rupture de bail après 11 ans

Ok, merci pour le renseignement.
C'est un peu plus compliqué que ça :

Des réparations à faire, mais on dérange quand on y va pour réparer, et faut prendre RV à l'avance car si on a quelqu'un sous la main pour faire le boulot, ça l'arrange pas.

Elle me bombarde de courrier AR pour me prévenir qu'elle aura un "léger retard de loyer" (qui dure 4 mois quand même avant régularisation), et puis, en lisant bien (faute, mal écris...) il y a une petite ligne qui dit : il y a des gouttes à la salle de bain

Lorsque je m'étais présentée pour un retard de paiement (en 2009 ?) elle m'a claqué la porte au nez, puis l'a ouverte en téléphonant à la police, disant que je l'avais agressée, elle, une handicapée (sic)

Depuis, je ne suis plus jamais allée chez elle que de rare fois pour y faire effectuer des réparations de plateforme sur la salle de bain. Et bien sûr, j'y vais accompagnée

lorsque je lui téléphone, elle crie et fini une fois sur 2 par me raccrocher au nez.

En 2005, elle m'a dit qu'elle quittait la maison car elle avait acheté. En 2006, elle m'a demandé une attestation qu'elle payait régulièrement son loyer pour obtenir un logement social, pareil en mai 2008, elle m'a verbalement annoncé son départ pour octobre. Je lui ai écris qu'elle devait m'envoyer un courrier recommandé.

La première année, elle a eu une fuite d'eau à l'évier de la cuisine, le chauffe eau à cramé et le meuble sous évier à pourri. Ils étaient neufs, c'est elle qui les étrennait. En ayant eu un autre, mon mari est allé pour le lui remplacer, il a aussi retiré la plaque du fond du meuble qu'il voulait remplacer par une plaque de contreplaqué. quand il a eu tout démonté, elle l'a mit à la porte. Actuellement, elle dit que c'est nous qui avons fait des dégradations...

A la salle de bain, il y avait un chauffe bain 13 litres de la marque Vaillant Il datait de 1980, c'est vrai, mais il fonctionnait très bien. Faute d'avoir mit du sel adoucissant à la cave, il a rendu l'âme aussi.

Lorsque mon mari est allé pour remplacer 3 prises de courant, dont une à la salle de bain, il a vu qu'elle à fait retirer les robinets de la baignoire. D'après elle, impossible d'en remettre ???

Nous ne disons plus rien, nous laissons faire, en nous disant que lorsqu'elle partira, nous remettrons toute la maison en état. Mon mari y fait des réparations genre "rustine" en attendant qu'elle s'en aille...

Déjà en entrant dans la maison, elle m'a dit avoir 3 enfants... elle en avait 5, alors qu'elle avait signé le bail pour 5 personnes (elle, ses 3 enfants, et une possibilité pour un futur conjoint ! Elle a eu 2 autre enfants par la suite.

C'est une relation qui a démarré sur le mensonge et la fourberie !

Actuellement, elle a demandé une visite d'insalubrité à la commune.
Je me disais que ce serait l'occasion pour moi de voir l'état de ma maison, mais je ne suis pas sûre que cela ne va pas se retourner contre moi, car en fin de compte, par son attitude, elle m'a enlevé toute envie de lui faire plaisir, et j'ai ainsi manqué à mes devoirs de propriétaire.
Je lui ai envoyé un sms aujourd'hui pour lui demander quand Est-ce que nous pourrons visiter la maison pour évaluer les réparations à faire.
Pas avant 15 jours.
Je n'ai pas répondu vite assez, car elle m'a téléphoné, poliment d'abord, puis lorsque j'ai dit qu'il y aurait d'autres jours à nous réserver pour les réparations, elle à commencé à s'énerver, à devenir mal polie.
Elle a ensuite abordé le sujet sur la visite d'insalubrité en disant que nous n'avions jamais réparé, et qu'il n'y a aucune preuves valable des travaux que mon mari avait effectué (avec son neveu, et une autre fois avec un voisin électricien)
Je lui ai dit qu'elle pouvait s'attendre à recevoir une fin de bail, qu'elle ne resterait pas dans la maison. Elle m'a dit alors qu'elle enregistrait la conversation téléphonique pour prouver ... Quoi ???

