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    casse tête

    user158
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 01-11-2013
    Messages : 11

    casse tête

    bonsoir à tous,

    Nous sommes propriétaires (moi et ma copine) vu des problèmes relationnels, nous avons décidé de louer notre bien. sur le contrat de bail, et par excès de confiance sûrement, j'ai renseigné son numéro de compte bancaire.
    Le bail est conclu récemment et il n'est donc pas encore enregistré.
    Je veux changer ce numéro de compte mais elle refuse prétextant qu'elle veut gérer la chose. seulement au vu des derniers événements, toute confiance est rompu.

    comment puis je exiger le changement de ce numéro de compte personnel en un numéro de compte commun?

    une lettre que j'adresse au locataire notifiant le changement serait elle suffisante ou elle doit également émaner d'elle en d'autres termes dois je avoir aussi son aval.

    Merci.


    user158

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 532

    Re : casse tête

    Ou le plus simple: revendez le vous-même.
    Après 2 ans, avec la plus value, il se pourrait bien que vous rentriez dans vos frais, voir un petit gain+ expérience.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : casse tête

    Effectivement, vous êtes probablement tombé sur une mauvaise agence...

    Vous avez eu combien de visites en 3 mois?

    Si votre prix est correct (soit votre prix d'achat et une plus-value entre 5 et 10%), il devrait très vite partir. Surtout si vous y avez effectué des travaux de rénovation / embellissement.

    D'ailleurs vous semblez avoir trouver un locataire très rapidement. Par la même agence?

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 532

    Re : casse tête

    d'ailleurs vous l'aurez remarqué des affiches de vente ce n'est pas cela qui manque des les rues bruxelloises. une forte offre et une faible demande.

    Ça je n'en suis pas si sûr, cela dépend aussi du quartier et du type de bien.

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : casse tête

    Une plus value après 2 ans, c'est peu réaliste dans l'état actuel du marché immobilier, ou alors l'affaire était bonne il y a 2 ans.  De plus, même avec 10 % de plus-value, il reste les "frais d'achat" à compenser.

    Selon moi, prenez la peine de vous concerter avec votre ex et de faire une convention bien réfléchie entre vous en attendant que le marché soit suffisamment à la hausse pour faire un bénéfice.

    Si le loyer compense ± les frais financiers, prenez cela comme un investissement.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : casse tête

    wayne a écrit :

    Ou le plus simple: revendez le vous-même.
    Après 2 ans, avec la plus value, il se pourrait bien que vous rentriez dans vos frais, voir un petit gain+ expérience.

    Comment peut-on faire une plus-value après 2 ans, compte tenu des droits d'enregistrements de 6 ou 12,5 %, des frais de notaires, d'hypothèque et des intérêts ? Tout ceci dans un marché en berne...


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 532

    Re : casse tête

    Exemple, on parle bien d'achat sur Bxl:

    achat avec crédit 100% à 150.000 euros. Frais annexes: 17.000 euros (=frais enregistrement avec abattement + frais notaire + frais ouverture credit).

    Avec une augmentation de 5% par an (ce qui est realiste, sur bxl), en deux ans, la valeur du bien > 165.000 euros, avec une petite partie du capital déjà remboursé, on rentre dans ses frais, en 2 ans, soit 17.000 euros + indemnité réemploi+ désinscription hypothécaire.

    bien sur je parle de situation classique, achat-revente au prix du marché, hors agence, avec droits d'abattement premier achat, sans travaux, inflation normale, etc...).
    Je ne mentionne pas les intérêts payés à la banque, car je considère que si la personne n'avait pas acheté pour se loger, elle aurait dû payé une location.

    Je parle bien de plus value sur le prix du bien, dans le but de rentrer dans ses frais, donc pas (ou peu) de bénéfice net. (ou peu de perte sèche)

    je pense aussi qu'aujourd'hui les règles pour bénéficier de l'abattement ont changées depuis peu, et que cette opération ne serait plus possible, mais elle l'est toujours pour les achats effectués préalablement à ce changement de règle (fin 2012-debut 2013 ??).

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 532

    Re : casse tête

    Mais bien sur, la solution de Francis est à priori préférable, garder le bien en guise d'investissement, dans le cas où l'entente avec votre ex compagne reste vivable, et que vous ne comptez pas réinvestir cet argent tout de suite.
    (prix immobilier>intérêts banque).
    Et votre locataire rembourse votre crédit (quand tout va bien).

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : casse tête

    La quote-part de capital remboursé sur le PH en 2 ans est assez négligeable.

    Le marché immobilier bruxellois n'est plus à la hausse régulière ces 2 dernières années sauf pour des biens particuliers ou des situations particulières, et je sais de quoi je parle, Bxl est mon secteur d'activité.

    Autre point important, pour une mise en vente, il vaut mieux que l'appartement soit libre.  Donc, pendant mois avant la passation de l'acte, aucun revenus !

    Dela mon conseil de faire le gros dos pendant quelques années et d'ensuite revendre avec bénéfice.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : casse tête

    Francis a écrit :

    De la mon conseil de faire le gros dos pendant quelques années et d'ensuite revendre avec bénéfice.

    Même avis. Revendre maintenant serait la dernière chose à faire. La meilleure étant sans doute de louer quelques années, pour amortir les frais, profiter de la hausse des prix et engranger un loyer... Naturellement on en revient au problème de départ. Le mieux est de trouver une solution avec madame. Je sais, les femmes c'est compliqué...


