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    Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    luc
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    Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    La proposition de loi 53K2129 est actuellement discuté au sein de la commission de justice de la Chambre.

    Commentaire

    Cette proposition veut améliorer le contrôle financier au sein des grandes ACP ét grands syndics, en instaurant un vrai contrôle interne de la comptabilité des syndics. Et fait disparaitre la confusion actuelle entre le contrôle interne (à charge de la firme du syndic) et le contrôle externe (à charge de l’ACP).


    Cordialement,

    Luc

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    dach
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    luc a écrit :

    ...Cette proposition veut améliorer le contrôle financier au sein des grandes ACP ét grands syndics...

    Je pense que la proposition concerne autant les petites ACP que les grandes si le syndic travaille à temps plein comme syndic pro (300 lots c'est pas énorme pour un temps plein: 20 Acp de 15 lots par exemple).
    Le risque de la proposition est que le syndic encourage l'AG à déléguer la vérification des comptes au réviseur du syndic et donc choisi par le syndic ...
    L'aspect positif c'est que les réviseurs vont encourager la normalisation des comptes même pour les petites ACP.

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    dach a écrit :

    Le risque de la proposition est que le syndic encourage l'AG à déléguer la vérification des comptes au réviseur du syndic et donc choisi par le syndic ...

    Exact, mais:
    1.    Le contrôleur contrôlé = mélange d’intérêts = décision abusive, …
    2.    N’oublions pas le principe de base : « on a le syndic qu’on mérite ».

    C’est à l’AG à s’imposer.

    Le vérificateur n’aura pas énormément de travail, si l’AG impose par la voie des statuts les données à fournir par le syndic, et si le conseil de copropriété fait le suivi mensuel des « dépenses autorisés » correctement (comparer budget – décision AG – la dépense).
    •    Vérificateur = contrôle technique (en principe par coup de sonde)
    •    Conseil de copropriété = contrôle fonctionnel (= budget à court, moyen et long terme)

    En plus le syndic devra diffuser les comptes annuels dès que son reviseur dépose son rapport annuel. Plus question d’un va et vient des comptes entre le comptable et le commissaire aux comptes, jusque le comptable arrive à déposer une comptabilité en ordre. Cela prend parfois neuf mois … .

    Ce qui imposera au syndic de tenir sa comptabilité tous les jours (comme par hasard prévue par la loi depuis 1975 …). Mais c’est un fait cela sera un désavantage aux agents immobiliers qui font tout.

    Dans ce sens la loi va concentrer la fonction de syndic pro dans un plus petit nombre de firmes. Le cabinet de l’agent immobilier verra diminuer nettement son chiffre d’affaires « copropriété », mais le cabinet de syndic spécialisée (petit ou grand) verra son chiffre d’affaires augmenter, s’il arrive à structurer son travail. Il aura un rendement supérieur. Si non il coulera dans les 2 à 4 ans.

    Je viens aujourd’hui encore par hasard de rencontrer un syndic pro, que je ne connaissais pas.

    Le bon syndic existe. On n’en parle pas, puisqu’il n’y a pas de problèmes graves dans ses ACP :
    -    il la doigté de travailler avec des CP un peu difficiles.
    -    Il sait que 50% ont raison, mais ne savent pas exprimer leur problème.
    -    Il sait qu’un appartement sur 200 posera des problèmes et en a tenue compte dans son honoraire fixe
    -    Il demande un minimum de frais extraordinaires, puisqu’il maitrise son métier.
    -    Il est proactif et méthodique, ce qui lui permet à diminuer ses frais de cabinet.

    Le facteur commun : ils sont tous des syndics de proximité (leurs ACP se trouvent dans un rayon d’une dizaine de km autour son cabinet, ou 10 minutes en voiture, …).


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Luc,

    Décidément, je ne vous comprendrai jamais.

    Vous vous félicitez de cette nouvelle loi, et vous constatez que les petits cabinets de proximité vont disparaître au profit des grands groupes.

    Et vous terminez par "Les seuls cabinets corrects sont des cabinets de proximité".

    En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.


    Grmf!
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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    grmff a écrit :

    Luc,

    Décidément, je ne vous comprendrai jamais.

    Vous vous félicitez de cette nouvelle loi, et vous constatez que les petits cabinets de proximité vont disparaître au profit des grands groupes.

    Et vous terminez par "Les seuls cabinets corrects sont des cabinets de proximité".

    En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.

    Je crois que vous faites un amalgame.

