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Mes petites jurisprudences...

grmff
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Mes petites jurisprudences...

Dans la grande famille de mes petites histoires, je demande les résultats de jugements.

Aujourd'hui, j'ai reçu un joli jugement, bien motivé, pour une affaire un peu gratinée. Ce jugement est un jugement de justice de paix. Ce n'est pas un jugement d'appel. Est-ce de la "jurisprudence"? Pour certains oui. Pour d'autres pas. Il est à noter que la jurisprudence dans notre droit belge a beaucoup moins d'importance que dans le droit anglo-saxon, où chaque jurisprudence à force de loi.

Chez nous, comme le disait si pertinemment un cher juge de paix à présent retraité: "la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge, sur une autre affaire, dans un autre contexte. Et c'est valable pour la cour de cassation aussi"

Après ce long préambule, voici "ma petite jurisprudence" du jour...

L'histoire:
Le bail a commencé début 2011.
Le locataire a remis son préavis à ce bail en fin 2012 avec fin de bail prévue deux mois plus tard, soit un préavis de deux mois seulement, en cours de 2e année.
Dès remise du préavis, plus de payement. Le locataire espérait se défaire de ses dettes via la garantie locative.
La situation a très vite été peu claire et tendue entre le propriétaire et le locataire. Chacun accusant l'autre de mauvaise foi. Etant le propriétaire, il est évident que c'est le locataire qui était de mauvaise foi. Vous l'aviez compris, vous me connaissez, hein...

Quand la locataire se rend compte que le préavis normal est de 3 mois et non deux, elle tente de changer sa position. Ce que je n'accepte évidemment pas. Non seulement elle m'a traité de fou, mais aussi de violation de domicile (quod non, évidemment!), de vol, de mauvais gestionnaire, etc.

Dès que je me rends compte que cela ne va pas bien se passer, je dépose une requête demandant mon du: arriérés de loyers, arriérés d'indexation, indemnité de deux mois, mois de loyer pour préavis raccourci, fin de bail confirmée comme mentionné au préavis initial, expulsion, etc.

Avant l'audience initiale, j'arrive à lui faire comprendre qu'il serait bon d'avoir quitté les lieux. D'autant plus que j'ai trouvé un candidat locataire, et donc que le 3e mois de préavis ne lui serait pas réclamé. Nous arrivons donc à un état des lieux de sortie, avec des dégâts mentionnés mais non chiffrés, et une remise  des clés en bonne et due forme.

Lors de la première audience, le locataire vient avec son avocat, trouvé la veille. Elle demande donc une remise. Je refuse la remise, et je demande un "747", soit un calendrier de dépot des conclusions. Et je dépose mes propres conclusions initiales, avec copie des échanges de mail et copie des échanges de sms. (merci téléphone android qui permet de le faire facilement...)
Audience, à laquelle j’arrive en retard, foutu bouchons ! Le juge était encore présent. Je n’ai donc pas pu plaider, puisque la partie adverse était déjà partie. Le juge m’a rassuré en me disant qu’il se basait sur les pièces, de toute façon.
Je ne vais pas mentionner toutes les arcanes de l’affaire, mais elle s’est résumée par « ma bonne foi contre celle de la locataire »
Jugement reçu hier : j’ai eu gain de cause sur toute la ligne, très logiquement.

Les leçons que je tire de cela :
1.    Toujours tout par écrit, que ce soit par SMS, mail ou courrier
2.    Ce n’est pas parce qu’on rate l’audience que tout est foutu (mais c’est mieux tout de même d’y être, évidemment…)
3.    Chercher un accord, jusqu’au bout de la folie, par mail et sms, cela paie. Je suis sûr que le juge en a tenu compte. Cela a été à mon crédit de « bonne foi »
4.    L’électricité des communs était raccordée sur le compteur de ce locataire. Etant donné qu’il y avait un compteur de passage pour l’électricité des communs, et que j’en ai tenu compte dans mon décompte, il n’y a rien d’irrégulier.
5.    Ce n’est pas parce qu’il y a un avocat en face qu’il faut se démonter.

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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

Prochainement, j'ai une séance de conciliation.

