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Pas d'AG, pas de fond de réserve???

manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Je jette un coup d'œil sur les comptes de la copropriété où habite ma maman. 
En fait depuis que mon père est décédé (2003) , il n'y a plus eu d'AG des copropriétaires...   Il n'y a pas non plus de fond de réserve constitué.
Tout ceci en contradiction avec l'acte de base.

Un des copropriétaire fait office de syndic (3 appartements).

Quels sont les risques? 

Merci.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Vous êtes dans l'illégalité la plus totale.

Il doit y avoir au moins une AG par an!

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Et bien, je connais une ACP gérée par un syndic professionnel et qui n'a connu que 5AG en plus de 20 ans.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Francis a écrit :

Et bien, je connais une ACP gérée par un syndic professionnel et qui n'a connu que 5AG en plus de 20 ans.

Donc il n'y a pas d'obligation? 
J'ai eu la personne qui s'occupe du syndic.  Elle m'a confirmé vouloir vendre son bien et ne plus remplir ce rôle de syndic.

J'ai demandé a ce qu'il y ait quand même une AG avant qu'elle ne signe son acte authentique.  parce qu'in fine elle n'a jamais reçu décharge pour les comptes de la coprop et qu'elle doit remettre les documents.

Je vais aussi demander un devis auprès de syndics professionnels.  Je pourrais sans problème m'occuper de la partie comptable car c'est mon métier.  Par contre pour tout ce qui est juridique....

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Sorry, mon message était ironique et indiquait que même des syndic professionnels ne faisaient pas leur boulot correctement.

Dans toutes les copropriétés, il faut une AG tous les ans.  Il n'y a pas d'exception.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Francis a écrit :

Sorry, mon message était ironique et indiquait que même des syndic professionnels ne faisaient pas leur boulot correctement.

Dans toutes les copropriétés, il faut une AG tous les ans.  Il n'y a pas d'exception.

C'est ce qui me semblait.  J'ai posé la question au syndic de savoir pourquoi pas d'AG.  Elle m'a répondu que c'était parce que ma maman et la personne du deuxième ne s'entendent pas.  En fait c'est surtout la dame du 2eme qui déteste ma maman.  Ma maman n'a rien contre elle et va encore dire que c'est une femme bien... 

Ma question : y a-t-il un risque législatif ou uniquement un risque au cas où un des copropriétaire ruerait dans les brancarts?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

S'il suffisait de constater que certains copropriétaires ne s'entendent pas pour ne pas devoir convoquer d'AG, il n'y en aurait plus eu une seule dans tout le pays depuis bien longtemps!

Cet un argument parfaitement ridicule!

risque législatif?

Vous risquez d'avoir à payer un Syndic judiciaire, si qlq rue dans les brancards et v se plaindre en Justice de Paix

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

panchito a écrit :

S'il suffisait de constater que certains copropriétaires ne s'entendent pas pour ne pas devoir convoquer d'AG, il n'y en aurait plus eu une seule dans tout le pays depuis bien longtemps!

Cet un argument parfaitement ridicule!

Citation :risque législatif?

Vous risquez d'avoir à payer un Syndic judiciaire, si qlq rue dans les brancards et v se plaindre en Justice de Paix

Le problème se pose(rait) donc au moment où quelqu'un ruerait dans les brancards, tant que personne ne rue il n'y a pas de problème finalement.

Enfin mon idée est de changer les choses.  Mais deux options s'offrent : soit je reprends le rôle de syndic, soit on fait appel a un syndic pro.  J'ai d'ailleurs fait une demande de prix.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Le problème se pose(rait) donc au moment où quelqu'un ruerait dans les brancards

- Ou qu'un fournisseur n'est pas payé et attaque la copropriété en justice
- Ou qu'un locataire attaque son bailleur, CP, car il ne reçoit jamais ses décomptes de charges

Alors que personne n'a l'air de s'entendre, ils sont tous d'accord de payer leurs charges? Jamais de contestation? Qui établi les décomptes? Qui paie les fournisseurs?

