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Syndic indélicat & malversations

phil7578
Pimonaute assidu
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Syndic indélicat & malversations

Bonjour,

En 2004,  à mon arrivée dans l'immeuble, la copropriété changeait de syndic et signait un contrat avec un nouveau syndic. Les premières années se sont correctement passées et j'appartiens au conseil de gérance depuis quelque temps. Au fil du temps, j'ai constaté des manquements répétes du syndic dans sa gestion - je m'en suis ouvert ici par ailleurs. Au dernier Conseil, je pointais encore ses manquements, il m'a insulté soutenant que je ne suis jamais content de rien etc.

Hier donc, je reçois via via une copie de son contrat que je n'avais jamais vue (seul le premier conseil de gérance l'avait) et les bras m'en tombent. Le contrat stipule en effet clairement:
- la gestion des communs adminstrative, opérationnelle, financière et technique en "bon père de famille" d'un immeuble dont l'âge et l'état lui est connu, et que les honoraires sont établis "all-in" en fonction de ce fait. Suit une liste de tâches qui peuvent être facturées séparément: c'est précis et détaillé (dde de notaires, représentation en justice pour des recouvrement, suivi de travaux impliquant un architecte ou un bureau car touchant à la structure du bâtiment).

Or, depuis 3 ans, ce gugusse certifié IPI nous facture systématiquement toutes les prestations "hors gestion normale", majorant ses honoraires de 30% environ. Son taux horaire étant de 60 euros par heure, si je les rapporte aux 7500 du forfait annuel, cela donne 3.5 semaines de prestations temps plein que je ne retrouve évidemment pas.

J'expliquerai calmement la situation en AG pour avoir le bonhomme dehors. J'estime qu'il devrait nous rembourser les trop perçus d'au moins les deux dernières années et qu'un refus de sa part serait signe de sa mauvaise foi. Il pourra refuser de revenir sur les comptes précédents, puisqu'ils ont été approuvés en AG précédentes. Mais, selon son attitude, ne devons-nous pas considérer que soit son attitude de professionnel était dolosive et viciée (il est le professionnel, moi pas) et qu'au pénal un refus de remboursement serait l'aveu d'avoir commis un abus de confiance?

Je dois préciser que, hors la comptabilité qui est transparente et dans laquelle nous trouvons ses factures infondées, tout le reste de ses actions est peu collaboratif ou transparent.

Merci d'avance.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic indélicat & malversations

Comme dit souvent sur ce forum, on n'a que le syndic que l'on mérite.

L'AG est souveraine et le syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG.

A partir du moment où les copropriétaires approuvent les comptes AG, vous avez 4 mois pour introduire une requête en justice. A vous de prouver que cette décision vous porte personnellement préjudice. Il serait aussi opportun que vous, vous ayez voté contre.

A partir du moment où les copropriétaires donnent décharge et quitus au Syndic pour l'année pour laquelle il a fait rapport à l'AG, il est totalement blanchi pour tout ce qu'il a fait ou pas fait (ainsi que les conséquences), et les copropriétaires en endossent la responsabilité.

La plupart des syndics proposent un contrat où pratiquement tout est "hors scope" et se facture suivant les grilles d'honoraires standards fournies par l'IPI et/ou l'ABSA.

Nous en avions aussi plus qu'assez de toutes ces surfacturations surtout que dans notre cas c'est un nouveau gérant qui a acheté la société qui appartenait à notre Syndic précédent. Nous avons toujours refusé de signer son contrat IPI pour les raisons que vous invoquez.

Mais il passe outre et fait comme si nous l'avions signé!!

Donc, à la dernière AG, nous nous sommes entendu pour ne pas lui donner quitus et décharge et pour ne pas renouveler son mandat.

Nous avons dès lors pris en compte la propostion de lois visant à forcer les syndics à inclure au moins 47 prestations de base dans leurs honoraires.

Nous attendons les candidats syndics et choisirons parmi ceux qui répondront que les 47 points sont inclus.

Proposition de loi

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phil7578
Pimonaute assidu
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Re : Syndic indélicat & malversations

Merci de cette réponse. Je suis informé des conséquences civiles de l'approbation des comptes. Au-delà de cela, il y a le droit... pénal. Profiter de sa situation d'expert agréé pour surfacturer contre le contrat que lui - et non tous les coproprios - connaît, cela relève de l'abus de confiance. Enfin, il y a l'aspect commercial de la situation. S'il s'abrite derrière l'approbation des comptes pour ne rien rembourser des indûs, il avoue alors qu'il a puisé dans la caisse et qu'il se lave les mains de nous avoir pigeonnés légalement. Je doute que les habitants des autres copropriétés qu'il gère apprécieront cette histoire quand ils l'entendront. J'ai déjà pris contact avec un avocat pour savoir sur quel terrain je pourrais au mieux lui nuire.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic indélicat & malversations

Et vous n'avez pas pu rallier le moindre copropriétaire à votre cause?