Elle est vicieuse !

J'avais pensé lui demander de partir pour faire des travaux, mais je pense qu'il est plus sage d'attendre juin 2015 et de ne réparer que l'étanchéité de la plateforme

Suis-je obligée de lui remettre un chauffe bain ? des robinets à la baignoire ? Acceptera-t-elle ?

Elle n'a jamais fournit de preuve de ramonage, j'ai fait moi-même une assurance incendie avec abandon de recours envers le locataire car elle n'en a pas fait... et c'est comme ça pour tout !!!

Le bien était parfaitement en ordre lors de l'entrée dans les lieux.
Nouvelle installation électrique, nouvelle arrivée de gaz de la cuisine vers la salle de bain à l'étage. Meubles de cuisine neufs (meubles blancs 1er prix... ben oui ! ), nouveaux papiers peints.

J'avais d'ailleurs fait des photos de chaque pièce et elle les avait toutes signées. Il y avait juste la salle de bain qui n'avait pas été refaite entièrement : il aurait fallut changer les carrelages tant au sol que mural à cause du gaz. Pour le reste, la salle de bain était en ordre et en état de fonctionnement.

Donc, je lui installe un nouveau chauffe-bain, ok !
Oui il a péri par vétusté, mais surtout par manque d'entretien pourtant c'est une des obligations convenues dans le bail, mais elle n'en respecte aucune. Enfin un point positif : me voilà bien consolée de savoir qu'il était de toute manière à remplacer à cause de la sécurité anti refoulement. Au moins, j'ai une vraie raison de le remplacer.

La réparation du toit est prévue, mon mari avait déjà été voir sur place, maintenant nous attendons qu'elle nous dise quel jour nous pouvons y aller avec la personne qui fera le travail.

La fuite sous l'évier n'était apparemment pas cachée puisqu'elle m'a elle même dit que ça coulait depuis longtemps. Flûte ! Je n'ai pas pensé à demander à mon assureur s'il intervenait pour les dégâts, puisque je paie moi-même l'assurance.

Si je ne l'ai pas virée en 2012, c'est pour plusieurs raisons :

1° Etant donné qu'elle l'a mise à mal rapidement, je tremblais de la voir partir, car je ne me voyais pas refaire des frais pour tout remettre à nouveau en ordre. Et + longtemps elle restait, + cela me donnait du temps.

2° Malgré des paiements très irréguliers, elle ne m'a jamais laissé + de 2 mois de retard, cela me semblait quand même sûr, même si pas très confortable

3° Comme par hasard, elle s'est calmée dans le courant de l'année 2011 et n'a plus parlé de partir, et comme je n'y allais plus, tout se passait au mieux avec mon mari lorsqu'elle avait un souci

4° L'année 2012 à été une année pourrie pour moi : découverte de la maladie de mon mari suivie du décès de ma maman, qui ont détourné mon attention

Tiens, c'est bon à savoir, ça !
Mais comment savoir exactement combien d'enfants sont encore au domicile ?
Je sais que sont fils ainé n'y habite plus, par contre, il y a +/- 1 an, elle a dit à mon mari que 2 des ses 3 + grandes filles sont mariées et habitent à Bruxelles, mais elles sont toujours là (et l'une avec un bébé) lorsqu'il s'y rend. les 3 jeunes garçons sont  à la maison, le + grand des 3 à 14 ans. Est-il possible d'avoir cette info à l'administration communale ?

Une autre question :
Le chauffe bain peut-il être installé par mon mari et mon beau frère ou bien me conseillez-vous de jouer la prudence et de faire venir un installateur ?

Ps : ce n'est pas un appartement 2 chambres mais une maison 3 chambres

Merci pour tous les conseils et pour le temps que vous m'avez accordé,
cela m'a permis de faire la part des choses et aussi d'y voir plus clair.

Vous êtes précieux !!!
Bonne continuation,

Bon dimanche

, Avez vous indexé le loyer ? Si non, faites le immédiatement, car depuis 2003, l'augmentation risque d'être assez significative, ce qui pourrait l'encourager à quitter les lieux.