Une ACP sans syndic, c'est illégal et invivable

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

panchito a écrit :

Citation :Le problème se pose(rait) donc au moment où quelqu'un ruerait dans les brancards

- Ou qu'un fournisseur n'est pas payé et attaque la copropriété en justice
- Ou qu'un locataire attaque son bailleur, CP, car il ne reçoit jamais ses décomptes de charges

Alors que personne n'a l'air de s'entendre, ils sont tous d'accord de payer leurs charges? Jamais de contestation? Qui établi les décomptes? Qui paie les fournisseurs?

Une ACP sans syndic, c'est illégal et invivable

Attention qu'il n'y a jamais que 3 apparts.
Les fournisseurs sont : AG pour l'assurance immeuble, Electrabel et Caloribel.  Et très occasionnellement une facture de réparation.
Jamais eu de souci de paiement et pas de contestation des propriétaires.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 781
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Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

manynotes a écrit :

Le problème se pose(rait) donc au moment où quelqu'un ruerait dans les brancards, tant que personne ne rue il n'y a pas de problème finalement.

C'est la réponse d'une autriuche, qui refuse de voir les problèmes  ...

Tout va très bien, madame la marquise .... (chanson - version Ventura de 1935).
En plus ici l'analyse du texte.


Cordialement,

Luc

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 529

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

manynotes a écrit :

J'ai eu la personne qui s'occupe du syndic.  Elle m'a confirmé vouloir vendre son bien et ne plus remplir ce rôle de syndic.

J'ai demandé a ce qu'il y ait quand même une AG avant qu'elle ne signe son acte authentique.  parce qu'in fine elle n'a jamais reçu décharge pour les comptes de la coprop et qu'elle doit remettre les documents.

Je vais aussi demander un devis auprès de syndics professionnels.  Je pourrais sans problème m'occuper de la partie comptable car c'est mon métier.  Par contre pour tout ce qui est juridique....

Il y a donc bien un syndic. Le fait qu'il n'y ait pas eu d'AG est surtout un problème pour ce syndic. J'éviterais une AG organisée "à la va vite" pour donner décharge au syndic sans connaitre les éventuelles cadavres dans les placards !
Par contre une AG est indispensable pour nommer un nouveau syndic si le syndic bénévole quitte l'ACP.

Pour 3 lots, je doute que ce soit une bonne chose de prendre un syndic pro (min 250 €/mois). Le syndic bénévole me parait une meilleur solution.
Outre l'assurance RC obligatoire, le syndic bénévole peut faire appel ponctuellement à un architecte, un avocat ou autre expert en cas de besoin.
Le syndic pro n'est pas non plus expert dans tous les domaines !

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

dach a écrit :

manynotes a écrit :J'ai eu la personne qui s'occupe du syndic.  Elle m'a confirmé vouloir vendre son bien et ne plus remplir ce rôle de syndic.

J'ai demandé a ce qu'il y ait quand même une AG avant qu'elle ne signe son acte authentique.  parce qu'in fine elle n'a jamais reçu décharge pour les comptes de la coprop et qu'elle doit remettre les documents.

Je vais aussi demander un devis auprès de syndics professionnels.  Je pourrais sans problème m'occuper de la partie comptable car c'est mon métier.  Par contre pour tout ce qui est juridique....

Il y a donc bien un syndic. Le fait qu'il n'y ait pas eu d'AG est surtout un problème pour ce syndic. J'éviterais une AG organisée "à la va vite" pour donner décharge au syndic sans connaitre les éventuelles cadavres dans les placards !
Par contre une AG est indispensable pour nommer un nouveau syndic si le syndic bénévole quitte l'ACP.

