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    arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange
    Pimonaute
    Inscription : 29-06-2013
    Messages : 14

    arrieres de charges lors d'une vente

    Un des coproprietaires de notre ACP cherche a vendre son appartement.

    Il a de grosses difficultes financieres et doit beaucoup d'argent a l'ACP.

    Comment etre sure que nous allons recuperer cet argent s'il arrive a vendre?

    Comment etre sure que le notaire (du vendeur ou de l'acheteur) nous contacte?


    on n'est jamais habillé trop élégamment car contrairement aux croyances l'habit fait le moine!

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    tempura
    Pimonaute bavard
    Inscription : 18-02-2006
    Messages : 298

    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange a écrit :

    NOUS AVONS UN SYNDIC!

    SI LE VENDEUR DIT QU'IL N'Y A PAS DE SYNDIC ON FAIT QUOI?

    Si le notaire n'est pas en mesure d'identifier le syndic à qui il a l'obligation de demander des informations, il en informera l'acheteur et il m'étonnerait que celui-ci accepte de finaliser la vente, dès lors qu'il ne lui sera pas possible de déterminer à quoi il s'engage exactement, puisque les informations que le notaire a l'obligation de demander au syndic ne pourront pas lui être communiquées.

    Notamment, l'acheteur ne connaîtra pas :

    1° le montant des dépenses de conservation, d'entre tien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

    4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.

    A noter également que déjà à un stade antérieur, l'intermédiaire (agent immobilier, notaire) ou le vendeur sont tenus de communiquer certaines informations à l'acheteur après les avoir obtenues du syndic. L'hypothèse d'un candidat-acheteur renonçant à obtenir communication des informations que la loi impose de lui communiquer au motif que le syndic serait, selon le vendeur, inconnu, et sans lui-même chercher à savoir qui est le syndic, est hautement improbable.

    En tout état de cause, si le notaire déclare à l'acheteur qu'il est dans l'incapacité d'obtenir les informations requises, faute de syndic identifiable,  et à supposer que l'acheteur achète néanmoins, aveuglément, je ne vois pas comment la copropriété pourrait mettre en cause la responsabilité du notaire.

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    jusdorange
    Pimonaute
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    Messages : 14

    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    a force de repeter la meme chose...il faut un syndic...


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    jusdorange
    Pimonaute
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    vos remarques sont pertinentes.

    le nom du syndic est affiche avec un numero de telephone a l'exterieur de l'immeuble, sur les sonettes, et dans le hall d'entree il y a tous les renseignements supplementaires.

    Si le notaire ne prend pas contact avec le syndic, ne peut-on pas se retourner sur lui?

    J'espere qu'on tombera sur un client qui aura le bon sens de demander a voir les PV, de savoir quels sont les gros travaux prevus, quels sont les montants des fonds de roulement et de reserve et ce que son vendeur doit a la copropriete.


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    tempura
    Pimonaute bavard
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange a écrit :

    Si le notaire ne prend pas contact avec le syndic, ne peut-on pas se retourner sur lui?

    Si l'intermédiaire, le notaire ou le vendeur ne prennent pas contact avec le syndic, comme la loi les y oblige, la responsabilité de ces personnes est engagée. Bien que la loi n'oblige pas l'acheteur à prendre lui-même contact avec le syndic, on pourrait imaginer d'engager sa responsabilité au motif qu'il aurait commis une faute en achetant sans prendre aucune précaution pour lui-même, ce qui aurait indirectement causé un dommage à la copropriété.

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    jusdorange
    Pimonaute
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    merci beaucoup.

    ce qu'il faudrait creer est un annuaire avec les syndic des coproprietes pour que les notaires ne puissent plus dire, je n'ai pas eu de renseignements, ou faire passer une loi qui INTERDIT d'acheter ou de vendre un lot dans une copropriete sans annexer a l'acte de vente au moins le dernier PV d'AG et la comptabilite de la copropriete au moment du compromis.

    cela evitera beaucoup de soucis.

    Nous sommes coproprietaires dans un immeuble de 16 lots, et un des CP qui a des difficultes financieres cherche a vendre.
    Nous en avons eu vent, comme qq'1 l'a signale par des bruits de couloirs.
    On en a donc parle au concerne, qui a confirme essayer de vendre sur Immoweb (donc deja pas d'agence qui pourrait demander a voir les derniers PV).

