Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

Exact, mais:
1.    Le contrôleur contrôlé = mélange d’intérêts = décision abusive, …
2.    N’oublions pas le principe de base : « on a le syndic qu’on mérite ».

C’est à l’AG à s’imposer.

Le vérificateur n’aura pas énormément de travail, si l’AG impose par la voie des statuts les données à fournir par le syndic, et si le conseil de copropriété fait le suivi mensuel des « dépenses autorisés » correctement (comparer budget – décision AG – la dépense).
•    Vérificateur = contrôle technique (en principe par coup de sonde)
•    Conseil de copropriété = contrôle fonctionnel (= budget à court, moyen et long terme)

En plus le syndic devra diffuser les comptes annuels dès que son reviseur dépose son rapport annuel. Plus question d’un va et vient des comptes entre le comptable et le commissaire aux comptes, jusque le comptable arrive à déposer une comptabilité en ordre. Cela prend parfois neuf mois … .

Ce qui imposera au syndic de tenir sa comptabilité tous les jours (comme par hasard prévue par la loi depuis 1975 …). Mais c’est un fait cela sera un désavantage aux agents immobiliers qui font tout.

Dans ce sens la loi va concentrer la fonction de syndic pro dans un plus petit nombre de firmes. Le cabinet de l’agent immobilier verra diminuer nettement son chiffre d’affaires « copropriété », mais le cabinet de syndic spécialisée (petit ou grand) verra son chiffre d’affaires augmenter, s’il arrive à structurer son travail. Il aura un rendement supérieur. Si non il coulera dans les 2 à 4 ans.

Je viens aujourd’hui encore par hasard de rencontrer un syndic pro, que je ne connaissais pas.

Le bon syndic existe. On n’en parle pas, puisqu’il n’y a pas de problèmes graves dans ses ACP :
-    il la doigté de travailler avec des CP un peu difficiles.
-    Il sait que 50% ont raison, mais ne savent pas exprimer leur problème.
-    Il sait qu’un appartement sur 200 posera des problèmes et en a tenue compte dans son honoraire fixe
-    Il demande un minimum de frais extraordinaires, puisqu’il maitrise son métier.
-    Il est proactif et méthodique, ce qui lui permet à diminuer ses frais de cabinet.

Le facteur commun : ils sont tous des syndics de proximité (leurs ACP se trouvent dans un rayon d’une dizaine de km autour son cabinet, ou 10 minutes en voiture, …).

Je crois que vous faites un amalgame.

Le cadre de ce forum ne permet pas de m'expliquer plus en détail, mais je vais le faire dans les semaines qui viennent. Je vous donnerai en PB le lien vers mon article, qui sera disponible sur internet. Le contexte de mon ACP m’oblige de toute façon à l’écrire.

Cet article a été promis dans le contexte du plan « CNIC – Quo Vadis – 2007-2014 » quand j’étais encore administrateur au CNIC. Mais j’ai donné ma démission quand je m’apercevais fin 2012 de la présence de taupes au sein du CNIC. J’ai quitté le CNIC, mais les taupes aussi, puisqu’ils voulaient seulement empêcher la publication de cet article.

La loi n’est complexe que quand on la lit par les lunettes de la loi de 1924 et les traditions. Elle ne l’est pas quand on la lit par les lunettes du Code Civil actuel.

L’agent immobilier que j’ai parlé hier est en fait quelqu’un qui n’a connu que la loi de 1994 et la déontologie de 2006. Il s’est rendu compte qu’il fallait étudier. Il l’a fait. Et maintenant il a une méthode simple qui lui permet d’avoir un cabinet professionnel et rentable.

Un autre agent immobilier, qui est syndic depuis 1965, donc avec 50 années d’expérience, me dit la même chose.

Je comprends qu’il est dur de changer d’habitudes, mais c’est faisable ET rentable.

Il me semble que l'amendement n°3 concerne le nombre de lots par syndic. Et 300 lots, c'est extrêmement peu.

Un syndic qui n'a que 300 lots en gestion, c'est un syndic qui fait cela sur le côté, en plus d'une autre activité.

Le débat concernant cette  propoition continue le 5/2/14 à 10h15.

Voir: Commision de la Justiuce et 53K2129

Évolution de ce projet de loi, crucial pour le contrôle impartial des comptes de l’ACP.

Un amendement N° 7 vient d’être déposé le 11.02.2014 qui détaille la manière que les comptes de la firme du syndic et des ACP devraient être contrôlé et comment on ferait rapport à l’AG.

Voir : DOC 53 2129/007

Cette proposition est basée sur une législation existante, appliquée et rentable, concernant des personnes qui gèrent l’argent d’autrui, comme les agents de change. Consultez les documents parlementaires concernant la loi de 2010 et le site du FSMA.

La firme X versera une ristourne à la firme D, et non au syndic A.

Quand on veut frauder, on fraude...

