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    Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Grunchard
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 12-12-2013
    Messages : 18

    Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Un copropriétaire est une société commerciale et ne paie pas ses charges.
    Les intérêts de retard applicables sont-ils les 3,25 % applicables en matière civile ou les 8 % en matière commerciale ?

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Messages : 16 447
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Ni l'un ni l'autre. Les intérêts doivent avoir été décidés par l'AG.


    Grmf!
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    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Grunchard a écrit :

    Un copropriétaire est une société commerciale et ne paie pas ses charges.
    Les intérêts de retard applicables sont-ils les 3,25 % applicables en matière civile ou les 8 % en matière commerciale ?

    Le fait qu'un CP soit une  société commerciale ou non ne me semble pas important.
    La relation entre le CP et l'ACP reste une relation de droit civil régit par le CC et les statuts de l'ACP.

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
    Inscription : 01-09-2010
    Messages : 872

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Lisez votre acte de base. Les indemnités pour retard de paiement sont fort probablement indiquées.


    bada

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    Grunchard
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
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    Messages : 18

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    bada a écrit :

    Lisez votre acte de base. Les indemnités pour retard de paiement sont fort probablement indiquées.

    J'ai regardé, il n'y a rien de prévu. Pourtant il n'est pas très vieux : 2008.

    Je vais m'adresser au Juge de Paix - y a-t-il un modèle de requête ?

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Relisez vos anciens PV d'AG.

    Les copropriétaires ayant l'obligation légale de régler l'ardoise des mauvais payeurs, font en général acter lors d'une AG des procédures d'escalade très musclées pour pouvoir poursuivre les CP récalcitrant dès les premiers jours de retard de paiement!

    Votre ACP a surement acté ce type de décision lors d'une AG précédente!

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    Grunchard
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 12-12-2013
    Messages : 18

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    panchito a écrit :

    Relisez vos anciens PV d'AG.

    Les copropriétaires ayant l'obligation légale de régler l'ardoise des mauvais payeurs, font en général acter lors d'une AG des procédures d'escalade très musclées pour pouvoir poursuivre les CP récalcitrant dès les premiers jours de retard de paiement!

    Votre ACP a surement acté ce type de décision lors d'une AG précédente!

    Hélas non (3 puis 4 copropriétaires, il faut du temps et des compétences pour s'occuper de cela).

    Mais merci pour ces conseils !

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Vous êtes le syndic non professionnel de cette ACP ?


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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    Messages : 872

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Il est très étonnant qu'un acte de base de 2008 ne prévoie pas les indemnités de retard. Vous l'avez bien lu, à l'endroit et à l'envers.


    bada

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    Grunchard
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
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    Messages : 18

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    bada a écrit :

    Il est très étonnant qu'un acte de base de 2008 ne prévoie pas les indemnités de retard. Vous l'avez bien lu, à l'endroit et à l'envers.

    Je vous assure que oui. J'ai aussi fait une recherche (document Word) avec plusieurs mots-clés : copropriétaires, charges.

    Je vais écrire au notaire (du vendeur) pour le lui signaler.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Vous êtes le syndic? Ou le copropriétaire en question? Ou un proprio lambda?

    Vous avez vérifié les décisions d'AG depuis la création de la copropriété?

    Le propriétaire société habite-t-il dans les lieux?


    Grmf!
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    Grunchard
    Pimonaute
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    Messages : 18

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    grmff a écrit :

    Vous êtes le syndic? Ou le copropriétaire en question? Ou un proprio lambda?

    Vous avez vérifié les décisions d'AG depuis la création de la copropriété?

    Le propriétaire société habite-t-il dans les lieux?

    Je suis copropriétaire et syndic "bénévole" (défrayé) depuis la division de la maison. Donc, mal informé de tout cela, je remercie les participants à ce forum pour leurs éclaircissements.

    Jusqu'il y a peu, le fonctionnement de l'ACP était simple. Il y avait 4 lots : 2 appartenant au propriétaire qui a fait réaliser la division, 1 à ma femme, 1 à moi.

