Syndic indélicat & malversations

Merci de cette réponse. Je suis informé des conséquences civiles de l'approbation des comptes. Au-delà de cela, il y a le droit... pénal. Profiter de sa situation d'expert agréé pour surfacturer contre le contrat que lui - et non tous les coproprios - connaît, cela relève de l'abus de confiance. Enfin, il y a l'aspect commercial de la situation. S'il s'abrite derrière l'approbation des comptes pour ne rien rembourser des indûs, il avoue alors qu'il a puisé dans la caisse et qu'il se lave les mains de nous avoir pigeonnés légalement. Je doute que les habitants des autres copropriétés qu'il gère apprécieront cette histoire quand ils l'entendront. J'ai déjà pris contact avec un avocat pour savoir sur quel terrain je pourrais au mieux lui nuire.

Non, mais les insatisfaits sont - comme souvent - des pisse-vinaigre émotionnels qu'on ne voit précisément pas aux AG. L'un - j'en suis convaincu - s'est amusé à... dégrader l'ascenseur et quand je l'ai confronté aux dégâts il m'a demandé sur un ton très supérieur pourquoi on ne remplaçait pas définitivement cette installation par du neuf? Je l'ai pris pour un aveu.

Les autres ferment leur gueule. Et cela arrange très bien le syndic. Quant à moi, je réunis les preuves de son incurie mais il faut du temps et des pièces factuelles pour que cela ne passe pas pour de la médisance de ma part. Il rend service aux gens, mais se sucre dans leur dos. La dernière fois que j'ai confronté le syndic, il m'a insulté et m'a soutenu que je voulais prendre sa place. Ce qui risque d'être bientôt le cas...

Ce n'est pas mon objectif, sinon ce serait fait depuis longtemps. Nous sommes en pleine rénovation et nous devrions quitter l'appartement pour une maison dès qu'il aura été vendu (l'an prochain sans doute). Toutefois, après ce que j'ai découvert, je songe à informer par lettre tous les autres coproprios et à foutre une branlée à cet incapable. Quitte à devoir reprendre la gestion après (des belges type qui ne veulent surtout pas d'ennui mais qui râlent à la première occasion - je suis le seul qui fasse un peu bouger les choses).

Vos propos sont souvent (sinon toujours) pertinents ici. Toutefois, je m'insurge contre le premier "Comme dit souvent sur ce forum, on n'a que le syndic que l'on mérite."

En effet, ce n'est pas si simple. Un syndic est un professionnel accrédité. Cela signifie qu'il est *a priori* digne de confiance et professionnel. Il nous faut au moins des compétences égales en droit civil, en technique du bâtiment et en comptabilité pour pouvoir remarquer ses manquements *de façon constructive*. J'ai deux Maîtrises, ce n'est pas le cas de tout le monde et mes domaines d'expertise sont différents. Quand je rentre le soir, après des dossiers et des clients fatiguants, j'ai pas envie de me farcir les 2500 euros par an que le syndic détourne de la compta. Même si je suis un des seuls à pouvoir le prouver (et j'en ai maintenant la preuve - je jubile depuis 2 jours). Les autres restents dans leurs sentiments et leurs insatisfactions.

Le législateur présume et attend trop du belge moyen. Il devrait plutôt engager des sanctions pénales lourdes pour ce genre d'asticot "pas vu pas pris" - ils agissent sur l'ignorance et la confiance des gens, comme de vrais escrocs: c'est pareil.

Il y a moyen d'éviter les syndics indélicats en devenant syndic bénévole et en utilisant des sociétés externes pour faire le travail.
Vu que ces sociétés n'ont pas les pleins pouvoir sur les comptes, ils n'y a plus de malversations!

Je ne vois pas non plus quelle garantie particulière offre le syndic bénévole. On peut très bien être bénévole et malhonnête.

Il n'y a pas de rapport entre la notion de syndic bénévole et la double signature sur les comptes.