Les autres en sont parfaitement satisfaits?

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phil7578
Pimonaute assidu
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Re : Syndic indélicat & malversations

panchito a écrit :

Et vous n'avez pas pu rallier le moindre copropriétaire à votre cause?

Les autres en sont parfaitement satisfaits?

Non, mais les insatisfaits sont - comme souvent - des pisse-vinaigre émotionnels qu'on ne voit précisément pas aux AG. L'un - j'en suis convaincu - s'est amusé à... dégrader l'ascenseur et quand je l'ai confronté aux dégâts il m'a demandé sur un ton très supérieur pourquoi on ne remplaçait pas définitivement cette installation par du neuf? Je l'ai pris pour un aveu.

Les autres ferment leur gueule. Et cela arrange très bien le syndic. Quant à moi, je réunis les preuves de son incurie mais il faut du temps et des pièces factuelles pour que cela ne passe pas pour de la médisance de ma part. Il rend service aux gens, mais se sucre dans leur dos. La dernière fois que j'ai confronté le syndic, il m'a insulté et m'a soutenu que je voulais prendre sa place. Ce qui risque d'être bientôt le cas...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic indélicat & malversations

Mais libre à vous!

Depuis la nouvelle loi, chaque copropriétaire peut faire mettre à l'ordre du jour de l'AG les points qu'il souhaite.

Demander de mettre le point: Choix d'un nouveau syndic.

Et proposez-vous!

Vous êtes déjà Président du Conseil de Copropriété?

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phil7578
Pimonaute assidu
Inscription : 15-09-2006
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Re : Syndic indélicat & malversations

Ce n'est pas mon objectif, sinon ce serait fait depuis longtemps. Nous sommes en pleine rénovation et nous devrions quitter l'appartement pour une maison dès qu'il aura été vendu (l'an prochain sans doute). Toutefois, après ce que j'ai découvert, je songe à informer par lettre tous les autres coproprios et à foutre une branlée à cet incapable. Quitte à devoir reprendre la gestion après (des belges type qui ne veulent surtout pas d'ennui mais qui râlent à la première occasion - je suis le seul qui fasse un peu bouger les choses).

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic indélicat & malversations

Mais malheureusement les copropriétés sont souvent peuplées de gens qu'on ne voit jamais aux AG, qui paient avec le sourire, DU MOMENT qu'ils ont la paix royale!

Et dire que c'est pour responsabiliser les copropriétaires que le législateur s'est fendu d'une nouvelle loi.

Pour ne plus que cela arrive!

Pour moi c'est une énigme: à WSP, il y a des gens qui investissent plus de 450.000€ pour s'acheter un appartement mais qui ne viennent jamais à la moindre AG et ne se donnent même pas la peine de se faire représenter...

Il y a en tellement comme cela, que le quorum n'est jamais atteint et que le Syndic est "obligé" de convoquer une AGE (avec 300€ de dédomagement pour le Syndic...qui a ainsi perdu sa soirée pour rien)

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phil7578
Pimonaute assidu
Inscription : 15-09-2006
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Re : Syndic indélicat & malversations

Vos propos sont souvent (sinon toujours) pertinents ici. Toutefois, je m'insurge contre le premier "Comme dit souvent sur ce forum, on n'a que le syndic que l'on mérite."

En effet, ce n'est pas si simple. Un syndic est un professionnel accrédité. Cela signifie qu'il est *a priori* digne de confiance et professionnel. Il nous faut au moins des compétences égales en droit civil, en technique du bâtiment et en comptabilité pour pouvoir remarquer ses manquements *de façon constructive*. J'ai deux Maîtrises, ce n'est pas le cas de tout le monde et mes domaines d'expertise sont différents. Quand je rentre le soir, après des dossiers et des clients fatiguants, j'ai pas envie de me farcir les 2500 euros par an que le syndic détourne de la compta. Même si je suis un des seuls à pouvoir le prouver (et j'en ai maintenant la preuve - je jubile depuis 2 jours). Les autres restents dans leurs sentiments et leurs insatisfactions.

Le législateur présume et attend trop du belge moyen. Il devrait plutôt engager des sanctions pénales lourdes pour ce genre d'asticot "pas vu pas pris" - ils agissent sur l'ignorance et la confiance des gens, comme de vrais escrocs: c'est pareil.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 451

Re : Syndic indélicat & malversations

Cela signifie qu'il est *a priori* digne de confiance et professionnel.