L'administrateur de mon locataire me dit qu'il n'a plus de sous (par la faute, pour la deuxième fois, de son administré bénéficiaire du Cpas) et donc, pour éviter que je ne me retrouve avec des dettes d'un insolvable, il me propose de mettre fin amiablement avec faculté d'expulsion en conciliation devant le juge de paix. Il en profitera pour demander d'être déchargé de sa mission d'administrateur de bien pour ce sagouin qui fait rien qu'à se faire virer par le Cpas.

Il a proposé cette solution parce qu'une conciliation est moins chère qu'un jugement, a la même valeur, est exécutable pour voie d'huissier et n'est pas susceptible d'appel. En outre, le juge ne peut s'opposer à un accord même quand il n'y a pas d'arriérés de loyer, étant donné que son rôle est seulement de constater l'accord entre parties, et non de trancher un désaccord.

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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

grmff a écrit :

Prochainement, j'ai une séance de conciliation.

L'administrateur de mon locataire me dit qu'il n'a plus de sous (par la faute, pour la deuxième fois, de son administré bénéficiaire du Cpas) et donc, pour éviter que je ne me retrouve avec des dettes d'un insolvable, il me propose de mettre fin amiablement avec faculté d'expulsion en conciliation devant le juge de paix. Il en profitera pour demander d'être déchargé de sa mission d'administrateur de bien pour ce sagouin qui fait rien qu'à se faire virer par le Cpas.

Il a proposé cette solution parce qu'une conciliation est moins chère qu'un jugement, a la même valeur, est exécutable pour voie d'huissier et n'est pas susceptible d'appel. En outre, le juge ne peut s'opposer à un accord même quand il n'y a pas d'arriérés de loyer, étant donné que son rôle est seulement de constater l'accord entre parties, et non de trancher un désaccord.

La convocation à la conciliation est arrivée hier: le 5 mai. Près de 2 mois... Comme si j'allais attendre le 5 mai pour cette conciliation, alors que les séances de justice de paix sont convoquées sous 15 jours.

Et puis on se demande pourquoi je ne suis pas pour les conciliations.

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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

J'ai donc déposé une requête pour récupérer mon dû. L'audience prévue très rapidement est annulée pour cause de covid. La conciliation aussi.

Puis, les deux affaires, qui n'en forment qu'une, sont refixées. La conciliation le mercredi, et l'audience le vendredi. J'annonce à l'avocat que, sauf si cela l'arrange pour une raison qui m'échapperait, je ne serai pas présent lors de la conciliation. D'abord parce que ce ne serait pas contraignant, ensuite parce que j'ai déjà deux autres affaires le vendredi.

Le locataire avait fini par quitter les lieux "volontairement". Je passe sur l'enquête de police qui a démontré qu'il habitait ailleurs, et sur les mensonges qu'il m'a servi pour me dire qu'il avait des difficultés pour déménager. J'ai fini par payer le déménagement pour qu'il dégage. Je passe sur les élucubrations diverses et variées du locataire: il finit par partir mi mars.

Le loyer de mars est impayé. Le covid me prend, et malgré que j'ai pu caser deux visites, le studio se retrouve inloué... jusque mi mai.

J'explique au juge que ce n'est pas à moi à payer les élucubrations du gaillard. D'habitude, un tel studio est vite reloué. Et donc, le préavis raccourci ne pose pas de problème. Je me suis posé la question de savoir si je devais laisser tomber ces deux mois et demi de vide locatif, dû au Covid.

J'en ai conclu que ce vide locatif est dû au comportement du locataire. Que le Covid était tombé dans la période de préavis, et donc sous sa responsabilité. J'ai rajouté que, si j'avais des pertes financières parce que je loue à des cas sociaux, j'arrêterais de louer à des cas sociaux. Chacun a droit à un toit. Et ce n'est pas parce qu'on est un cas social qu'on a pas des responsabilités. Ce serait dommage que j'arrête de louer aux cas sociaux parce que certains ne se comportent pas bien. J'ai donc estimé que le locataire, qui avait perdu son droit au Cpas par sa connerie congénitale, qui est sous administration de bien et qui est largement moins bien économiquement que moi, était responsable du trou de location dû au Covid. Et j'ai présenté au juge tous ces arguments.