    Le cadre de ce forum ne permet pas de m'expliquer plus en détail, mais je vais le faire dans les semaines qui viennent. Je vous donnerai en PB le lien vers mon article, qui sera disponible sur internet. Le contexte de mon ACP m’oblige de toute façon à l’écrire.

    Cet article a été promis dans le contexte du plan « CNIC – Quo Vadis – 2007-2014 » quand j’étais encore administrateur au CNIC. Mais j’ai donné ma démission quand je m’apercevais fin 2012 de la présence de taupes au sein du CNIC. J’ai quitté le CNIC, mais les taupes aussi, puisqu’ils voulaient seulement empêcher la publication de cet article.

    La loi n’est complexe que quand on la lit par les lunettes de la loi de 1924 et les traditions. Elle ne l’est pas quand on la lit par les lunettes du Code Civil actuel.

    L’agent immobilier que j’ai parlé hier est en fait quelqu’un qui n’a connu que la loi de 1994 et la déontologie de 2006. Il s’est rendu compte qu’il fallait étudier. Il l’a fait. Et maintenant il a une méthode simple qui lui permet d’avoir un cabinet professionnel et rentable.

    Un autre agent immobilier, qui est syndic depuis 1965, donc avec 50 années d’expérience, me dit la même chose.

    Je comprends qu’il est dur de changer d’habitudes, mais c’est faisable ET rentable.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Grmff,
    Probablement sur votre demande (par voie de télépathie tongue ) l’amendement N° 3 été ajoutée au projet de loi :

    “§ 8. Les obligations d’exercice en société visées au § 1er, alinéa 3 et de contrôle des comptes par un commissaire visées au § 5/1 ne s’appliquent pas aux syndics qui gèrent moins de 300 lots. Le Roi peut abaisser ce seuil, le cas échéant jusqu’à deux lots.”

    Ce qui n’est pas clair pour moi :
    - 300 lots en tout par syndic ?
    - Ou un syndic doit travailler par firme s’il veut gérer une ÄCP avec moins que 300 lots.

    Exemple concret : mon ACP compte (selon le cadastre) 248 lots d’appartements, 217 lots de garages et je crois 260 lots de caves sans quotités. Mon ACP a donc 725 lots, dont 465 lots avec quotités


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Il me semble que l'amendement n°3 concerne le nombre de lots par syndic. Et 300 lots, c'est extrêmement peu.

    Un syndic qui n'a que 300 lots en gestion, c'est un syndic qui fait cela sur le côté, en plus d'une autre activité.


    Grmf!
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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    grmff a écrit :

    En fait, je suis complètement d'accord avec vous: la complexité de la loi va faire disparaître les petits cabinets, qui sont généralement les seuls à réaliser un travail de proximité et qui sont corrects. La complexité de la loi est donc un gros désavantage pour les copropriétaires.

    Vous généralisez trop. Il y a de "grands" cabinets qui sont et fonctionnent comme des syndics de proximité. Mais ils sont moins connus, puisqu’ils n’ont pas de problèmes structurels.

    La « complexité » de la loi est un désavantage pour ces syndics professionnels qui travaillent comme des amateurs, mais un avantage pour des vrais professionnels. Eux savent être au service de la copropriété, demander moins d’honoraires et en même temps avoir un meilleur rendement.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Le débat concernant cette  propoition continue le 5/2/14 à 10h15.

    3.    Proposition de loi (Linda Musin, Laurence Meire, Özlem Özen, Manuella Senecaut, Marie-Christine Marghem) modifiant le Code civil, relative à la copropriété, n°s 2129/1 à 5.
    (Continuation, clôture et votes). (Rapporteur : Mme Sonja Becq).
    Amendements de Mme Musin et consorts.

    Voir: Commision de la Justiuce et 53K2129


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Un vent favorable m’a amené le texte de l’article “Contrôle et suivi des syndics professionnels : Le SNPC doit changer son fusil d’épaule. » (Le Cri Février 2014, p. 22 à 27,  SNPC), ainsi que différents documents publiables, relatés avec cet article.

    Un extrait de cet article dans le contexte du sujet :

    «Le SNPC a relancé les Députées Linda Musin (PS) et Marie-Christine Marghem (MR) pour qu’elles fassent passer dans les meilleurs délais et avant la fin de la législature leur proposition de loi visant à contrôler les sociétés des syndics professionnels par de reviseurs d’entreprises (voir encadré).»

    Le texte de l’encadré et d’un communiqué de presse du SNPC relaté au sujet, suivra dès que j’ai le temps.

