Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)?

Laurencebxl · #1 14-01-2014 17:10:31

Sur internet, j'ai trouvé basic syndic qui pour 74€/mois s'occupe de 4 lots.
Par contre, rien ne dit qu'ils n'ont pas de frais complémentaires qui alourdissent l'addition.
On a pour l'instant une proposition pour 125€/mois, ce que je trouve énorme.
De toute façon, syndic pro ou pas, il faudra bien faire une AG, prendre des décisions, ...
Alors autant tout faire nous même.
Cependant sur ce forum, je n'ai pas encore beaucoup lu d'expériences de syndic non pro.
Ou alors, leur gestion était très informelle.

Francis · #41 14-01-2014 16:46:23

Quel syndic accepterai pour 75 € par mois ?

Laurencebxl · #42 14-01-2014 12:44:13

Luc: qu'est-ce exactement un commissaire aux comptes?
Est-ce que deux autres propriétaires ne peuvent pas simplement vérifier les comptes avant l'AG? Un syndic pro, c'est minimum 75€ par mois. Pour pas grand chose, j'ai l'impression. Surtout que comme on a une chaudière commune, certains syndics pro refusent tout simplement.

tempura · #43 14-01-2014 07:42:03

Laurencebxl a écrit :

Bonjour,
Je suis la nouvelle propriétaire d'un appartement dans un bâtiment qui en contient 4.
Quelques caractéristiques utiles pour la suite: pas d'ascenseur, pas de jardin commun, un bâtiment sans problèmes, chaque proprio entretient son étage, ...
Les charges communes sont l'eau et l'électricité commune, l'assurance du bâtiment, l'entretien de la chaudière au mazout. Ce qu'il y a à faire pour la copropriété: déterminer ce que chacun doit payer (facile, les quote-part sont 1/4 pour tous les proprios), payer l'assurance bâtiment, faire l'entretien de la chaudière, s'occuper du remplissage de la chaudière mazout et imputer à chacun sa consommation de chauffage (avec calorimètres).
Jusqu'ici une dame s'occupait de payer les factures (mazout, assurance, ...) et puis demandait aux 3 autres propriétaires de la rembourser. Elle avançait donc tout.
Elle ne veut plus le faire (je la comprends vu la situation antérieure) et veut qu'on prenne un syndic professionnel. J'aimerais la convaincre de continuer avec un système organisé, un fonds de roulement et un fonds de réserve.
J'ai recensé comme obligations:
- assurance responsabilité civile pour le syndic
- un compte en banque pour le fonds de roulement et un autre pour le fonds de réserve
- une comptabilité simplifiée
Jusqu'ici il n'y avait ni assemblées générales, ni compte-rendus, ni syndic vraiment nommé, ... Bref, le gros bordel.
Une chose dont je ne suis pas certaine:doiton obligation créer une Association des copropriétaires et l'enregistrer à la banque carrefour des entreprises?
Si oui, est-ce gratuit?
Au vu de notre situation, quelle système de comptabilité me conseillez-vous? N'y a-t-il vraiment aucun programme gratuit où l'on pourrait simplement entrer les chiffres? Ou un fichier excel déjà prêt? (j'ai regardé pas mal de sujets sur le forum mais rien trouvé de tel)
Parce que payer un syndic pour diviser les quelques factures par 4, cela me paraît totalement inutile.

Il vous faut obligatoirement un syndic. Il vous faut obligatoirement tenir une ag annuelle et des comptes conformes à la réglementation. Il faut que l'ACP soit enregistrée à la Banque-Carrefour (c'est simple et gratuit) sinon il sera impossible d'ouvrir un compte au nom de l'ACP à la banque. Même si la situation de la copropriété est simple et à moins qu'un cp ait le temps et les compétences minimales requises (ce qui ne semble déjà pas être le cas chez vous), je choisirais de nommer un syndic pro, qui ne devrait pas vous coûter très cher dans ce cas-ci et vous permettrait en principe de dormir tranquille.
Il n'est en effet pas exclu qu'il soit nécessaire de faire des travaux aux parties communes, de régler un litige avec un fournisseur, de régler un sinistre etc. Il est préférable que quelqu'un de compétent s'en occupe. Je sais qu'avoir le titre de syndic professionnel n'est pas une garantie de compétence, mais le risque de trouver un bon syndic n'est pas nul (le risque 0 n'existe pas, comme tout le monde le sait).

luc · #44 14-01-2014 05:26:10

Francis a écrit :

Comptabilité simplifiée sur une feuille de bloc ou une feuille excel. Pas de formalisme.
Une fois par an, on divise les frais par 4 et on envoie la note.
Par contre, une AG par an, voir votre acte de base pour la date, avec acceptation des comptes et décharge au syndic.

Un strict minimum de formalisme est exigée. Entre autres cette comptabilité simplifiée doit comprendre au moins les 7 points détaillés dans l'Art. 577-8 §4. Un commissaire aux comptes doit exister et remettre un rapport annuel avant l’envoi du décompte aux CP.

Francis · #45 13-01-2014 19:10:07

Comptabilité simplifiée sur une feuille de bloc ou une feuille excel. Pas de formalisme.
Une fois par an, on divise les frais par 4 et on envoie la note.

Par contre, une AG par an, voir votre acte de base pour la date, avec acceptation des comptes et décharge au syndic.

rexou

Laurencebxl · #46 13-01-2014 18:23:39

Bonjour,

Je suis la nouvelle propriétaire d'un appartement dans un bâtiment qui en contient 4.
Quelques caractéristiques utiles pour la suite: pas d'ascenseur, pas de jardin commun, un bâtiment sans problèmes, chaque proprio entretient son étage, ...
Les charges communes sont l'eau et l'électricité commune, l'assurance du bâtiment, l'entretien de la chaudière au mazout. Ce qu'il y a à faire pour la copropriété: déterminer ce que chacun doit payer (facile, les quote-part sont 1/4 pour tous les proprios), payer l'assurance bâtiment, faire l'entretien de la chaudière, s'occuper du remplissage de la chaudière mazout et imputer à chacun sa consommation de chauffage (avec calorimètres).
Jusqu'ici une dame s'occupait de payer les factures (mazout, assurance, ...) et puis demandait aux 3 autres propriétaires de la rembourser. Elle avançait donc tout.
Elle ne veut plus le faire (je la comprends vu la situation antérieure) et veut qu'on prenne un syndic professionnel. J'aimerais la convaincre de continuer avec un système organisé, un fonds de roulement et un fonds de réserve.
J'ai recensé comme obligations:
- assurance responsabilité civile pour le syndic
- un compte en banque pour le fonds de roulement et un autre pour le fonds de réserve
- une comptabilité simplifiée
Jusqu'ici il n'y avait ni assemblées générales, ni compte-rendus, ni syndic vraiment nommé, ... Bref, le gros bordel.
Une chose dont je ne suis pas certaine:doiton obligation créer une Association des copropriétaires et l'enregistrer à la banque carrefour des entreprises?
Si oui, est-ce gratuit?

Au vu de notre situation, quelle système de comptabilité me conseillez-vous? N'y a-t-il vraiment aucun programme gratuit où l'on pourrait simplement entrer les chiffres? Ou un fichier excel déjà prêt? (j'ai regardé pas mal de sujets sur le forum mais rien trouvé de tel)
Parce que payer un syndic pour diviser les quelques factures par 4, cela me paraît totalement inutile.

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