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Mes petites jurisprudences...

grmff
Pimonaute non modérable
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Mes petites jurisprudences...

Dans la grande famille de mes petites histoires, je demande les résultats de jugements.

Aujourd'hui, j'ai reçu un joli jugement, bien motivé, pour une affaire un peu gratinée. Ce jugement est un jugement de justice de paix. Ce n'est pas un jugement d'appel. Est-ce de la "jurisprudence"? Pour certains oui. Pour d'autres pas. Il est à noter que la jurisprudence dans notre droit belge a beaucoup moins d'importance que dans le droit anglo-saxon, où chaque jurisprudence à force de loi.

Chez nous, comme le disait si pertinemment un cher juge de paix à présent retraité: "la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge, sur une autre affaire, dans un autre contexte. Et c'est valable pour la cour de cassation aussi"

Après ce long préambule, voici "ma petite jurisprudence" du jour...

L'histoire:
Le bail a commencé début 2011.
Le locataire a remis son préavis à ce bail en fin 2012 avec fin de bail prévue deux mois plus tard, soit un préavis de deux mois seulement, en cours de 2e année.
Dès remise du préavis, plus de payement. Le locataire espérait se défaire de ses dettes via la garantie locative.
La situation a très vite été peu claire et tendue entre le propriétaire et le locataire. Chacun accusant l'autre de mauvaise foi. Etant le propriétaire, il est évident que c'est le locataire qui était de mauvaise foi. Vous l'aviez compris, vous me connaissez, hein...

Quand la locataire se rend compte que le préavis normal est de 3 mois et non deux, elle tente de changer sa position. Ce que je n'accepte évidemment pas. Non seulement elle m'a traité de fou, mais aussi de violation de domicile (quod non, évidemment!), de vol, de mauvais gestionnaire, etc.

Dès que je me rends compte que cela ne va pas bien se passer, je dépose une requête demandant mon du: arriérés de loyers, arriérés d'indexation, indemnité de deux mois, mois de loyer pour préavis raccourci, fin de bail confirmée comme mentionné au préavis initial, expulsion, etc.

Avant l'audience initiale, j'arrive à lui faire comprendre qu'il serait bon d'avoir quitté les lieux. D'autant plus que j'ai trouvé un candidat locataire, et donc que le 3e mois de préavis ne lui serait pas réclamé. Nous arrivons donc à un état des lieux de sortie, avec des dégâts mentionnés mais non chiffrés, et une remise  des clés en bonne et due forme.

Lors de la première audience, le locataire vient avec son avocat, trouvé la veille. Elle demande donc une remise. Je refuse la remise, et je demande un "747", soit un calendrier de dépot des conclusions. Et je dépose mes propres conclusions initiales, avec copie des échanges de mail et copie des échanges de sms. (merci téléphone android qui permet de le faire facilement...)
Audience, à laquelle j’arrive en retard, foutu bouchons ! Le juge était encore présent. Je n’ai donc pas pu plaider, puisque la partie adverse était déjà partie. Le juge m’a rassuré en me disant qu’il se basait sur les pièces, de toute façon.
Je ne vais pas mentionner toutes les arcanes de l’affaire, mais elle s’est résumée par « ma bonne foi contre celle de la locataire »
Jugement reçu hier : j’ai eu gain de cause sur toute la ligne, très logiquement.

Les leçons que je tire de cela :
1.    Toujours tout par écrit, que ce soit par SMS, mail ou courrier
2.    Ce n’est pas parce qu’on rate l’audience que tout est foutu (mais c’est mieux tout de même d’y être, évidemment…)
3.    Chercher un accord, jusqu’au bout de la folie, par mail et sms, cela paie. Je suis sûr que le juge en a tenu compte. Cela a été à mon crédit de « bonne foi »
4.    L’électricité des communs était raccordée sur le compteur de ce locataire. Etant donné qu’il y avait un compteur de passage pour l’électricité des communs, et que j’en ai tenu compte dans mon décompte, il n’y a rien d’irrégulier.
5.    Ce n’est pas parce qu’il y a un avocat en face qu’il faut se démonter.


Grmf!
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Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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libra
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Re : Mes petites jurisprudences...

libra a écrit :

Dans une autre affaire où un locataire vient de reprendre avec mon accord un bail conclu avec un tiers. Certaines choses ne lui conviennent pas et il réalise à mon insu des travaux. Il retient sur le loyer le coût des matériaux. En outre, il ignore l'indexation du loyer. Le locataire montre une photo sur son smartphone d'une échelle de meunier rien de ce qu'il y a plus de standard. Sur ce, il considère l'appartement insalubre et résille le bail. Le locataire n'est pas tenu au paiement des arriérés de loyer. J'ai quand même pu obtenir la désignation d'un expert judiciaire. J'espère pouvoir revenir à la charge.