    Ce propriétaire ne payait pas sa quote-part des charges, mais comme on savait qu'il allait vendre, pas d'inquiétude. Il a effectivement vendu un appart, puis le dernier : un rez-de-chaussée commercial, vendu à une société de droit européen, représentée par un mandataire dont j'ignore l'adresse (celle de la constitution de la société n'est plus bonne, et il ne prétend pas me la donner).

    C'est alors que la situation est devenue difficile :
    - ce rez est inoccupé depuis l'achat (mars 2012) , les volets tagués restent en l'état malgré la demande de l'ACP. A noter que 3 sociétés sont censées être domicilées à cet endroit.
    - mandataire arrogant et prétendant régenter le fonctionnement de l'ACP avec ses 311 millièmes, contre les décisions des 3 autres copropriétaires, et refusant de tenir compte de mes demandes
    - paiements irréguliers (600 puis 200 € cette année), et retards qui s'accumulent - environ 2.300 € à ce jour.
    - lettre de mise en demeure envoyée en juillet dernier, sans réponse de sa part, puis de nouveau des mails agressifs mais rien concernant le paiement de sa dette.

    L'avertissant que je compte déposer plainte auprès du Juge de paix, voici sa réponse :

    Je suis serein quant à l’issue de cette affaire, et les frais et dommages causés vous seront directement imputés.

    J’attends donc cette citation et les motivations de votre requête

    Je prépare donc ma requête mais préfère rassemble un maximum d'informations avant de l'envoyer.

    Encore merci d'avance.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Vous auriez déjà du l'attaquer bien avant la vente de ses appartements.
    Le jugement aurait été signifié par huissier et vous auriez pu faire saisir le produit de la vente pour récupérer les charges.

    Maintenant il a tout vendu? Il n'a plus aucun lot dans la copripriété? Il est solvable?

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    Grunchard
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
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    Messages : 18

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    panchito a écrit :

    Vous auriez déjà du l'attaquer bien avant la vente de ses appartements.
    Le jugement aurait été signifié par huissier et vous auriez pu faire saisir le produit de la vente pour récupérer les charges.

    Maintenant il a tout vendu? Il n'a plus aucun lot dans la copripriété? Il est solvable?

    Je n'ai pas été assez clair : la dette de l'ancien propriétaire a bien été récupérée lors de la vente via le notaire.

    C'est le propriétaire depuis 2012 qui pose tous ces problèmes.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Si vous êtes si peu nombreux, il semble beaucoup plus simple de faire une assemblée générale extraordinaire pour discuter de la situation.

    Je mettrais à l'ordre du jour les points suivants, selon nécessité:
    1. confirmation de votre mandat de syndic
    2. Proposition de procédure de rappel et frais:
    L'ACP, représentée par son syndic, enverra un rappel simple par sms, mail ou courrier après 15 jours de retard. Ce rappel simple est gratuit.
    Ensuite, après 30 jours de retard, le syndic enverra un recommandé de rappel. Des frais forfaitaire de 25€ à charge du défaillant et au profit de l'ACP seront comptabilisés.
    Après 1 mois et demi, une mise en demeure sera envoyée au défaillant, aux mêmes frais de le recommandé.
    Dès la mise en demeure, une somme forfaitaire de 10% de la somme maximum due entre la mise en demeure et le parfait payement avec un minimum de 250€ sera comptée à charge du défaillant, et au profit du fond de réserve de la copropriété.
    Les frais ainsi décidés seront indexés annuellement en janvier sur base de l'indice du mois de décembre précédent.
    3. Choix del'avocat de l'ACP
    Proposition de Me x, Y et Z.
    Conditions des dits avocats
    4. Poursuite en justice de Mr Untel
    La situation de Mr Untel est actuellement d'un débit de 2500€. Il ne semble pas désirer se mettre en ordre, et le bien n'est pas loué. Il convient donc de décider de mettre le dossier de Mr Untel à un avocat / dans les mains du syndic avec l'aide l'avocat de la copropriété

    Je vérifierais également si l'acte de base prévoit que les loyers peuvent être saisis en cas d'impayés. Auquel cas j'enverrai une demande en ce sens à toutes les sociétés qui sont domiciliées dans les lieux.


