Fin du bail?

Khiti · #1 02-02-2014 22:36:04

:~
Bonsoir,

Je suis propriétaire d'un appartement sur Bruxelles, que j'ai loué le 1er mai à deux cousins (leur deux nom figurent sur le bail)

En novembre l'un d'eux m'envoie un SMS pour me dire qu'il va se marier et que l'autre cousin aimerait quitter l'appart en février. Rien que ça!

Je précise, tout en restant calme, que l'on ne résilie pas un bail de cette manière.

Après des semaines de casse-têtes, car il a été porté à ma connaissance entre temps, que les deux compères ont en fait sous loué l'appart à un pote!

Résultats des courses le loyer de janvier n'a jamais été payé car ils estiment que je peux puiser dans la garantie locative qu'ils ont versé. J'étais prête à les laisser partir pour le 1er février mais qu'il doivent attendre que je reçoive le décompte des charges.

Ils ne veulent pas partir et veulent maintenant rester février pour compenser le dernier mois des deux mois de garantie locative.

Que puis-faire:

1) me jeter par la fenêtre?
2) les assigner en justice pour non paiement de loyer?
3) leur imposer de rester jusqu'à échéance du bail (d'un an, donc de mai 2013 à mai 2014)

Pensez-vous que le bail est dissout si l'un ou l'autre n'y est plus domicilé?

En résumé, je veux qu'ils s'en aille car je n'en peux plus de leur magouille

grmff · #2 02-02-2014 23:15:05

1) me jeter par la fenêtre?

Rien ne vous l'interdit. Je déconseille si vous vous trouvez plus haut que le rez de chaussée. Ouvrir la fenêtre avant exécution.

2) les assigner en justice pour non paiement de loyer?

Vu que février est déjà engagé, et que cela n'arrangerait rien, ce n'est pas ce que je ferais dans un premier temps. Je les laisserais partir et libérer l'appartement.

3) leur imposer de rester jusqu'à échéance du bail (d'un an, donc de mai 2013 à mai 2014)

Vous aurez toutes les peines à vous faire payer, et un juge mal luné pourrait trouver que vous abusez.

Pensez-vous que le bail est dissout si l'un ou l'autre n'y est plus domicilé?

Non, le bail n'est pas dissous. Il continue, et ils restent solidairement responsables si le bail le prévoit... Cela pourrait leur coûter cher à tous les deux.

En résumé, je veux qu'ils s'en aille car je n'en peux plus de leur magouille

Cela tombe bien, ils veulent partir aussi.

Ils ont signé quelque chose?
La garantie est sur un compte bloqué ou sur votre compte à vous?
La garantie est de deux mois charges comprises?
Avez-vous convenu d'une date de fin de bail?
Permettent-ils une remise en location, ou est-ce compliqué de ce côté-là aussi?
Ont-ils fait des dégâts, à première vue?

Khiti · #3 03-02-2014 09:12:01

Merci pour votre réponse

En fait ils veulent partir mais pas tant que je leur rend la garantie (qui est en ma possession), je leur rendrai une fois les charges calculée des que le passage de caloribel aura fait les comptes.

Ils ne compte plus payer car ils estime que ça couvre avec la garantie!!!! Maintenant je sais ce qu'ils compte faire, c'est squatter encore février et puis partir.

L'appartement est décomposé, dégueulasse, etc...

Ils ne m'ont donné les provisions de charges que 3 fois! Donc je n'aurai rien pour payer quand la facture sera la ( les charges couvres le chauffage, l'eau, et l'école,électricité des commun)

panchito · #4 03-02-2014 12:20:20

En novembre l'un d'eux m'envoie un SMS pour me dire qu'il va se marier et que l'autre cousin aimerait quitter l'appart en février. Rien que ça!

Et vous avez répondu par écrit que vous acceptiez que le préavis se déroule du 1er décembre au 28 février?

Vous vous êtes mis d'accord pour les horaires des visites et la date pour l'état des lieux de sotie?

NB: la garantie ne peut JAMAIS est utilisée pour payer des loyers!!

