Mes petites jurisprudences...

La convocation à la conciliation est arrivée hier: le 5 mai. Près de 2 mois... Comme si j'allais attendre le 5 mai pour cette conciliation, alors que les séances de justice de paix sont convoquées sous 15 jours.

Et puis on se demande pourquoi je ne suis pas pour les conciliations.

Ben non. J'aurais pu dire au juge que le locataire devait m'avoir mis en demeure pour que les les indemnités ne soient pas dues.
J'aurais pu dire au juge que mon appartement avait une moins value équivalente au prix du placement si je ne remplaçais pas la cuisine.
J'aurais pu expliquer que je n'ai pas besoin d'apporter la preuve que le devis Ikea est identique à la cuisine initiale, puisque ce point n'a pas été contesté par le locataire dans ses conclusions. J'aurais pu dire aussi que le locataire était de mauvaise foi, puisqu'il n'a pas avoué que le devis de la cuisine correspondait effectivement à la cuisine qu'il avait détruite à coup de poing parce que monsieur est un peu colérique...

Donc, non, j'aurais dû être là. Evidemment, j'allais pas faire 15.000km aller-retour pour me défendre...

Voici un cas qui m'a surpris. A tout le moins. Parce que c'est surprenant.

J'ai demandé un 747 pour faire revenir une affaire devant le juge de paix. J'ai donc déposé mes conclusions, l'adversaire n'a rien déposé, et je n'ai rien déposé de plus.

Ma demande: des arriérés de loyers, des dégâts locatifs et une indemnité de rupture fautive. Le locataire n'était plus dans les lieux. Un état des lieux contradictoire non chiffré avait été réalisé et une remise des clefs en bonne et due forme.

Lors de l'audience, j'étais représenté par un avocat. Le locataire était présent, à la grande surprise de mon avocat.

Premier étonnement: Il a eu le droit de se défendre verbalement. Il a amené des arguments verbaux dont le juge a tenu compte pour réduire les dégâts locatifs.

Deuxième étonnement: le juge était étonné du prix demandé pour une porte détruite (350€). Le juge a regardé dans un livre donnant des montants de dégâts locatifs et a validé ce prix de 350€

3e surprise du jour: Le juge a réduit de lui-même le prix demandé par la cuisine détruite.

4e bizarrerie: le juge n'a pas statué sur le coût de placement (950€ sur devis Ikea) de la cuisine, sous le prétexte que je n'apportait pas la preuve que j'avais effectivement payé ce placement.

5e élément: Le juge a refusé de m'octroyer l'indemnité de rupture de 3 mois, sous prétexte que je n'apportais pas la preuve de l'enregistrement du bail. Il a bien cherché dans le dossier que l'avocat avait en main, et ils ne l'ont pas trouvé. Donc indemnité refusée. Pourtant, selon la loi applicable en Wallonie, l'indemnité peut être refusée si le locataire m'a mis en demeure d'enregistrer le bail!

Je passerai sur la 6e anomalie qui dépasse largement le cadre du forum et qui mériterait une crise économique, politique et gouvernementale.

7e surprise du chef: le juge a octroyé des termes et délais au locataire sur base de sa demande verbale: 50€ par mois à partir de 3 mois plus tard....

Alors, appel ou pas appel? Il y a évidemment toujours possibilité de faire appel. Mais quel est l'intérêt?
Je pourrais également faire appel à la cassation, puisque le juge a mal appliqué une loi (refus de l'indemnité de rupture car bail pas enregistré), a pris sur lui de soulever d'office des arguments non soulevés par la partie adverse dans ses conclusions sur 747, et n'a pas pris position sur certaines de mes demandes.

Rien. Je ne ferai rien. Parce que de toute façon, le locataire est quasi insolvable...

Pour info, je viens de recevoir le jugement de cette affaire.
Comme pressenti, la juge m'a suivi, et a validé chaque point de ma requête - dont le plus important : les dégats locatifs, chiffrés via un ELS "unilatéral", tel que qualifié dans le jugement.

Si cela peut aider, la juge a argumenté sa décision ainsi :
"Le tribunal considère que l'ELS, quoiqu'unilatéral, comporte des présomptions graves, précises et concordantes (article 1353 du Code Civil) concernant l'existence des dégâts litigieux lors de la fin du bail."

Tout cela me fait regretter tout de même que, si la loi prévoit explicitement que l'état des lieux DOIT être contradictoire, elle ne prévoit manifestement pas de sanction contre la partie qui se défile ; reportant ainsi de nombreux soucis sur la partie restante.

Ayant connu 3 fois le cas à présent, et comme cela me donne l'impression que certains locataires défaillants en abusent volontairement, j'aurais vu d'un bon oeil que ça soit discuté et inclus dans la révision récente de la loi sur les baux d'habitation.

Même constats mais d'un angle différent pour trois tribunaux très différents, comme plaignant (2018), comme défendant (2013), comme membre (1999).

Même conclusion: je conserve ma confiance dans notre justice.

C'est comme cela que je le ressens parfois aussi. Même si généralement le juge tient compte de garroter les hémorragies.

Bien sur que non, lui c'est son gagne-pain!

Un locataire me fait faux-bond au rendez-vous de l'état des lieux de sorties, et m'envoie un sms pour me dire que les clés sont sur la cheminée et la porte ouverte. Je ne suis pas content, évidemment.

Je fais appel au voisin comme témoin, fait l'état des lieux, reprends les clés, change le barillet et dépose une requête en justice de paix, chiffrant les indemnités de départ et les dégâts locatifs.

Lors de l'audience, à laquelle les locataires ne sont évidemment pas présent, je n'obtiens pas mon jugement conforme.

Le juge m'octroie le mois de juin (alors qu'ils sont parti au 4 juin), les indemnités de 2 mois pour un départ dans la 2e année, réserve à statuer pour les 3 mois de préavis non presté et pour les dégâts locatifs.

Il me donne très gentiment la raison pour ce qui concerne les dégâts locatifs: la preuve par témoignage n'est recevable que si elle est faite dans les formes du Code Judiciaire art 961.

Le juge m'informe en outre qu'il existe des modèles bien fait sur internet.

Je suis étonné, parce que j'ai déjà produits un témoignage, et le juge ne m'a pas retoqué sur ce point. J'ai obtenu gain de cause, point barre... Mais dans ma recherche, je me rends compte que l'art. 961 date majoritairement de 2012. Mon affaire avec témoignage date de bien avant cela. Dieu que le temps passe et qu'il est difficile de rester à jour en matière de procédures...

Il me reste à revoir le témoin, et obtenir de sa part qu'il remplisse cette attestation... Je doute qu'il accepte de le faire vu sa réticence à signer comme témoin le 4 juin... Et puis à perdre une matinée de plus en justice de paix pour ne rien récupérer de ces personnes insolvables, et rajouter un formulaire dans ma liste de documents utiles qui m'accompagne en permanence (Avec modèles vierges de baux, de Documents de reprise des énergies, d'état des lieux, de constats de fin de bail, etc.)

Ma soif d'appendre est insatiable. En matière d'immobilier; qu'elle est l'intérêt de savoir s'il n'y a pas eu d'appel?