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Modification Mode répartition des charges

LauraZ
Pimonaute assidu
Lieu : Ixelles
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Modification Mode répartition des charges

Bonjour et bonne année 2014!

Notre copropriété se compose de 2 batiments distincts, l'un des apparts et l'autre des bureaux.
Les 2 connectés sur un seul et unique cpt d'eau dont la facture était envoyée à l'ACP, depuis 1974.
Le syndic de l'ACP procédait alors à la répartition du montant de la facture d'eau entre les différents batiments selon leurs quotités et selon l'acte de base.
En 2011 et 2012 nos frais d'eau, individuels, ont considérablement augmentés coté apparts.
Je suis copropriétaire d'un appart.
En épluchant les factures j'ai constaté que le syndic avait modifié la répartition des factures d'eau, faisant supporter le tout par l'immeuble d'appart et plus rien pour l'immeuble de bureaux.
Or sur l'acte de base il est écrit que pour proceder à cette modification, il faut la mettre au vote des 3/4 lors de l'AG, ce qui n'a jamais été fait.
Comment puis-je faire annuler ces modifications et obtenir remboursement de ce que j'ai payé en trop, sans compter que la note de 2013 arrive bientot?

bonne journée

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Modification Mode répartition des charges

LauraZ a écrit :

Bonjour et bonne année 2014!

Notre copropriété se compose de 2 batiments distincts, l'un des apparts et l'autre des bureaux.
Les 2 connectés sur un seul et unique cpt d'eau dont la facture était envoyée à l'ACP, depuis 1974.
Le syndic de l'ACP procédait alors à la répartition du montant de la facture d'eau entre les différents batiments selon leurs quotités et selon l'acte de base.
En 2011 et 2012 nos frais d'eau, individuels, ont considérablement augmentés coté apparts.
Je suis copropriétaire d'un appart.
En épluchant les factures j'ai constaté que le syndic avait modifié la répartition des factures d'eau, faisant supporter le tout par l'immeuble d'appart et plus rien pour l'immeuble de bureaux.
Or sur l'acte de base il est écrit que pour proceder à cette modification, il faut la mettre au vote des 3/4 lors de l'AG, ce qui n'a jamais été fait.
Comment puis-je faire annuler ces modifications et obtenir remboursement de ce que j'ai payé en trop, sans compter que la note de 2013 arrive bientot?

bonne journée

- Etes-vous certain qu'un 2e compteur (séparé pour les bureaux) n'a pas été installé, dans l'intervalle ?

- Avez-vous interrogé le syndic à propos de cette modification ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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LauraZ
Pimonaute assidu
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Re : Modification Mode répartition des charges

- Etes-vous certain qu'un 2e compteur (séparé pour les bureaux) n'a pas été installé, dans l'intervalle ?

Oui, je suis certaine qu'il n'y a en tout et pour tout qu'un seul compteur d'eau alimentant les 2 batiments depuis 1974.

- Avez-vous interrogé le syndic à propos de cette modification ?
voici la réponse écrite du syndic;
"La différence des prix unitaires Techem est, à mon sens, résulte d'une répartition différente des éléments qui les composent. Elle respecte l'esprit de l'acte de base, en associant davantage la participation de chacun en fonction de ses consommations plutôt qu'en fonction des quotités de l'appartement occupé. "

Cette réponse n'est pas conforme à l'acte de base et personne n'a voté cette modification, ce que l'acte de base prévoit.
De plus nous avons toujours payé les frais d'eau selon notre consommation individuelle.
En effet chaque copropriétaire paye selon les HL et non selon les quotités.

Mais la répartition de la facture d'eau s'est toujours faite selon les quotités entre les 2 batiments et c'est cela qui a été modifié.

-/-

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

Si l'ACP a décidé de confier le calcul de la répartition des frais de chauffage et d'eau à Techem (service relativement cher qui vient s'ajouter aux frais de relevés), c'est évidemment à votre Syndic à fournir tous les renseignements nécessaires à Techem (acte de base, clés de répartition, factures de combustibles, factures d'entretien de la chaudière, factures d'éléctricité etc...) pour que Techem soit en mesure d'établir des décomptes corrects.

