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Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

mogo
Pimonaute assidu
Inscription : 30-01-2007
Messages : 33

Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

Bonjour à tous,

Je me permets de m'adresser à vous car je rencontre un problème dans le cadre d'une rupture de bail.

Avant tout je précise le cadre:

Je suis preneuse d'un bail de courte durée de 3 ans arrivant à terme fin 2013.
Mi-juin dernier, j'ai signifié mon renom par recommandé au propriétaire en lui expliquant mon intention de partir anticipativement début aout.

Le bien est libre d'occupation et prêt à être reloué depuis début aout.


Le problème:

Demain je dois aller effectuer les formalités administratives avec l'agence immobilière qui gère les baux pour le compte du propriétaire.

L'agent immobilier m'a informé que le propriétaire souhaite différer la libération de ma garantie locative (2 mois de loyer bloqués sur un compte à mon nom) car le gérant de l'immeuble n'a pas encore effectué le décompte des charges depuis le dernier relevé.

La ou cela me pose problème c'est que la gérance met des plombes à effectuer les décomptes.
L'an dernier le décompte annuel des charges m'est arrivé 7 mois après le relevé des calorimètres!

Sachant que j'ai donné mon renom au propriétaire plusieurs semaines avant le dernier relevé des calorimètres et que je quitte les lieux deux mois après ce même relevé, j'estime qu'il était de sa responsabilité de "mettre la pression" au syndic pour être à même d'effectuer les décomptes finaux.


Précisions:

Sachant que:

- Le bail bien que de courte durée prévoyait des modalités de rupture que j'ai respectées.

- Dans le cadre de mon départ, j'ai fait plusieurs plusieurs propositions d'arrangement à l'amiable au propriétaire qui les a toutes refusées.

Par exemple, le bail prévoit que l'EL de sortie est à charge du preneur en cas de départ anticipé.  Etant donné que je laisse les lieux dans un état irréprochable (même meilleur qu'à l'entrée, nouvelles peintures etc) j'ai proposé un EL à l'amiable en invitant le propriétaire à venir constater l'état du bien entièrement vidé et nettoyé avant de marquer son accord sur un EL à l'amiable, il n'a rien voulu savoir.

- Que j'ai toujours respecté mes obligations liées au bail (loyers, entretien etc) et que d'autre part je suis intervenue a beaucoup de niveaux et sans obligations dans la gestion de l'immeuble (j'ai fait constater des malfaçons dans la réalisation de travaux pour le compte de la copropriété, j'ai supervisé d'autres travaux de rénovation des communs, signalé à la gérance des problèmes etc).

- Que j'ai payé l'indemnité de rupture anticipée prévue au bail, que le loyer du mois d'aout est payé et le bien libre d'occupation depuis la première semaine de ce même mois.

- Que j'ai toujours payé dès réception les décomptes de charge envoyés par le propriétaire.


Je trouve son attitude vexatoire étant donné qu'il ne souhaite pas débloquer la garantie purement et simplement avant que le décompte soit établi (PM: le dernier décompte a pris 7 mois ce qui nous renvoie au premier trimestre 2014).

L'agence immobilière, elle même un peu gênée,  me propose un compromis et de signer un document reprenant une date résolutoire à la quelle la garantie sera libérée quoi qu'il arrive (elle me propose fin d'année).

Personnellement cela ne m'arrange pas du tout car ayant acheté un bien (cause de mon déménagement) pour lequel je paye déjà un double loyer depuis plusieurs mois et dans lequel je dois faire des travaux urgents j'ai compté la récupération de ma garantie dans mon budget.

In fine, quelle position pensez-vous que je suis en droit d'adopter vis à vis de l'agence et du propriétaire?

D'avance merci pour vos avis éclairés  smile

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mogo
Pimonaute assidu
Inscription : 30-01-2007
Messages : 33

Re : Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

Bonjour,

Juste des petites nouvelles pour dire que l'EL de sortie avec l'agence s'est bien passé.
L'agence m'avait déjà proposé de ne me facturer que 50% de l'EL de sortie si le bien était rendu en bon état sous entendu que l'EL ne durerait pas.  (pour mémoire EL de sortie prévu à 100% à ma charge par le bail et tout EL a l'amiable refusé par le proprio même moyennant une visite pour constater l'état du bien avant d'opter ou non pour un EL à l'amiable).