L'expert est venu sur les lieux et à rédigé un rapport provisoire. Le locataire conteste la validité de l'état des lieux. Sur ce, l'expert refuse de poursuivre sa mission et me demande de faire valider l'état des lieux d'entrée par le juge de paix.

L'ennui, c'est que l'affaire est déjà fixée à une date en novembre prochain. Je me vois dès lors mal de faire une requête en continuation alors que l'affaire est déjà en continuation.

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Francis
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Re : Mes petites jurisprudences...

Je suppose que vous avez pris un avocat ?  Et un expert conseil ?  Personnellement, je n’irais pas en expertise judiciaire sans ces 2  professionnels !
Que dit le jugement de désignation de l’expert judiciaire au sujet de l’état des lieux d’entrée ?


Francis

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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

ninifel a écrit :

Qui saurait aproximativement le cout de délivrance par un greffe d'un certificat de non-appel d'un jugement ?

si qqu'un a déja l'info sous la main aujourd'hui car le greffe à provisionner d'avance est fermé à cette-heure-ci, merci bcp

Je n'ai aucune connaissance de ce genre de docume. Jamais entendu parler....

Le seul moyen est de signifier et d'attendre le résultat un mois. Ou de demander l'acquiescement de la partie adverse.


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PIM, luc

max11
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Re : Mes petites jurisprudences...

ninifel a écrit :

Le cout de délivrance d'un "certificat de non-appel" est de 35 euros.

C'est l'unique moyen pour prouver qu'il n'y a pas eu d'appel d'un jugement signifié !!!

donc je vous ai appris qqchose smile


grmff répond à un message que ninifel a supprimé mais elle fourni quand même la réponse à la réponse de sa non question....

ça devient un vrai jeu de devinettes à suivre certains fils de discussion ou il faut se connecter en permanence pour voir des messages flashs qui s'autodétruisent après avoir été lus... une vrai mission impossible   tongue

Heureusement que certains prennent la précaution de citer ses messages en répondant.... que vous en soyez remercié  wink

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PIM

grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

ninifel a écrit :

Le cout de délivrance d'un "certificat de non-appel" est de 35 euros.

C'est l'unique moyen pour prouver qu'il n'y a pas eu d'appel d'un jugement signifié !!!

donc je vous ai appris qqchose smile

Oui, j'ai appris quelque chose. Je sais pas à quoi cela sert, mais c'est nouveau pour moi.

Si vous expliquiez à quoi cela sert, j'aurais peut-être appris en plus quelque chose qui peut m'être utile...


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libra
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Re : Mes petites jurisprudences...

ninifel a écrit :

C'est l'unique moyen pour prouver qu'il n'y a pas eu d'appel d'un jugement signifié !!!

donc je vous ai appris qqchose smile

Ma soif d'appendre est insatiable. big_smile En matière d'immobilier; qu'elle est l'intérêt de savoir s'il n'y a pas eu d'appel?

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rexou
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Re : Mes petites jurisprudences...

libra a écrit :

Ma soif d'appendre est insatiable. big_smile En matière d'immobilier; qu'elle est l'intérêt de savoir s'il n'y a pas eu d'appel?

Je passe au hasard de mes pérégrinations sur ce post.
Moi aussi, cela me donne soif...

Je me sers un Bordeau très correct.
Et j'oublie ce "certificat de non appel" (qui en plus est payant!) dont je n'ai jamais eu aucun besoin en 35 ans de ma vie de bailleur. ^^

A votre santé !


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Mes petites jurisprudences...

Un locataire me fait faux-bond au rendez-vous de l'état des lieux de sorties, et m'envoie un sms pour me dire que les clés sont sur la cheminée et la porte ouverte. Je ne suis pas content, évidemment.

Je fais appel au voisin comme témoin, fait l'état des lieux, reprends les clés, change le barillet et dépose une requête en justice de paix, chiffrant les indemnités de départ et les dégâts locatifs.

Lors de l'audience, à laquelle les locataires ne sont évidemment pas présent, je n'obtiens pas mon jugement conforme.

Le juge m'octroie le mois de juin (alors qu'ils sont parti au 4 juin), les indemnités de 2 mois pour un départ dans la 2e année, réserve à statuer pour les 3 mois de préavis non presté et pour les dégâts locatifs.

Il me donne très gentiment la raison pour ce qui concerne les dégâts locatifs: la preuve par témoignage n'est recevable que si elle est faite dans les formes du Code Judiciaire art 961.

