lettre d'avocat résiliation de bail 3 ans non enregistré

Cet avocat se plante royalement ! Vous avez raison : un bail de type court, même non enregistré, ne peut être rompu anticipativement, sauf si c'est mentionné expressément et aux conditions écrites dans le bail.

Un préavis de 3 mois et des indemnités de rupture de 3 mois constituent un minimum que vous accordera un juge. Instance de divorce, logement gratuit, nouvel employeur... ce n'est en aucun cas votre problème. Mais vous pouvez prendre acte de ces circonstances et accepter une rupture anticipée moyennant le préavis + les indemnités. Si le départ est immédiat et le préavis non presté, vous pouvez réduire le total à 5 mois si accord. Et si pas d'accord, vous reverrez l'avocat devant le juge.

Ne vous laissez pas impressionner !

J'y avais pensé aussi, mais il existe un risque de le voir plaider "l'accord tacite" vu l'absence de réaction à son courrier.

Et si départ immédiat, un accord amiable avec 5 mois de bonus me semble correct. Si pas d'accord, vous vous réservez bien sur le droit de revoir vos exigences à la hausse...

L'avocat n'est pas dans l'erreur: il est dans le bluff!

Vous ne pouvez pas laisser aller comme cela. Vous devez refuser ce congé sans préavis ni indemnité pour les raisons que vous mentionnez (bail de 3 ans). Je dirais simplement que ce congé est nul.

Vous pouvez par contre mentionner que vous seriez disposée à accepter des indemnités de 3 mois, et un préavis de 3 mois, en parallèle avec la loi sur les baux de 9 ans. Vous pouvez rajouter que, si elle part avant la fin du préavis de 3 mois, elle reste redevable du loyer et des frais afférents (location de compteur eau, élec, gaz, charges communes de l'immeuble) jusqu'à ce qu'une autre personne de votre choix entre dans les lieux.

Choisissez vos mots et ne vous engagez pas plus que ce qui est mentionné ci-dessus.

Même en choisissant ses mots, envoyer un courrier est risqué. Et de plus, cela validerait le préavis reçu. L'avocat est en effet sans doute dans le bluff, mais une réaction écrite à son courrier serait il me semble une erreur.

D'où l'intérêt de prendre un avocat, notamment dans ce cas: leurs échanges de courrier peuvent être considérés comme confidentiels.

Je suis assez d'accord avec Grmff et partiellement avec les autres.
Perso, je réponds toujours à un avocat, même pour lui demander copie du mandat donné par son client, ça fait sourire les juges.

Dans ce cas ici, ma réponse serait:  mon cher Maître, vos informations sont erronées et le renon que vous me remettez, au nom de votre client, ne peut être accepté .  Je vous rencontrerez avec plaisir devant le juge de paix pour comparer nos positions.

Recevoir directement une lettre d'un avocat, sans qu'au préalable il n'y ait eu le moindre contact me met dans un état peu enclin à la mansuétude.

Bref, je pense qu'il faut réagir, pour ne pas qu'on vous reproche un accord tacite.
Normalement, vous pouvez réclamer l'exécution du contrat jusque la fin (sauf si stipulation contraire dans votre bail). Donc, 3 mois d'indemnité plus préavis de 3 mois, ce n'est pas "énorme".

Personnellement, je répondrais directement à la locataire ceci :

" chère madame chose, j'ai bien pris note de votre souhait de vouloir résilier le bail. celui-ci étant normalement conclu jusqu'au 15/8/2016, je suis néanmoins enclin à vous laisser quitter le logement plus tôt moyennant un préavis de 3 mois, qui prendra court le 1 mars 2014 et le paiement d'une indemnité équivalente à 3 mois de loyer, soit xxx€.
recevez blablabla".

Je me garderais l'argument que l'enregistrement tardif n'a pas de conséquence de côté. Néanmoins, je ferais la démarche quand même. Un petit mail avec un scan à l'administration compétente, ca ne coûte rien (je n'ai jamais eu a payer un enregistrement, même tardif).

Oui je sais mais néanmoins, l'enregistrement est obligatoire et autant ne pas laisser d'arguments à la partie adverse.