Oui, mais personnellement je crois que, non obstand les droits de contrôle individuels des membres de l'AG, que ce qui suit doit être exécutée:

Avant la séance de l’AG qui va nommer un syndic de l’ACP

1. le candidat-syndic a posé sa candidature au moins trois semaines avant la date de l’AG (1ère séance) par deux recommandés (tantôt au syndic en place qu’à l’ACP) en spécifiant entre autres sa dénomination exacte et son numéro d’inscription au registre des personnes moraux; mais aussi en indiquant la personne physique qui le représentera envers l'ACP. Cette note doit être signé par celui qui peut représente valablement cette société (et seulement par cette personne);

2. le syndic en fonction vérifie si les candidats ont remis une attestation d’assurance au nom de cette société (et pas au nom de l'agent immobilier agréé IPI ...) qui prouve que les risques possibles sont couverts, …; une attestation qui prouve que l’IPI a vérifié n’est pas valable, vu qu’elle ne vérifie que si les risques au niveau d’une petite ACP de 2 appartements sont couverts;

3. le conseil de copropriété vérifie si le syndic en fonction a fait ce qui précède et en informe les copropriétaires avant l’AG (= au plus tard avec l‘invitation à l’AG) ;

4. …

Lors la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP

5. le président et le sécrétaire de la séance de l’AG vérifient si les données dans la PV de cette séance de l’AG correspondent exactement aux données repris dans la candidature écrite (voir point 1) ;

6. …

Après la séance de l’AG qui a nommé un syndic de l’ACP

7. le conseil de copropriété vérifie si l’affiche dans le hall d’entrée (coté public) correspond exactement aux données du PV et en fait rapport aux CP (urgent si pas en ordre);

8. la banque vérifie la relation juridique entre la personne physique qui se présente chez eux et l’ACP ; le commissaire aux comptes le contrôle et en fait état dans son rapport annuel; si pas en ordre il fait d'urgence un rapport provisoire et demande au conseil de copropriété de le transmettre aux CP;

9. …

Correct, si ce qui précède a été exécuté ….

Je crois que tant les copropriétaires que le secteur immobilier ont malcompris les intentions du législateur.

Il n’exige pas des connaissances techniques ni juridiques ni comptables du syndic (pro ou bénévole), ni d'autres mandataires de l’ACP, ni des copropriétaires, mais il exige de fait des qualités de « management équitable » du syndic (savoir travailler avec des personnes, les motiver/informer/...).

Les qualités de manager, selon moi de fait requis pour un syndic, deviennent de plus en plus important, tant l’ACP est complexe (nombre d’appartements, nombre des entrées, quantité des installations techniques, vétusté de l’immeuble, …). Ce syndic doit avoir une attitude de neutralité ferme envers le courtier d’assurance, les fournisseurs, les CP, les résidents, …  .

Il doit mettre comme un vrai mandataire les besoins de l’ACP (son mandant) avant ses propres besoins (si c’est impossible il doit démissionner).

Déontologie du syndic professionnel

L'IPI vieux style (1993-2013) formait des agents immobiliers, mais pas de syndics. En plus ils réduisait la mission de syndic à une gestion technique de pierres. L’IPI considérait en fait le syndic comme le chef de immeuble, mais ignorait que depuis 1994 (confirmé en 2010) que c’est l’AG qui est le chef.

L’IPI nouveau style (2013-?) est né ce 01.09.2013. Voir le texte de la " 11 FEVRIER 2013. -Loi organisant la profession d'agent immobilier ". Loi applicable 10 jours après sa publication au moniteur, mais il y a encore des AR à publier pour certaines parties.

Attention ... la formation correcte ne sera donné qu’avec 100% de certitude qu’aux syndics, agréés après cette date et qui n’étaient pas agréé avant le 01.09.2013.

Un exemple: un agent immobilier ne doit rien connaitre selon l'IPI vieux style quand à l'utilisation de la technique de requête, qui évite qu’un CP doit aller en justice avec avocat/huissier/... .

Code de droit économique

En plus toutes les lois avec un impact économique sont en train d'être  coordonné (en principe avant mai 2014) dans un « Code de droit économique ». Actuellement tous ces dispositions sont dispersés et permettent à des pro mal intentionnés/formés/informés ou incapables de semer la pagaille.

Dans ce cadre le législateur décidé que l’association de copropriétaires (ACP) n’est pas un consommateur (puisque pas une personne physique), mais est une entreprise non-commerciale.

L’ACP est donc soumis à certains règles économiques généraux. Ils sont spécifiés dans :