comment rédiger requête:cas particulier

wayne · #1 13-03-2014 18:33:21

Bonjour à tous,

je me retrouve dans un cas particulier et j'aurais besoin de conseils pour rédiger une requête:

J'ai conclu l'été passé un bail d'un an débutant en juillet 2013.
En octobre, ils m'annoncent qu'ils désirent quitter les lieux, ça m'arrange car je compte vendre, et nous signons un papier de rupture du bail amiable, sans indemnités, pour le 30/11/2013.

Passé ce délai, ils me demandent s'ils peuvent rester encore quelques mois, jusqu'à ce que l'appartement soit vendu. Je donne encore mon accord, étant donné que cela m'arrange d'avoir un loyer jusqu'à la signature de l'acte (qui devrait avoir lieu courant avril).
Le problème, dont m'a fait part mon notaire et dont je n'avais pas pensé, c'est que étant donné que nous avons mis fin amiablement au contrat, et qu'ils occupent toujours les lieux, nous serions maintenant dans un bail verbal, soit bail de 9 ans.
Est-ce vrai ?

ils ont maintenant 2 mois de loyer de retard et je compte déposer ma requête demain matin.
Leurs torts: 2 mois loyers impayés+ garantie locative non constituée, de plus, ils ne sont pas domiciliés dans les lieux (alors que bail de résidence principale), bien que la femme l'était il y a peu.
Je voudrais aussi que le juge mette fin au bail pour fin mars, comme c'étais prévu oralement, ou au pire pour fin avril car promis (via compromis) de vendre l'appartement libre d'occupation, pour fin avril au plus tard.

Vu tous ces éléments, je ne sais pas ce que je dois mettre dans ma requête.

Il s'agit d'un faux couple de nationalité hors Europe, dont la femme est mariée, et l'homme célibataire. La femme était domiciliée dans les lieux, jusqu'il y a peu, mais sans y habiter réellement. L'homme, qui lui habitait réellement dans les lieux, est inscrit au registre d'attente dans une autre commune de la capitale, et ce depuis mars 2012.
En gros il n'aurait peut-être même pas de séjour légal en Belgique, et n'aurais jamais été domicilié dans les lieux.

Comme ils ne sont pas domiciliés dans les lieux, qu'ils ne payent plus leur loyer, et que nous avions signé un document de résiliation du bail, puis-je rentrer moi-même dans les lieux, et ce sans jugement ?
(C'est de toutes façons ce que je compte faire 3 jours avant la signature de l'acte, si pas obtenu d'expulsion avant fin avril)

Si je dois rédiger une requête, comment dois je présenter cela correctement devant le juge, de sorte qu'il ne puisse pas reporter ses responsabilités à plus tard ?

panchito · #2 13-03-2014 19:54:32

En gros il n'aurait peut-être même pas de séjour légal en Belgique, et n'aurais jamais été domicilié dans les lieux.

Attention, vous pouvez vous même être attaquée pour avoir caché des personnes en séjour illégal...

Mais bon, vous n'avez pas demandé les cartes d'identité (pour étranger = anciennement titre de séjour) avant de signer le bail? Vous avez donné les clés sans que la garantie n'aie été constituée?
Puique vous ne vous êtes pas opposé à ce qu'ils restent dans les lieux, vous êtes maintenant dans un bail de 9 ans. Il est enregistré?

ChristopheDelagrange · #3 13-03-2014 20:01:45

wayne a écrit :

Le problème, dont m'a fait part mon notaire et dont je n'avais pas pensé, c'est que étant donné que nous avons mis fin amiablement au contrat, et qu'ils occupent toujours les lieux, nous serions maintenant dans un bail verbal, soit bail de 9 ans.
Est-ce vrai ?

Pourquoi un bail de 9 ans ?

Vous aviez signé un bail de 1 an, puis décidé d'une fin anticipée à l'amiable, et enfin les locataires sont restés.
Le bail de 1 an continue donc jusqu'en juillet, et vous pourriez y mettre fin ce mois-ci...

Et puis pourquoi se tracasser puisque vous vendez ? Le nouveau propriétaire pourra y mettre fin pour occupation personnelle, le cas échéant

panchito · #4 13-03-2014 20:16:21

Effectivement, je n'avais pas vu que le bail n'avait débuté qu'en juillet 2013.
Donc oui, vous êtes toujours dans un bail d'un an.

Comme rien n'est stipulé légalement quant à la résiliation des baux de court termes (1, 2 ou 3 ans) tout dépend de ce qui figure dans le bail.