Malheureusement, le titre n'est protégé que par une très mince certification IPI...à la portée du 1er venu.

Il nous faut au moins des compétences égales en droit civil, en technique du bâtiment et en comptabilité

Ah si vous en connaissez un qui a ces compétences, vous pouvez m'envoyer ses coordonnées en MP.

Qui demande le CV des candidats syndics avant de l'engager?

j'ai pas envie de me farcir les 2500 euros par an

Tout à fait. Et donc un ingénieur civil qui a en plus des compétences juridiques et comptables ne deviendra JAMAIS syndic, car pas rentable par rapport à un autre job...

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ouilouille
Pimonaute
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Messages : 19

Re : Syndic indélicat & malversations

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

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PIM
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Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Syndic indélicat & malversations

ouilouille a écrit :

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Syndic indélicat & malversations

PIM a écrit :

ouilouille a écrit : Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...

Je ne vois pas non plus quelle garantie particulière offre le syndic bénévole. On peut très bien être bénévole et malhonnête.

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ouilouille
Pimonaute
Inscription : 06-07-2013
Messages : 19

Re : Syndic indélicat & malversations

car la copropriété ne donne pas la signature sur les compte au syndic bénévole seul!
c'est simple et efficace!
ça ferait disparaitre tous les malhonnetes de ce secteur, si tout le monde agissait ainsi.

Moi j'agis comme ça et ça se passe très bien.
Vous voulez voir ma compta vous venez me voir, avec plaisir

Vous voulez faire autrement, libre à vous c'est votre argent.

Sur ce un bon dimanche!

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tempura
Pimonaute bavard
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Messages : 298

Re : Syndic indélicat & malversations

ouilouille a écrit :

car la copropriété ne donne pas la signature sur les compte au syndic bénévole seul!
c'est simple et efficace!
ça ferait disparaitre tous les malhonnetes de ce secteur, si tout le monde agissait ainsi.

Moi j'agis comme ça et ça se passe très bien.
Vous voulez voir ma compta vous venez me voir, avec plaisir

Vous voulez faire autrement, libre à vous c'est votre argent.

Sur ce un bon dimanche!

Il n'y a pas de rapport entre la notion de syndic bénévole et la double signature sur les comptes.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 451

Re : Syndic indélicat & malversations

Je ne vois pas non plus quelle garantie particulière offre le syndic bénévole. On peut très bien être bénévole et malhonnête.

En plus si on voit déjà le manque de compétence chez les soi-disants pro, alors trouver un bénévole qui ait les compétences techniques requises (ingénieur civil ou architecte), couplées aux compétences comptables requises, et à d'excellentes connaissances en droit....

Et qui soit d'accord de faire cela alors qu'une telle perle rare travaille surement plus qu'à temps plein.

Faut pas rêver...

La majorité des copropriétés sont donc "obligées" d'engager un soi-disant pro.

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luc
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Re : Syndic indélicat & malversations

ouilouille a écrit :

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

Oui, mais personnellement je crois que, non obstand les droits de contrôle individuels des membres de l'AG, que ce qui suit doit être exécutée:

Avant la séance de l’AG qui va nommer un syndic de l’ACP

1. le candidat-syndic a posé sa candidature au moins trois semaines avant la date de l’AG (1ère séance) par deux recommandés (tantôt au syndic en place qu’à l’ACP) en spécifiant entre autres sa dénomination exacte et son numéro d’inscription au registre des personnes moraux; mais aussi en indiquant la personne physique qui le représentera envers l'ACP. Cette note doit être signé par celui qui peut représente valablement cette société (et seulement par cette personne);

2. le syndic en fonction vérifie si les candidats ont remis une attestation d’assurance au nom de cette société (et pas au nom de l'agent immobilier agréé IPI ...) qui prouve que les risques possibles sont couverts, …; une attestation qui prouve que l’IPI a vérifié n’est pas valable, vu qu’elle ne vérifie que si les risques au niveau d’une petite ACP de 2 appartements sont couverts;

3. le conseil de copropriété vérifie si le syndic en fonction a fait ce qui précède et en informe les copropriétaires avant l’AG (= au plus tard avec l‘invitation à l’AG) ;

4. …

Lors la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP

5. le président et le sécrétaire de la séance de l’AG vérifient si les données dans la PV de cette séance de l’AG correspondent exactement aux données repris dans la candidature écrite (voir point 1) ;

6. …

Après la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP

7. le conseil de copropriété vérifie si l’affiche dans le hall d’entrée (coté public) correspond exactement aux données du PV et en fait rapport aux CP (urgent si pas en ordre);

8. la banque vérifie la relation juridique entre la personne physique qui se présente chez eux et l’ACP ; le commissaire aux comptes le contrôle et en fait état dans son rapport annuel; si pas en ordre il fait d'urgence un rapport provisoire et demande au conseil de copropriété de le transmettre aux CP;

9. …



PIM a écrit :

Je ne vois pas en quoi un syndic bénévole, seul habilité à disposer des pouvoirs bancaires au nom de l'ACP, serait plus rassurant qu'un syndic professionnel...