    J'ai bien peur que s'il trouve un acheteur, il dira a l'acheteur: tout va bien!

    Mais il doit 2000€ et un ravalement de facade a ete vote lors de la derniere AG.

    Alors ma prochaine question: le ravalement de facade a ete vote, et chose bizarre un montant maximum a ete annonce et accepte: 65.000€

    Fin du mois nous avons une nouvelle AG pour prendre position par rapport au devis qui seront rentres, et voter quel devis sera accepter.

    S'il signe un compromis avant ce jour, sur quel montant doit-il payer sa quote part?

    Si nous votons pour un devis fin du mois, que doit-il payer? Je suppose biensur que s'il n'a pas signe de compromis avant cette AG la totalite de sa quote part du devis accepte sera pour lui.


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    tempura
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange a écrit :

    ce qu'il faudrait creer est un annuaire avec les syndic des coproprietes .

    Je crois me souvenir qu'il a déjà été question (mais je ne sais plus qui l'avait proposé, ni quand) d'indiquer obligatoirement le nom du syndic dans la banque-carrefour des entreprises où toutes les acp sont obligatoirement enregistrées. Ce n'est actuellement pas le cas.

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    luc
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange a écrit :

    ce qu'il faudrait créer est un annuaire avec les syndic des copropriétés pour que les notaires ne puissent plus dire (...)

    Cet annuaire devrait déjà exister si le gouvernement avait suivi le législateur.

    1. La disposition suivante du Code Civil est d'application depuis le 01.09.2010:

    Art. 577-8 § 2/1.
    Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises

    Cet AR n’a pas encore été publié, après 40 mois …, mais l’IPI aura une liste à jour dès le 01.01.2014. Cette liste ne sera pas accessible aux CP.

    2. recherche de l'existence d'une ACP (si ACP, il y a un syndic):
    - Allez à la page  suivantede la Banque Carrefour.
    -cliquez sur la case "Nouvelle recherche d'adresse"
    - entrez les données de l'adresse de l'immeuble. Le résultat va mentionner une ACP, si elle existe.
    - si plusieurs n° de maison: faites la recherche pour tous les N°.

    Conclusion : le notaire peut facilement savoir si une ACP existe, mais connaîtra le nom du syndic, dès que l'AR est publié et d'application.

    S’il passe quand même un acte sans la lettre du syndic, il est selon mon opinion responsable, au moins déontologiquement.


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    L'idée de mettre un registre des syndic est jolie, mais c'est une complication de plus dans la gestion des ACP, et donc une barrière de plus aux syndics non-pro.

    En réalité, le notaire sait qu'il y a une ACP. Il devrait donc savoir qu'il doit avoir une lettre du syndic lors d'une vente... Le notaire de l'acquéreur devrait absolument attirer l'attention de l'acheteur au cas où il n'a pas de réponse, et lui conseiller de ne pas passer la vente...


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    tempura
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    grmff a écrit :

    L'idée de mettre un registre des syndic est jolie, mais c'est une complication de plus dans la gestion des ACP, et donc une barrière de plus aux syndics non-pro.

    En réalité, le notaire sait qu'il y a une ACP. Il devrait donc savoir qu'il doit avoir une lettre du syndic lors d'une vente... Le notaire de l'acquéreur devrait absolument attirer l'attention de l'acheteur au cas où il n'a pas de réponse, et lui conseiller de ne pas passer la vente...

    Communiquer le nom du syndic à la banque-carrefour ne me paraît pas très compliqué. En tout cas pas plus compliqué que de communiquer le nom des administrateurs des autres personnes morales, mais il est vrai que beaucoup de syndics (dont le mien) ne prennent même pas la peine d'enregistrer leurs acp à la banque-carrefour. Il est aussi vrai que n'importe quel cp peut le faire.

    Je crois qu'aucun notaire n'ignore qu'il doit demander des informations au syndic en cas de cession d'un lot faisant partie d'une copropriété et je serais surpris qu'une vente se fasse sans que cette demande ait effectivement été formulée et une réponse obtenue.

