-6, § 3,du code civil :

"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour".
Il n'est pas prévu d'exception pour la nomination d'un syndic.
Si vous voulez cependant éviter que le syndic en place soit informé des offres de ses concurrents, il est possible de prévoir que la consultation des offres se fera dans un lieu où le syndic n'a pas accès (chez un cp), ou encore que les documents à joindre à la convocation seront envoyés par pli séparé par quelqu'un d'autre que le syndic. Aucune garantie qu'il n'y aura pas de fuite cependant. Enfin, tout cela me paraît fort théorique, si on veut remplacer le syndic, c'est en général parce qu'il ne fait rien de bon et pas parce qu'on veut gagner quelques euros. Il sera donc, à mon avis, rare qu'un syndic en place arrive à éviter sa révocation en adaptant ses conditions pour s'aligner sur un candidat, mais je peux tromper.

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

luc a écrit :

panchito a écrit : (...)
Et après, une fois que l'ACP aura choisi son nouveau Syndic, le CDC le rencontrera pour signer son contrat.
L'AG nomme le ou les mandataires "ad hoc" pour signer le contrat. Le contrat doit être signé dans tous les cas au plus tard 8 jours après la date de début du mandat (Art. 577-8 CC).

Le contrat doit être signé au moment où le mandat prend cours et donc le jour de la nomination. La loi permet de reporter l'affichage, mais on ne trouve rien de tel pour la signature du contrat. Aucune sanction n'est cependant prévue dans le cas où le contrat est signé plus tard, voire jamais. Un écrit ne semble pas être une condition de validité du mandat, mais sera évidemment une source de problèmes au regard des conditions de celui-ci.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

Dans le cas que Luc décrit, le problème n'est pas tant que des procédures n'ont pas été respectées pour nommer le nouveau syndic que l'hégémonie totale du Conseil de Copropriété.

Pour moi, il ne pose pas de problème qu'un candidat syndic se trouve dans la salle. Il peut même voter pour lui-même. Je n'y voit pas de problème. Ni déonto, ni de logique. On peut éventuellement lui demander de sortir au moment de la discussion, en demandant la même chose au syndic présent.

En fait, quelque soit la procédure qui aurait été suivie, le résultat aurait été le même... A quoi sert-ce de se compliquer la vie et de s'interdire des possibilités sous prétexte de l'exemple que vous montrez? C'est absurde et vous en faites vous-même la démonstration.


Grmf!
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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : nomination nouveau syndic: information préalable ?

grmff a écrit :

Pour moi, il ne pose pas de problème qu'un candidat syndic se trouve dans la salle. Il peut même voter pour lui-même. Je n'y voit pas de problème. Ni déonto, ni de logique. On peut éventuellement lui demander de sortir au moment de la discussion, en demandant la même chose au syndic présent.

Si le syndic en place avait eu la plus petite possibilité d'écarter son concurrent surprise, il n'aurait pas manqué d'en user. Voire d'en abuser, si l'intéressé n'avait pas été présent. Dans le cas cité par Luc, la mise à l'écart du candidat est anormale et abusive il me semble.


rexou

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