Alors, est-ce qu'à cause du Covid j'aurais dû laisser tomber ces deux mois de loyers? Ou est-ce que j'ai raison d'enfer une question de principe, suite à l'en faire qu'il m'a fait subir?

En tout cas, le juge m'a suivi. J'avais proposé de m'en tenir à la libération de garantie locative à mon profit (qui couvrait le dommage à 50€ près) Le juge m'a octroyé les 15 jours de loyer de mars, et deux mois d'indemnité (charges comprises) puisque le bien était reloué au 15 mai. J'ai donc été intégralement couvert de mon dommage.

Dans le cas de personnes peu coopératives, j'ai l'habitude de demander des indemnités. Ici, je ne les ai pas demandées. Pas parce que le sagouin était coopératif, mais parce que d'une par il est insolvable. D'autre part, son administrateur est vraiment un chic type qui a essayé de réduire mon dommage autant qu'il le pouvait dans les faits (même si devant le juge, il a bien défendu son client)

J'ai donc envoyé le jugement au Cpas le 18 juillet, et j'ai perçu la garantie le 4 août. Case closed. Pas de perte.

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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

Une société me loue un bien à titre de bureau au 15 novembre 2019 pour 250€. Elle est représentée par son gérant. Je prends un mois de garantie en cash , et le premier mois. Je donne les clefs. Il faut dire qu'on parle d'un loué 6 mois sur les 10 dernières années. Du coup, je suis moins regardant.

Avec mes vacances et avec le Covid, l'audience se passe début juillet. Je ne suis pas présent, mais un avocat me représente. La partie adverse avait indiqué par mail avec certificat qu'elle ne pourrait pas être présente, et donc l'affaire a été reportée au 4 août.

J'ai touché un mois de loyer, qui provient du compte du gérant. Et c'est tout.
Le gérant avait le domicile de sa société chez lui. Il louait le bureau pour y faire son siège social. Il n'a pas déménagé son siège social...
Par contre, je me rends compte qu'il était, à la signature du bail, gérant d'une autre société, qu'il a déménagé cette société dans le bureau, qu'il a revendu la société à une personne impossible à trouver (nom très commun - pas d'adresse - pas de numéro national)
Et en grattant un peu, je me rends compte qu'il s'attribue encore le rôle de responsable d'une 3e société, radiée deux ans et demi plus tôt, dont il était le gérant. Et il utilise toujours une adresse mail qui fait référence à cette société radiée d'office, sans doute pour non dépot des comptes annuel.

Dans ma requête, j'ai demandé au juge que la société locataire, le gérant signataire et la société domiciliée dans les lieux soient toutes les 3 déclarées solidairement responsables des loyers, de 6 mois d'indemnité, et d'une indemnité équivalente au loyer jusqu'à ce que la société domiciliée ai changé son domicile.

J'ai avancé le principe qu'une personne qui possède deux sprlu n'a plus droit à la protection de son patrimoine, qu'il y a confusion de l'ensemble (loyer payé par le compte du gérant, domicile d'une société vite revenue, etc) et donc, que vu la confusion totale de l'ensemble de ces sociétés, vu le comportement du gérant, ce dernier ne devrait pas avoir droit à la protection que procure les sprl.

J'ai eu gain de cause sur les mois de loyer passés, et sur l'indemnité de 6 mois, j'ai été débouté sur l'indemnité d'occupation de la société domiciliée et sur la solidarité. Le juge m'a renvoyé au tribunal de l'entreprise...

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PIM
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Re : Mes petites jurisprudences...

grmff a écrit :

Une société me loue un bien à titre de bureau au 15 novembre 2019 pour 250€. Elle est représentée par son gérant. Je prends un mois de garantie en cash , et le premier mois. Je donne les clefs. Il faut dire qu'on parle d'un loué 6 mois sur les 10 dernières années. Du coup, je suis moins regardant.