Ces gens pensent-ils être au-dessus des lois, des juges et de leurs obligations contractuelles?

grmff · #5 03-02-2014 12:37:10

Vu la situation, vous n'avez guère le choix: portez l'affaire en justice immédiatement.

Une fois que vous avez reçu le recommandé, copiez le et mettez le dans leur boite au lettre, des fois qu'ils n'aillent pas chercher le recommandé.

Ensuite, prenez contact avec eux pour trouver une solution amiable (et logique) qui sera validée par le juge.

Préparez vous à une situation de blocage. Et à pas de loyer pendant quelques mois.

Si ce sont vos "cousins", et qu'ils jouent à ne rien comprendre, pourquoi ne demandez vous pas à un membre de la "famille" de faire l'entremetteur?

grmff · #6 03-02-2014 12:38:25

NB: la garantie ne peut JAMAIS est utilisée pour payer des loyers!!

Je serai plus nuancé: le locataire ne peut jamais demander que la garantie soit utilisée pour payer les loyers.

Par contre, en fin de bail, il est évident que la garantie couvre toute somme due par le locataire. Y compris d'éventuels LOYERS impayés.

rexou · #7 03-02-2014 14:24:13

Heu... si je peux me permettre une question annexe : sont-ils SOLVABLES ???

Si oui, vous pouvez vous permettre une certaine fermeté et avoir un minimum d'exigences... avec menace du juge en arrière-plan.

Si non, faites tout pour les avoir dehors au plus vite, même en y laissant quelques plumes de plus...

Dernière chose que la vie de bailleur m'a enseigné : ne pas louer à des amis, connaissances ou famille. Sauf rarissime exception...

Khiti · #8 03-02-2014 17:11:32

panchito a écrit :

Citation :En novembre l'un d'eux m'envoie un SMS pour me dire qu'il va se marier et que l'autre cousin aimerait quitter l'appart en février. Rien que ça!
Et vous avez répondu par écrit que vous acceptiez que le préavis se déroule du 1er décembre au 28 février?
Vous vous êtes mis d'accord pour les horaires des visites et la date pour l'état des lieux de sotie?
NB: la garantie ne peut JAMAIS est utilisée pour payer des loyers!!
Ces gens pensent-ils être au-dessus des lois, des juges et de leurs obligations contractuelles?

Non je n'ai malheureusement pas écrit mon accord.

Je ne veux pas que la garantie soit utilisée pour compenser le loyer, mais il ont pris l'appartement en "otage" d'où mon questionnement, je les aurait bien mis dehors mais c'est illégal.

Khiti · #9 03-02-2014 17:13:01

rexou a écrit :

Heu... si je peux me permettre une question annexe : sont-ils SOLVABLES ???
Si oui, vous pouvez vous permettre une certaine fermeté et avoir un minimum d'exigences... avec menace du juge en arrière-plan.
Si non, faites tout pour les avoir dehors au plus vite, même en y laissant quelques plumes de plus...
Dernière chose que la vie de bailleur m'a enseigné : ne pas louer à des amis, connaissances ou famille. Sauf rarissime exception...

Oui ils sont apparemment insolvables! D'où mon désarroi...

Mais comment les mettre dehors, légalement ils peuvent se retourner contre moi non?

Khiti · #10 03-02-2014 17:14:51

grmff a écrit :

Citation :NB: la garantie ne peut JAMAIS est utilisée pour payer des loyers!!
Je serai plus nuancé: le locataire ne peut jamais demander que la garantie soit utilisée pour payer les loyers.
Par contre, en fin de bail, il est évident que la garantie couvre toute somme due par le locataire. Y compris d'éventuels LOYERS impayés.

Exactement, je les ai menacé et leur ai demandé de partir pour le premier février mais il veulent rester encore tout février au frais de la princesse pour me forcer à puiser dans la garantie.