Mais pourquoi avez-vous confié les décomptes à Techem, en plus des relevés? En principe, l'établissement de ces décomptes doit être effectués par le Syndic, car inclus dans ses honoraires.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

Pourquoi payer des relevés à Techem/Caloribel si des compteurs de passage sont présents?

Et pourquoi payer l'eau par quotité si le décompte suivant consommation est possible?

A mon avis, votre syndic aura vu l'imbécilité de l'ancienne méthode, et aura corrigé en appliquant les consommations réelles. C'est beaucoup plus logique. Il est aussi possible qu'il ait agit sur base d'une seule plainte.

Il aurait été logique de la part du syndic de le prévoir lors de l'AG. Ceci dit, si chacun paye sa consommation, vous aurez beau aller en justice de paix contre la décision, vous perdrez à tous les coups. Et si vous refusez les compte sur cette base, le commerce qui aura compris qu'il paye beaucoup trop ira en justice contre une décision inique de la part d'une majorité abusive, et vous aurez non seulement à payer les frais suivants compteurs, mais aussi les frais de justice de la procédure que vous aurez perdu.

Bref, comptez que vous avez eu un cadeau pendant des années, et passez à autre chose.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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LauraZ
Pimonaute assidu
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Re : Modification Mode répartition des charges

grmff a écrit :

Pourquoi payer des relevés à Techem/Caloribel si des compteurs de passage sont présents?

Et pourquoi payer l'eau par quotité si le décompte suivant consommation est possible?

A mon avis, votre syndic aura vu l'imbécilité de l'ancienne méthode, et aura corrigé en appliquant les consommations réelles. C'est beaucoup plus logique. Il est aussi possible qu'il ait agit sur base d'une seule plainte.

Il aurait été logique de la part du syndic de le prévoir lors de l'AG. Ceci dit, si chacun paye sa consommation, vous aurez beau aller en justice de paix contre la décision, vous perdrez à tous les coups. Et si vous refusez les compte sur cette base, le commerce qui aura compris qu'il paye beaucoup trop ira en justice contre une décision inique de la part d'une majorité abusive, et vous aurez non seulement à payer les frais suivants compteurs, mais aussi les frais de justice de la procédure que vous aurez perdu.

Bref, comptez que vous avez eu un cadeau pendant des années, et passez à autre chose.

Oui effectivement,j'ai bien compris que la methode utilisée jusqu'ici était peut-etre idiote, mais conforme à l'acte de base depuis 1973.
Tout comme il est prévu que pour modifier les répartitions, il faut le vote lors d'une ag, au 3/4 et justement, je dis que personne n'a voté cela.
Donc une décision unilatérale du syndic, peu importe ses motivations, a-t-elle autorité sur un vote au 3/4?

Notez bien que depuis ce changement, la facture d'eau est entièrement supportée par l'immeuble à apparts et donc l'immeuble de bureaux, qui compte plus du double de prises d'eau que nous, ne paie plus sont eau.

Une modification idiote pour corriger un systeme idiot?

-/-

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Modification Mode répartition des charges

Les bureaux consomment évidemment de l'eau (toilettes, nettoyage, etc..)

Vous avez un commissaire aux comptes? Un Conseil de Copropriété?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

Non, une décision unilatérale du syndic n'a pas autorité sur un vote. Le syndic a fait une erreur. J'expliquais cependant que la décision était logique pour un décompte logique, même si elle est un peu unilatérale et autoritaire.

En temps que syndic pro par le passé, j'ai déjà corrigé des répartitions illogiques, sur base de décisions prises avec le conseil de gérance, et confirmation par l'AG. Pour des raisons de facilité, de diminution des frais et pour éviter une nouvelle AG, j'avais inclu la modification de répartition dans les comptes annuels discutés lors de l'AG.

Ayant travaillé en transparence, et supporté par le conseil de gérance, j'avais bien évidemment obtenu accord sur le nouveau mode de répartition, puis accord sur les comptes répartis suivant nouvelle répartition.

