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Approbation des comptes en AG, une logique?

LauraZ
Pimonaute assidu
Lieu : Ixelles
Inscription : 26-12-2013
Messages : 62

Approbation des comptes en AG, une logique?

bonjour,

j'ai remarqué que dans notre AG, les décomptes individuels sont adressés aux copropriétaires en Aout.
Ces comptes sont approuvés en décembre lors de l'AG.
C.a.d. qu'en déc 2013, nous avons approuvé les comptes de 2012 qui avaient déjà été payé en aout 2013.
Est-ce logique?

NB:dans une autre copropriété, un ami m'explique que les comptes sont remis en même temps que la convocation à l'AG.
Ainsi, ils paient bien des décomptes individuels après approbation des copropriétaires en AG.
bonne journée

Hors ligne

LauraZ
Pimonaute assidu
Lieu : Ixelles
Inscription : 26-12-2013
Messages : 62

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

panchito a écrit :

J'ai oublié de vous dire que pour imputer des charges ou non à votre locataire, vous devez suivre scrupuleusement ce qui est indiqué dans votre contrat de bail.

Chaque bailleur doit donc reporter sur son locataire les charges tel qu'indiqué dans le contrat de bail.

Et PAS suivant les listings fournis par le Syndic!

oui, bien sur, mais les charges dont question ne sont pas assorties des montants, donc mes copains copro applique bien les charges du bail, mais dans les baux, point de mention exacte de montants.

ex:
Le syndic laisse transiter une facture d'eau à 7€/m³, le copro fait donc transiter la consommation à son locataire comme indiqué ds le bail, donc aussi à 7€/m³, donc il ne se posera pas de question de ce tarif.
seulement moi je ne suis pas locataire et j'observe que la facture d'eau est de 5€/m³. Mais bien sur je recois la facture du même syndic de 7€/M³.

Et donc quand j'en parle, on me dit "on s'en fout, c'est le locataire qui paie!"

dons ils suivent bien leurs baux, et les montants ils s'en
tapent!

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

luc a écrit :

Simplifié on peut dire que le « décompte individuel » est une sorte de facture des dépenses (crédité avec les recettes ) que l’ACP a fait, qui selon les statuts (= le contrat envers vous et l’ACP) peuvent/doivent être mis à votre charge.

Une sorte de facture ? Peut-être, mais une facture déjà payée !
Un décompte individuel est la justification pour un CP donné des prélèvements effectuées sur les les provisions versé précédemment par ce CP.
Si le décompte individuel est un extrait des comptes approuvés en AG, Il est définitif sinon c'est juste un décompte informatif provisoire pour un trimestre ou un an.
Dans les 2 cas, si le décompte individuel est accompagné d'une invitation à payer pour le montant du décompte, il s'agit en fait d'un simple appel de fonds comme un autre.
Vous payez donc toujours d'avance. Votre compte est soldé que lorsque vous vendez. Et encore, le surplus du fonds de réserve n'est pas récupérable.

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

LauraZ a écrit :

Le syndic laisse transiter une facture d'eau à 7€/m³, le copro fait donc transiter la consommation à son locataire comme indiqué ds le bail, donc aussi à 7€/m³, donc il ne se posera pas de question de ce tarif. seulement moi je ne suis pas locataire et j'observe que la facture d'eau est de 5€/m³. Mais bien sur je recois la facture du même syndic de 7€/M³.  Et donc quand j'en parle, on me dit "on s'en fout, c'est le locataire qui paie!"  dons ils suivent bien leurs baux, et les montants ils s'en tapent!

Effectivement, vous mettez le doigt sur une faille de la validation des comptes par l'AG :
Dans beaucoup d'ACP, les CP bailleurs sont majoritaires et beaucoup de ceux-ci  reportent un maximum sur leurs locataires. Donc les décideurs ne sont pas les payeurs !
Personnellement, je m'étonne que les associations de locataires n'ont pas encore obtenus que les locataires aient droit vote sur les frais qui leurs sont imputés. Le propriétaire ne peut leur imposer le choix du fournisseur d’électricité pour leur éclairage mais peut leur imposer le choix du fournisseur d’énergie et du gestionnaire d'entretien et de comptage de la chaufferie commune.
Je ne dit pas que c'est une solution.... mais a force de tirer sur la corde elle risque de casser. wink
Il est donc important que chaque CP, particulièrement si il sont occupants, prennent part intelligemment aux décisions de l'AG et n’hésite pas contester les décisions abusives même si c'est impopulaire.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 505

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

Une sorte de facture ? Peut-être, mais une facture déjà payée !