Avec mes vacances et avec le Covid, l'audience se passe début juillet. Je ne suis pas présent, mais un avocat me représente. La partie adverse avait indiqué par mail avec certificat qu'elle ne pourrait pas être présente, et donc l'affaire a été reportée au 4 août.

J'ai touché un mois de loyer, qui provient du compte du gérant. Et c'est tout.
Le gérant avait le domicile de sa société chez lui. Il louait le bureau pour y faire son siège social. Il n'a pas déménagé son siège social...
Par contre, je me rends compte qu'il était, à la signature du bail, gérant d'une autre société, qu'il a déménagé cette société dans le bureau, qu'il a revendu la société à une personne impossible à trouver (nom très commun - pas d'adresse - pas de numéro national)
Et en grattant un peu, je me rends compte qu'il s'attribue encore le rôle de responsable d'une 3e société, radiée deux ans et demi plus tôt, dont il était le gérant. Et il utilise toujours une adresse mail qui fait référence à cette société radiée d'office, sans doute pour non dépot des comptes annuel.

Dans ma requête, j'ai demandé au juge que la société locataire, le gérant signataire et la société domiciliée dans les lieux soient toutes les 3 déclarées solidairement responsables des loyers, de 6 mois d'indemnité, et d'une indemnité équivalente au loyer jusqu'à ce que la société domiciliée ai changé son domicile.

J'ai avancé le principe qu'une personne qui possède deux sprlu n'a plus droit à la protection de son patrimoine, qu'il y a confusion de l'ensemble (loyer payé par le compte du gérant, domicile d'une société vite revenue, etc) et donc, que vu la confusion totale de l'ensemble de ces sociétés, vu le comportement du gérant, ce dernier ne devrait pas avoir droit à la protection que procure les sprl.

J'ai eu gain de cause sur les mois de loyer passés, et sur l'indemnité de 6 mois, j'ai été débouté sur l'indemnité d'occupation de la société domiciliée et sur la solidarité. Le juge m'a renvoyé au tribunal de l'entreprise...

Jugement contradictoire ?
Locataire(s) solvable(s) ?
Vous y allez au tribunal de l'entreprise ?


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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

PIM a écrit :

Jugement contradictoire ?
Locataire(s) solvable(s) ?
Vous y allez au tribunal de l'entreprise ?

Jugement par défaut.

La société est sans doute insolvable. Mais le capital de 18600€ n'est libéré qu'à concurrence de 6200€...

Je vais sans doute d'abord signifier le jugement. Puis faire saisir tout ce qui se trouve au siège social de l'entreprise. Il se trouve que le siège social se trouve au domicile du gérant...

Si la saisie ne le décide pas à me payer ce qu'il faut, je me lance dans la procédure de mise en faillite, avec mélange des intérêts et donc responsabilité personnelle du gérant. J'ai repéré 3 sociétés (dont une radiée et une vendue) dont il a été le gérant. Il est possible qu'il y en ait beaucoup plus...

Si quelqu'un sait comment on trouve les sociétés dont est gérant une personne physique, je suis preneur.

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max11
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Re : Mes petites jurisprudences...

grmff a écrit :

Si quelqu'un sait comment on trouve les sociétés dont est gérant une personne physique, je suis preneur.

Companyweb, Graydon, ...

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GT
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Re : Mes petites jurisprudences...

grmff a écrit :

Si la saisie ne le décide pas à me payer ce qu'il faut, je me lance dans la procédure de mise en faillite, avec mélange des intérêts et donc responsabilité personnelle du gérant. J'ai repéré 3 sociétés (dont une radiée et une vendue) dont il a été le gérant. Il est possible qu'il y en ait beaucoup plus...

Un montant important ?

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grmff
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Re : Mes petites jurisprudences...

GT a écrit :
grmff a écrit :

Si la saisie ne le décide pas à me payer ce qu'il faut, je me lance dans la procédure de mise en faillite, avec mélange des intérêts et donc responsabilité personnelle du gérant. J'ai repéré 3 sociétés (dont une radiée et une vendue) dont il a été le gérant. Il est possible qu'il y en ait beaucoup plus...

Un montant important ?

Moins de 3000€.

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