Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

luc · #1 11-01-2014 10:53:47

grmff a écrit :

Luc,
Décidément, je ne vous comprendrai jamais.
Vous vous félicitez de cette nouvelle loi, et vous constatez que les petits cabinets de proximité vont disparaître au profit des grands groupes.
Et vous terminez par "Les seuls cabinets corrects sont des cabinets de proximité".
En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.

Je crois que vous faites un amalgame.

Le cadre de ce forum ne permet pas de m'expliquer plus en détail, mais je vais le faire dans les semaines qui viennent. Je vous donnerai en PB le lien vers mon article, qui sera disponible sur internet. Le contexte de mon ACP m’oblige de toute façon à l’écrire.

Cet article a été promis dans le contexte du plan « CNIC – Quo Vadis – 2007-2014 » quand j’étais encore administrateur au CNIC. Mais j’ai donné ma démission quand je m’apercevais fin 2012 de la présence de taupes au sein du CNIC. J’ai quitté le CNIC, mais les taupes aussi, puisqu’ils voulaient seulement empêcher la publication de cet article.

La loi n’est complexe que quand on la lit par les lunettes de la loi de 1924 et les traditions. Elle ne l’est pas quand on la lit par les lunettes du Code Civil actuel.

L’agent immobilier que j’ai parlé hier est en fait quelqu’un qui n’a connu que la loi de 1994 et la déontologie de 2006. Il s’est rendu compte qu’il fallait étudier. Il l’a fait. Et maintenant il a une méthode simple qui lui permet d’avoir un cabinet professionnel et rentable.

Un autre agent immobilier, qui est syndic depuis 1965, donc avec 50 années d’expérience, me dit la même chose.

Je comprends qu’il est dur de changer d’habitudes, mais c’est faisable ET rentable.

grmff · #21 11-01-2014 00:02:17

Luc,

Décidément, je ne vous comprendrai jamais.

Vous vous félicitez de cette nouvelle loi, et vous constatez que les petits cabinets de proximité vont disparaître au profit des grands groupes.

Et vous terminez par "Les seuls cabinets corrects sont des cabinets de proximité".

En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.

luc · #22 10-01-2014 21:26:46

dach a écrit :

Le risque de la proposition est que le syndic encourage l'AG à déléguer la vérification des comptes au réviseur du syndic et donc choisi par le syndic ...

Exact, mais:
1. Le contrôleur contrôlé = mélange d’intérêts = décision abusive, …
2. N’oublions pas le principe de base : « on a le syndic qu’on mérite ».

C’est à l’AG à s’imposer.

Le vérificateur n’aura pas énormément de travail, si l’AG impose par la voie des statuts les données à fournir par le syndic, et si le conseil de copropriété fait le suivi mensuel des « dépenses autorisés » correctement (comparer budget – décision AG – la dépense).
• Vérificateur = contrôle technique (en principe par coup de sonde)
• Conseil de copropriété = contrôle fonctionnel (= budget à court, moyen et long terme)

En plus le syndic devra diffuser les comptes annuels dès que son reviseur dépose son rapport annuel. Plus question d’un va et vient des comptes entre le comptable et le commissaire aux comptes, jusque le comptable arrive à déposer une comptabilité en ordre. Cela prend parfois neuf mois … .

Ce qui imposera au syndic de tenir sa comptabilité tous les jours (comme par hasard prévue par la loi depuis 1975 …). Mais c’est un fait cela sera un désavantage aux agents immobiliers qui font tout.

Dans ce sens la loi va concentrer la fonction de syndic pro dans un plus petit nombre de firmes. Le cabinet de l’agent immobilier verra diminuer nettement son chiffre d’affaires « copropriété », mais le cabinet de syndic spécialisée (petit ou grand) verra son chiffre d’affaires augmenter, s’il arrive à structurer son travail. Il aura un rendement supérieur. Si non il coulera dans les 2 à 4 ans.

Je viens aujourd’hui encore par hasard de rencontrer un syndic pro, que je ne connaissais pas.

Le bon syndic existe. On n’en parle pas, puisqu’il n’y a pas de problèmes graves dans ses ACP :
- il la doigté de travailler avec des CP un peu difficiles.
- Il sait que 50% ont raison, mais ne savent pas exprimer leur problème.
- Il sait qu’un appartement sur 200 posera des problèmes et en a tenue compte dans son honoraire fixe
- Il demande un minimum de frais extraordinaires, puisqu’il maitrise son métier.
- Il est proactif et méthodique, ce qui lui permet à diminuer ses frais de cabinet.

Le facteur commun : ils sont tous des syndics de proximité (leurs ACP se trouvent dans un rayon d’une dizaine de km autour son cabinet, ou 10 minutes en voiture, …).

dach · #23 10-01-2014 20:33:25

luc a écrit :

...Cette proposition veut améliorer le contrôle financier au sein des grandes ACP ét grands syndics...

Je pense que la proposition concerne autant les petites ACP que les grandes si le syndic travaille à temps plein comme syndic pro (300 lots c'est pas énorme pour un temps plein: 20 Acp de 15 lots par exemple).
Le risque de la proposition est que le syndic encourage l'AG à déléguer la vérification des comptes au réviseur du syndic et donc choisi par le syndic ...
L'aspect positif c'est que les réviseurs vont encourager la normalisation des comptes même pour les petites ACP.

luc · #24 08-01-2014 22:04:19

La proposition de loi 53K2129 est actuellement discuté au sein de la commission de justice de la Chambre.

Commentaire

Cette proposition veut améliorer le contrôle financier au sein des grandes ACP ét grands syndics, en instaurant un vrai contrôle interne de la comptabilité des syndics. Et fait disparaitre la confusion actuelle entre le contrôle interne (à charge de la firme du syndic) et le contrôle externe (à charge de l’ACP).

Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

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