Il serait peut-être simplement bon de rappeler qu'il est interdit de faire des mélanges d'intérêts, et de sanctionner lourdement les fournisseurs qui jouent à cela.

Une fois de plus, on invente des lois bien lourdes et bien complexes, pour "coincer" un petit nombre de personnes indélicates, qu'on pourrait parfaitement coincer avec la législation actuelle.

C'est même assez simple; si on réfléchit. Un soupçon sur un syndic? On fouille les compte de l'ACP, du syndic, et des fournisseurs soupçonnés de jouer à ce genre de chose. En 5 prises bien médiatisées, bien punies et en deux années où on joue à cela, les mentalités auront vite changé...

Mais plutôt que d'être efficace avec des lois qui existent, on préfère en inventer d'autres qui ne serviront pas à grand chose.

Dach,

Lors de la discussion de la proposition NYSSENS-HAMAL de 2008 qui a mené à la loi de 2010, j’étais présent dans le public. Lors de la discussion du projet des trois AR d’exécution de cette loi j’étais présent dans le groupe de travail. J’y ai remarqué une opposition farouche, pour moi hors proportion, contre tout contrôle externe (= pas sous le contrôle de l’IPI) au sein de la délégation de l’IPI. Et cela sans même étudier le dossier.

Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.

On peut discuter sur la mission du commissaire aux comptes de l’ACP, sur le niveau de l’honoraire du syndic, … mais ce qui importe est la rentabilité (est-ce le contrôle imposé coute moins que le bénéfice qu’il génère ?).

Lors de l’audition de l’Institut des reviseurs en janvier 2009, les reviseurs ont prouvé très concrètement que la méthode qu’ils proposaient générait du bénéfice.

Il est aussi un fait que la petite fraude dans une masse de caisses rapporte plus qu’une seule grande fraude.

Concrètement le commissaire aux comptes ne sera en effet plus le grand manitou dans l’ACP.

Il devra s’intégrer dans l’équipe de contrôle et coordonner son travail avec le reviseur de la firme du syndic et le conseil de copropriété. Il occupera encore une fonction clé pour l’ACP. C’est à l’AG de détailler sa mission dans les statuts (Art. 577-8/2CC).

Mais le syndic fraudeur ne pourra plus être certain son coup quand il a su cacher sa fraude envers une personne. Il devra faire face à un groupe de contrôleurs. Ce qui est beaucoup plus difficile.

Dans l’immédiat il est un fait que l’IPI pourra bloquer d’une manière ou autre le vote du projet de loi 53K2129. Mais ils savent aussi que c’est un combat désespéré d’arrière-garde.

En effet un syndic judiciaire vient de constater il y a quelques jours dans une ACP voisine (plus grand que la mienne) que la comptabilité pose un « petit » problème. L’ex-syndic de cette ACP gère/gérait une masse d’ACP, tant grandes que petites. Entre autres la mienne jusque l’année passée.

Ce problème fera surface tôt ou tard au niveau de l’IPI, mais aussi au niveau de qui de droit (= externe à l’IPI : juge de paix, procureur, banques, assurances,  …). Il s’agit ici d’un problème structurel, probablement du niveau de celle des années 80.

Plusieurs mèches brûlent actuellement, mais ces bombes exploseront inévitablement dans les semaines qui viennent, mais certainement quelques-uns avant les élections.

Quel député voudra être dans le groupe qui s’est opposé à un contrôle rentable et efficace ?

Bonjour,

Je ne suis pas fan de l'IPI, beaucoup trop corporatiste pour être gentil.

Je crois, comme Grmff, que celui qui veut frauder trouvera toujours l'astuce pour frauder.

Je pense également que seule la justice, la vraie pas celle de l'IPI ou d'un autre machin à installer dans le futur, devrait se charger de résoudre les problèmes des quelques % d' ACP et des syndic indélicats.  Il suffit de faire respecter les lois existantes et non d'en faire de nouvelles. 
Une petite comparaison avec la règlementation routière:  il ne sert à rien de réduire la vitesse autorisée si on ne contrôle ou on ne sanctionne pas .
Et bien, pour les syndics, c'est la même chose.

J'ai rencontré beaucoup de copropriétaires, de syndics, de fournisseurs dans ma vie professionnelle de géomètre expert immobilier (et accessoirement de syndic) et la plupart n'ont pas de problème, ou des problèmes qui ne seront en rien résolu par une nouvelle loi.

Les irrégularités dont j'ai eu connaissance étaient souvent de faible importance financière et très souvent initiées directement par des copropriétaires eux-même.
J'ai aussi régulièrement vu des syndic être mis au pied du mur en AG pour accepter des décisions illégales ou injustes sous le menace de se faire virer.

Dès lors, sanctionnons lourdement les malhonnêtes et indélicats de toute nature mais arrêtons de rajouter des couches de lois qui finirons par rendre les ACP gérables avec simplicité mais efficacité.