Khiti · #11 03-02-2014 17:17:51

grmff a écrit :

Vu la situation, vous n'avez guère le choix: portez l'affaire en justice immédiatement.
Une fois que vous avez reçu le recommandé, copiez le et mettez le dans leur boite au lettre, des fois qu'ils n'aillent pas chercher le recommandé.
Ensuite, prenez contact avec eux pour trouver une solution amiable (et logique) qui sera validée par le juge.
Préparez vous à une situation de blocage. Et à pas de loyer pendant quelques mois.
Si ce sont vos "cousins", et qu'ils jouent à ne rien comprendre, pourquoi ne demandez vous pas à un membre de la "famille" de faire l'entremetteur?

Ce ne sont pas mes cousins! Lol quelle horreur mon Dieu! Ils sont tout les deux cousins...

Je crois que je n'ai pas le choix que de les assigner en justice. Mais mon avocat m'a dit que je n'ai pas bcp en chance étant donné qu'elle vient de plaider le même cas que le mien et le juge a dit que 2 mois de loyer ce n'était pas encore exagéré et à laisser le locataire vivre dans l'appartement.

ChristopheDelagrange · #12 03-02-2014 17:29:26

Khiti a écrit :

Résultats des courses le loyer de janvier n'a jamais été payé car ils estiment que je peux puiser dans la garantie locative qu'ils ont versé. J'étais prête à les laisser partir pour le 1er février mais qu'il doivent attendre que je reçoive le décompte des charges.
2) les assigner en justice pour non paiement de loyer?

Je pense que vous auriez intérêt à les assigner. Si vous le faites vous même, ça vous coutera 40 € + attestation de domicile

Vu ce que vous décrivez, vous devriez avoir gaine de cause sans problème.

Parallèlement, vous pourriez négocier leur départ à l'amiable. Mais évitez de renoncer à l'indemnité de rupture. Engagez vous seulement sur une date de départ, et faites vos comptes après leur départ des lieux: dégâts, loyers restants, indemnités.
Deux deux choses l'une : soit ils ne sont pas partis pour l'audience, et vous réclamez leur départ et demandez une nouvelle audience future pour faire les comptes
Soit ils sont partis, et vous présentez au juge une note de frais avec le détail des loyers restants, frais et indemnités.

Prévoyez la visite d'un expert pour l'état des lieux de sortie, ou demandez au juge d'en désigner un

panchito · #13 03-02-2014 17:31:08

Détrompez-vous, j'ai introduis une requête après 1 mois et 1 jour de retard de paiement. J'avais bien entendu respecté l'escalade des rappels et savais le prouver:
- email après 3 jours de retard de paiement
- lettre de rappel après une semaine de retard
- mise en demeure après 15 jours de retard

J'ai obtenu tout ce que je demandais:
- la résolution du bail aux torts du preneur
- l'indemnité de rupture
- l'arriéré des loyers
- les 3 mois de préavis
- la désignation d'un expert pour l'ELS
- l'expulsion

Je suis passée en audition plus d'un mois après avoir introduit ma requête. Mais j'ai obtenu tout ce que je demandais probablement par ce qu'ils ne se sont même pas donné la peine de venir au tribunal...

rexou · #14 03-02-2014 17:37:41

ChristopheDelagrange a écrit :

Je pense que vous auriez intérêt à les assigner. Si vous le faites vous même, ça vous coutera 40 € + attestation de domicile
Vu ce que vous décrivez, vous devriez avoir gaine de cause sans problème.
Parallèlement, vous pourriez négocier leur départ à l'amiable. Mais évitez de renoncer à l'indemnité de rupture. Engagez vous seulement sur une date de départ, et faites vos comptes après leur départ des lieux: dégâts, loyers restants, indemnités.

C'est aussi ce que je ferais et ce que je vous conseille. Une requête directe mentionnant demande de régularisation des loyers ET expulsion.

Négocier un départ à l'amiable (et rapide) en parallèle. Le temps joue contre vous s'ils ne sont pas solvables et de mauvaise foi.

Obtenir un bon jugement est une chose. Se faire payer en est uen autre.

ChristopheDelagrange · #15 03-02-2014 17:47:37

panchito a écrit :

Détrompez-vous, j'ai introduis une requête après 1 mois et 1 jour de retard de paiement.