En aucun cas. Une "véritable" facture reconnue comme telle par les autorités fiscales et le fisc doit obligatoirement comporter toute une séries de mentions obligatoires:

Voir ICI

Les décomptes envoyés par le Syndic ne comportent pas l'ensemble des mentions légalement obligatoires pour pouvoir être considérés comme des "factures"

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 5 011
Site Web

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

dach a écrit :

Dans les 2 cas, si le décompte individuel est accompagné d'une invitation à payer pour le montant du décompte, il s'agit en fait d'un simple appel de fonds comme un autre.

Je crois qu'on compare des pommes et des poires. Il y a encore des ACP (probablement plus que 50%) qui ne fonctionnent pas encore sous le régime imposé par la loi de 2010.

dach a écrit :

Vous payez donc toujours d'avance. Votre compte est soldé que lorsque vous vendez. Et encore, le surplus du fonds de réserve n'est pas récupérable.

Il y a prescription, en ce qui concerne le décompte individuel, après cinq ans.

Le législateur 2010 a imposé une comptabilité annuelle pour éviter une prescription automatique du décompte individuel, si vous ne pouvez contester que le solde du compte (situation d’avant 2010 dans votre ACP), suite à des dispositions statutaires. Lisez l'Art. 577-14 2émé alinéa (ces dispositions sont annulées le 01.09.2010 de plein droit)

Concrètement : vous avancez votre quote-part dans le fonds de roulement dès votre achat, vous provisionnés ce compte (et séparément celui du fonds de réserve) tel que fixé dans le budget annuel de l’ACP, la comptabilité est annuellement présenté par le syndic à l’AG pour délibération et approbation. Dès c’est le cas vous recevez l’extrait  annuelle de vos DEUX comptes individuels.

L’extrait annuel du compte individuel « fonds de roulement » mentionne aussi le solde à payer ou à recevoir. Si vous n’êtes pas d’accord vous avez cinq ans à contester les montants mis à votre charge. Finalement vous payez/recevez le solde. Cet extrait mentionne aussi un montant qui sera transféré vers l’année suivante. C’est le montant que vous allez recevoir quand vous vendez.

L’extrait annuel du compte individuel « fonds de réserve » mentionne votre participation dans ce fonds, qui ne vous sera pas remboursé en cas de vente mais transféré sur le compte individuel "fonds de réserve" de l’acheteur. Cet extrait mentionne aussi le solde encore à payer. Si vous n’êtes pas d’accord vous avez cinq ans à contester les montants mis à votre charge. Finalement vous payez/recevez le solde.


Cordialement,

Luc

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Tintin
Pimonaute assidu
Lieu : Ernage
Inscription : 03-03-2006
Messages : 152

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

J'ai reçu un jugement inédit de la cour d'appel du tribunal de 1° instance de Namur le 26 novembre 2013.

Nous sommes déboutés de notre contestation concernant les charges communes de l'immeuble, car en temps que bailleurs, nous n'avons pas d'intérêt à la cause, c'est le locataire qui paie.
Ce n'était pas le 1 ° avril !


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 482

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

Panchito a écrit :

Une sorte de facture ? Peut-être, mais une facture déjà payée !

En aucun cas. Une "véritable" facture reconnue comme telle par les autorités fiscales et le fisc doit obligatoirement comporter toute une séries de mentions obligatoires:

Voir ICI

Les décomptes envoyés par le Syndic ne comportent pas l'ensemble des mentions légalement obligatoires pour pouvoir être considérés comme des "factures"

merci à tous pour ce sujet que je dois étudier...sorry PIM pas de question  wink juste merci


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 482

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

Luc a écrit :

Les décomptes individuels des CP ne peuvent être envoyés que sur base de comptes approuvés en AG. Si non la "facture" est faite sur base de données incertaines.

Une base "légale" ?

Etayer ceci serait utile, merci


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 5 011
Site Web

Re : Approbation des comptes en AG, une logique?

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

Les décomptes individuels des CP ne peuvent être envoyés que sur base de comptes approuvés en AG. Si non la "facture" est faite sur base de données incertaines.

Une base "légale" ?

Etayer ceci serait utile, merci

Oui, c'est utile.

Cela sera étayé au moment adéquat sur mon Blog, probablement fin cet année.

En effet je suis en justice depuis fin mars entre autres pour cet aspect. Jugement attendue dès fin 2016. Je préfère que mon avocat développe l'argumentaire d'abord par voie de conclusion.


Cordialement,

Luc

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