Mes petites jurisprudences...

"Tournée générale !"
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Aujourd'hui, je reçois 1700€ de la part d'un huissier, avec comme communication "Madame Untelle - fin de RCD"
Je l'avais oublié, celle-là. J'ai donc reçu la totalité de ce qui m'était dû, sans intérêt, avec 5 ans de retard.

Verbal...
J'ai ouvert la porte à leur demande.

J'ai eu le plaisir d'assister à mon petit théatre du mardi: justice de paix.... Deux affaires m'y ont occupé.
Mais j'ai également bien ri en assistant aux discussions pour plusieurs autres affaires...

Ma première affaire:
Un locataire qui a quitté sans se présenter lors de l'état des lieux, sans remettre ses clefs. Je lui avais donné le congé vu le foutoir qu'il me mettait, et évidemment, il a arrêté illico de payer le loyer. A la sortie, j'étais ennuyé parce que le logement était reloué. Sur base des témoignage, j'ai conclu que le gars s'était barré, et j'ai repris possession des lieux.

J'ai demandé la totale: les arriérés, les dégâts locatifs constatés (nettoyage + matelas souillé + 150€ de remplacement de barillet), 3 jours d'occupation, et 3 mois d'indemnité (tant qu'à faire...).
Cela ne s'est pas passé comme je pensais que cela devait se passer:
- pas de soucis pour les arriérés
-Les dégâts locatifs n'ont pu être prouvé. J'aurais dû faire des photos, et démontrer le coût de remplacement du barillet avec des factures, même si les barillets sont issus de mon stock et que les clefs sont refaites sur une machine que j'ai payée) Donc, je suis débouté sur les dégâts. Le juge a proposé de renvoyer au rôle, mais j'ai préféré que cela soit déclaré non fondé, étant donné que le gaillars est insolvable.
- Les 3 jours d'occupation m'ont été octroyé, mais sans les charges. Les charges étant des provisions, je n'ai qu'à les réclamer ensuite en demandant de faire revenir l'affaire. A mon avis, c'est n'importe quoi.
- Les 3 mois d'indemnité demandés(alors que le bail se terminait suite à un congé que j'ai donné... et donc qui n'ont pas beaucoup de sens, je vous le concède très volontiers).... ont été réduits à deux mois.

Moralité: faire des photos, les imprimer, demander des témoignages, les imprimer (formulaire + copie de carte d'identité du témoin), arriver avec une mercuriale (la mercuriale aurait sans doute permis d'obtenir les 150€ de frais de remplacement de barillet.)... Bref, bien préparer son dossier.

Il est à noter que je ne me suis pas "battu" contre le locataire. Il était absent. C'est le juge qui a réduit d'office.

Ma seconde affaire
Un locataire qui a disparu dans la nature, dont on n'a plus de nouvelles. Studio meublé. Il n'est pas mort dans son studio, j'ai vérifié. Par contre, l'état du studio est dans le top10 des logements les plus crades que je récupère...
J'ai déclaré avoir téléphoné aux hôpitaux de la région, avoir demandé de l'aide à la police, avoir eu le certificat de domicile qui démontre que la commune n'a pas connaissance d'un décès... et j'ai demandé la fin du bail et le délai d'expulsion réduit à 8 jours vu que le gaillard a disparu depuis plus de 3 mois.
J'ai eu une fin de bail au 31 mai, une indemnité d'occupation (donc sans les charges!!!) et une expulsion réduite à 8 jours.
Je pense que je vais faire les photos, prendre des témoignages, tout virer et relouer sans faire de frais supplémentaire.

Les autres affaire que j'ai pu voir:
Un propriétaire qui a augmenté son loyer à l'issue d'un triennat, en faisant un nouveau bail:
-Le juge: Mais monsieur, sur quelle base légale pouvez-vous faire cela?
- Le proprio: ben j'ai prévenu plus de 6 mois à l'avance. Soit il acceptait les conditions, soit je pouvais mettre fin au bail. Il a accepté les conditions.

Personnellement, cela me semble conforme au prescrit légal de la procédure de discussion de l'augmentation du loyer. Ce n'était pas si clair pour le juge... Pourtant.
L'avocat du locataire réclame le remboursement de ce supplément depuis le début de l'augmentation/du nouveau bail. Soit 36 mois à 140€ de supplément. 5040€. Bigre...

Les affaires RCA:
La RCA, c'est la régie autonome de Charleroi qui fait payer les redevances de parking.
Toutes les affaires ont été plaidées "par défaut". Sauf une de 1800€, où le gaillard est venu, tout penaud, expliquant une situation catastrophique au niveau finances (dettes de son ex etc...) Le juge a réduit les suppléments et intérêts, et lui a arraché une demande de plan de paiement à 25€
Moralité: quand on est convoqué, on a tout à gagner à y aller.

Il y en a encore eu d'autres, mais qui n'ont pas non plus rapport à l'immobilier. Alors, je m'arrête-là.

Je ne sais pas. Je n'ai pas encore décidé ce que j'allais faire en ce dossier. Je pense que je vais réouvrir un tas de dossiers passés qui sont restés en attente, et faire de même pour les dossiers d'huissier.

Je reçois ce jour un jugement particulier.

Un locataire, en retard de paiement de loyer, est mis au tribunal. Il me dit qu'il sera parti pour fin juin. Il me le confirme par sms, surconfirme, reconfirme.... mais m'empêche de visiter pour relouer.

