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    Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Naruto
    Pimonaute
    Inscription : 20-01-2014
    Messages : 8

    Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Bonjour,

    J'aimerais savoir s'il existe une législation concernant les apparts-hôtels en copropriété.
    Je m'explique ; propriétaire occupant dans une petite copropriété mise en place récemment, un propriétaire domicilié dans un des appartements n'y réside pas et l'utilise pour des locations temporaires via une plate forme internet bien connue.
    Rien n'étant très clair dans l'acte de base, aurait-il dû demander l'accord de la copropriété pour se livrer à ce genre d'activité?
    Je suppose également qu'il devrait demander un changement d'affectation à l'urbanisme, mais en étant domicilié sur place, cela reste flou.
    Par ailleurs les nuisances occasionnées par ce turn over d'individus mette en péril la sécurité et la tranquillité des autres propriétaires et posent la question de la légitimité des ces occupants temporaires.
    Quelqu'un peut -il m'éclairer à ce sujet?
    Merci d'avance
    PS : désolé si doublon il y a mais je n'ai pas trouvé de réponse à mes questions dans les autres posts

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 11 866
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Il me semble avoir entendu un jour un problème analogue dans une ACP où l'un des appartements était utilisé pour les 'services' d'une prostituée, ce qui générait aussi - sans jeu de mots - des allées et venues...

    Je livre cela à la réflexion, au titre d'éclairage complémentaire.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Concernant le CC art. 577-10 : Un CP n'est pas concerné par le (non) respect de cette obligation par un autre CP. Sauf si le syndic fait mettre ce point à l'ordre du jour... Et encore, comme dit Luc, c'est une donnée à caractère privé et confidentiel.

    Le simple fait de fermer la porte à clé à 22 H n'est pas un couvre-feu. Cela ne limite en rien les allées et venues des résidents ni de leurs visiteurs. Il existe beaucoup d'immeubles qui appliquent cette règle pour assurer la sécurité nocturne des résidents. Et ceci implique l'obligation légale de disposer à l'intérieur d'un système d'ouverture ne nécessitant pas l'emploi d'une clé.

    Les nuisances dont se plaint Naruto ? Mais finalement, de quoi se plaint-il ? D'une trop grande diversité de visiteurs à son gré... Pour rappel, l'acte de base autorise même l'exercice d'une profession libérale... ce qui implique de facto de très nombreuses allées et venues de personnes extérieures à l'immeuble.

    Naruto est copropriétaire. Il ne peut réguler les mouvements dans les communs et ne peut régenter la vie de ses voisins. La vie en copropriété implique des contraintes. Si on ne les accepte pas, on achète une propriété bien clôturée et dans laquelle on est "maître chez soi".

    L'évocation de la prostituée est encore un autre problème. Certains actes de bases précisent que les lieux doivent être occupés par des personnes honorables... ou interdisent toute activité professionnelle...

    On peut se plaindre de cris nocturnes dans les communs, de tapage intempestif, du comportement d'une personne... en rappelant le nécessaire respect du ROI. Mais je n'ai rien lu de semblable dans ce post.

    La prétention de réguler la circulation dans les communs me choque. Comme l'évocation des revenus locatifs supposés du voisin, de sa domiciliation, de la nature de son contrat locatif... Qualifier d'intempestif le simple déplacement de résidents (ou de visiteurs) dans les communs me semble parfaitement anormal, malsain et déplacé.


    rexou

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 583

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Pour rappel, l'acte de base autorise même l'exercice d'une profession libérale

    Et oui, chez nous, dans un building de haut standing à WSP sur une avenue prestigieuse, un couple d'avocats à acheté un appartement pour en faire un bureau de consultation.

    Le problème est que leur spécialité est la défense des sans-papiers. Lors des consultations nous trouvons face à des hordes de gens de toutes les couleurs avachis dans le jardin (en été), ou couchés dans le local poussette, ou entassés dans les escaliers.

    Même dans ce cas-là, nous ne savons rien faire car rien d'illégal n'est commis...

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    Naruto
    Pimonaute
    Inscription : 20-01-2014
    Messages : 8

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Merci Luc,

    Dans mon cas, nous sommes également plusieurs à nous plaindre de la situation, si ce n'est la majorité. Avant l'arrivée de ce dernier CP, nous n'avions aucun de problèmes de ce type et quand celui ci nous a fait part de la façon dont il allait administrer son bien, personne n'y voyait d'ailleurs d'inconvénients.
    Depuis lors c'est devenu invivable, j'ai omis volontairement une somme considérable d'incidents puisque factuels, ainsi que le fait que c'est le CP en question qui fait l'étalage des gains qu'il tire de son activité.
    A commencer par soulever les sujets des nuisances et du manque de sécurité à la prochaine assemblée, nous essayerons de trouver une solution ensembles mais comme ne trouvant rien dans le cadre légal, on ne sait sur quoi se baser.

