Mes petites jurisprudences...

grmff · #1 20-09-2013 09:12:03

Dans la grande famille de mes petites histoires, je demande les résultats de jugements.

Aujourd'hui, j'ai reçu un joli jugement, bien motivé, pour une affaire un peu gratinée. Ce jugement est un jugement de justice de paix. Ce n'est pas un jugement d'appel. Est-ce de la "jurisprudence"? Pour certains oui. Pour d'autres pas. Il est à noter que la jurisprudence dans notre droit belge a beaucoup moins d'importance que dans le droit anglo-saxon, où chaque jurisprudence à force de loi.

Chez nous, comme le disait si pertinemment un cher juge de paix à présent retraité: "la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge, sur une autre affaire, dans un autre contexte. Et c'est valable pour la cour de cassation aussi"

Après ce long préambule, voici "ma petite jurisprudence" du jour...

L'histoire:
Le bail a commencé début 2011.
Le locataire a remis son préavis à ce bail en fin 2012 avec fin de bail prévue deux mois plus tard, soit un préavis de deux mois seulement, en cours de 2e année.
Dès remise du préavis, plus de payement. Le locataire espérait se défaire de ses dettes via la garantie locative.
La situation a très vite été peu claire et tendue entre le propriétaire et le locataire. Chacun accusant l'autre de mauvaise foi. Etant le propriétaire, il est évident que c'est le locataire qui était de mauvaise foi. Vous l'aviez compris, vous me connaissez, hein...

Quand la locataire se rend compte que le préavis normal est de 3 mois et non deux, elle tente de changer sa position. Ce que je n'accepte évidemment pas. Non seulement elle m'a traité de fou, mais aussi de violation de domicile (quod non, évidemment!), de vol, de mauvais gestionnaire, etc.

Dès que je me rends compte que cela ne va pas bien se passer, je dépose une requête demandant mon du: arriérés de loyers, arriérés d'indexation, indemnité de deux mois, mois de loyer pour préavis raccourci, fin de bail confirmée comme mentionné au préavis initial, expulsion, etc.

Avant l'audience initiale, j'arrive à lui faire comprendre qu'il serait bon d'avoir quitté les lieux. D'autant plus que j'ai trouvé un candidat locataire, et donc que le 3e mois de préavis ne lui serait pas réclamé. Nous arrivons donc à un état des lieux de sortie, avec des dégâts mentionnés mais non chiffrés, et une remise des clés en bonne et due forme.

Lors de la première audience, le locataire vient avec son avocat, trouvé la veille. Elle demande donc une remise. Je refuse la remise, et je demande un "747", soit un calendrier de dépot des conclusions. Et je dépose mes propres conclusions initiales, avec copie des échanges de mail et copie des échanges de sms. (merci téléphone android qui permet de le faire facilement...)
Audience, à laquelle j’arrive en retard, foutu bouchons ! Le juge était encore présent. Je n’ai donc pas pu plaider, puisque la partie adverse était déjà partie. Le juge m’a rassuré en me disant qu’il se basait sur les pièces, de toute façon.
Je ne vais pas mentionner toutes les arcanes de l’affaire, mais elle s’est résumée par « ma bonne foi contre celle de la locataire »
Jugement reçu hier : j’ai eu gain de cause sur toute la ligne, très logiquement.

Les leçons que je tire de cela :
1. Toujours tout par écrit, que ce soit par SMS, mail ou courrier
2. Ce n’est pas parce qu’on rate l’audience que tout est foutu (mais c’est mieux tout de même d’y être, évidemment…)
3. Chercher un accord, jusqu’au bout de la folie, par mail et sms, cela paie. Je suis sûr que le juge en a tenu compte. Cela a été à mon crédit de « bonne foi »
4. L’électricité des communs était raccordée sur le compteur de ce locataire. Etant donné qu’il y avait un compteur de passage pour l’électricité des communs, et que j’en ai tenu compte dans mon décompte, il n’y a rien d’irrégulier.
5. Ce n’est pas parce qu’il y a un avocat en face qu’il faut se démonter.

grmff · #61 11-07-2022 16:49:30

Je reçois ce jour un jugement particulier.

Un locataire, en retard de paiement de loyer, est mis au tribunal. Il me dit qu'il sera parti pour fin juin. Il me le confirme par sms, surconfirme, reconfirme.... mais m'empêche de visiter pour relouer.

Lors de l'audience de fin juin, avant le départ du locataire, je signale que le bien est reloué, et que je l'ai fait pour limiter les frais du locataire.
Je demande 3 mois d'indemnité pour rupture fautive du bail comme spécifié au bail, et si pas accordé, un mois pour rupture au cours d'un bail de type court.
Le juge tique un peu parce que le bien est reloué, et donc mon dommage est "nul"

Le jugement m'accorde
- les arriérés de loyers, non contestés par le locataire
- une rupture aux torts du locataire à fin juin (donc les dépens)
- un mois d'indemnité (alors que le bail prévoit 3 mois en cas de rupture fautive...)
- une possibilité d'expulser dans les 8 jours de la signification. (Et ça, c'est une première!)
- une indemnité journalière d'occupation équivalente au loyer (1/30 du loyer par jour) - assez classique
- renvoi au rôle pour le surplus (dégâts locatifs notamment)

Je suppose que le juge aura compris que si le logement n'est pas libéré rapidement, le nouveau locataire se retrouve dans la mouise, et que ce sera de la faute du locataire sortant qui s'est engagé devant le juge à avoir quitté pour le 30 juin. C'est sans doute la raison de cet équilibre un peu particulier que le juge aura trouvé juste: une possibilité d'expulsion "rapide". Personnellement, je trouve que c'est créatif, et dans la ligne de ce que le juge a décidé par le passé.