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    luc
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    tempura a écrit :

    Communiquer le nom du syndic à la banque-carrefour ne me paraît pas très compliqué. En tout cas pas plus compliqué que de communiquer le nom des administrateurs des autres personnes morales, mais il est vrai que beaucoup de syndics (dont le mien) ne prennent même pas la peine d'enregistrer leurs acp à la banque-carrefour. Il est aussi vrai que n'importe quel cp peut le faire.

    L'ACP est enrégistré par le conservateur des hypothèques gratuitement (y compris les changements par acte authentique).

    AUCUN CP peut le faire.


    Cordialement,

    Luc

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    tempura
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    luc a écrit :

    t
    L'ACP est enrégistré par le conservateur des hypothèques gratuitement (y compris les changements par acte authentique).

    AUCUN CP peut le faire.

    N'importe quel CP peut s'adresser au conservateur des hypothèques pour obtenir un numéro d'identification de l'ACP à la banque-carrefour. Je l'ai fait et c'est en effet gratuit.

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    jusdorange
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    Mais voila qui est interessant!

    Donc du moment que le notaire de l'acheteur sait que son client achete un bien dans une copropriete (et il le sait car c'est implique dans l'acte de vente) s'il n'a pas vu passer des renseignements provenants du syndic et qu'il ne deconseille pas a son client s'acheter ce bien sans de plus ample renseignements, le notaire commet une erreur.

    Ma question initiale etait: PEUT ON SE RETOURNER CONTRE LE NOTAIRE?

    On m'a repondu, je ne sais plus qui mais c'est marque plus bas: "c'est dangereux" je ne vois pas pourquoi c'est dangereux.

    Notre coproprietaire s'il vend comme je crois qu'il va lke faire:
    1. dire a son notaire qu'il n'y a pas de syndic
    2. dire a son notaire qu'il n'a pas d'arrieres
    3. dire a son notaire qu'il n'y a pas de travaux prevus
    (3 mensonges)
    et que la vente se deroule comme ca, ce notaire va avoir la copropriete sur le dos...

    @luc, je vais essayer d'inscrire notre copropriete sur la banque carrefour MERCIIIII


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    grmff
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    Il y a de grandes chances que votre copropriété soit déjà inscrite à la banque carrefour des entreprises. Vous pouvez vérifier avec l'adresse de votre copropriété sur le site de la BCE en utilisant l'onglet "recherche par adresse"

    Pour ce qui est de la responsabilité du notaire, je vous souhaite bonne chance... Vous êtes bien parti pour une procédure qui va vous couter une fortune.

    Voici cependant ce que dit le code civil:

    Art. 577-11.[1 § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le <syndic> lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
       1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
       2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
       3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
       4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
       5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
       6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
       A défaut de réponse du <syndic> dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

    La responsabilité de l'acheteur pourrait être engagée si le bon syndic n'a pas été interrogé. Si le vendeur, le notaire ou l'agent lui montre un courrier recommandé envoyé à la mauvaise adresse, et que l'acquéreur s'en est contenté, vous êtes parti pour la gloire.

    Le notaire dira que son job a été rempli, qu'il a informé l'acheteur, et que c'est le vendeur qui lui a transmis la mauvaise adresse.
    Le vendeur est insolvable.
    L'acheteur n'est pas responsable de la dette du vendeur, et pourra se retourner contre la copropriété qui n'a pas fait une saisie-arrêt et une procédure contre le vendeur.

    Et dans 20 ans, vous en serez toujours au même point...


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    jusdorange
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    @grmpf

    Dans la banque carrefour j'ai retrouve notre copropriete sur 2 adresses des 3 existantes.
    De plus aucune trace du syndic.
    Je m'en vais retablir ceci, pour que le notaire ne puisse pas s'en sortir en disant qu'il n'a rien trouve.


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    tempura
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange a écrit :

    Mais voila qui est interessant!

    Donc du moment que le notaire de l'acheteur sait que son client achete un bien dans une copropriete (et il le sait car c'est implique dans l'acte de vente) s'il n'a pas vu passer des renseignements provenants du syndic et qu'il ne deconseille pas a son client s'acheter ce bien sans de plus ample renseignements, le notaire commet une erreur.

