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Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

wayne
Pimonaute bavard
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Inscription : 04-08-2012
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Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Bonjour à tous,

petite question:
J'ai acheté un appartement en 2009, 150k, déjà 10k de capital remboursé (prêt 30 ans). Aujourd'hui la valeur réaliste entre particulier est +- 190k.

Je me demandais s'il était possible de racheter ce crédit et refaire un nouveau ph pour un montant de 170k ou 180k, dans le but d'obtenir du cash supplémentaire (mais pas pour travaux).

Vu que la valeur du bien a augmenté, et les taux diminués (le remboursement mensuel serait identique), je pense que la banque ne prendrait pas un grand risque, mais dans la pratique, est-ce que ce genre de transaction se fait ?

Je demande cela car au départ je comptais vendre, afin de libérer du cash, mais si cette transaction serait envisageable, plus nécessaire de vendre, car j'aurais le cash dont j'ai besoin, et en plus je garde le patrimoine.

Je pose la question ici, car je sais par habitude qu'en posant la question à la banque, d'après eux "tout est possible" à première vue, mais en fin de compte, après introduction du dossier, c'est souvent "refusé".

Si positif, doit-je changer de banque ou possibilité de rester dans la même banque, sachant que d'après mon calcul, je ne rembourserais pas plus de mensualité car les taux ont légèrement baissés.

Merci

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

J'ai acheté un appartement en 2009, 150k, déjà 10k de capital remboursé (prêt 30 ans).

10k de capital ou d'intérêts?

Bien souvent (surtout sur 30 ans), on ne rembourse que les des intérêts au cours des premières années. Le remboursement du capital ne s'effectue que dans la dernière ligne droite.

Les banques se paient d'abord! C'est la raison pour laquelle elles mettent ce type de mécanisme en place et qu'il est souvent défavorable de rembourser un prêt avant son échéance...surtout au tout début (4 ans sur 30!)

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

10k de capital, et bcp plus en intérets, donc il me reste 140k à rembourser en capital, sur durée restante de 25ans 1/2.

A l'époque, je ne pensais (à tort) qu'à la mensualité totale, sans regarder la proportion intérêt/capital, et je ne pensais pas vouloir revendre si tôt non plus.

Mais comme la valeur du bien a quand même augmenter, puis je réemprunter sur 180k, (un peu comme si je revendais mon bien à moi-même, au prix et taux de 2013) ?

Si cela est réalisable, il me semble que cela ne soit pas tant défavorable que cela vu que je payerait à peu près la même mensualité (étant donné que les taux ont légèrement diminués) ?

le but n'est pas de racheter le crédit pour un meilleur taux, mais bien d'obtenir du cash supplémentaire à des fins personnelles ( donc pas pour travaux nécessitant des justifications devis etc...) afin d'éviter de vendre.

En résumé, soit je vends afin de libérer entre 40K et 50k de cash (estimation), soit peut-être que je pourrais emprunter cet argent, en réachetant mon ph, en se basant sur la valeur actuelle du bien, et non sur la valeur de 2009.

J'aimerais avoir des liquidités. La première solution serait de vendre, donc perte de patrimoine. Par contre si la réponse à ma question est positive, non seulement je garderais mon patrimoine, et en plus j'obtienderais le cash dont j'ai besoin, donc serais gagnant sur les 2 points:

vendre=gain de cash mais perte patrimoine
garder=perte de cash mais gain patrmoine
garder en empruntant plus= gain de cash et gain de patrimoine

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Ce que vous proposez-là n'est rien d'autre que ce qui a mené à l'énorme crise financière de 2008, ayant pris naissance avec la crise des subprimes!

Les Américains voyant la valeur de leur maison monter sans discontinuité ont emprunté chaque année un peu plus avec l'accord des banques américaines qui ont cru faire de bonnes affaires...

On connait la suite, beaucoup de banques américaines ont bu le bouillon quand la bulle immobilière a explosé.

Je ne pense pas que nos banques ici en Belgique acceptent de telles opérations. Surtout suite aux stigmates laissés par la crise. Elles ne sont pour la plupart que des canards boiteux...