En cas de retard de payement du loyer, exigez les intérêts légaux.
Est il en ordre de payement à ce jour ? Si non --> requête.

Avez vous demandé le certificat d'entretien annuel du chauffe eau, à effectuer par le locataire ? Il ne l'a pas fait-->requête

Il est en principe prevu dans le bail que le locataire doit souscrire à une assurance habitation. Il ne l'a pas fait -->requête.

En principe, la commune devrait pouvoir vous remettre la liste de toutes les personnes résidant à l'adresse. Si refus, essayer de demander la chose à un supérieur, montrez lui votre bail et s'il faut, expliquer lui les raisons de votre demande.

Vous êtes tenu à effectuer certains travaux, faute de quoi l'état et la sécurité du bâtiment pourrait être engagée. Gestion du bien en bon père de famille non respectée.
Fuites d'eau non réparées, toit à reparer car menace de s'écrouler, etc... Et l'on vous interdit de pénétrer dans les lieux afin que vous puissiez faire votre devoir de propriétaire. Voilà peut être des éléments qui pourraient obliger le juge à prendre ses responsabilités.
Va t il prendre le risque d'avoir un accident sur la conscience ? Maison surpeuplée, sécurité du bâtiment engagée, locataires non assurés, ...

Voici donc plusieurs pistes sur lesquelles vous pourriez éventuellement attaquer afin de récupérer la jouissance de votre bien.

Présentez vous devant le juge de paix avec un maximum de preuves (dont  recommandés) et d'éléments afin de solidifier votre dossier.

A votre place j'irais voir un juriste (comme le snp), qui pourront vous conseiller au mieux et vous aider à remplir votre requête de la façon la plus complète possible.

Oui, le loyer à été indexé dès la 3ème année de location et beaucoup de retard de paiement avec toujours 1 ou 2 loyers impayés (jamais plus). Et depuis le début de l'année, les loyers ont été payés régulièrement (tiens ! c'est bizarre ça !!!).
Par contre dès réception du courrier communal de l'annonce de la visite de salubrité, j'ai reçu de sa part un courrier recommandé avec accusé de réception pour me dire que je n'ai jamais rien fait dans la maison (un courrier d'elle datant de 2009 prouve le contraire puisqu'elle s'y plaint d'une visite, alors que 3 semaines auparavant, mon mari y été déjà allé pour refaire un morceau de toit) et elle m'annonce qu'elle bloque le paiement des loyers et qu'elle paiera avec intérêts dès que les dégradations seront réparées. je crois savoir que légalement elle ne peut pas bloquer les loyers de son propre chef, mais j'attend la visite de salubrité du 3 avril, nouvelle date fixée par la commune puisqu'ils ont annulé celle du 25 février. Je m'attend à y trouver le pire.
Elle me saoule avec toutes ces stratégies. Je crois qu'elle veut nous faire réparer ce qu'elle à elle-même dégradé, (elle m'avait un jour accusée de vouloir lui voler sa caution)

J'avais demandé les intérêts légaux, mais il m'a été répondu que jamais cela ne serait payé... je n'ai donc pas insisté.
Mais si vous me dites que je peux réclamer même ceux des années précédentes, c'est sûr que cela va marquer.
A ce propos, à partir de quel retard de paiement peut-on parler d'intérêts : 8 jours ?
1 mois ? plus ?

Malgré ma demande, il ne m'a jamais été fourni de preuves d'entretien du chauffe bain, ni de ramonage de cheminée (convecteur au gaz, Est-ce bien nécessaire ? )

Il est effectivement noté dans le bail qu'une assurance incendie doit être prise par le locataire, mais je n'ai jamais pu savoir là non plus si c'est en ordre.

Je suis allée à la commune pour demander le nombre d'occupants dans la maison, c'était interdit, mais grâce à vos arguments, il m'a été répondu verbalement : "6 personnes inscrites, mais cela ne veut pas dire qu'il n'y en ait pas plus" (je me vois mal aller faire le guet ou enquêter auprès des voisins...