[
Quel est le délai sufisament raissonable que le locataire doit donner au propriétaire en cas de non enregistrement du bail [/quote]

Que dit la cour constitutionnel.....a la lecture de ce qui suit,il me semble avoir compris 3 mois délai raissonnable

La Cour constitutionnelle,
composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et T. Merckx-Van Goey, assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Melchior,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Objet des questions préjudicielles et procédure
a) Par jugement du 25 septembre 2008 en cause de Claudine Parissis contre Alicia Tirmarche, en présence de Anne Tirmarche, et en cause de Anne Tirmarche contre Claudine Parissis, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour le 3 octobre 2008, le Juge de paix du canton d'Etterbeek a posé la question préjudicielle suivante :
« N'y a-t-il pas discrimination par rapport aux articles 10 ou 11 de la Constitution dans la loi-programme du 27 décembre 2006 en ce qu'elle dispose dans son article 73 qu'après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des Droits d'Enregistrement, d'Hypothèque et de Greffe, qu'aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 20 février 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur ne sont pas d'application, ne vise que le paragraphe 5 du même article 3 et ne vise pas le paragraphe 6 de cet article, d'autant plus que la sanction mise en place pour le non-enregistrement peut être invoquée par un locataire lié par une convention de bail de 9 ans et ce également pendant les 3 premières années du bail ? ».
b) Par jugement du 3 novembre 2008 en cause de la SA « Giliph Invest » contre Alexander Verheijen, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour le 12 novembre 2008, le Juge de paix du premier canton de Gand a demandé à la Cour constitutionnelle « de se prononcer sur la question de savoir si le fait que l'article 3, § 5, alinéa 2 [lire : alinéa 3], de la loi sur les baux d'habitation ait été inséré dans cette loi par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 sans avoir été rendu également applicable aux contrats de bail de ` courte ` durée visés à l'article 3, § 6, de la loi sur les baux d'habitation, est compatible ou non avec la Constitution ».
Ces affaires, inscrites sous les numéros 4523 et 4551 du rôle de la Cour, ont été jointes.
(...)
III. En droit
(...)
B.1. L'article 3, § 5, du livre III, titre VIII, chapitre II, section II du Code civil dispose, depuis sa modification par l'article 73 de la loi-programme du 27 décembre 2006 :
« Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent ».
Le paragraphe 6 du même article dispose :
« Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7 ».
B.2. Les juges a quo interrogent la Cour sur la différence de traitement qui résulte de la modification opérée par l'article 73 de la loi-programme du 27 décembre 2006, de l'article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur, entre, d'une part, le preneur qui a conclu un contrat de bail d'une durée de neuf années et se voit appliquer ladite disposition en l'absence d'enregistrement du bail par le bailleur et, d'autre part, le preneur qui a conclu un contrat de bail de plus courte durée et ne peut se voir appliquer la disposition en cause dans la même hypothèse.
B.3. Il ressort des travaux préparatoires de la loi-programme du 27 décembre 2006 que le législateur entendait accroître le nombre de baux présentés à l'enregistrement et offrir ainsi une meilleure protection aux preneurs :
« L'accomplissement de la formalité de l'enregistrement donne date certaine au contrat de bail. A partir de cette date, le locataire est protégé contre toute expulsion lorsque le bien loué est vendu.
Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe impose déjà actuellement, tant au propriétaire, qu'au locataire, l'obligation de présenter le contrat de bail à l'enregistrement. Dans la pratique, il semble que les locataires ne sont pas toujours au courant de cette obligation fiscale pas plus que de l'avantage qui en découle pour eux sur le plan de la protection contre l'expulsion par le nouveau propriétaire lors de la vente de l'habitation.
C'est pourquoi le gouvernement a décidé désormais d'imposer, du moins en ce qui concerne les biens immeubles affectés exclusivement à l'habitation, l'obligation de présentation à la formalité de l'enregistrement aux bailleurs qui, normalement, sont bien au courant de cette obligation fiscale.
La formalité est gratuite. Le locataire peut encore toujours présenter le contrat de bail à l'enregistrement - il a en effet toujours tout intérêt à ce que le contrat ait le plus vite possible date certaine - mais il n'y est plus obligé fiscalement et ne sera donc pas non plus sanctionné s'il ne le fait pas. Le bailleur par contre peut encore encourir l'amende pour enregistrement tardif (amende de 25 euros). En outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence principale, le bailleur est incité à demander l'enregistrement par le fait que, aussi longtemps que la formalité n'aura pas été exécutée, il ne pourra pas réclamer l'indemnité prévue par le Code civil en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2773/001, pp. 53-54).
Quant à la disposition en cause, elle a fait l'objet du commentaire suivant :
« La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la convention de bail n'est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu de respecter le délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer du locataire l'indemnité pour résiliation anticipée du contrat de bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour tous les contrats de bail visés à l'article 19, 3°, a), du C.enreg., mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence principale du locataire. Car c'est dans le cadre de cette dernière sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51- 2773/001, p. 56).
B.4. La différence de traitement entre les parties à un contrat de bail de résidence principale repose sur un critère objectif, à savoir la durée du bail pour une durée déterminée.
En outre, la limitation de la mesure aux contrats de bail de neuf ans est raisonnablement justifiée puisque la sanction du non-enregistrement du contrat de bail dans le chef du bailleur concerne exclusivement le régime relatif au délai de préavis des baux et à l'indemnité de préavis qui serait éventuellement due par le locataire à cette occasion, un régime dont l'article 3, § 6, alinéa 2, exclut expressément l'application aux baux de résidence principale de trois ans ou moins.
En effet, en juger autrement perturberait l'économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum.
Par ailleurs, le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement du contrat de bail étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée de neuf ans que pour les contrats de bail à durée limitée, auquel cas le locataire pourrait se protéger en prenant lui-même l'initiative de procéder à l'enregistrement gratuit. Dans cette optique, la mesure n'a donc pas d'effets déraisonnables.
B.5. Les questions préjudicielles appellent une réponse négative.
Par ces motifs,
la Cour
dit pour droit :
L'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu'il ne s'applique qu'aux contrats de bail de résidence principale conclus pour une durée de neuf années.
Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, à l'audience publique du 9 juillet 2009.
Le greffier, Le président,
P.-Y. Dutilleux. M. Melchior.