    Ma question initiale etait: PEUT ON SE RETOURNER CONTRE LE NOTAIRE?

    On m'a repondu, je ne sais plus qui mais c'est marque plus bas: "c'est dangereux" je ne vois pas pourquoi c'est dangereux.

    Notre coproprietaire s'il vend comme je crois qu'il va lke faire:
    1. dire a son notaire qu'il n'y a pas de syndic
    2. dire a son notaire qu'il n'a pas d'arrieres
    3. dire a son notaire qu'il n'y a pas de travaux prevus
    (3 mensonges)
    et que la vente se deroule comme ca, ce notaire va avoir la copropriete sur le dos...

    @luc, je vais essayer d'inscrire notre copropriete sur la banque carrefour MERCIIIII

    Je crois que tout le monde a bien compris la question, mais que l'hypothèse selon laquelle le notaire va se contenter de la réponse du vendeur affirmant qu'il n'y a pas de syndic ne tient pas la route.

    Pour l'inscription à la banque-carrefour, il faut d'abord trouver le conservateur des hypothèques compétent (chercher sur le site du spf finances ou téléphoner). Ensuite, il faut lui faire parvenir une copie de l'acte de base. La copie peut être envoyée par mail. Une semaine plus tard, la copropriété est enregistrée dans la banque-carrefour.
    C'est en tout cas ainsi que ça s'est passé en ce qui me concerne.

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    grmff
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    Je crois que tout le monde a bien compris la question, mais que l'hypothèse selon laquelle le notaire va se contenter de la réponse du vendeur affirmant qu'il n'y a pas de syndic ne tient pas la route.

    Pourtant, j'ai acheté dans un immeuble en copropriété, sans syndic, sans réunion de copropriétaires, sans frais en commun, même pas l'assurance, et sans réel contact entre propriétaires.

    C'est bien simple, il y a même un des copropriétaires (droit d'emphythéose pour 99ans) qui n'apparait même pas au cadastre (propriétaire d'un droit sur une cave)

    Il faut tout de même savoir qu'on voit de tout et de n'importe quoi.

    A mon avis, la meilleure chose à faire, c'est d'obtenir vite fait un jugement, ou de faire une saisie conservatoire. Voir avec un avocat.

    L'autre possibilité, c'est de rester aux aguets, afin de savoir qui achète, quel agent est chargé de la vente, ou quel notaire intervient.

    Une des possibilités pour connaître le nom du notaire du vendeur, c'est de retrouver son nom via l'enregistrement ou le cadastre qui enregistre le nom des notaires intervenants.


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    tempura
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    grmff a écrit :

    Pourtant, j'ai acheté dans un immeuble en copropriété, sans syndic, sans réunion de copropriétaires, sans frais en commun, même pas l'assurance, et sans réel contact entre propriétaires.

    C'est bien simple, il y a même un des copropriétaires (droit d'emphythéose pour 99ans) qui n'apparait même pas au cadastre (propriétaire d'un droit sur une cave)

    Il faut tout de même savoir qu'on voit de tout et de n'importe quoi.

    Je veux bien croire qu'on peut rencontrer des situations ahurissantes (et je suis étonné qu'on puisse acheter dans ces conditions), mais il se trouve qu'ici, il y a bien un syndic. Je veux bien considérer que le notaire ne va pas remuer ciel et terre pour l'identifier, mais va-t-il pour autant se contenter d'une parole du vendeur et en ira-t-il de même en ce qui concerne l'acheteur ? Cela me paraît très improbable.

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    jusdorange
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    @ TEMPURA, il suffit d'aller chez HDP, Partena ou d'autres qui feront ca pour vous


    on n'est jamais habillé trop élégamment car contrairement aux croyances l'habit fait le moine!

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    jusdorange
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    comment faites vous pour repondre avec la question en encadree audessus?


    on n'est jamais habillé trop élégamment car contrairement aux croyances l'habit fait le moine!

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    PIM
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    Re : arrieres de charges lors d'une vente

    jusdorange a écrit :

    comment faites vous pour repondre avec la question en encadree audessus?

    Voir le salon "mode d'emploi"...

    Et notamment ceci


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