Merci pour toutes ces pistes, sinon, il me reste la solution de profiter que la commune va certainement m'obliger à remettre la façade en couleur pour y faire une fois encore des rustines de-ci, de-là (ou pourquoi pas de lourds travaux de rénovation : nouvelle toiture et extérieurs) et lui envoyer un courrier en novembre 2014 pour lui signifier son congé dès le 1er juin 2015 (cela me permettra ainsi d'avoir une partie des travaux refait et éviter une trop grande période d'inoccupation.
Mais légalement, puis-je faire cela ?

Bon, les choses se précipitent !

Elle m'a téléphoné cet après-midi, pour m'annoncer (une nouvelle fois encore) son départ.
D'après ce qu'elle dit, elle part en maison maternelle et quittera donc les lieux ce 31 mars. J'espère simplement que cette fois-ci c'est la vérité, cela me permettra ainsi de faire réaliser beaucoup plus facilement les travaux du toit et de peinture de façade, sans devoir attendre son bon vouloir.

Soulagée de la voir partir, je lui ai dit qu'il n'y avait pas de soucis, que j'étais d'accord, et qu'elle devait juste m'envoyer un courrier pour me confirmer son intention de partir.
Elle m'a promit que ce serait fait dès lundi.

Elle me dit avoir repeint et remis tout en ordre dans la maison, j'ai confirmé que dans ce cas, il n'y aurait aucun problème pour elle récupérer sa caution.

Il semble qu'elle soit redevenue de bonne volonté pour une communication ouverte : très polie, agréable... en fin de compte, elle voulait depuis longtemps un logement social, et cette solution de passage en maison maternelle est peut-être une bonne passerelle pour l'obtenir. Du coup, elle est plus cool et réellement soulagée de partir elle aussi...

Juste encore quelques questions :

Dois-je prendre un expert pour l'état des lieux de sortie ?
Prévenir SWDE (ont-ils un document officiel de relevés de compteur qu'elle doit signer en partant ?
Prévenir la société d'électricité et gaz (elle avait un compteur à carte, ça se passe comment ? Ils viennent l'enlever ? aux frais de qui ?))
Demander au banquier le document de libération de la garantie locative
Signer un reçu pour les clés rendues
Qu’en est-il de l’enregistrement ? Je dois les prévenir ?
Oserais-je lui demander si elle a fait les entretiens conformément au bail (ramonage de la cheminée, entretien du radiateur au gaz de la salle de bain...). Franchement, non, je ne crois pas
Pas envie de recommencer les conflits, de toute manière je pense y faire installer le chauffage central...

Merci pour toutes ces réponses rapides.

Je ne sais pas encore si je prendrai ou pas un expert, je crois qu'elle, de son côté sera accompagnée.

Concernant le document contradictoire, avec toutes les infos (relevés eau-gaz-électricité-situation pour le préavis-situation pour les indemnités-situation pour les dégâts locatifs, etc.)
Qu'entendez-vous par situation pour le préavis ? Pour les indemnités ?

S'il y a malgré tout des gros dégâts, je les renseigne comment ? Je suppose que j'écris à la main ce qu'il en est sur l'état des lieux que nous avions signé à l'entrée ? Dans ce cas, comment en estimer le coût ?
La garantie locative doit-elle être remise le jour même ?

Bien contente de sortir de ce contrat de bail !

Par contre, la prochaine fois, je pense mettre la maison dans les mains d'une agence, mon beau-frère l'a fait, c'est un peu cher, mais il me dit que depuis, il est  payé à la date, il n'a plus d'ennui, et les locataires rendent le bien aussi beau à la sortie qu'il l'ont reçu en entrant. Avant, après chaque départ, tout comme moi, c'était pénible et il y perdait des plumes.
En fin de compte, c'est pas donné à tout le monde de s'en occuper.
Faut être suffisamment "ferme" pour ne pas laisser trop de loyers impayés s'accumuler, sans passer pour "méchant"
Et si ça passe mal, c'est la suite qui promet... comme je viens d'en avoir l'expérience

Merci encore pour votre connaissance approfondie et votre expérience que vous partagez généreusement.

Voici le modèle que j'utilise actuellement. Faites en ce que vous voulez, il est copyleft. Des manons restent cependant appréciées...