Vu, non seulement l'état de propreté irréprochable, mais que le bien était en meilleur état qu'a l'entrée (peintures refaites, détails arrangés etc) l'EL a duré 10min et l'agence ne m'a même pas facturé l'EL...

Au final j'ai négocié avec l'agence immobilière agissant pour le compte du proprio pour libérer la majeure partie de ma garantie et de ne laisser bloquée qu'une petite partie en tant que garantie pour les frais dont le solde n'a pas été calculé.

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yvette
Pimonaute assidu
Inscription : 26-08-2013
Messages : 33

Re : Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

bon à savoir,
dans un de mes ancien studio ou j'étais locataire était ecrit sur le bail que la garantie locative ne pouvait en aucun cas etre utilisée pour peyer des arrièrés de loyer ou charges.
Et qu'en cas de départ, seule seront bloquées par le bailleur les provisions avances de charges jusqu'au décompte final.
Donc bloquer la garantie complete n'était pas correcte.

Quant aux décomptes eux memes, veillez à ce que l'on vous compte bien les frais de l'année en cour et aux tarifs actuels et non sur base de chiffres de l'an passé.

Par exemple une de mes collegues qui a quitté en aout 2013 s'est vue facturer dans son decompte les frais de l'année antérieure au prorata temporis de cette année. Cad qu'elle a repayé en 2013 des frais qu'elle avait déjà payé en 2012.

j'di ca, j'dis rien.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 341

Re : Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

- La garantie ne peut être affectée au paiement des loyers ou charges. Mais elle garantit la bonne exécution de TOUTES les obligations du locataire. Y compris le paiement des loyers et des charges.

- "En cas de départ, seules seront bloquées les provisions avancées..." Pas clair votre texte !  Et la conclusion que vous en tirez est discutable.

- Les décomptes établis sur base des chiffres de l'année précédente, cela permet d'établir un solde de tout compte immédiat avec des chiffres certes approximatifs, mais qui permettent justement de libérer immédiatement la garantie locative. Bien sur, vous pouvez attendre quelques mois les décomptes de l'année. Et conserver la garantie bloquée dans l'attente. Ou une partie suffisante de cette garantie...

- Elle a payé des frais qu'elle avait déjà payés en 2012... J'adore votre raccourci ! Sauf qu'elle n'a pas payé les frais de 2013 !!!

Le bailleur n'a pas un intérêt ni un bénéfice particulier à établir des décomptes sur base de l'exercice écoulé. Il le fait pour solder les comptes et permettre la libération de la garantie. Soit cela convient au locataire qui accepte, soit cela ne lui convient pas et la garantie (ou une part suffisante en fonction des prévisions) reste bloquée.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 761
Site Web

Re : Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

dans un de mes ancien studio ou j'étais locataire était ecrit sur le bail que la garantie locative ne pouvait en aucun cas etre utilisée pour peyer des arrièrés de loyer ou charges.

A mon avis, vous mélangez les choses.

La garantie ne peut jamais être affectée au payement des loyers par le locataire. En clair, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer et dire "vous le reprendrez sur la garantie.

D'autre part, la garantie CPAS Dexia propose deux options: garantie pour toute somme due, et garantie uniquement pour les dégâts locatifs.

Donc, si votre proprio a réellement mis cela sur le bail, c'est un crétin...

(A noter que j'ai été crétin de cette manière par le passé aussi!!! Et je ne suis toujours pas à l'abri d'un geste crétin...)


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 341

Re : Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

grmff a écrit :

La garantie ne peut jamais être affectée au payement des loyers par le locataire. En clair, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer et dire "vous le reprendrez sur la garantie.

C'est en effet ainsi qu'il faut lire la clause généralement inscrite dans les baux.

La suite du texte est bien moins claire...

Mais l'essentiel du sujet, c'est que
- soit on établit de commun accord un solde de tout compte en effectuant un calcul forcément approximatif sur base des chiffres de l'année précédente et des relevés de compteurs/calorimètres.
- soit on attend le décompte actualisé et on conserve bloquée en tout ou en partie la garantie locative. Et en cas de restitution partielle, un montant largement suffisant restera bloqué (ou libéré en faveur du bailleur) pour couvrir le risque de supplément.


rexou

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