Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

luc · #1 08-01-2014 22:04:19

La proposition de loi 53K2129 est actuellement discuté au sein de la commission de justice de la Chambre.

Commentaire

Cette proposition veut améliorer le contrôle financier au sein des grandes ACP ét grands syndics, en instaurant un vrai contrôle interne de la comptabilité des syndics. Et fait disparaitre la confusion actuelle entre le contrôle interne (à charge de la firme du syndic) et le contrôle externe (à charge de l’ACP).

dach · #21 23-02-2014 11:48:29

Grmf a écrit :

Mais plutôt que d'être efficace avec des lois qui existent, on préfère en inventer d'autres qui ne serviront pas à grand chose.

J'approuve !

luc a écrit :

Concrètement le commissaire aux comptes ne sera en effet plus le grand manitou dans l’ACP. Il devra s’intégrer dans l’équipe de contrôle et coordonner son travail avec le reviseur de la firme du syndic et le conseil de copropriété. Il occupera encore une fonction clé pour l’ACP. C’est à l’AG de détailler sa mission dans les statuts (Art. 577-8/2CC). Mais le syndic fraudeur ne pourra plus être certain son coup quand il a su cacher sa fraude envers une personne. Il devra faire face à un groupe de contrôleurs. Ce qui est beaucoup plus difficile.

J'aimerai partager votre optimisme sur l'efficacité des contrôles multiples. L'obligation du syndic a été mis en place en 1994 (et renforcé en 2010) pour éviter les négligences ou abus de certains CP, avec comme corolaire l’augmentation des frais de gestion. Maintenant on veut mettre en place un contrôleur pro pour les syndics pro. Et demain on va mettre en place un super contrôleur. (vous allez me dire qu'il existe déjà via l'IRE, mais pensez-vous qu'il se préoccupe des ACP).

Faire confiance aux professionnels c'est bien, mais il ne faut pas oublier que le professionnel doit être rentable et que le client veut payer le moins possible. La loi du marché encourage donc certaines entorses aux règles.
Dans le cas d'une ACP, les clients finaux (les CP et locataires) étant multiples ces entorses peuvent défavoriser certains CP par rapport à d'autres.

L’aspect positif de la loi de 2010 est la volonté de transparence de gestion des ACP. Il faut maintenant encourager le CP à user de cette transparence en facilitant les recours même pour des faibles montants ou des entorses légères.
L'augmentation des intermédiaires de contrôles, la lourdeur des procédures et l'efficience actuelle de la justice ne va pas dans le bon sens.

grmff · #22 23-02-2014 11:50:27

Simple?
Oublié l'affaire B., président de l'IPI d'il y a quelques années?
Syndic et promoteur immobilier, qui avait besoin d'argent pour investir?
Qui a eu des problèmes ? Qui a été protégé ?
Soyez réaliste.

Le risque zéro n'existe pas. Et ce n'est pas sen faisant un système compliqué (et donc opaque pour le commun des mortels) qu'on solutionnera les problèmes. Il faut remettre l'humain au centre de la copropriété, et le contrôle démocratique dans les main du peuple.

Et redonner du pouvoir à la justice de s'appliquer correctement.

luc · #23 24-02-2014 08:48:10

grmff a écrit :

Citation :Simple?
Oublié l'affaire B., président de l'IPI d'il y a quelques années?
Syndic et promoteur immobilier, qui avait besoin d'argent pour investir?
Qui a eu des problèmes ? Qui a été protégé ?
Soyez réaliste.
Le risque zéro n'existe pas. Et ce n'est pas sen faisant un système compliqué (et donc opaque pour le commun des mortels) qu'on solutionnera les problèmes. Il faut remettre l'humain au centre de la copropriété, et le contrôle démocratique dans la main du peuple.
Et redonner du pouvoir à la justice de s'appliquer correctement.

1. Le système a la complexité de la règle de trois, qu’on apprend en primaire. Argent d’autrui ? on contrôle l’origine et la destination.
La proposition est détaillée, puisque dans le passé certains juristes n’ont pas voulu appliquer l’esprit de la loi.

2. Remettre l’humain au centre de la copropriété, présuppose qu’on ne dénigre pas ceux qui ont une autre opinion.

3. Remettre le contrôle démocratique dans la main du peuple. Cela me rappelle trop mes cours d’histoire du XXème siècle.

4. Donner le pouvoir à la justice de s’appliquer correctement. D’accord. Je présume que le peuple devra appliquer loyalement les jugements.

Ou vous préférez qu’ils ont le droit de choisir « démocratiquement » les jugements qu’ils vont appliquer et ceux qu’ils ne vont pas appliquer ?

luc · #24 24-02-2014 09:15:47

grmff a écrit :

Citation :Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.
Je ne sus évidemment pas d'accord. Comment voulez vous contrôler si le gestionnaire suit les règles uniquement?
Il suivra les règles de manière apparente, et vous ne trouverez jamais là où il n'a pas suivi les règles si vous ne cherchez pas.
Le coup le plus classique des commissions secrètes sur le compte d'une société externe à la relation contractuelle ne sera pas contré par cette nouvelle loi. Et n'est pas contré par votre règle du "tant qu'il suit les règles on lui fout la paix"

Un reviseur d'entreprise a accès à des informations qui lui permettent à percer toute une série de suivi des "règles de manière apparente". Il trouvera la relation avec la société externe.
Cela se fait maintenant d'une manière automatisé et rapidement. En sort une liste de mouvements qui sont douteuses.

Dans le temps (2003) j’ai dû demander (et payer) un rapport du type GRAYDON pour en savoir plus concernant les relations externes. Ce rapport me montrait le réseau réel de mon ex-syndic. Petit hic : ce rapport était confidentiel (à ce moment) et je ne pouvais pas l’utiliser en justice. La proposition de loi fait que ces données pourront être utilisées en justice. Mais je savait dans quelle direction je devais chercher. Avec 10% de cette info j’ai ce qu’il fallait pour prouver mon cas.

En plus j’ai du passer beaucoup de temps pour vérifier si la fraude au sein de mon ACP était lié au syndic ou à certains CP.

Finalement je rejoins votre opinion. La fraude au sein des ACP est généralement primairement causée par des CP, mais certains syndics en, profitent. Un syndic ne sait pas frauder sans l’aide d’au moins un CP.

Avec vous je suis d’accord qu’il faut essayer d’avoir des lois simples. Ce qui a compliqué tout au sein de l’ACP, c’est existence de l’IPI. Supprimons-le en ce qui concerne les syndics..

Et remplaçons l’IPI par la simple règle, qui est d’application dans les sociétés : si 10% des associés ( = CP) sont pas d’accord avec une décision de l’AG, alors les frais de justice (= avocats des deux parties) du procès civil qui s’en suit est à charge de l’ACP. En pratique cela force le pouvoir en place de chercher le compromis avec la minorité.

luc · #25 18-03-2016 08:03:20

Dans LeCri de Mars 2016 le SNPC-NEMS annonce que la proposition de loi concernant le contrôle global de la comptabilité du syndic est réactivé. Voir pages 6 à 7. L'encadré de la page 7 donne un résumé de la proposition.

Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

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