Dans votre cas, contrairement à ce que je pensais, il n'y a pas de compteur décompteurs partout. La répartition est donc FAUSSE. Sur cette base, elle doit évidemment être refusée et contestée.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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LauraZ
Pimonaute assidu
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Re : Modification Mode répartition des charges

grmff a écrit :

Non, une décision unilatérale du syndic n'a pas autorité sur un vote. Le syndic a fait une erreur. J'expliquais cependant que la décision était logique pour un décompte logique, même si elle est un peu unilatérale et autoritaire.

En temps que syndic pro par le passé, j'ai déjà corrigé des répartitions illogiques, sur base de décisions prises avec le conseil de gérance, et confirmation par l'AG. Pour des raisons de facilité, de diminution des frais et pour éviter une nouvelle AG, j'avais inclu la modification de répartition dans les comptes annuels discutés lors de l'AG.

Ayant travaillé en transparence, et supporté par le conseil de gérance, j'avais bien évidemment obtenu accord sur le nouveau mode de répartition, puis accord sur les comptes répartis suivant nouvelle répartition.

Dans votre cas, contrairement à ce que je pensais, il n'y a pas de compteur décompteurs partout. La répartition est donc FAUSSE. Sur cette base, elle doit évidemment être refusée et contestée.

OK, votre raisonnement, semble correspondre à ce qui s'est passé chez nous.
En fait, nous n'avons pas capté que lorsque nous approuvions les comptes en 2011, nous approuvions le changement de répartition qui est un arrangement entre le syndic et le conseil de gestion.

Et dans tout cela, nous avons donc approuvé que le batiment de bureau ne paie plus son eau.
C'est effectivement très intéressant comme magouille, qui ne profite qu'aux bureaux!

Bravo notre syndic et bravo le conseil de gestion...
-/-

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Modification Mode répartition des charges

Il suffit maintenant de demander au syndic de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

bravo le conseil de gestion

Pour votre info, depuis la dernière loi sur la copropriété, le Conseil de Gérance a été renommé en "Conseil de Copropriété" pour illustrer le fait qu'il n'ont plus aucun droit et ne peuvent en aucune sorte se mêler de la gestion de la copropriété.

Le Syndic est seul responsable à 100% et c'est vous les copropriétaires qui lui donnez quitus et décharge (ou pas) lorsque vous êtes réunis en AG.

Si vous avez approuvé les comptes (un commissaire aux comptes vous a t'il présenté son rappport lors de l'AG?), et donné décharge et quitus à votre Syndic, vous avez dès lors tout accepté, entérinné, et ainsi blanchi votre syndic puisqu'à partir de la décharge, c'est vous qui endossez toutes les responsabilités et conséquences des actes que le Syndic a exécutés en votre nom...

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LauraZ
Pimonaute assidu
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Re : Modification Mode répartition des charges

panchito a écrit :

Citation :bravo le conseil de gestion

Pour votre info, depuis la dernière loi sur la copropriété, le Conseil de Gérance a été renommé en "Conseil de Copropriété" pour illustrer le fait qu'il n'ont plus aucun droit et ne peuvent en aucune sorte se mêler de la gestion de la copropriété.

Le Syndic est seul responsable à 100% et c'est vous les copropriétaires qui lui donnez quitus et décharge (ou pas) lorsque vous êtes réunis en AG.

Si vous avez approuvé les comptes (un commissaire aux comptes vous a t'il présenté son rappport lors de l'AG?), et donné décharge et quitus à votre Syndic, vous avez dès lors tout accepté, entérinné, et ainsi blanchi votre syndic puisqu'à partir de la décharge, c'est vous qui endossez toutes les responsabilités et conséquences des actes que le Syndic a exécutés en votre nom...

Oui, mais entérinner une décision qui ne pouvait-avoir lieu est toujours contestable, non?

D'apres ce que vous me dites, le syndic ne pouvait pas s'accorder avec le président du conseil de gestion pour modifier les répartitions de frais, en 2011, et donc tout ce qui découle de cette erreur de procédure est nul et non avenu, que nous ayons entérinné les comptes ou non?

??

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

D'apres ce que vous me dites, le syndic ne pouvait pas s'accorder avec le président du conseil de gestion pour modifier les répartitions de frais, en 2011, et donc tout ce qui découle de cette erreur de procédure est nul et non avenu, que nous ayons entérinné les comptes ou non?