Correct, si ce qui précède a été exécuté ….


Cordialement,

Luc

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phil7578
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Re : Syndic indélicat & malversations

Bonjour,

Je viens de lire l'intervention de Luc. Le gouvernement se rend-t-il compte des connaissances juridiques exigées des copropriétaires? D'un point de vue légal et organisationnel, gérer une copropriété de 60 appartements occupés en majeure partie par des petits vieux, deux ou trois excités qui n'y connaissent rien mais veulent se mêler de tout, et deux ou trois plus malins qui ont autre chose à faire qu'éduquer leurs voisins, c'est aussi lourd qu'une PME au jour le jour. Du pain béni pour les syndic incompétents et paresseux !

Mon objectif étant de foutre le syndic actuel à la porte - et je crois y parvenir - nous aurons ses trois mois de préavis pour en trouver un autre. Je viens de me rendre compte que le contrat initial signé avant mon entrée dans l'immeuble n'aurait été signé par personne, même pas par lui. Je dois me renseigner si les témoignages des membres du Conseil de Gérance qui l'ont autrefois négocié pourraient être reçus, histoire de renverser la charge de la preuve.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic indélicat & malversations

phil7578 a écrit :

Je viens de lire l'intervention de Luc. Le gouvernement se rend-t-il compte des connaissances juridiques exigées des copropriétaires? (...)

Je crois que tant les copropriétaires que le secteur immobilier ont malcompris les intentions du législateur.

Il n’exige pas des connaissances techniques ni juridiques ni comptables du syndic (pro ou bénévole), ni d'autres mandataires de l’ACP, ni des copropriétaires, mais il exige de fait des qualités de « management équitable » du syndic (savoir travailler avec des personnes, les motiver/informer/...).

Les qualités de manager, selon moi de fait requis pour un syndic, deviennent de plus en plus important, tant l’ACP est complexe (nombre d’appartements, nombre des entrées, quantité des installations techniques, vétusté de l’immeuble, …). Ce syndic doit avoir une attitude de neutralité ferme envers le courtier d’assurance, les fournisseurs, les CP, les résidents, …  .

Il doit mettre comme un vrai mandataire les besoins de l’ACP (son mandant) avant ses propres besoins (si c’est impossible il doit démissionner).

Déontologie du syndic professionnel

L'IPI vieux style (1993-2013) formait des agents immobiliers, mais pas de syndics. En plus ils réduisait la mission de syndic à une gestion technique de pierres. L’IPI considérait en fait le syndic comme le chef de immeuble, mais ignorait que depuis 1994 (confirmé en 2010) que c’est l’AG qui est le chef.

L’IPI nouveau style (2013-?) est né ce 01.09.2013. Voir le texte de la " 11 FEVRIER 2013. -Loi organisant la profession d'agent immobilier ". Loi applicable 10 jours après sa publication au moniteur, mais il y a encore des AR à publier pour certaines parties.

Attention ... la formation correcte ne sera donné qu’avec 100% de certitude qu’aux syndics, agréés après cette date et qui n’étaient pas agréé avant le 01.09.2013.

Un exemple: un agent immobilier ne doit rien connaitre selon l'IPI vieux style quand à l'utilisation de la technique de requête, qui évite qu’un CP doit aller en justice avec avocat/huissier/... .

Code de droit économique

En plus toutes les lois avec un impact économique sont en train d'être  coordonné (en principe avant mai 2014) dans un « Code de droit économique ». Actuellement tous ces dispositions sont dispersés et permettent à des pro mal intentionnés/formés/informés ou incapables de semer la pagaille.

Dans ce cadre le législateur décidé que l’association de copropriétaires (ACP) n’est pas un consommateur (puisque pas une personne physique), mais est une entreprise non-commerciale.

L’ACP est donc soumis à certains règles économiques généraux. Ils sont spécifiés dans :


Cordialement,

Luc

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phil7578
Pimonaute assidu
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Re : Syndic indélicat & malversations

Bon... Nos premières priorités sont de foutre notre syndic à la porte, trouver un avocat, former un groupe de travail au sein de l'immeuble pour se cogérer 2 ou 3 mois et recruter un nouveau syndic sur base d'un cahier de charge élaboré en commun. Et si notre syndic actuel s'accroche, cela ne sera pas trop son intérêt car nous le ferons savoir dans le quartier.

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