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Syndic indélicat & malversations

phil7578
Pimonaute assidu
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Messages : 193

Syndic indélicat & malversations

Bonjour,

En 2004,  à mon arrivée dans l'immeuble, la copropriété changeait de syndic et signait un contrat avec un nouveau syndic. Les premières années se sont correctement passées et j'appartiens au conseil de gérance depuis quelque temps. Au fil du temps, j'ai constaté des manquements répétes du syndic dans sa gestion - je m'en suis ouvert ici par ailleurs. Au dernier Conseil, je pointais encore ses manquements, il m'a insulté soutenant que je ne suis jamais content de rien etc.

Hier donc, je reçois via via une copie de son contrat que je n'avais jamais vue (seul le premier conseil de gérance l'avait) et les bras m'en tombent. Le contrat stipule en effet clairement:
- la gestion des communs adminstrative, opérationnelle, financière et technique en "bon père de famille" d'un immeuble dont l'âge et l'état lui est connu, et que les honoraires sont établis "all-in" en fonction de ce fait. Suit une liste de tâches qui peuvent être facturées séparément: c'est précis et détaillé (dde de notaires, représentation en justice pour des recouvrement, suivi de travaux impliquant un architecte ou un bureau car touchant à la structure du bâtiment).

Or, depuis 3 ans, ce gugusse certifié IPI nous facture systématiquement toutes les prestations "hors gestion normale", majorant ses honoraires de 30% environ. Son taux horaire étant de 60 euros par heure, si je les rapporte aux 7500 du forfait annuel, cela donne 3.5 semaines de prestations temps plein que je ne retrouve évidemment pas.

J'expliquerai calmement la situation en AG pour avoir le bonhomme dehors. J'estime qu'il devrait nous rembourser les trop perçus d'au moins les deux dernières années et qu'un refus de sa part serait signe de sa mauvaise foi. Il pourra refuser de revenir sur les comptes précédents, puisqu'ils ont été approuvés en AG précédentes. Mais, selon son attitude, ne devons-nous pas considérer que soit son attitude de professionnel était dolosive et viciée (il est le professionnel, moi pas) et qu'au pénal un refus de remboursement serait l'aveu d'avoir commis un abus de confiance?

Je dois préciser que, hors la comptabilité qui est transparente et dans laquelle nous trouvons ses factures infondées, tout le reste de ses actions est peu collaboratif ou transparent.

Merci d'avance.

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Syndic indélicat & malversations

phil7578 a écrit :

Bon... Nos premières priorités sont de foutre notre syndic à la porte, trouver un avocat, former un groupe de travail au sein de l'immeuble pour se cogérer 2 ou 3 mois et recruter un nouveau syndic sur base d'un cahier de charge élaboré en commun. Et si notre syndic actuel s'accroche, cela ne sera pas trop son intérêt car nous le ferons savoir dans le quartier.

Pour mettre fin au mandat du syndic, il suffit de réunir une majorité suffisante. Je ne vois pas bien comment un syndic pourrait "s'accrocher" ni la nécessité de recourir aux services d'un avocat s'il s'agit seulement de révoquer le syndic.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Syndic indélicat & malversations

Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.

Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
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Re : Syndic indélicat & malversations

grmff a écrit :

Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.

Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic

En effet, qu'il soit cp, rémunéré ou bénévole, grand ou petit, mâle ou femelle, peu importe, mais il faut un syndic.

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phil7578
Pimonaute assidu
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Messages : 193

Re : Syndic indélicat & malversations

tempura a écrit :

grmff a écrit : Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.

Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic

En effet, qu'il soit cp, rémunéré ou bénévole, grand ou petit, mâle ou femelle, peu importe, mais il faut un syndic.

Notre contrat prévoit un préavis de 3 mois. Cela peut être suffisant pour recruter un nouveau syndic, même si cela est court. Perso, avec ma culture "américaine", je ne suis pas "pour" les préavis prestés, je trouve cela malsain. Si je me propose comme syndic à titre temporaire, je peux me faire assister? Pex, le Conseil de Gérance peut-t-il collégialement faire fonction? Et dans cette transition, ma responsabilité civile est-elle engagée (avec éventuelle couverture par mon assurance familiale qui en gros couvre le 1382 CC)?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Syndic indélicat & malversations

Proposez vous comme syndic.
Faites vous assurer comme syndic non pro (il existe des assurance prévue expressément pour cela) et faite tout collégialement, sachant qu'en fait le conseil de copropriété n'a aucune responsabilité.