    Nos voisins français commencent justement à légiférer sur la question, voilà ce que j'ai pu trouver :
    http://pro.clubic.com/legislation-loi-internet/actualite-583584-le-gouvernement-encadre-location-airbnb-maj.html

    Ce qui me conforte dans l'idée qu'il y a bel et bien un problème.

    Merci pour vos interventions,







    Ce type de "couvre feu" existe dans mon ACP depuis le début (1980). On ferme par exemple la porte d'entrée à 22:00h à clé. 

    Les nuisances du type que Naruto se plaint sont passable dans mon ACP d'une amende de 500 EUR (plus les frais de justice), moyennant une décision explicite de l'AG.

    Ce qui a déjà été appliquée, mais le juge a réduit fortement l’amende (et refusé d'imposer les frais), puisque le CP avait prouvé que tous les  membres du conseil avaient le même type de problème, … [/quote]

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Concernant le manque de sécurité, vous pouvez placer une porte sécurisée avec ouverture par badges par exemple. Ou prévoir au ROI l'obligation de fermer la porte à clé après 22 H, à condition que l'ouverture par l'intérieur en soit toujours possible sans clé; vous ne pouvez en effet "enfermer" les occupants. (sécurité incendie). Quant à faire respecter cette obligation de fermeture nocturne, c'est une autre histoire... sauf si vous fermez vous-meme chaque soir...

    Vous pouvez interdire les bruits, cris et tapages divers et nocturnes dans les communs. Vous pouvez adresser des courriers aux locataires et proprios ou bailleurs qui dérangeraient de manière répétitive les voisins. Envoyer des mises en demeure et même aller en justice (si décidé par l'AG et diligenté par le syndic.

    Mais ôtez-vous de la tête l'idée que vous pouvez "réguler" les mouvements dans les communs.

    Et si un bailleur se vante de ses importants revenus, c'est son problème. Mais chaque chose a un prix : un rendement élevé implique une gestion active et des efforts conséquents. Dans le cas contraire, cela se saurait et ce type de location à court terme fleurirait partout. En tout cas, vous n'avez pas à interférer dans sa gestion ni à imposer vos vues.

    Les locations à court terme fleurissent notamment à la côte... et je suis heureux que vous admettiez que rien d'illégal n'est commis... en poursuivant ce raisonnement, il vous sera peut-être plus facile d'aborder ce bailleur d'une manière moins "hard" et plus conciliante...


    rexou

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    LauraZ
    Pimonaute assidu
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    Messages : 62

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    je me permets d'ajouter,
    1.une location en meublé, garni, est soumise à une taxe communale distincte,
    Le CP en question déclare-t-il ses locations en meublé?
    2.Ce CP déclare-t-il bien son activité commerciale?.
    3.Les sécurités "Pompiers" ont-elles été acceptées et la sécurité des autre locataire,voir CP, est-elle asurée du fait de cette activité?
    Car en effet votre Copropriété se trouve de ce fait ouverte au grand public!

    J'dis ca, j'dis rien...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    LauraZ a écrit :

    je me permets d'ajouter,
    1.une location en meublé, garni, est soumise à une taxe communale distincte,
    Le CP en question déclare-t-il ses locations en meublé?
    2.Ce CP déclare-t-il bien son activité commerciale?.
    3.Les sécurités "Pompiers" ont-elles été acceptées et la sécurité des autre locataire,voir CP, est-elle asurée du fait de cette activité?
    Car en effet votre Copropriété se trouve de ce fait ouverte au grand public!

    J'dis ca, j'dis rien...

    Je me permets aussi d'ajouter :

    1. Dans une copropriété, vous n'avez pas à vous mêler de contrôler si votre voisin paie sa taxe ou non, déclare une éventuelle activité commerciale ou non, baise sa femme ou sa maitresse, porte des slips ou des caleçons... c'est son problème, c'est sa vie privée. Et cela ne vous concerne en aucun cas.

    2. Relisez 1.

    3. Sécurité pompiers : pour quelle activité ? On parle ici de location résidentielle. Votre copropriété se trouve ouverte au grand public ? C'est stupide !


    rexou

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    YAKA
    Pimonaute bavard
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    Inscription : 04-03-2010
    Messages : 381

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Le label hôtel, chambre d'hôte, etc... est délibré par le Secrétariat au Tourisme du Ministère de l'Intérieur.  Il y a une réglementation spécifique.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 583

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Le label hôtel, chambre d'hôte, etc... est délibré par le Secrétariat au Tourisme du Ministère de l'Intérieur. Il y a une réglementation spécifique.