Le Code judiciaire Art 961&al a écrit :

Art. 961. Est nulle la déposition :
  1° qui émane d'une personne incapable de déposer en justice;
  2° qui n'a pas été reçue sous la foi du serment;
  3° qui a été recueillie au mépris des droits de la défense;
  4° qui n'a pas été enregistrée au procès-verbal dans la forme prescrite à l'article 939.
  ----------
  Section Vbis. -  production d'attestations
  Art. 961/1. Lorsque la preuve testimoniale est admissible, le juge peut recevoir de tiers des déclarations, sous forme d'attestation, de nature à l'éclairer sur les faits litigieux dont ils ont personnellement connaissance.
  ----------
  Art. 961/2. Les attestations sont produites par les parties ou à la demande du juge. Le juge communique aux parties celles qui lui sont directement adressées.
   Les attestations doivent être établies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour être entendues comme témoin.
   L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
   L'attestation mentionne les noms, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
   L'attestation indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
   L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

  Art. 961/3.  Le juge peut toujours procéder à l'audition de l'auteur de l'attestation.

Le juge m'informe en outre qu'il existe des modèles bien fait sur internet.

Je suis étonné, parce que j'ai déjà produits un témoignage, et le juge ne m'a pas retoqué sur ce point. J'ai obtenu gain de cause, point barre... Mais dans ma recherche, je me rends compte que l'art. 961 date majoritairement de 2012. Mon affaire avec témoignage date de bien avant cela. Dieu que le temps passe et qu'il est difficile de rester à jour en matière de procédures...

Il me reste à revoir le témoin, et obtenir de sa part qu'il remplisse cette attestation... Je doute qu'il accepte de le faire vu sa réticence à signer comme témoin le 4 juin... Et puis à perdre une matinée de plus en justice de paix pour ne rien récupérer de ces personnes insolvables, et rajouter un formulaire dans ma liste de documents utiles qui m'accompagne en permanence (Avec modèles vierges de baux, de Documents de reprise des énergies, d'état des lieux, de constats de fin de bail, etc.)


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Himura
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Lieu : Liège
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Re : Mes petites jurisprudences...

Tiens... on fait pareil avec cette farde de documents prêt à l'emploi.

J'ai obtenu un jugement conforme, en 2017, dans le même cas.
J'en ai un autre qui est toujours en délibéré chez la Juge. Ce sera un cas plus intéressant, car pour celui-là, l'ex-locataire est venu à l'audience, et a tout contesté en bloc. Je reste confiant, car lors de l'audience, la juge lui avait bien précisé qu'en l'absence d'un état des lieux contradictoires, elle a tout pouvoir pour valider des éléments de preuve qui lui sont fournis. Et elle montrait clairement qu'elle acceptait mon état des lieux réalisé par témoin (neutre et identifié uniquement par son nom).

Idéalement, elle aurait voulu qu'on fasse une requête, pour désigner un expert, attendre qu'il passe, rappeler le dossier pour qu'il soit enfin pris en délibéré.
... Mais sincèrement, est-ce qu'un juge se rend seulement compte du temps perdu que personne ne pourrait s'offrir ? Ni propriétaire, ni locataire.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Mes petites jurisprudences...

Himura a écrit :

Mais sincèrement, est-ce qu'un juge se rend seulement compte du temps perdu que personne ne pourrait s'offrir ?

Bien sur que non, lui c'est son gagne-pain!

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Mes petites jurisprudences...

panchito a écrit :
Himura a écrit :

Mais sincèrement, est-ce qu'un juge se rend seulement compte du temps perdu que personne ne pourrait s'offrir ?

Bien sur que non, lui c'est son gagne-pain!

Vous ne semblez pas savoir que les juges sont nommés, et gagnent aussi bien leur vie s'ils traitent 100 dossiers que 1000. 
Ils n'ont aucun intérêt à engorger leurs audiences, et, de ce que j'en ai vu, ont bien plus de déontologie que ce que vous insinuez ici.

Je m'interroge uniquement sur leur approche par rapport à la réalité des propriétaires / locataires.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : Mes petites jurisprudences...

Himura a écrit :
panchito a écrit :
Himura a écrit :

Mais sincèrement, est-ce qu'un juge se rend seulement compte du temps perdu que personne ne pourrait s'offrir ?

Bien sur que non, lui c'est son gagne-pain!

Vous ne semblez pas savoir que les juges sont nommés, et gagnent aussi bien leur vie s'ils traitent 100 dossiers que 1000. 
Ils n'ont aucun intérêt à engorger leurs audiences, et, de ce que j'en ai vu, ont bien plus de déontologie que ce que vous insinuez ici.

Je m'interroge uniquement sur leur approche par rapport à la réalité des propriétaires / locataires.