Bah moi, avec un locataire qui me dit : "vous avez la caution donc je ne paie pas les mois restants", je dépose tout de suite, même s'il y a seulement 2 ou 3 semaines de retard. J'en fais mention dans ma requête et conclusions éventuelles, par ex : "... attendu que le défendeur a menacé de ne plus payer les mois restants ; que l'on peut craindre qu'il profite de son insolvabilité pour ne pas régler les montants dus..."

+ demander l'expulsion du locataire, si au moment du dépôt il est toujours dans les lieux, avec indemnités d'occupation au-delà du terme, intérêts, etc...

ChristopheDelagrange · #16 03-02-2014 17:59:25

Khiti a écrit :

Je crois que je n'ai pas le choix que de les assigner en justice. Mais mon avocat m'a dit que je n'ai pas bcp en chance étant donné qu'elle vient de plaider le même cas que le mien et le juge a dit que 2 mois de loyer ce n'était pas encore exagéré et à laisser le locataire vivre dans l'appartement.

Il est drôle votre avocat.

Vous n'avez pourtant d'autre choix que de porter l'affaire en justice, si le locataire ne paie plus, et vous avez intérêt à le faire vite (et oserais-je dire, avec un autre avocat, ou vous-même)

grmff · #17 03-02-2014 18:16:13

Je dépose à un mois et un jour.

Une connaissance s'est fait débouté avec une demande au bout d'un retard de 15 jours. Le jour de l'audience, il s'est fait reporter à deux mois. Il aurait dû attendre un mois et un jour.

Il faut tout de même reconnaître que chaque juge a sa méthode. Certains acceptent un taux d'intérêt d 1% par mois, d'autre rabotent ce taux d'office au taux légal. Certains acceptent les explications du propriétaire ou du locataire comme des béni-oui-oui, d'autres s'y connaissent, et remettent le propriétaire ou le locataire a sa place.

Certains ont une jurisprudence constante de donner un plan d'apurement pour les locataires présents et de bonne volonté. D'autres pas.

Certains reportent à bref délai si un détail capital cependant est omis. D'autres reportent à deux mois. Et certains juges en première instance (donc, degré d'appel de la Justice de Paix) , après deux heures de plaidoirie prévues depuis 1 annnées, renvoie à 18 mois plus tard pour un point de détail.

Bref, chaque juge est maître en son tribunal.

ChristopheDelagrange · #18 03-02-2014 19:16:49

grmff a écrit :

Une connaissance s'est fait débouté avec une demande au bout d'un retard de 15 jours. Le jour de l'audience, il s'est fait reporter à deux mois. Il aurait dû attendre un mois et un jour.

Oui, mais il n'a pas été débouté parce qu'il a agit trop vite ? Parce que, avec les délais, le jour de l'audience, il y a de toute façon au moins deux mois de retard, si le locataire ne paie plus.

En outre, certaines circonstances rendent un dépôt plus précoce justifié, par exemple locataire qui déclare explicitement ne plus payer les moins restants. En particulier s'il existe une preuve de cette déclaration, même un sms.

J'avais consulté un avocat du SNP à l'époque, après 8 jours de retard, et il m'avait conseillé de déposer tout de suite, compte tenu des circonstances. J'avais quand même attendu 15 jours. Ironie du sort, la locataire avait payé le jour même du dépôt. Le jour de l'audience, elle ne me devait plus rien, mais j'en ai profité pour demander la validation du congé et désignation d'un expert

grmff · #19 03-02-2014 19:33:04

Oui, mais il n'a pas été débouté parce qu'il a agit trop vite ? Parce que, avec les délais, le jour de l'audience, il y a de toute façon au moins deux mois de retard, si le locataire ne paie plus.

C'est la différence entre un propriétaire à Charleroi et à Bruxelles.

A Bruxelles, les délais sont nettement plus importants qu'en Wallonie.

En Wallonie, si vous déposez le 12 janvier, vous êtes convoqué pour une audience le 28 janvier.

A Bruxelles, je ne sais pas...

Khiti · #20 03-02-2014 22:29:51

Merci à tous, je vais consulter un autre avocat. Puis je faire l'assignation seule? Comment faire? Envoyer d'abord un recommendé?

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