    Il n'est nullement question de tout cela ici.

    Si j'ai bien compris le texte de l'auteur original, il s'agit de location d'un appartement meublé pour du court terme.

    C'est ce que pratiquent massivement les gros bailleurs professionnels (tels que Aedifica) sur Bruxelles.

    Les taux de rotation sont très importants (les locations vont de quelques semaines à quelques mois), les loyers sont beaucoup plus élevés mais le chômage locatif aussi.

    Cela n'a rien à voir avec le tourisme. Il s'agit pour la plupart d'hommes et de femmes affaires actifs à Bruxelles, souvent dans la mouvances des Communautés Européennes.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Exact. C'est de la location. la durée et la nature du bail ne concernent en aucun cas les autres CP. Cela relève des seuls choix et responsabilité du bailleur, et de son entière liberté à disposer de son bien pour l'usage prévu : résidentiel.

    A noter de plus que des hommes et femmes d'affaire ne sont pas les personnes susceptibles de générer un risque exceptionnel au niveau de la sécurité, même si leur rotation est plus importante que dans le cas d'un bail classique.

    Sur la côte, des milliers d'appartements sont loués régulièrement pour de courtes périodes...

    Le seul problème est pour moi l'attitude d'un CP qui cherche à "réguler" les mouvements dans les communs et qui interfère dans la vie privée du bailleur.


    rexou

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    QRieuse
    Pimonaute assidu
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Bonjour,

    Je suis dans un cas identique à Naruto, mêmes règlementations dans l’acte de base (dont autorisation d’une profession libérale). Les interventions lues ici me confortent malheureusement dans l’idée qu’on ne peut actuellement s’opposer à ce type de location.

    Cependant, je réagis à ces remarques :

    Grmff a écrit Si en plus les professions libérales sont autorisées, cela veut dire que vous devez être d'accord avec des allées et venues d'étranger dans les communs.

    Mais dans ce cas, les étrangers sont connus de celui qui les a reçus et ne disposent pas des clés, élément facile à faire reproduire par des touristes mal intentionnés. Ceci engendre insécurité et inquiétude.

    Naruto a écrit La limite entre habitat locatif et activité commerciale reste floue malgré vos réponses.

    Dach a écrit Pour information le CC stipule à l'art. 577-10:  Citation : Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.

    Dans mon cas, le propriétaire passe par une agence de location qui recrute les clients. Il s’agit d’une location temporaire à usage touristique. N’est-ce pas une activité commerciale ? Selon l’art 577-10, le propriétaire ne doit-il pas en informer le syndic ?

    Merci de m'éclairer.


    QRieuse

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété


    Erik DECKERS
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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Mais dans ce cas, les étrangers sont connus de celui qui les a reçus et ne disposent pas des clés, élément facile à faire reproduire par des touristes mal intentionnés. Ceci engendre insécurité et inquiétude.

    Dans une copropriété, il faut vous faire à l'idée que les clés des communs sont accessibles à une multitude de gens. Le CP qui donne son bien en location n'est pas responsable de vos "inquiétudes" ni de votre sentiment d'insécurité. Vous pouvez faire voter en AG le placement d'une serrure électromagnétique avec cartes non reproductibles par toute autre personne que le syndic et avec possibilité de désactiver une carte perdue ou volée. Et payer !
    Mais votre argumentation pour vous ingérer dans la gestion du bien de votre voisin ne tient pas la route. (Touriste = mal intentionné, c'est un raisonnement idiot en plus)

    Dans mon cas, le propriétaire passe par une agence de location qui recrute les clients. Il s’agit d’une location temporaire à usage touristique. N’est-ce pas une activité commerciale ? Selon l’art 577-10, le propriétaire ne doit-il pas en informer le syndic ?

    Le proprio fait ce qu'il veut et n'a aucun compte à vous rendre. Toute location est temporaire ! Et la durée de la location ne vous concerne pas. C'est loué à usage résidentiel, conformément à l'acte de base. Il n'y a rien d'autre à dire.

    Si vous ne vous sentez pas en sécurité, offrez-vous une porte blindée, une alarme, un chien... ou allez vivre au milieu des bois. Mais foutez donc la paix aux personnes qui ont acheté un bien et en disposent en toute conformité avec l'acte de base. Quant à la légalité fiscale de leur activité, ce n'est pas non plus votre problème.


    rexou

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    LauraZ
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    ce sujet vient d'être traité dans le JT de 19h30 sde la rtbf ce soir.

    a voir donc!