    L'article analyse à la fin les cas d’une firme liégeoise et une firme bruxelloise, qui démontre que le projet de loi n’est pas un luxe. Je pourrai y ajouter facilement le cas de deux ex-syndics de mon ACP, dont un avec des établissements à Bruxelles et en Hainaut et l’autre avec des établissements partout en Belgique.

    En marge :
    1. La discussion de ce projet de loi sera continué dans la commission parlementaire fin février.
    2. Ce sujet du salon "Coproriété forcées" est en fait la suite des sujets suivants sur ce forum:
    - « Projet de loi pour un contrôle plus poussé des comptes des ACP » (2012)
    - « Syndic d’ACP : dans le futur obligatoirement une société ?» (2013)


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Évolution de ce projet de loi, crucial pour le contrôle impartial des comptes de l’ACP.

    Un amendement N° 7 vient d’être déposé le 11.02.2014 qui détaille la manière que les comptes de la firme du syndic et des ACP devraient être contrôlé et comment on ferait rapport à l’AG.

    Voir : DOC 53 2129/007


    Cordialement,

    Luc

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    dach
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Je constate que l’amendement cité ( DOC 53 2129/007 ) indique que l'art  577-8/2 reste d'application. Le contrôle des comptes de l'ACP et ceux du syndic reste distincts.
    Si il est normal que le commissaire aux comptes du syndic s'assure que les comptes syndic/ACP sont bien distincts, on peut se demander si assurer un double contrôle des comptes de l'ACP n'est pas excessif.

    Comme je l'ai déjà dit, outre l'augmentation des honoraires du syndic, cela pourrait encourager l'AG à déléguer la vérification des comptes au commissaire aux comptes du syndic et donc choisi par le syndic ... J'entends déjà le syndic dire 'Les comptes ont été validés par un professionnel, l'avis d'un CP n'est utile. (sous entendu "l'avis d'un amateur")'

    Certains pourraient estimer que l'accès aux données privées de l'ACP, donné par cette loi au commissaire aux comptes du syndic est abusif d'autant que le commissaire aux comptes de l'ACP n'a pas accès au compte du syndic !
    Je ne pense pas que d'autres professionnels assurant aussi une gestion pour compte de tiers n'ont pas cette obligation. Du coup cette loi a-t-elle bien sa place dans le chapitre de la copropriété  ?

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    dach a écrit :

    Je ne pense pas que d'autres professionnels assurant aussi une gestion pour compte de tiers n'ont pas cette obligation.

    Cette proposition est basée sur une législation existante, appliquée et rentable, concernant des personnes qui gèrent l’argent d’autrui, comme les agents de change. Consultez les documents parlementaires concernant la loi de 2010 et le site du FSMA.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    dach a écrit :

    Si il est normal que le commissaire aux comptes du syndic s'assure que les comptes syndic/ACP sont bien distincts, on peut se demander si assurer un double contrôle des comptes de l'ACP n'est pas excessif.

    Excessif?
    SI la firme X vire une ristourne annuelle au syndic A, calculé sur le montant global des commandes qu'il a passé à la firme X pour une dizaine d'ACP.
    La méthode d'application chez les agents de change l'existence de ce mélange d'intérêts. Le système actuel pas. Il y a comme cela une dizaine de fraudes, petit ou grand, que le système proposé trouve.

    dach a écrit :

    Comme je l'ai déjà dit, outre l'augmentation des honoraires du syndic, cela pourrait encourager l'AG à déléguer la vérification des comptes au commissaire aux comptes du syndic et donc choisi par le syndic ... J'entends déjà le syndic dire 'Les comptes ont été validés par un professionnel, l'avis d'un CP n'est utile. (sous entendu "l'avis d'un amateur")'

    1. Une délégation éventuelle est un mélange d'intérêts de la part du réviseur d'entreprise et sera sanctionné telle quelle.

    2. Le contrôle du réviseur d’entreprise est pour la firme du syndic un contrôle interne des fonds gérés par la firme du syndic, et celui de commissaire aux comptes de l’ACP un contrôle externe des fonds confiés à la fime du syndic par l'ACP.

    3. L’avis du CP, nommé commissaire aux comptes, restera très utile, mais il pourra ce concentrer sur sa vraie mission, par exemple déterminer le niveau de cashflow réel, utile ou nécessaire (= la hauteur des deux fonds de roulement et réserve), le suivi par le syndic des mesures statutaires concernant le non-paiement des charges.
    C’est à l’AG souveraine, et elle seule, de déterminer les tâches. Le législateur l’a voulu ainsi.