Grmf!
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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Syndic indélicat & malversations

phil7578 a écrit :

tempura a écrit : grmff a écrit : Pour changer de syndic, il ne faut pas passer pas la case "cogestion" qui n'est pas légale.

Vous pouvez vous faire élire comme syndic pour une durée de 1 mois ou deux. Mais il faut un syndic. Obligatoirement. Sinon, l'ancien syndic reste syndic. Avec tous les pouvoirs (de nuisance...) du syndic

En effet, qu'il soit cp, rémunéré ou bénévole, grand ou petit, mâle ou femelle, peu importe, mais il faut un syndic.

Notre contrat prévoit un préavis de 3 mois. Cela peut être suffisant pour recruter un nouveau syndic, même si cela est court. Perso, avec ma culture "américaine", je ne suis pas "pour" les préavis prestés, je trouve cela malsain. Si je me propose comme syndic à titre temporaire, je peux me faire assister? Pex, le Conseil de Gérance peut-t-il collégialement faire fonction? Et dans cette transition, ma responsabilité civile est-elle engagée (avec éventuelle couverture par mon assurance familiale qui en gros couvre le 1382 CC)?

La RC familiale ne couvre pas la responsabilité en tant que mandataire. Il faut une assurance spécifique.
On peut comprendre la réticence à voir un syndic révoqué continuer sa mission jusqu'à son remplacement, mais c'est usuel. Il se borne à expédier les affaires courantes.

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phil7578
Pimonaute assidu
Inscription : 15-09-2006
Messages : 193

Re : Syndic indélicat & malversations

AG très houleuse hier soir...

Membre du CR depuis des années, je reprochais au syndic actuel sa désinvolture et ses manquements récurrents. Les rappels n'y font rien. Nous avons eu des impayés jusqu'à 15% du budget annuel, non recouverts depuis 2 ou 3 ans (alors que le recouvrement par huissier était voté en AG), une succession vacante depuis 2 ans, seulement notifié à notre avocat maintenant (c'est moi qui avais fait les recherches), un acte de base à mettre en conformité (voté l'an dernier) pour lequel le syndic n'a toujours pas passé de contrat, le paiement en retard (2 à 3 mois de retard, une fois sur deux) des nettoyeuses qui n'ont plus le coeur à l'ouvrage (on les comprend) et j'en passe.

En outre, j'ai récemment mis la main sur le contrat du syndic - pas facile à trouver ça, d'autres coproprios l'ont demandé au syndic sans le recevoir - où ses prestations ordinaires sont clairement détaillées. Ce qui ne l'empêche pas de facturer des prestations "extra" qui aurtaient dû entrer dans le mandat de base (20% de surplus - merci les pigeons).

Dans un premier temps, j'ai distribué une lettre circulaire à tous les copropriétaires où je faisais état de ces manquements et que je m'opposerais au renouvellement du mandat du syndic et à l'approbation des comptes. Un coproprio en a donné copie au syndic, lequel m'a accusé de "diffamation" dans "le but de nuire" et confié le dossier à son avocat. Dans la mesure où j'ai toutes les pièces factuelles, nous partirions dans un combat où il aura plus de plumes à laisser que moi (j'ai des cartouches en réserve).

D'autre part, en assemblée, il fut très intéressant de constater que, si la plupart des coproprios abondaient dans mon sens, ils ont retourné leur veste en séance. Malgré l'absence d'explication sur les surfacturations, malgré l'absence d'explication sur les paiements en retard. Ils demandent "juste" d'être remboursés des trop provisionnels dans le mois (un surplus versé 18 mois plus tôt !) et non pas 3 ou 4 mois plus tard comme cela arrive encore.

Le Belge typique préfère payer 30 ou 50 euros indûment chaque année plutôt que de se bouger le cul... Et tout le monde trouve cela normal. Pas étonnant que nos hommes politiques sont ce qu'ils sont et que nous continuons à nous plaindre.

Bien sûr, je pourrais demander la nomination d'un syndic par un Juge de Paix et m'opposer à la dernière AG mais cela ne serait qu'envenimer les choses. Au moins, certains coproprios seront plus attentifs et j'espère plus actifs dans la gestion de l'immeuble.

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Syndic indélicat & malversations

phil7578 a écrit :

AG très houleuse hier soir...