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

effectivement, c'est en lisant des livres Américains que je pensais à faire cela ici, je pouvais lire que là-bas ce genre d'opérations étaient courantes: les gens réempruntait sur leur maison dont la valeur avait augmenté, et je me demandais si c'était possible de faire cela ici.

Je pensais que la crise des subprimes était surtout causée par des crédits hyper risqués contractés à tout va, à n'importe qui, sans se soucier de sa capacité de remboursement, d'où l'augmentation des prix (tout le monde achète) et puis la chute vertigineuse (les banques saisissent des milliers de maisons invendables car plus personne ne sait acheter).

Ici, ce que je propose n'est rien d'autre que de revendre le bien à moi-même et le racheter au prix -bas- de 2013, mais dont la mensualité serait la même car les taux ont diminués. Donc à première vue je ne vois pas vraiment le risque pour la banque, car la valeur du bien a augmenté.
C'est pas plus risqué que quand on m'a accordé le crédit en 2009, non ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Les subprimes, c'est essentiellement des crédits à la consommation à taux variable, garanti par la plus value des maisons déjà gagées par un PH.

Les taux variables ont augmentés brutalement, les débiteurs n'ont plus su rembourser, et ont dû vendre. Tous en masse, donc à perte. Sans que les crédits soient remboursés. Avec perte à la clé pour les institutions financières.

Ce que vous proposez n'est pas pareil, puisque votre idée est de réinvestir dans de la brique. Mais les banques ne le verront pas de cet oeil, et je doute qu'elles vous suivent...

Le bon moyen, c'est de leur demander...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Le bon moyen, c'est de leur demander...

Je leur ai demandé, on me dit qu'il y a possibilité de faire en emprunt avec hypothèque de second rang, sans toucher au premier ph.
Le problème c'est que j'avais déjà fait la demande il n'y a pas si longtemps, et refus car pas assez remboursé de capital.

C' est un peu toujours le même scénario, on me dit que c' est possible mais en fin de compte, c'est refusé.

Je pense bien que je vais devoir choisir entre garder le bien ou vendre et prendre le cash.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Une hypothèque de second rang? Les banques n'accepteront que si elles sont déjà en premier rang...

Il y a aussi la possibilité de "reprise d'encours", si vous avez acheté avec une "ouverture de crédit". Reprise d'encours, à concurrence de la part déjà remboursée. Au bout de 2 ans, c'est évidemment pas des masses...


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panchito
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

puisque votre idée est de réinvestir dans de la brique.

Non justement, Wayne nous a dit vouloir du cash à des fins personnelles, sans expliciter lesquelles exactement...

le but n'est pas de racheter le crédit pour un meilleur taux, mais bien d'obtenir du cash supplémentaire à des fins personnelles

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Je parie que Wayne, trainant sur un forum immobilier et hésitant à vendre son appart pour obtenir du cash pour un réinvestissement... cherche du cash pour un réinvestissement...


Grmf!
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wayne
Pimonaute bavard
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Affirmatif,

Je dis "à des fins personnelles" car je doute que la banque accepte suis je lui explique que le cash que je voudrais emprunter servirait à couvrir les frais d'acte.

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Il y a aussi la possibilité de "reprise d'encours", si vous avez acheté avec une "ouverture de crédit". Reprise d'encours, à concurrence de la part déjà remboursée. Au bout de 2 ans, c'est évidemment pas des masses...

Ici cela fait 4 ans 1/2 (2009), soit 10.000 euros de capital remboursé, pas des masses effectivement (prêt 30 ans), et en plus la banque n'accepterait qu'uniquement à des fins travaux, ce qui ne m'intéresse pas.

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rexou
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

grmff a écrit :

Je parie que Wayne, trainant sur un forum immobilier et hésitant à vendre son appart pour obtenir du cash pour un réinvestissement... cherche du cash pour un réinvestissement...

Alors il est bien plus simple de contracter un nouveau PH sans rien modifier au premier.
Le tout est de voir si la banque acceptera.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Tout dépendra des revenus du candidat!
La banque pourrait peut être accepter si l'ensemble des revenus nets sont au moins égaux à 3 fois le montant cumulé des 2 mensualités correspondant aux 2 PH.