Vous et votre locataire avez adopté un bail d'un an fixe? Ou avez-vous prévu contractuellement qu'il soit résiliable par les parties?

Quelles sont les clauses particulières?

ChristopheDelagrange · #5 13-03-2014 20:36:57

panchito a écrit :

Comme rien n'est stipulé légalement quant à la résiliation des baux de court termes (1, 2 ou 3 ans) tout dépend de ce qui figure dans le bail.

Le bail prend fin à l'échéance de un an, sauf tacite reconduction ou nouveau bail.

Moi j'enverrais une lettre recommandée pour mettre fin au bail en juillet, et je déposerai une requête pour la récupération des loyers impayés.

wayne · #6 13-03-2014 22:16:01

Il n'y avait pas de clause particuliere, juste un bail 1 an du snp. Ensuite nous avons rédigé un document de résiliation anticipée amiable du bail, ensuite nous avons convenu d'un accord verbal d'occupation jusqu'à l'acte de vente.

grmff · #7 13-03-2014 22:17:05

C'est évidemment une erreur d'avor vendu "libre d'occupation" si ce n'était pas le cas...

Qui habite réellement sur place? Sont-ils encore sur place?
Ont-ils un double de la résiliation amiable?

Si vous déposez une requête, vous reconnaissez implicitement le bail, si vous ne rédigez pas correctement la requête.

En plus, il faut voir en combien de temps le juge va statuer. Voyez en combien de temps vous allez pouvoir les avoir dehors.

Et si vous entrez dans les lieux sous le prétexte qu'ils sont partis, mais que vous avez lancé une requête, vous êtes pas dans la mouise...

Bref, les avoir à l'influence. Expliquez-leur (à tort...) qu'une condamnation en justice ne servira pas leur dossier de régularisation. C'est à mon avis la meilleure piste...

grmff · #8 13-03-2014 22:31:30

Il n'y avait pas de clause particuliere, juste un bail 1 an du snp. Ensuite nous avons rédigé un document de résiliation anticipée amiable du bail, ensuite nous avons convenu d'un accord verbal d'occupation jusqu'à l'acte de vente.

Quand à lieu la vente? Qu'avez vous dit aux occupants?

Mettre la pression pour récupérer les clés, c'est donner une date pour la vente. Même fictive. Et vérifier qu'ils font leurs paquets...

En fait, si on se met à leur place, on peut se dire qu'ils n'ont pas d'information quant à la date de passation des actes, non?

wayne · #9 14-03-2014 17:21:31

Il est enregistré?

Le bail n'est pas enregistré (je pense pas obligatoire pour court terme)

Vous avez donné les clés sans que la garantie n'aie été constituée?

Oui, grossiere erreur et neglieance de ma part: lors de leur entrée, ils m ont demandé d'attendre de récupérer celle de leur ancien appartement, pour la constituer. Comme j etais fort occupé par le boulot et départ en vacances, j'ai accepté et reporter cette tâche pour la rentrée.
Septembre-octobre, ils n'ont toujours pas constitué la garantie et ils m'annoncent qu'ils quittent les lieux pour fin novembre. Ca m'arrange fortement car je veut vendre et cela m'évite un vide locatif le temps de vendre. Tant que le loyer était payé, je n'ai pas plus insisté avec la garantie.

Comme rien n'est stipulé légalement quant à la résiliation des baux de court termes (1, 2 ou 3 ans) tout dépend de ce qui figure dans le bail.
Vous et votre locataire avez adopté un bail d'un an fixe? Ou avez-vous prévu contractuellement qu'il soit résiliable par les parties?
Quelles sont les clauses particulières?

Aucune clause particulière, bail classique du snp.
Seulement par la suite un document rédigé par moi-même et contresigné stipulant que les parties mettent fin au bail pour le 31/11/2013.

Et puis pourquoi se tracasser puisque vous vendez ? Le nouveau propriétaire pourra y mettre fin pour occupation personnelle, le cas échéant

Il est ecrit dans le compromis que le bien doit est libre d'occupation pour le jour de l'acte. De plus, je me suis engagé verbarlement avec l'acquéreur pour qu'il en ai pleine jouissance le jour de l'acte. Il était un peu frileux sur ce point (les locataires), donc j'ai voulu le rassurer.

Qui habite réellement sur place? Sont-ils encore sur place? Ont-ils un double de la résiliation amiable?

Sur place habite un des 2 preneurs et une deuxième personne aux études.
Les preneurs ont un deuxième exemplaire de cette résiliation amiable.