C'est vrai et ce n'est pas vrai.

D'une part, le texte de l'article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 précise explicitement que le § 5 du même article ne s'applique pas aux baux de courte durée. Or, c'est bien ce § 5 qui aménage la sanction du défaut d'enregistrement, alors qu'il ne s'applique qu'aux baux de neuf ans.

La Cour constitutionnelle a confirmé qu'il n'y avait aucun problème d'inconstitutionnalité entre le traitement des baux de neuf ans et de courte durée non enregistrés, en ce que la différence de traitement repose sur un critère objectif qu'est la durée du bail, critère qui en l'espèce a été jugé comme pertinent par elle (arrêt 109/2009 du 9 juillet 2009, voir aussi les arrêts 10/2010 du 4 février 2010 et 50/2010 du 29 avril 2010).

Une autre question, mais qui n'est pas relevante pour ce fil de discussion, est de savoir si la mesure s'applique aux baux oraux, qui sont nécessairement des baux réputés conclus pour neuf ans. Ici, la Cour constitutionnelle a estimé qu'il fallait interpréter la loi en ce sens que la sanction s'applique également, aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré. Mais comment enregistrer un bail verbal me demanderez-vous? La Cour considère qu'il appartient au bailleur de faire enregistrer le bail (art. 5bis de la loi), en sorte qu'il lui appartient de contraindre son locataire à faire constater le bail par écrit et, à défaut de ce dernier de s'exécuter, de recourir à l'office du juge à cet effet (arrêt 182/2011 du 1er décembre 2011).

En ce qui concerne la correspondance de l'avocat, je pense pour ma part qu'il faille répondre, mais intelligemment.

"Monsieur l'avocat,

Accuse réception de votre lettre etc.

Je prends acte de ce que votre client a notifié le congé.

Contrairement à ce que vous affirmez, ce congé ne peut pas, conformément à l'article 3, § 6, de la loi, provoquer la fin du bail avant son terme, qui est le (date de fin du bail).

Entre-temps, votre client reste évidemment tenu d'exécuter toutes ses obligations, telle le paiement régulier des loyers.

Je reste cependant à votre disposition afin de discuter de la fin du bail par mutuus dissensus, à des conditions qui seront le cas échéant à convenir.

La présente vous est adressée tous droits saufs et sans reconnaissance préjudiciable.

Veuillez agréer etc."