Etat des lieux et sortie de bail après 32 ans de location..

AnneCath · #1 02-09-2013 11:56:36

3Bonjour,
D'abord félicitations pour votre site, très utile et détaillé sur biens des sujets.
Voici quelques questions sur une sortie de bail de longue durée: ma mère louait un appartement depuis 1981 à une même famille, et qui était neuf lors de l'entrée - donc en bon état et un état des lieux n'a pas été effectué. Le duplex étant trop grand, elle va louer l'appartement de l'étage au-dessous et nous avons eu un accord avec le propriétaire pour un préavis de sortie établi à 3 mois. La question de l'état des lieux et de la garantie locative m'interpelle : les propriétaires ne sont jamais intervenus dans une rénovation des lieux, qui sont en bon état mais défraichis : revêtement de sol et de mur seraient à changer pour une nouvelle location. Le contrat de location indique dans une clause "Le preneur devra remettre les lieux loués en bon état locatif" et le propriétaire vient de m'indiquer qu'il devait se renseigner pour savoir si nous sommes responsables de la remise en état du duplex pour une location ( !). Or, le propriétaire, architecte, a l'intention d'entièrement rénover le duplex et pas seulement le rafraîchir. Dans ces conditions, pourriez vous m'éclairer si "l'usure locative" est à considérer vu que le loyer et charges ont été payés sans problème depuis 22 ans ( il y a de quoi amortir les investissements premiers pour le propriétaire..) et qu'il me semble avoir lu qq part que le propriétaire a obligation de renouveller les tapis et revêtements tous les 9 ans ( ce qui n'a pas été fait par lui). Merci d'avance pour votre réponse, Bonne journée - Anne Cath.

AnneCath · #2 02-09-2013 11:58:35

Correction: il s'agit bien de 32 ans de location et non de 22 comme indiqué par erreur..

ChristopheDelagrange · #3 02-09-2013 12:04:05

AnneCath a écrit :

Dans ces conditions, pourriez vous m'éclairer si "l'usure locative" est à considérer vu que le loyer et charges ont été payés sans problème depuis 22 ans ( il y a de quoi amortir les investissements premiers pour le propriétaire..) et qu'il me semble avoir lu qq part que le propriétaire a obligation de renouveller les tapis et revêtements tous les 9 ans ( ce qui n'a pas été fait par lui).

La loi ne définit pas clairement la vétusté et l'usure dite "normale"
Mais il est généralement admis qu'un vinyle ou un tapis par exemple dure 9 ans.
Non le proprio n'a pas l'obligation de remplacer tous les 9 ans, mais si le revêtement est usé après > 9 ans, le remplacement ne peut être imputé au locataire. Ce n'est pas pareil...
Après 22 ans, à peu près tout peut être considéré comme vétuste (sauf carrelage, chassis etc), et le remplacement incombe au propriétaire

PIM · #4 02-09-2013 12:09:46

Puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé quitter les lieux dans l'état où il les a reçus...

ChristopheDelagrange · #5 02-09-2013 12:11:28

PIM a écrit :

Puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé quitter les lieux dans l'état où il les a reçus...

Ah oui ça m'avait échappé.
Dans ce cas, c'est le proprio qui devra prouver dans quel état étaient les lieux, et ce sera difficile voire impossible

AnneCath · #6 02-09-2013 12:32:51

Merci pour vos réponses,
Le duplex n'est pas en mauvais état, et était "nu" lors de l'entrée ( pas de tapis ni peintures, qui ont été placés par les locataires).. Si tout est vétuste ( mobilier de cuisine par ex..), pensez vous que la garantie peut revenir au locataire ?

ChristopheDelagrange a écrit :

PIM a écrit : Puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé quitter les lieux dans l'état où il les a reçus...
Ah oui ça m'avait échappé.
Dans ce cas, c'est le proprio qui devra prouver dans quel état étaient les lieux, et ce sera difficile voire impossible

rexou · #7 02-09-2013 12:35:10

PIM a écrit :

Puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé quitter les lieux dans l'état où il les a reçus...

Oui, mais le bien était neuf à l'entrée. Et si c'est une première occupation, on peut considérer que tout était neuf. smile

Après 32 ans, en effet, les peintures, papier peints, vinyles, tapis... sont largement amortis.

Par contre, un carrelage cassé, des trous dans les murs, des portes griffées ou dégradées, un évier ou cuvette de wc fêlée sont des exemples de dégâts qui peuvent être comptés, même en l'absence d'état des lieux d'entrée si première occupation du bien.

PIM · #8 02-09-2013 12:37:02

AnneCath a écrit :

Merci pour vos réponses,
Le duplex n'est pas en mauvais état, et était "nu" lors de l'entrée ( pas de tapis ni peintures, qui ont été placés par les locataires).. Si tout est vétuste ( mobilier de cuisine par ex..), pensez vous que la garantie peut revenir au locataire ?