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    PIM
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    LauraZ a écrit :

    ce sujet vient d'être traité dans le JT de 19h30 sde la rtbf ce soir.

    a voir donc!

    Comme quoi, Pim reste d'avant-garde  smile


    Erik DECKERS
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    QRieuse
    Pimonaute assidu
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Merci à LauraZ et à PIM (toujours à la pointe de l’info !).

    J’ai aussi vu ce reportage à la télé. Nous en parlerons lors de l’AG ce jeudi en signalant qu’une nouvelle ordonnance de la Région Bruxelloise sera votée cette semaine pour éviter la concurrence avec le secteur hôtelier entraînant une obligation d’agrément auprès du Ministère Régional de l’Economie (auparavant : procédure d’agrément volontaire auprès de la Cocof). C’est une information qui peut intéresser aussi d’autres propriétaires qui voudraient faire le même type de location.

    Nous avons bien compris que nous ne pouvons nous opposer à ce fait et que le seul grief serait des nuisances pour les occupants résidents.

    Reste à voir si l’assurance de la copropriété interviendrait si ces « locataires » provoquaient des dégâts vu l’activité « commerciale » du propriétaire. La question sera posée au syndic.


    Rexou, je suis d’accord avec votre raisonnement même si c’est dit de façon quelque peu agressive. Tous les locataires ne sont pas envahissants mais certains se comportent comme dans un hôtel, rentrée et usage des sanitaires à toute heure la nuit, discussion à haute voix dans les communs, … et allez faire respecter un ROI par des gens qui sont là pour 3 jours ou une semaine !


    QRieuse

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 891

    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    QRieuse, je suis heureux que mon raisonnement ne vous heurte pas et si je me laisse aller à un peu de mordant qui peut choquer, j'en suis désolé et m'en excuse... n'y voyez aucune agressivité malgré que c'est vrai, je cache mal une contrariété certaine à voir des personnes s'ingérer dans la vie de leurs voisins. C'est un peu comme si le travail nocturne d'un voisin vous causait du désagrément et que vous vous interrogiez sur la légalité de ses heures supplémentaires ou au sujet de sa déclaration fiscale. Ou encore de vous inquiéter du fait qu'il roule pour UBER et concurrence les taxis de manière peut-être illégale... Je caricature bien sur. Mais le libellé du titre de ce post est éloquent. Ce qui me hérisse, c'est le fond sous-latent de délation qui transparait de la démarche.

    Le reportage télé met en avant un projet de légifération (sic) initié par une concurrence au secteur hôtelier... Je ne disconviens pas que cela puisse intéresser les proprios intéressés par ce type de location. Cela intéresse aussi les hôteliers, ainsi que les autorités qui peuvent en espérer un revenu. Mais pas les CP réunis en AG.

    Vous informer au niveau de l'assurance est légitime. Encore que je vois mal la distinction qui peut être établie entre un dégât causé par un locataire "transitoire" ou par n'importe qui d'autre. Proprio, locataire, ouvrier ou visiteur...

    En cas de manquement au ROI grave et répété, informer, voire mettre en demeure par recommandé, le bailleur concerné de réagir pour remédier à la situation. Avec si besoin menace d'une requête en justice (ce qui sera spécialement dissuasif si la régularité de sa situation est scabreuse).

    Niveau sécurité, le problème que vous évoquez est un sentiment d'insécurité. Des clés incopiables et diffusées en nombre restreint sont un début de solution. Ou une serrure électro-magnétique avec cartes désactivables, mais prix plus important. Voir décision en AG. Ou encore une porte blindée individuelle à votre appartement. Notez que vous pouvez bénéficier de primes pour sécuriser. Tant à titre personnel que pour la copropriété. Ces solutions sont la seule possibilité de vous rassurer et de vous sécuriser.


    rexou

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Airbnb préfère supprimer les annonces plutôt qu'envoyer la liste des annonceurs à la Justice:

    Voir ICI

    Cela va être pareil en Belgique d'ici peu...

    L'Etat a trop besoin d'argent et ces revenus locatifs ne sont sûrement pas déclarés...

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    QRieuse
    Pimonaute assidu
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    Re : Règlementation Appart-Hôtel en copropriété

    Voici un petit rapport de ce qui s’est dit à l’AG : comme prévu, nous n’avons aucun recours contre ce type de location actuellement. Le CDC va cependant afficher dans les communs un rappel du ROI réclamant le calme et le respect des voisins. Il a quand même été alerté suite à l’information que je lui ai donnée au sujet de la nouvelle ordonnance de la Région Bruxelloise et va s’informer plus avant sur les répercussions possibles.


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