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    user158
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 01-11-2013
    Messages : 11

    Re : casse tête

    Merci à tous pour vos réponses.

    En effet là on s'éloigne de la question première qui est de savoir quelle serait la marche à suivre pour changer le numéro de compte renseigné dans le contrat de bail, sachant qu'il est difficile de procéder à ce changement de manière conciliante.

    Mais je vous rejoins tous naturellement sur le choix a opérer (Achat ou vente). D'ailleurs je vous avoue que si dans un premier temps j'ai fait le choix de l'achat c'est pour lui faire plaisir. Mais vous ne pouvez pas savoir à quel point je suis soulagé que le bien ne soit pas vendu. C'est absurde de vendre un bien qui a 2 ans et demi d'âge. La meilleure solution reste de le louer afin de pouvoir en tirer une plus value plus tard. en 8 ans à peine, la quote part du capital rembrousé atteint la quote part des intérêts à payer. Donc 8 ans (reste donc 6 ans à tenir) on couvre les frais et on en tire une petite marge. Plus de 8 ans, là on commence réellement à se faire du bénéfice à l'échelle d'un professionnel presque.

    Donc pour revenir à la question première, un juge de paix fera l'affaire face à son refus de changer le numéro de compte? Je crois que c'est la seule solution plausible.


    user158

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    user158
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 01-11-2013
    Messages : 11

    Re : casse tête

    ça y est je me mêle les pinceaux. le choix de la vente et de la location et non achat et vente comme dit dans mon précédent post.

    Et si j'ai fait le choix de la vente et non l'achat.. smile

    faites pas attention, à cet heure ci en temps normal je suis sous ma couette big_smile


    user158

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 532

    Re : casse tête

    Donc pour revenir à la question première, un juge de paix fera l'affaire face à son refus de changer le numéro de compte? Je crois que c'est la seule solution plausible.

    Je dirais que oui, étant donné que vous êtes tous les 2 proprietaires, les revenus (comme les frais) locatifs sont pour vous 2, donc vous devriez pouvoir y avoir accès.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : casse tête

    sachant qu'il est difficile de procéder à ce changement de manière conciliante.

    Et pourtant, vous êtes tous deux liés de manière indivisible à tous ces problèmes pendant le restant de la durée du prêt, avec des locataires qui changent tous les 3 ans à peu près, les impayés, les procédures en justice et tout le cortège des embêtements qui vont de pair avec la location....

    Vous allez prendre un avocat?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : casse tête

    Vous pensez bien que les locataires vont toujours exploiter la moindre faille s'ils ont conscience qu'il y a le moindre désaccord entre les 2 propriétaires.

    Mieux vaut établir une convention à l'amiable, courant sur toute la durée restante du prêt, avec votre ex.

    Stipulant par exemple l'ouverture d'un compte commun d'où partent les mensualités pour le prêt et où atterrissent les loyers.

    Je suppose que vous avez monté votre "business plan" de manière à ce que le loyer couvre les mensualités?

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Site Web

    Re : casse tête

    Vous devez exiger de sa part l'ouverture d'un compte conjoint, avec signature conjointe aussi. Et vous devez autoriser une domiciliation de la part de l'organisme prêteur.

    Si votre ex n'est pas d'accord avec un compte conjoint, vous pouvez l'obliger via voie de justice. Personnellement, je déposerais une demande en conciliation. Face à un juge, elle ne cherchera plus à tout faire pour vous emmerder: elle fera ce qui est logique et raisonnable.

    La conciliation est gratuite.

    L'avantage du compte conjoint (comme nom pour des ex, cela peut choquer, évidemment...), c'est que vous pouvez voir tous les deux ce qu'il se passe, et si le locataire paye ou non. Le compte apparaît automatiquement dans la liste de vos compte sur votre logiciel bancaire. (en tout cas pour BNP, pour Paribas, pour Fortis, pour la Générale, pour la BBL, pour ING, etc. Pour le Crédit Communal, je n'en sais rien...)

    Avec une signature conjointe, aucun des deux ne peut "voler" l'autre.

    C'est donc une solution raisonnable et praticable facilement.


    Grmf!
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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : casse tête

    D'accord avec Grmff et Panchito : Louer et faire verser les loyers sur un compte commun servant aussi à payer le PH. Accord amiable ou conciliation en justice de paix.

    Grmff : vous citez des banques qu'on ne voit plus que dans les livres d'histoire !  wink


    rexou

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : casse tête

    Grmff : vous citez des banques qu'on ne voit plus que dans les livres d'histoire !

    Tiens, yen a de ceux qui suivent...  yikes


    Grmf!
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    Francis
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    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : casse tête

    Et avec la gestion bancaire par ordinateur, vous pouvez même effectuer toutes les opérations avec les doubles signatures sans quitter votre divan, et elle le sien !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : casse tête

    Sans devoir ni vous rencontrer, ni vous voir, ni vous parler.

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    cochise
    Pimonaute incurable
    Inscription : 06-07-2006
    Messages : 2 732

    Re : casse tête

    panchito a écrit :

    Sans devoir ni vous rencontrer, ni vous voir, ni vous parler.

    Elle est pas belle la vie?


    Coch'
    ********
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