Membre du CR depuis des années, je reprochais au syndic actuel sa désinvolture et ses manquements récurrents. Les rappels n'y font rien. Nous avons eu des impayés jusqu'à 15% du budget annuel, non recouverts depuis 2 ou 3 ans (alors que le recouvrement par huissier était voté en AG), une succession vacante depuis 2 ans, seulement notifié à notre avocat maintenant (c'est moi qui avais fait les recherches), un acte de base à mettre en conformité (voté l'an dernier) pour lequel le syndic n'a toujours pas passé de contrat, le paiement en retard (2 à 3 mois de retard, une fois sur deux) des nettoyeuses qui n'ont plus le coeur à l'ouvrage (on les comprend) et j'en passe.

En outre, j'ai récemment mis la main sur le contrat du syndic - pas facile à trouver ça, d'autres coproprios l'ont demandé au syndic sans le recevoir - où ses prestations ordinaires sont clairement détaillées. Ce qui ne l'empêche pas de facturer des prestations "extra" qui aurtaient dû entrer dans le mandat de base (20% de surplus - merci les pigeons).

Dans un premier temps, j'ai distribué une lettre circulaire à tous les copropriétaires où je faisais état de ces manquements et que je m'opposerais au renouvellement du mandat du syndic et à l'approbation des comptes. Un coproprio en a donné copie au syndic, lequel m'a accusé de "diffamation" dans "le but de nuire" et confié le dossier à son avocat. Dans la mesure où j'ai toutes les pièces factuelles, nous partirions dans un combat où il aura plus de plumes à laisser que moi (j'ai des cartouches en réserve).

D'autre part, en assemblée, il fut très intéressant de constater que, si la plupart des coproprios abondaient dans mon sens, ils ont retourné leur veste en séance. Malgré l'absence d'explication sur les surfacturations, malgré l'absence d'explication sur les paiements en retard. Ils demandent "juste" d'être remboursés des trop provisionnels dans le mois (un surplus versé 18 mois plus tôt !) et non pas 3 ou 4 mois plus tard comme cela arrive encore.

Le Belge typique préfère payer 30 ou 50 euros indûment chaque année plutôt que de se bouger le cul... Et tout le monde trouve cela normal. Pas étonnant que nos hommes politiques sont ce qu'ils sont et que nous continuons à nous plaindre.

Bien sûr, je pourrais demander la nomination d'un syndic par un Juge de Paix et m'opposer à la dernière AG mais cela ne serait qu'envenimer les choses. Au moins, certains coproprios seront plus attentifs et j'espère plus actifs dans la gestion de l'immeuble.

D'après mon expérience, la situation que vous décrivez est habituelle. Bien que très clairement informés et bien conscients des manquements dont ils sont les victimes, beaucoup de cp préfèrent ne pas s'opposer au syndic. Je n'ai jamais très bien compris pourquoi. La crainte de devoir sortir d'un sentier battu peut-être. D'une manière générale, le syndic incompétent et/ou négligent aime utiliser la menace puisqu'il n'a pas d'argument. En général, il n'est pas bête et on peut donc parier que cette menace ne sera suivie d'aucun effet. Si, par extraordinaire, le syndic consultait un avocat, il faudra veiller à ce qu'il n'ait pas la mauvaise idée de mettre les honoraires de celui-ci à charge de la copropriété. Certains en seraient parfaitement capables  smile .

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phil7578
Pimonaute assidu
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Re : Syndic indélicat & malversations

tempura a écrit :

D'après mon expérience, la situation que vous décrivez est habituelle. Bien que très clairement informés et bien conscients des manquements dont ils sont les victimes, beaucoup de cp préfèrent ne pas s'opposer au syndic. Je n'ai jamais très bien compris pourquoi. La crainte de devoir sortir d'un sentier battu peut-être. ...

C'est encourageant  smile Je crois que c'est de la lâcheté, en particulier quand le syndic "s'approprie" symboliquement la gestion et infantilise la cp. Du genre: c'est pas mieux ailleurs etc. Un syndic qui est mandaté a beaucoup de pouvoir et les gens qui lui ont donné ce pouvoir restent incapables de le reprendre. Comme s'ils étaient dépossédés et infériorisés. Des moutons bêlants quoi. Je vais me faire syndic moi-même si cela continue. C'est certainement plus rentable que mon job actuel.

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