Pour 3 lots, je doute que ce soit une bonne chose de prendre un syndic pro (min 250 €/mois). Le syndic bénévole me parait une meilleur solution.
Outre l'assurance RC obligatoire, le syndic bénévole peut faire appel ponctuellement à un architecte, un avocat ou autre expert en cas de besoin.
Le syndic pro n'est pas non plus expert dans tous les domaines !

Comme je pourrais endosser le rôle de syndic, en effet l'assurance m'a été conseillée.  250 eur par mois c'est de fait énorme et je doute que les coprop désirent payer ça.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

en effet l'assurance m'a été conseillée.

Elle n'est pas "conseillée"; elle est légalement obligatoire!

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 27-12-2012
Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

panchito a écrit :

Citation :en effet l'assurance m'a été conseillée.

Elle n'est pas "conseillée"; elle est légalement obligatoire!

Je doute que le syndic actuel en ait une...

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
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Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

Petit remontage de sujet car besoin de vos conseils.

L'appart du propriétaire/syndic est "vendu" (compromis signé).  L'acte authentique n'est pas encore passé et c'est là que je pense qu'il faudrait faire vite.

Les deux propriétaires faisant la majorité (ma maman et sa voisine du second) ont opté pour le syndic indépendant de manière officieuse.  Ne resterait donc plus qu'à convoquer une AG pour nommer ce bureau et donner décharge à l'ancien syndic.  Des contacts ont été pris entre ce syndic professionnel et le proprio/syndic.  Le syndic professionnel a d'ailleurs envoyé tous les documents nécessaire et le syndic sortant n'aurait plus qu'à les envoyer... or il fait le mort. 

Le proprio en question est avocat... spécialisé en droit immobilier...je pense donc que tout ceci n'a aucun secret pour lui.

Ce que je pense c'est qu'il va faire le mort jusqu'à signature de l'acte authentique et disparaitre ensuite... 

Que faire?

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

manynotes a écrit :

Ce que je pense c'est qu'il va faire le mort jusqu'à signature de l'acte authentique et disparaitre ensuite...

Procédure de convocation d'une AGE avec + 20% des quotités.


Cordialement,

Luc

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manynotes
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
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Messages : 138

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

luc a écrit :

manynotes a écrit : Ce que je pense c'est qu'il va faire le mort jusqu'à signature de l'acte authentique et disparaitre ensuite... 
Procédure de convocation d'une AGE avec + 20% des quotités.

Faisable.  Mais comment récupérer les comptes si le proprio disparait?   Aussi il y a un compte en banque, comment faire le transfert de l'accès à ce compte?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

C'est au nouveau Syndic à se présenter à la banque muni du PV de l'AGE confirmant sa nommination par les copropriétaires.

Vous devez exiger la convocation de cette AGE (si vous avez pu rallier plus de 20% des quotités à votre cause).

1 seul point à l'ordre du jour: Nomination d'un nouveau Syndic.

Si le Syndic fait le mort et ne réagit pas à votre demande, vous avez le droit, après 15 jours, de convoquer vous-même l'AGE

L'ancien Syndic a l'obligation légale de transmettre les archives de la copropriété (5 ans) au nouveau Syndic.

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
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Re : Pas d'AG, pas de fond de réserve???

panchito a écrit :

C'est au nouveau Syndic à se présenter à la banque muni du PV de l'AGE confirmant sa nommination par les copropriétaires.

Vous devez exiger la convocation de cette AGE (si vous avez pu rallier plus de 20% des quotités à votre cause).

1 seul point à l'ordre du jour: Nomination d'un nouveau Syndic.

Si le Syndic fait le mort et ne réagit pas à votre demande, vous avez le droit, après 15 jours, de convoquer vous-même l'AGE

L'ancien Syndic a l'obligation légale de transmettre les archives de la copropriété (5 ans) au nouveau Syndic.

Même opinion, sauf
- exiger par lettre recomandée
- 30 jours ald 15 jours avant de convoquer soi-même l'AG
- archives: les archives complets (acte de base, PV, ... )


Cordialement,

Luc

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