Et à condition qu'il n'y ait pas d'autre crédit en cours (voiture, etc...)

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wayne
Pimonaute bavard
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Alors il est bien plus simple de contracter un nouveau PH sans rien modifier au premier. Le tout est de voir si la banque acceptera.

Donc il s'agirait d'une hypothèque de second rang, ce qui ne m'intéresse pas car les mensualites seraient à priori calculées sur une période de 10 ans, ce qui serait un peu lourd à payer.

De plus ma banque n'accepterai qu'à des fins de travaux, ce qui n'est pas mon but.

Par contre un courtier me dis que c'est possible, et que la banque du premier crédit ne peut pas refuser le fait qu' une autre banque se mette en second rang, mais je lis ici que la première banque pourrait refuser. Il est vrai que les courtiers sont souvent très positifs lorsqu'ils reçoivent un dossier, il en va autrement quand il s'agit de l'acceptation de la banque avec laquelle ils travaillent, ce n'est malheureusement pas le courtier qui décide.

Mais cela ne m'arrangerait pas (car emprunt sur 10 ans). Ce que je chercherais c'est un nouvel emprunt de 170.000eur sur 25 ans, (le bien vaut +-190.000 eur), racheter le crédit restant de 140.000 eur, et empocher 30.000 eur en cash.
Bref, un coup de poker, mais qui m'a l'air difficilement réalisable, je vais encore me renseigner, et j'ai déjà pris les d.evants en mettant les annonces pour la vente de mon bien

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

il en va autrement quand il s'agit de l'acceptation de la banque avec laquelle ils travaillent, ce n'est malheureusement pas le courtier qui décide.

Et oui, c'est la banque qui prend tous les risques et donc ils ont des outils d'aide à la décision pour passer au crible de nombreux critères vous concernant.

Le plus important étant votre solvabilité et vos capacités de remboursement.

Donc principalement votre salaire net.

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grmff
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Je pense que la banque qui va accepter un nouveau PH étendu ou en second rang va d'office demander les raisons du prêt.

Si c'est pour "obtenir du cash pour mettre la mise de fonds pour un 2e achat", aucune banque ne va suivre. Enfin, c'est ce que je pense. En clair, il n'y a pas que votre "solvabilité" et vos revenus. Il y a tout d'abord le projet.

Pour ce qui est d'un prêt en second rang, la banque du premier rang n'a rien du tout à dire. Mais les banques ne sont en général pas chaude à accepter d'être mise en second rang...


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rodes
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Lieu : Hainaut
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

La technique pour obtenir le resultat voulu est de refinancer l'ancien PH (avec nouvelle expertise du bien) en même temps que l'achat du nouveau bien (avec un nouveau PH), tout ça chez la même banque.

Autre option est que la banque qui finance le nouveau PH se mette aussi en 2eme rang sur le premier bien.

Tout ceci sera acceptable, pour autant que vos revenus sont jugés suffisants pour payer les PH et que l'expertise de l'ancien bien se psse bien.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

Même comme cela, la banque exige un apport...


Grmf!
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CaroduNord
Pimonaute
Lieu : Lille, France
Inscription : 17-01-2014
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Re : Rachat crédit pour réemprunt avec montant plus élevé

wayne a écrit :

Bonjour à tous,

petite question:
J'ai acheté un appartement en 2009, 150k, déjà 10k de capital remboursé (prêt 30 ans). Aujourd'hui la valeur réaliste entre particulier est +- 190k.

Je me demandais s'il était possible de racheter ce crédit et refaire un nouveau ph pour un montant de 170k ou 180k, dans le but d'obtenir du cash supplémentaire (mais pas pour travaux).

Vu que la valeur du bien a augmenté, et les taux diminués (le remboursement mensuel serait identique), je pense que la banque ne prendrait pas un grand risque, mais dans la pratique, est-ce que ce genre de transaction se fait ?

Je demande cela car au départ je comptais vendre, afin de libérer du cash, mais si cette transaction serait envisageable, plus nécessaire de vendre, car j'aurais le cash dont j'ai besoin, et en plus je garde le patrimoine.

Je pose la question ici, car je sais par habitude qu'en posant la question à la banque, d'après eux


Caro du Nord

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