Quand à lieu la vente? Qu'avez vous dit aux occupants?
Mettre la pression pour récupérer les clés, c'est donner une date pour la vente. Même fictive. Et vérifier qu'ils font leurs paquets...
En fait, si on se met à leur place, on peut se dire qu'ils n'ont pas d'information quant à la date de passation des actes, non?

La vente (acte) devrait avoir lieu dans le courant du mois d'avril (au plus tard le 30 avril d'après le compromis).

Pour être sur, je leur ai dit de libérer les lieux pour le 31 mars.
J'espère que ce sera fait, si pas il me resterais encore 30 jours pour essayer de régler cela.
Et même encore 1 mois de plus avant que je dépasse le délai maximum de 4 mois (soit le 31 mai).
Cependant, j'aimerais vendre au plus vite.

Si vous déposez une requête, vous reconnaissez implicitement le bail, si vous ne rédigez pas correctement la requête.
En plus, il faut voir en combien de temps le juge va statuer. Voyez en combien de temps vous allez pouvoir les avoir dehors.
Et si vous entrez dans les lieux sous le prétexte qu'ils sont partis, mais que vous avez lancé une requête, vous êtes pas dans la mouise...
Bref, les avoir à l'influence. Expliquez-leur (à tort...) qu'une condamnation en justice ne servira pas leur dossier de régularisation. C'est à mon avis la meilleure piste...

en effet,il ne faut pas s attendre à un miracle, le temps d'obtenir une date d'audience, on sera déjà en avril, et pas sur que le juge me donne raison.
En fait, l'idée de requête, c'était aussi un moyen de faire pression pour qu'ils tiennent leur engagement de quitter les lieux, et de payer le loyer.

Si je comprends bien, la justice ne pourra pas m'aider dans cette affaire, et nous devrons régler cela entre hommes, à chacun de respecter ses engagements.
Ceci dit peut etre qu'ils respecteront leur engagement de quitter les lieux, mais en attendant 2 mois de loyers restent impayés, donc dans ce cas j'aurais peut être intérêt à déposer la requête une fois qu'ils ont quitté les lieux.

Merci pour vos conseils.

grmff · #10 14-03-2014 17:25:32

Il est clair qu'une fois qu'ils ont quitté les lieux, la requête s'impose.

Interrogez les "discrètement". Un coup de fil pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés, par exemple. Ou une visite sur place pour les mêmes raisons, et éventuellement pour savoir quand ils payent les loyers en retard.

PIM · #11 14-03-2014 18:40:39

wayne a écrit :

Le bail n'est pas enregistré (je pense pas obligatoire pour court terme)

Si, c'est obligatoire aussi.

wayne · #12 14-03-2014 21:52:20

Comme je dois justement me rendre sur place demain, je vais en profiter pour voir s'il y a bien du déménagement dans l'air.

En ce qui concerne les loyers impayés, c'est toujours le même refrain: "on va payer" mais les dates auxquelles ils se sont engagés sont continuellement reportées.
Peut être un signe de départ imminent: en effet, les fins de bail sont souvent synonymes de derniers loyers impayés.

wayne · #13 18-03-2014 15:27:16

Après ma visite sur place, je constate que l'appartement est presque vide.
Après discussion avec les locataires, il me semble que tout est clair et que les engagements vont être respectés.
De plus, le loyer (du mois passé) a été payé entre-temps.

Dans le pire des cas, je pense ne pas avoir besoin de la justice pour régler les litiges, ce qui fait une bonne dose de stress en moins.
En effet, un des locataires vient de se domicilier tout récemment dans un immeuble voisin (donc il a déménagé), et le deuxième n'est peut être pas en situation régulière, et n'est pas domicilié dans mon futur ex-bien.

De ce fait, je compte bien récupérer les lieux "par moi-même" en temps venu.
Que ce soit pour le propriétaire ou pour le locataire, la police ou le juge "ne pourront pas nous aider dans cette affaire".

merci pour vos conseils

grmff · #14 18-03-2014 15:45:04

Ben voilà que tout s'arrange, on dirait. Tant mieux...

wayne · #15 15-05-2014 23:14:59

Le locataire a bien quitté les lieux pour le mois d avril, mais il n'a toujours pas payé le mois de mars, soit son dernier mois d occupation.