Lors de l'audience de fin juin, avant le départ du locataire, je signale que le bien est reloué, et que je l'ai fait pour limiter les frais du locataire.
Je demande 3 mois d'indemnité pour rupture fautive du bail comme spécifié au bail, et si pas accordé, un mois pour rupture au cours d'un bail de type court.
Le juge tique un peu parce que le bien est reloué, et donc mon dommage est "nul"

Le jugement m'accorde
- les arriérés de loyers, non contestés par le locataire
- une rupture aux torts du locataire à fin juin (donc les dépens)
- un mois d'indemnité (alors que le bail prévoit 3 mois en cas de rupture fautive...)
- une possibilité d'expulser dans les 8 jours de la signification. (Et ça, c'est une première!)
- une indemnité journalière d'occupation équivalente au loyer (1/30 du loyer par jour) - assez classique
- renvoi au rôle pour le surplus (dégâts locatifs notamment)

Je suppose que le juge aura compris que si le logement n'est pas libéré rapidement, le nouveau locataire se retrouve dans la mouise, et que ce sera de la faute du locataire sortant qui s'est engagé devant le juge à avoir quitté pour le 30 juin. C'est sans doute la raison de cet équilibre un peu particulier que le juge aura trouvé juste: une possibilité d'expulsion "rapide". Personnellement, je trouve que c'est créatif, et dans la ligne de ce que le juge a décidé par le passé.

Le locataire est bien parti pour le 30 juin. Je passe sur les péripéties de ce "départ volontaire", il s'est fait, et le suivant a pu rentrer dans les lieux.

La suite au prochain épisode, parce que le locataire m'annonce une attaque en justice pour problème d'état des lieux... J'en ris déjà.

Voici mes jurisprudence du jour:

1. Le premier octobre, une personne a laissé toutes ses affaires sur place, a signé un document de fin de bail en présence de la police, et m'a demandé de garder ses affaires dans un garage. Femme battue, elle ne pouvait plus rester sur place. Son "compagnon" a remis les clefs à la police, donc n'occupe plus. Pas présente au tribunal (alors qu'elle m'avait dit qu'elle serait présente). Le 15 octobre, lors de l'audience (qui avait été demandée le 14 septembre, avant le départ de la personne), le juge casse le bail, m'octroie 250€ de dégâts locatifs provisionnels (pour vider l'appartement) et 3 mois d'indemnité.

2. Le 15 septembre, je suis interrogé par la police sur la présence d'un locataire dans un de mes logements. Il est soupçonné de domicile fictif. J'explique que je ne peux rentrer dans un logement sans être requis par la police, et que je serai requis avec plaisir et avantage car le sagouin ne réponds plus et ne m'a pas payé depuis 3 mois. J'explique également que j'ai déposé une requête la veille... et que si on constate qu'il n'y est plus, je reloue tout de suite. Donc, requis par la police, nous constatons qu'il n'est plus dans les lieux, qu'il n'y a jamais été ou presque, et qu'il ne reste que l'équivalent de 2 sacs poubelles d'ordure. Je reloue le jour même.
Le juge m'octroie les arriérés, mais pas d'indemnité. Ni de rupture anticipée, ni de relocation, ni forfaitaire ni rien. Comme mon dommage (au delà des arriérés) est nul, pas d'indemnité. Je ne trouve évidemment ni cela juste, ni cela cohérent avec la 1ere affaire. Mais le juge est seul juge, évidemment. Le problème, c'est que donner des avantages à quelqu'un qui part à la cloche de bois, c'est pousser tout le monde à faire pareil....

C'est d'autant plus dommage que son adresse précédente était déjà une adresse de référence au Cpas et que le gaillard a des dettes énormes. Il a clairement pris un domicile fictif pour éviter de se faire rattraper par les huissiers et toucher du Cpas. En attendant, il vit chez sa compagne et mère de ses enfants qui est en logement social.

3. Une locataire est là depuis moins de 6 mois, et a déjà 3 mois d'arriérés de loyer. Elle a enfin eu une oreille attentive de la part du Cpas parce qu'elle avait une convocation pour une demande d'expulsion. Elle m'a donc remercié de l'avoir attrait en justice parce que cela va débloquer son dossier. Nous avons demandé un report de l'audience à bref délai.

4. Un locataire occupe un bien prévu pour 3 personnes max à 4. Je demande la fin du bail pour surpopulation. Le juge interroge les locataires, qui confirment qu'ils cherchent parce qu'effectivement c'est trop petit. Ils en profitent pour rajouter que c'est plein d'humidité et patati et patata. Le juge met la fin du bail à 2 mois plus tard (mi décembre), et reporte à une audience en janvier sur les causes et indemnités.

J'imagine qu'en janvier, il estimera à nouveau ma perte comme nulle si j'ai reloué immédiatement, et me sucrera mes indemnités, une fois de plus. Ou alors, il sera énervé sur le locataire (qui est énervant) et lui tapera 3 mois d'indemnité sur la tronche. Et il ne l'aura pas volé...

C'est devenu un peu plus compliqué parce qu'il demande un justificatif lors d'un changement de siège social comme un bail par exemple avant de faire la publication au Moniteur.
Mais je ne sais pas s'ils vérifient la réalité du bail ....

PS : il faut être un peu inconscient pour livrer 15.000 € de matériel sur un trottoir sans demander un peu plus de garantie de paiement qu'un possible chèque en bois...

Dernière modification par max11 (15-10-2020 15:23:24)

Question idiote: Comment peut-on illégalement domicilier une société dans un local?
Pas de contrôle des personnes morales équivalent au contrôle de l'agent de quartier pour les personnes privées?

Je vais devoir trouver une solution pour les manons

C'est la police qui a donné la date...