Vous vous méprenez sur le fonctionnement réel de la copropriété.

Le conseil de copropriété représente une bonne part des propriétaires, et a le soutien en général de la majorité de la copropriété. Si le conseil de copropriété demande de mettre un point à l'ordre du jour, et si le conseil de copropriété demande une modification de la répartition, le syndic sait qu'il aura le support de l'AG, et que la motion passera.

C'est comme cela que se prennent la majorité des décisions. L'AG ne fait souvent qu'entériner officiellement les décisions prises au préalable. (et je sais que cela en fait hurler certains...)

Ceci étant dit, une erreur peut toujours être corrigée. Il suffit de remettre le point à l'ordre du jour, et de demander une correction des comptes suite à la découverte d'une erreur matérielle indiscutable: l'inexistence des compteurs des bureaux. Ne pas oublier que le syndic ne peut pas refuser de mettre un point à l'ordre du jour.

Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.

En effet, vous disposez d'un délai de 4 mois après l'AG pour ester en justice si vous estimez qu'une décision prise lors de l'AG vous porte préjudice. Vous devrez prouver:
- le préjudice
- que vous avez voté contre cette décision

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Modification Mode répartition des charges

panchito a écrit :

Citation :Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.

En effet, vous disposez d'un délai de 4 mois après l'AG pour ester en justice si vous estimez qu'une décision prise lors de l'AG vous porte préjudice. Vous devrez prouver:
- le préjudice
- que vous avez voté contre cette décision

Attention, on peut avoir un préjudice, mais pas obtenir gain de cause:
La disposition du Code Civil, est:

Art. 577-9, § 2.
Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Vous devez donc prouver:
1. que vous avez voté contre
2. que cette décision était irrégulière et/ou frauduleuse et/ou abusive.

Le contrôle du juge est un contrôle marginal. Ce n’est pas un « appel ».

Si la convocation/quorum était irrégulière tous les décisions de l’AG concernée risquent d’être annulés. Un élément aggravant est toujours le manque d’information/transparence/loyauté/respect/impartialité au moment de l’invitation par le syndic.


Cordialement,

Luc

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LauraZ
Pimonaute assidu
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Re : Modification Mode répartition des charges

grmff disait;
"En temps que syndic pro par le passé, j'ai déjà corrigé des répartitions illogiques, sur base de décisions prises avec le conseil de gérance, et confirmation par l'AG. Pour des raisons de facilité, de diminution des frais et pour éviter une nouvelle AG, j'avais inclu la modification de répartition dans les comptes annuels discutés lors de l'AG."


bonjour,
je voudrais encore une précision concernant le fait d'avoir entériné la modification de répartition avec les comptes.

Cela veut-il dire que d'office chaque année cette modification prime?

Entériner une fois vaut vote définitif?

bonne  journée

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Modification Mode répartition des charges

Non.

Il vous suffit de remettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Ensuite vous pourrez présenter votre point de vue aux autres CP avant qu'il ne vote pour ou contre votre proposition de répartition.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Modification Mode répartition des charges

Comme je le disais, une décision contraire peut être prise, moyennant les majorités nécessaires.

Mais dans votre cas, il semble évident que le décompte est erroné. Et si l'AG n'entérinne pas la correction de cette erreur, tout juge normalement constitué vous donnera raison si vous demandez la correction.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Modification Mode répartition des charges

LauraZ,

grmff a écrit :

(...)
Vous vous méprenez sur le fonctionnement réel de la copropriété.

Le conseil de copropriété représente une bonne part des propriétaires, et a le soutien en général de la majorité de la copropriété. Si le conseil de copropriété demande de mettre un point à l'ordre du jour, et si le conseil de copropriété demande une modification de la répartition, le syndic sait qu'il aura le support de l'AG, et que la motion passera.

C'est comme cela que se prennent la majorité des décisions. L'AG ne fait souvent qu'entériner officiellement les décisions prises au préalable. (et je sais que cela en fait hurler certains...)

C'est comme cela que se prenaient dans le passé les décisions (=  à partir de 1924 jusqu'à 1993). On appelait cette méthode la cogérance. Mais c’est en fait une méthode démocratique du style oligarchique.