C'est comme cela que je le ressens parfois aussi. Même si généralement le juge tient compte de garroter les hémorragies.


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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Mes petites jurisprudences...

Je suis assez proche d’un juge (de police et pas de paix, mais c’est très proche) et je peux affirmer que le boulot des juges n’est pas si évident que cela.  D’accord, ils sont nommés et gagnent le même (joli) salaire qu’ils traitent 100 ou 1000 dossier mais ils ne sont pas les seuls intervenants dans le monde judiciaire.  Il y a aussi les greffiers, les juristes, les huissiers d’audience, etc. Etc.
Souvent, d’après ce que j’entends, les retards sont souvent du à un manque de personnel.
Si vous voulez critiquer la justice, commencez par examiner leur budget, surtout par rapport aux pays voisins, et vous verrez une une sacré différence à notre désavantage bien sur.
Il y a aussi les avocats qui peuvent perturber la suite logique d’une audience car certains oublient leur serment et sont prêts à tout pour soustraire leurs clients à leurs responsabilités !

Personnellement, je conserve ma confiance dans notre justice !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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luc

luc
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Re : Mes petites jurisprudences...

Francis a écrit :

Je suis assez proche d’un juge (de police et pas de paix, mais c’est très proche) et je peux affirmer que le boulot des juges n’est pas si évident que cela.  D’accord, ils sont nommés et gagnent le même (joli) salaire qu’ils traitent 100 ou 1000 dossier mais ils ne sont pas les seuls intervenants dans le monde judiciaire.  Il y a aussi les greffiers, les juristes, les huissiers d’audience, etc. Etc.
Souvent, d’après ce que j’entends, les retards sont souvent du à un manque de personnel.
Si vous voulez critiquer la justice, commencez par examiner leur budget, surtout par rapport aux pays voisins, et vous verrez une une sacré différence à notre désavantage bien sur.
Il y a aussi les avocats qui peuvent perturber la suite logique d’une audience car certains oublient leur serment et sont prêts à tout pour soustraire leurs clients à leurs responsabilités !

Personnellement, je conserve ma confiance dans notre justice !

Même constats mais d'un angle différent pour trois tribunaux très différents, comme plaignant (2018), comme défendant (2013), comme membre (1999).

Même conclusion: je conserve ma confiance dans notre justice.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Mes petites jurisprudences...

Les juges ont toute ma confiance.

La justice, c'est beaucoup moins clair. Quand un jugement sur une biesserie qui devrait être réglée en 10 minutes sur un coin de table met 10 ans et coûte en frais d'avocat 10x plus que l'enjeu, j'avoue que j'ai du mal avec le système.


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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Mes petites jurisprudences...

Himura a écrit :

J'en ai un autre qui est toujours en délibéré chez la Juge. Ce sera un cas plus intéressant, car pour celui-là, l'ex-locataire est venu à l'audience, et a tout contesté en bloc. Je reste confiant, car lors de l'audience, la juge lui avait bien précisé qu'en l'absence d'un état des lieux contradictoires, elle a tout pouvoir pour valider des éléments de preuve qui lui sont fournis. Et elle montrait clairement qu'elle acceptait mon état des lieux réalisé par témoin (neutre et identifié uniquement par son nom).

Pour info, je viens de recevoir le jugement de cette affaire.
Comme pressenti, la juge m'a suivi, et a validé chaque point de ma requête - dont le plus important : les dégats locatifs, chiffrés via un ELS "unilatéral", tel que qualifié dans le jugement.

Si cela peut aider, la juge a argumenté sa décision ainsi :
"Le tribunal considère que l'ELS, quoiqu'unilatéral, comporte des présomptions graves, précises et concordantes (article 1353 du Code Civil) concernant l'existence des dégâts litigieux lors de la fin du bail."

Tout cela me fait regretter tout de même que, si la loi prévoit explicitement que l'état des lieux DOIT être contradictoire, elle ne prévoit manifestement pas de sanction contre la partie qui se défile ; reportant ainsi de nombreux soucis sur la partie restante.

Ayant connu 3 fois le cas à présent, et comme cela me donne l'impression que certains locataires défaillants en abusent volontairement, j'aurais vu d'un bon oeil que ça soit discuté et inclus dans la révision récente de la loi sur les baux d'habitation.

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libra
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 379

Re : Mes petites jurisprudences...

Ce matin à la Justice de paix du 1er Canton de Schaerbeek. Un nouveau juge titulaire. Deux mois de loyer impayés ne justifient pas la résiliation d'un bail. J'ai insisté arguant qu'après demain, ce sera trois mois de loyer impayés. Ouf, c'est entendu.

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