Je n ai pas encore lancé de requête, car je pensais réellement que le locataire allait payer (multiples promesses, ...).

j'envisage de demander le maximum légal, soit:

-Loyer mars+charges + intérêts retard
-40 eur frais de nettoyage (accord signé lors de l' els)
-loyer d'avril (remise des clés et els ont eu lieu debut avril) + intérêts retard
-Indemnité de procédure
-si légal: intérêts de retard sur tous les mois payés tardivement pendant la durée du contrat.

hormis cela, puis je demander une indemnité supplémentaire pour non respect du contrat ?

Comment calcule t on les intérêts de retard ?

Si le loyer+charges est de 850 euros, si je comprends bien, je peu demander 1% de cette somme dès que les 10 du mois est passé, soit 850eur+8,5eur, est ce correct ?

Et si 2 mois de retard, puis je refaire le calcul, soit 1% de 858,5 eur ?

Et si les mois précédents ont également été payés en retard, puis je également les réclamer ? (presque tous les loyers sur un an ont été réglés en retard)

Merci à tous

Loetheri · #16 16-05-2014 08:10:50

wayne a écrit :

-si légal: intérêts de retard sur tous les mois payés tardivement pendant la durée du contrat.

Personnellement, cela me semble fantaisiste votre demande.
Il est difficile de demander à recevoir des intérêts quand des paiements entre-temps ont eu lieu.

De plus, vous ne leur avez jamais signalé que vous les réclamiez, il me semble (pas de lettre, pas de sms, pas d'emails, ...). Cela risque de vous déforcer pour moi.

Himura · #17 16-05-2014 08:27:57

Non ça n'est pas fantaisiste. Ca m'a été accordé dans un cas récemment, et sans même aucune discussion.

Le contrat de bail prévoit un paiement le 2 du mois - par exemple - et si le loyer est chaque fois payé le 15 du mois - toujours pour l'exemple - vous pouvez demander 13 jours d'intérêts de retard x le nombre de mois.

Mais bon, c'est un "complément" à la requête bien sûr. Personne n'irait en justice pour cela uniquement - la valeur finale n'en vaut pas la peine.

Loetheri · #18 16-05-2014 11:08:52

Himura a écrit :

Non ça n'est pas fantaisiste. Ca m'a été accordé dans un cas récemment, et sans même aucune discussion.
Le contrat de bail prévoit un paiement le 2 du mois - par exemple - et si le loyer est chaque fois payé le 15 du mois - toujours pour l'exemple - vous pouvez demander 13 jours d'intérêts de retard x le nombre de mois.
Mais bon, c'est un "complément" à la requête bien sûr. Personne n'irait en justice pour cela uniquement - la valeur finale n'en vaut pas la peine.

Vous voulez dire que vous avez demandé des intérêts de retard pour des loyers qui datent de presqu'un an sans jamais rien dire et que vous les avez eu ?

Heureusement que je ne suis pas juge de paix, je vous aurais envoyé paître.

ChristopheDelagrange · #19 16-05-2014 12:16:15

Loetheri a écrit :

Vous voulez dire que vous avez demandé des intérêts de retard pour des loyers qui datent de presqu'un an sans jamais rien dire et que vous les avez eu ?
Heureusement que je ne suis pas juge de paix, je vous aurais envoyé paître.

Si le bail le prévoit, en fin de bail il est logique de faire le bilan des sommes dues, et de comptabiliser les intérêts.
J'ai déposé une requête envers un locataire qui na pas respecté ses obligations. Parmi toutes les sommes dues, je vais ajouter les intérêts. (60 € quand même !)

Himura · #20 16-05-2014 15:12:09

Loetheri a écrit :

Vous voulez dire que vous avez demandé des intérêts de retard pour des loyers qui datent de presqu'un an sans jamais rien dire et que vous les avez eu ?
Heureusement que je ne suis pas juge de paix, je vous aurais envoyé paître.

Bien sûr ! Et oui, heureusement que vous n'êtes pas juge de paix, car c'est mon droit le plus strict - bien que je ne cherche absolument pas à l'appliquer outre mesure.
Il y a retard de paiement, point barre. Et tout retard donne lieu à une pénalité prévue au bail.

A côté de cela, il est évident que - comme, je pense, tout le monde - je n'emmerde jamais un locataire normal !
Cette réclamation faisait partie d'une longue liste de dommages subits. Et je ne vois aucune raison de lui en faire cadeau, alors qu'il y a tant de petits dommages qu'on ne chiffre pas (manque de preuve, pas prévu, etc.)
- Ne fut-ce que tous les tracas, les pertes de temps et le jour de congé pour aller au tribunal.

J'ose croire qu'avant de se vouloir juge, le magistrat essaye de savoir de quoi il est vraiment question.

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