Par rapport à l'état des lieux, je ne vois pas ce qui empêcherait la restitution de la garantie locative.

Celle-ci est cependant destinée à garantir la bonne et entière exécution de vos obligations locatives (et donc pas seulement l'état des lieux)

PIM · #9 02-09-2013 12:39:47

rexou a écrit :

Oui, mais le bien était neuf à l'entrée. Et si c'est une première occupation, on peut considérer que tout était neuf.
Après 32 ans, en effet, les peintures, papier peints, vinyles, tapis... sont largement amortis.
Par contre, un carrelage cassé, des trous dans les murs, des portes griffées ou dégradées, un évier ou cuvette de wc fêlée sont des exemples de dégâts qui peuvent être comptés, même en l'absence d'état des lieux d'entrée si première occupation du bien.

Pas d'accord avec Rexou.
Une simple déclaration de "première occupation" n'exonère en rien l'obligation d'un état des lieux (sujet déjà débattu dans ce forum)

rexou · #10 02-09-2013 12:40:11

ChristopheDelagrange a écrit :

Dans ce cas, c'est le proprio qui devra prouver dans quel état étaient les lieux, et ce sera difficile voire impossible

Si c'est une première occupation, il n'existe pas de dégâts antérieurs. Le bien est donc considéré à l'état neuf.

Il est évident que la vétusté de la cuisine (ou de n'importe quel autre élément) ne peut être reprochée au locataire.

Francis · #11 02-09-2013 12:41:21

Attention au changement de législation et si je ne me trompe pas, à vérifier, une simple clause précisant l'état de l'appartement à l'entrée suffisait.
Donc prudence.

J'y reviendrai ce soir, si c'est possible !

PIM · #12 02-09-2013 12:44:23

Francis a écrit :

Attention au changement de législation et si je ne me trompe pas, à vérifier, une simple clause précisant l'état de l'appartement à l'entrée suffisait.
Donc prudence.
J'y reviendrai ce soir, si c'est possible !

Oui, évidemment, il y a 32 ans: depuis lors, il y a eu beaucoup d'eau sous les ponts législatifs...

rexou · #13 02-09-2013 12:46:44

PIM a écrit :

Pas d'accord avec Rexou.
Une simple déclaration de "première occupation" n'exonère en rien l'obligation d'un état des lieux (sujet déjà débattu dans ce forum)

L'état des lieux n'était pas obligatoire voici 32 ans. Et le fait que le bien soit en première occupation permet par exemple d'imputer au locataire des coups dans les portes (ou des griffes de chien ou chat), des trous dans les murs, ou du carrelage cassé. Le bailleur établit que le bien était exempt de dégâts dus à un usage précédent. Il fait la preuve d'un état neuf au départ.

ChristopheDelagrange · #14 02-09-2013 12:51:56

rexou a écrit :

Si c'est une première occupation, il n'existe pas de dégâts antérieurs. Le bien est donc considéré à l'état neuf.

Ah oui en effet, il m'avait échappé que le logement était neuf. Mais neuf ne signifie pas parfait...

rexou · #15 02-09-2013 12:57:34

ChristopheDelagrange a écrit :

Ah oui en effet, il m'avait échappé que le logement était neuf. Mais neuf ne signifie pas parfait...

Pas parfait, non, mais exempt de tout dégât antérieur.

Par contre, cela ne dit pas qu'il existait un revêtement de sol, ni même de meuble de cuisine, ni de peinture ou de papier peint au mur. Mais assurément aucun trou dans les murs, aucune griffe sur les portes, aucun carrelage troué ou cassé...

PIM · #16 02-09-2013 12:59:03

Une lecture utile à ce même sujet :

http://www.lebail.be/etat-des-lieux.shtml

Francis · #17 02-09-2013 14:27:08

Ici, la preuve du dégât préexistant appartient au locataire.
À cette époque, c'était le locataire qui avait le plus intérêt à faire réaliser un ELE.

Comme quoi, les temps changent !

Erico · #18 02-09-2013 19:47:17

Ce n'est pas parce que c'est une première occupation que le bien était nickel....

Un nouvel appart peut très bien être truffé de malfaçons et être dès le départ équipé d'une cuisine avec des coups dans les meubles...
Il peut y avoir aussi dès le départ des coups dans les portes ou les murs, ça arrive...

Francis · #19 02-09-2013 20:06:46

À rico,

Dans ce cas, c'est au locataire de prouver que les dégâts préexistaient.

grmff · #20 02-09-2013 21:03:21

Est-ce le locataire a mis lui-même les revêtements de sol? Les peintures? Peut-il lle prouver?

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