Vu les « anomalies » (constatés par exemple lors de faillîtes d’ETRIMO et AMELINCKX dans les années 70/80) la loi de 1994 a voulu instaurer une démocratie représentative au sein de la copropriété.  Comme cette loi était trop mal interprété et nécessitait trop de procès pour faire appliquer des principes élémentaires , clairs mais succincts, la loi de 2010 a de fait intégré cette jurisprudence.

Maintenant (depuis 1994/2010) il est clair que ce type de décision oligarchique en arrière-chambre n’est plus valable.
En plus la délimitation enter la responsabilité du syndic et celle de l’AG est beaucoup plus nette. Il ne peut plus se cacher derrière le conseil. Un syndic qui s’appuie sur une « décision/avis » d’un conseil de copropriété peut avoir des surprises financiers. Mais aussi les membres du conseil s’ils l’admettent.

grmff a écrit :

Ceci étant dit, une erreur peut toujours être corrigée. Il suffit de remettre le point à l'ordre du jour, et de demander une correction des comptes suite à la découverte d'une erreur matérielle indiscutable: l'inexistence des compteurs des bureaux. Ne pas oublier que le syndic ne peut pas refuser de mettre un point à l'ordre du jour.

Une correction des comptes ne peut se faire que sous des conditions très strictes, qui demandent entre autres l’intervention d’un expert-comptable externe depuis le 01.01.2013 ou un jugement. En effet dans votre cas « l’erreur matérielle indiscutable » est beaucoup plus qu’une « erreur simple ».

grmff a écrit :

Si l'AG refuse la modification, il vous restera à aller en justice contre la décision, qui sera inique. Et vous aurez gain de cause.

Ayant connaissance d’un cas similaire, le CP concerné a obtenu raison chez le juge, mais sans effet rétroactif.

Je vous conseille donc à écrire une lettre recommandée à l’ACP ET une lettre recommandée au syndic, dans laquelle vous demandez de corriger les comptes depuis le début du fait « anormal ».

L’ACP devra le faire dès la date de vos deux recommandés, mais peut le faire dès le début. Dans cette lettre vous demandez de restaurer la méthode statutaire.

Une copie de votre lettre devrait être remis par vous (courrier simple) au commissaire aux comptes, ainsi qu’au membres du conseil de copropriété (constat de exécution incorrecte des statuts).

Le conseil de copropriété doit mettre une synthèse de votre lettre, sans aucun commentaire ni avis, dans leur rapport semestriel suivant. Si non leur responsabilité est engagée.

Le commissaire aux comptes doit vérifier si les dépenses contestées se basent sur un disposition des statuts ou sur une décision explicite de l’AG. Et mettre son constat explicitement dans son rapport.

Une décision « globale » est depuis 1994 interdite. Ce qui veut concrètement dire (jugement de 2002 en ma possession) qu’une approbation de comptes n’approuve pas explicitement les « nouveaux » règles de répartition des dépenses. Ils ne sont approuvées que s’ils ont été votées avant l’approbation des comptes, dans un point spécifique et explicite.

La loi de 2010 a simplifié les choses. Il ne faut plus pour tout aller en justice. La méthode décrite ci-devant permet de le régler avec un minimum de frais si les mandataires de l’ACP agissent dans l’intérêt de l’ACP. S’ils ont un agenda caché, alors vous allez devoir aller en justice. Mais ils risquent gros, puisque le loi de 2010 peut avoir des conséquences financiers importants pour eux.


Cordialement,

Luc

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LauraZ
Pimonaute assidu
Lieu : Ixelles
Inscription : 26-12-2013
Messages : 62

Re : Modification Mode répartition des charges

LUC,

merci pour cette éclairage,

je vais donc écrire mais,
les courriers adressés au siege de l'ACP ne sont pas relevés et restent sans réponse ou meme,
personne ne releve la boite de l'ACP, qui est dans l'immeuble ou ne va chercher les recommandés.
Des courriers adressés en recommandé à l'ACP m'ont été retournés par la poste.

Mais je vais écrire très rapidement tant la modification dont question n'a été appliquée que pour 2011 et 2012 année ou l'on s'en est apercu.
Je pense que 2013 sera également erroné.

merci
bonne journée

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