    4. L’augmentation de l’honoraire du syndic sera minimale, mais plus que largement compensé par la diminution globale de certains astuces avec un impact sur les charges de l’ACP. Un contrôle similaire qui a couté en 2011 mon ACP moins que 3.000 EUR, a rapporté plus que 33.000 EUR. Oui cela coûte, mais c’est rentable si on fait un effort. Dans ce cas on avait préalablement bien défini la mission de l’expert.


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Excessif?
    SI la firme X vire une ristourne annuelle au syndic A, calculé sur le montant global des commandes qu'il a passé à la firme X pour une dizaine d'ACP.
    La méthode d'application chez les agents de change l'existence de ce mélange d'intérêts. Le système actuel pas. Il y a comme cela une dizaine de fraudes, petit ou grand, que le système proposé trouve.

    La firme X versera une ristourne à la firme D, et non au syndic A.

    Quand on veut frauder, on fraude...

    Il serait peut-être simplement bon de rappeler qu'il est interdit de faire des mélanges d'intérêts, et de sanctionner lourdement les fournisseurs qui jouent à cela.

    Une fois de plus, on invente des lois bien lourdes et bien complexes, pour "coincer" un petit nombre de personnes indélicates, qu'on pourrait parfaitement coincer avec la législation actuelle.

    C'est même assez simple; si on réfléchit. Un soupçon sur un syndic? On fouille les compte de l'ACP, du syndic, et des fournisseurs soupçonnés de jouer à ce genre de chose. En 5 prises bien médiatisées, bien punies et en deux années où on joue à cela, les mentalités auront vite changé...

    Mais plutôt que d'être efficace avec des lois qui existent, on préfère en inventer d'autres qui ne serviront pas à grand chose.


    Grmf!
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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    grmff a écrit :

    C'est même assez simple; si on réfléchit. Un soupçon sur un syndic? On fouille les compte de l'ACP, du syndic, et des fournisseurs soupçonnés de jouer à ce genre de chose. En 5 prises bien médiatisées, bien punies et en deux années où on joue à cela, les mentalités auront vite changé...

    Simple?

    Oublié l'affaire B., président de l'IPI d'il y a quelques années?
    Syndic et promoteur immobilier, qui avait besoin d'argent pour investir?

    Qui a eu des problèmes ? Qui a été protégé ?

    Soyez réaliste.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Dach,

    Lors de la discussion de la proposition NYSSENS-HAMAL de 2008 qui a mené à la loi de 2010, j’étais présent dans le public. Lors de la discussion du projet des trois AR d’exécution de cette loi j’étais présent dans le groupe de travail. J’y ai remarqué une opposition farouche, pour moi hors proportion, contre tout contrôle externe (= pas sous le contrôle de l’IPI) au sein de la délégation de l’IPI. Et cela sans même étudier le dossier.

    Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.

    On peut discuter sur la mission du commissaire aux comptes de l’ACP, sur le niveau de l’honoraire du syndic, … mais ce qui importe est la rentabilité (est-ce le contrôle imposé coute moins que le bénéfice qu’il génère ?).

    Lors de l’audition de l’Institut des reviseurs en janvier 2009, les reviseurs ont prouvé très concrètement que la méthode qu’ils proposaient générait du bénéfice.

    Il est aussi un fait que la petite fraude dans une masse de caisses rapporte plus qu’une seule grande fraude.

    Concrètement le commissaire aux comptes ne sera en effet plus le grand manitou dans l’ACP.

    Il devra s’intégrer dans l’équipe de contrôle et coordonner son travail avec le reviseur de la firme du syndic et le conseil de copropriété. Il occupera encore une fonction clé pour l’ACP. C’est à l’AG de détailler sa mission dans les statuts (Art. 577-8/2CC).

    Mais le syndic fraudeur ne pourra plus être certain son coup quand il a su cacher sa fraude envers une personne. Il devra faire face à un groupe de contrôleurs. Ce qui est beaucoup plus difficile.

    Dans l’immédiat il est un fait que l’IPI pourra bloquer d’une manière ou autre le vote du projet de loi 53K2129. Mais ils savent aussi que c’est un combat désespéré d’arrière-garde.

    En effet un syndic judiciaire vient de constater il y a quelques jours dans une ACP voisine (plus grand que la mienne) que la comptabilité pose un « petit » problème. L’ex-syndic de cette ACP gère/gérait une masse d’ACP, tant grandes que petites. Entre autres la mienne jusque l’année passée.