Le locataire est bien parti pour le 30 juin. Je passe sur les péripéties de ce "départ volontaire", il s'est fait, et le suivant a pu rentrer dans les lieux.

La suite au prochain épisode, parce que le locataire m'annonce une attaque en justice pour problème d'état des lieux... J'en ris déjà.

libra · #62 11-07-2022 17:00:21

grmff a écrit :

Dernier point: le juge ne tient pas compte de mon calcul pour l'excès de consommation d'eau, basé sur l'état des lieux d'entrée, de sortie et sur la provision. Pas un mot dans son jugement, alors que je demandais ce poste. C'étais pourtant dans les conclusions, mais pas dans la demande initiale. Pour ma part, je considère que cela découle de la sortie, et que, vu l'excès de consommation, c'est quasi un dégât locatif.
Sur ce point non jugé, je me demande bien ce que je dois faire, étant donné que tout a été jugé, et rien n'a été renvoyé au rôle.

Un nouveau 1344?

grmff · #63 11-07-2022 17:18:21

libra a écrit :

grmff a écrit :
Dernier point: le juge ne tient pas compte de mon calcul pour l'excès de consommation d'eau, basé sur l'état des lieux d'entrée, de sortie et sur la provision. Pas un mot dans son jugement, alors que je demandais ce poste. C'étais pourtant dans les conclusions, mais pas dans la demande initiale. Pour ma part, je considère que cela découle de la sortie, et que, vu l'excès de consommation, c'est quasi un dégât locatif.
Sur ce point non jugé, je me demande bien ce que je dois faire, étant donné que tout a été jugé, et rien n'a été renvoyé au rôle.
Un nouveau 1344?

Je ne sais pas. Je n'ai pas encore décidé ce que j'allais faire en ce dossier. Je pense que je vais réouvrir un tas de dossiers passés qui sont restés en attente, et faire de même pour les dossiers d'huissier.

GT · #64 11-07-2022 17:59:49

grmff a écrit :

Le jugement m'accorde
- une possibilité d'expulser dans les 8 jours de la signification. (Et ça, c'est une première!)

Code judiciaire, article 1344quater.
"L'expulsion, visée à l'article 1344ter, § 1er, ne peut être exécutée en tout état de cause qu'après un délai d'un mois suivant la signification du jugement, à moins que le bailleur ne prouve l'abandon du bien, que les parties n'aient convenu d'un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement, ou que le juge prolonge ou réduise ce délai à la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances d'une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l'unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l'hiver. Dans ce dernier cas, le juge fixe le délai dans lequel l'expulsion ne peut pas être exécutée, en tenant compte de l'intérêt des deux parties et dans les conditions qu'il détermine.
En tout état de cause, l'huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date effective de l'expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables."

grmff · #65 11-06-2024 21:17:45

J'ai eu le plaisir d'assister à mon petit théatre du mardi: justice de paix.... Deux affaires m'y ont occupé.
Mais j'ai également bien ri en assistant aux discussions pour plusieurs autres affaires...

Ma première affaire:
Un locataire qui a quitté sans se présenter lors de l'état des lieux, sans remettre ses clefs. Je lui avais donné le congé vu le foutoir qu'il me mettait, et évidemment, il a arrêté illico de payer le loyer. A la sortie, j'étais ennuyé parce que le logement était reloué. Sur base des témoignage, j'ai conclu que le gars s'était barré, et j'ai repris possession des lieux.

J'ai demandé la totale: les arriérés, les dégâts locatifs constatés (nettoyage + matelas souillé + 150€ de remplacement de barillet), 3 jours d'occupation, et 3 mois d'indemnité (tant qu'à faire...).
Cela ne s'est pas passé comme je pensais que cela devait se passer:
- pas de soucis pour les arriérés
-Les dégâts locatifs n'ont pu être prouvé. J'aurais dû faire des photos, et démontrer le coût de remplacement du barillet avec des factures, même si les barillets sont issus de mon stock et que les clefs sont refaites sur une machine que j'ai payée) Donc, je suis débouté sur les dégâts. Le juge a proposé de renvoyer au rôle, mais j'ai préféré que cela soit déclaré non fondé, étant donné que le gaillars est insolvable.
- Les 3 jours d'occupation m'ont été octroyé, mais sans les charges. Les charges étant des provisions, je n'ai qu'à les réclamer ensuite en demandant de faire revenir l'affaire. A mon avis, c'est n'importe quoi.
- Les 3 mois d'indemnité demandés(alors que le bail se terminait suite à un congé que j'ai donné... et donc qui n'ont pas beaucoup de sens, je vous le concède très volontiers).... ont été réduits à deux mois.