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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Grunchard a écrit :

    un rez-de-chaussée commercial, vendu à une société de droit européen, représentée par un mandataire dont j'ignore l'adresse (celle de la constitution de la société n'est plus bonne, et il ne prétend pas me la donner).

    Ce qui me semble pas très claire, c'est que vous ne semblez pas avoir les coordonnées du propriétaire du rez. Si la personne avec laquelle vous avez quelques contactes est si sûr d'elle c'est peut-être que juridiquement elle n'est pas le créancier de l'ACP.
    Assurez-vous d'avoir les bonnes coordonnées du propriétaire du rez (le siège de la société), car  c'est bien vers ce CP que vous devez entamer les démarches juridique.
    En principe le notaire du vendeur a dû vous le communiquer.

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Vous dites que vous n'avez pas les coordonnées de l'occupant en question mais le notaire avait l'obligation de vous la communiquer en 2012 lors de la mutation du lot.
    Allez chez le notaire et demandez lui les coordonnées. Selon la loi de 2010, le notaire devait vous informer.


    bada

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    Grunchard
    Pimonaute
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    Messages : 18

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    bada a écrit :

    Vous dites que vous n'avez pas les coordonnées de l'occupant en question mais le notaire avait l'obligation de vous la communiquer en 2012 lors de la mutation du lot.
    Allez chez le notaire et demandez lui les coordonnées. Selon la loi de 2010, le notaire devait vous informer.

    Le propriétaire est une société dont le siège est dans l'immeuble.
    C'est son mandant dont le notaire m'avait donné l'adresse mais qui a déménagé. Il est français et je pense qu'il est retourné en France.
    Ce qui ne facilite pas les choses.

    Si je poursuis en justice la société , même si elle est condamnée, le rez est vide (!!), il n'y a rien à saisir.

    Ou je ne fais rien et attends qu'il revende ? Il n'a jamais rien fait de cet emplacement commercial, les volets se dégradent (tentative d'effraction), jamais essayé de le louer.
    C'est vraiment bizarre.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Si le propriétaire est une société, vous poursuivez la société en justice. Pas le mandataire: la société.

    Il n'y a rien à saisir? Ben, il restera à l'huissier de procéder à la vente publique du rez pour renflouer la copropriété, ou en tout cas pour arrêter l’hémorragie.


    Grmf!
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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
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    Messages : 540

    Re : Copropriétaire en société ne paie pas ses charges

    Grunchard a écrit :

    Le propriétaire est une société dont le siège est dans l'immeuble.
    C'est son mandant dont le notaire m'avait donné l'adresse mais qui a déménagé. Il est français et je pense qu'il est retourné en France.
    Ce qui ne facilite pas les choses.

    Il semble donc que vous avez confondu le CP et son mandataire... Cela n'est pas à l'avantage de l'ACP.
    Il vous reste à vérifier la conformité des actes effectués :
    Convocation aux AG: Envoi recommandé au siège du  CP (+ copie éventuelle au mandataire).
    Lors de l'AG : Le mandataire doit être en possession d'une procuration signée par  tous les gérants/administrateurs désignés dans les statuts de la sprl/sa.
    Correspondances: Le PV et les appels de fonds doit être envoyés au siège du  CP.

    Personnellement, je convoquerais une AGE, dès que possible et en respectant les formes, avec comme ordre du jour tous des décisions des AG litigieuses et les actions à prendre recouvrir les créances.

    Suite à cette AGE, la créance du CP du rez serait indiscutable et vous pourriez entamer le recouvrement plus sereinement. Seul la date de l'exigibilité de la créance pourrait être retardé puisque le CP n'était avertit de celle-ci..

    Pour prouvez votre bonne fois, collectez aussi les informations indiquant que le mandataire a entretenu la confusion entre le propriétaire et lui-même.

    Puisque la société à son siège en Belgique, vous pouvez obtenir ses statuts et son bilan sur http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … ml?lang=fr

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