    Ce problème fera surface tôt ou tard au niveau de l’IPI, mais aussi au niveau de qui de droit (= externe à l’IPI : juge de paix, procureur, banques, assurances,  …). Il s’agit ici d’un problème structurel, probablement du niveau de celle des années 80.

    Plusieurs mèches brûlent actuellement, mais ces bombes exploseront inévitablement dans les semaines qui viennent, mais certainement quelques-uns avant les élections.

    Quel député voudra être dans le groupe qui s’est opposé à un contrôle rentable et efficace ?


    Cordialement,

    Luc

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    Scale2601
    Pimonaute assidu
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Bonjour,
    Et si se ne sont pas les syndics mais les experts-comptables et les réviseurs d'entreprise, le marché est très important!!!!


    Bien à vous.
    Scale2601

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Bonjour,

    Je ne suis pas fan de l'IPI, beaucoup trop corporatiste pour être gentil.

    Je crois, comme Grmff, que celui qui veut frauder trouvera toujours l'astuce pour frauder.

    Je pense également que seule la justice, la vraie pas celle de l'IPI ou d'un autre machin à installer dans le futur, devrait se charger de résoudre les problèmes des quelques % d' ACP et des syndic indélicats.  Il suffit de faire respecter les lois existantes et non d'en faire de nouvelles. 
    Une petite comparaison avec la règlementation routière:  il ne sert à rien de réduire la vitesse autorisée si on ne contrôle ou on ne sanctionne pas .
    Et bien, pour les syndics, c'est la même chose.

    J'ai rencontré beaucoup de copropriétaires, de syndics, de fournisseurs dans ma vie professionnelle de géomètre expert immobilier (et accessoirement de syndic) et la plupart n'ont pas de problème, ou des problèmes qui ne seront en rien résolu par une nouvelle loi.

    Les irrégularités dont j'ai eu connaissance étaient souvent de faible importance financière et très souvent initiées directement par des copropriétaires eux-même.
    J'ai aussi régulièrement vu des syndic être mis au pied du mur en AG pour accepter des décisions illégales ou injustes sous le menace de se faire virer.

    Dès lors, sanctionnons lourdement les malhonnêtes et indélicats de toute nature mais arrêtons de rajouter des couches de lois qui finirons par rendre les ACP gérables avec simplicité mais efficacité.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
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    Re : Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012)

    Il y a une règle d’or dans le contrôle de la gestion d’argent d’autrui. On ne contrôle pas si le gestionnaire a fraudé, mais on contrôle s’il a suivi les règles. Autrement dit, on joue la balle et pas l’homme. S’il n’a pas suivi les règles la possibilité existe qu’il a fraudé. Alors seulement on contrôle plus en détail.

    Je ne sus évidemment pas d'accord. Comment voulez vous contrôler si le gestionnaire suit les règles uniquement?

    Il suivra les règles de manière apparente, et vous ne trouverez jamais là où il n'a pas suivi les règles si vous ne cherchez pas.

    Le coup le plus classique des commissions secrètes sur le compte d'une société externe à la relation contractuelle ne sera pas contré par cette nouvelle loi. Et n'est pas contré par votre règle du "tant qu'il suit les règles on lui fout la paix"

    Lors de l’audition de l’Institut des reviseurs en janvier 2009, les reviseurs ont prouvé très concrètement que la méthode qu’ils proposaient générait du bénéfice.

    C'est sûr. Mais pour qui? Pour les réviseurs?

    Quel député voudra être dans le groupe qui s’est opposé à un contrôle rentable et efficace ?

    Mon expérience est que personne n'y comprend rien, et qu'effectivement les députés risquent de voter par peur d'être pointé du doigt plutôt que par compréhension du dossier.

    Et gérer une matière aussi importante que le logement avec la peur, ce ne sont pas des méthode dignes de la démocratie.

    Je reste donc adepte du principe Kiss: gardons des règles simples, et faisons les appliquer. C'est toujours plus facile et moins coûteux de faire appliquer des règles simples.

    Rajouter une couche de complexité (les réviseurs) parce que l'IPI n'a pas été capable depuis 15 ans de régler le problème des moutons noirs, cela ne solutionne rien.

    On a déjà rajouté l'IPI parce que les juges n'arrivaient pas à endiguer les escrocs, et cela n'a pas solutionné grand chose.

    Donc, à mon idée, il faut revenir aux fondamentaux: des règles simples et évidentes, et une sanction ferme et forte pour ceux qui les transgressent.


    Grmf!
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