Moralité: faire des photos, les imprimer, demander des témoignages, les imprimer (formulaire + copie de carte d'identité du témoin), arriver avec une mercuriale (la mercuriale aurait sans doute permis d'obtenir les 150€ de frais de remplacement de barillet.)... Bref, bien préparer son dossier.

Il est à noter que je ne me suis pas "battu" contre le locataire. Il était absent. C'est le juge qui a réduit d'office.

Ma seconde affaire
Un locataire qui a disparu dans la nature, dont on n'a plus de nouvelles. Studio meublé. Il n'est pas mort dans son studio, j'ai vérifié. Par contre, l'état du studio est dans le top10 des logements les plus crades que je récupère...
J'ai déclaré avoir téléphoné aux hôpitaux de la région, avoir demandé de l'aide à la police, avoir eu le certificat de domicile qui démontre que la commune n'a pas connaissance d'un décès... et j'ai demandé la fin du bail et le délai d'expulsion réduit à 8 jours vu que le gaillard a disparu depuis plus de 3 mois.
J'ai eu une fin de bail au 31 mai, une indemnité d'occupation (donc sans les charges!!!) et une expulsion réduite à 8 jours.
Je pense que je vais faire les photos, prendre des témoignages, tout virer et relouer sans faire de frais supplémentaire.

Les autres affaire que j'ai pu voir:
Un propriétaire qui a augmenté son loyer à l'issue d'un triennat, en faisant un nouveau bail:
-Le juge: Mais monsieur, sur quelle base légale pouvez-vous faire cela?
- Le proprio: ben j'ai prévenu plus de 6 mois à l'avance. Soit il acceptait les conditions, soit je pouvais mettre fin au bail. Il a accepté les conditions.

Personnellement, cela me semble conforme au prescrit légal de la procédure de discussion de l'augmentation du loyer. Ce n'était pas si clair pour le juge... Pourtant.
L'avocat du locataire réclame le remboursement de ce supplément depuis le début de l'augmentation/du nouveau bail. Soit 36 mois à 140€ de supplément. 5040€. Bigre...

Les affaires RCA:
La RCA, c'est la régie autonome de Charleroi qui fait payer les redevances de parking.
Toutes les affaires ont été plaidées "par défaut". Sauf une de 1800€, où le gaillard est venu, tout penaud, expliquant une situation catastrophique au niveau finances (dettes de son ex etc...) Le juge a réduit les suppléments et intérêts, et lui a arraché une demande de plan de paiement à 25€
Moralité: quand on est convoqué, on a tout à gagner à y aller.

Il y en a encore eu d'autres, mais qui n'ont pas non plus rapport à l'immobilier. Alors, je m'arrête-là.

PIM, Girkou

libra · #66 18-07-2024 20:30:44

grmff a écrit :

Voici mes jurisprudence du jour:
...
2. Le 15 septembre, je suis interrogé par la police sur la présence d'un locataire dans un de mes logements. Il est soupçonné de domicile fictif. J'explique que je ne peux rentrer dans un logement sans être requis par la police, et que je serai requis avec plaisir et avantage car le sagouin ne réponds plus et ne m'a pas payé depuis 3 mois. J'explique également que j'ai déposé une requête la veille... et que si on constate qu'il n'y est plus, je reloue tout de suite. Donc, requis par la police, nous constatons qu'il n'est plus dans les lieux, qu'il n'y a jamais été ou presque, et qu'il ne reste que l'équivalent de 2 sacs poubelles d'ordure. Je reloue le jour même.
...

Quelle est la forme de ce requis?

grmff · #67 18-07-2024 20:49:56

libra a écrit :

grmff a écrit :
Voici mes jurisprudence du jour:
...
2. Le 15 septembre, je suis interrogé par la police sur la présence d'un locataire dans un de mes logements. Il est soupçonné de domicile fictif. J'explique que je ne peux rentrer dans un logement sans être requis par la police, et que je serai requis avec plaisir et avantage car le sagouin ne réponds plus et ne m'a pas payé depuis 3 mois. J'explique également que j'ai déposé une requête la veille... et que si on constate qu'il n'y est plus, je reloue tout de suite. Donc, requis par la police, nous constatons qu'il n'est plus dans les lieux, qu'il n'y a jamais été ou presque, et qu'il ne reste que l'équivalent de 2 sacs poubelles d'ordure. Je reloue le jour même.
...
Quelle est la forme de ce requis?

Verbal...
J'ai ouvert la porte à leur demande.

grmff · #68 22-07-2024 21:20:07

Aujourd'hui, mon huissier m'écrit.
Un long courrier pour me dire qu'une affaire est soldée. En regardant l'historique, je me rend compte que cela fait 10 ans que l'ex-locataire paie 50€ par mois. 10 ans pour que le dossier soit soldé. Pfff...

Moralité: mon taux de perte est inférieur à ce que je pense.
Moralité 2: même quand le locataire est insolvable, cela vaut la peine de poursuivre.

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