reserve d'ajustement décompte annuel lors d'une vente

C'est qui la 'copropriété' ? L'AG ou le syndic ?
Si un appel de fonds de roulement est approuvé par l'AG, il me semble normal qu'il vous soit réclamé pour la partie échéant avant la vente.
Par contre, sauf cas d'urgence, je doute que le syndic ne peut décider d'un appel de fonds.

Qu'elle est votre quote-part actuelle dans le fonds de roulement ?
Comme je doute que votre syndic fasse crédit à l'ACP, votre quote-part est déjà  supérieur aux charges dont vous êtes redevable. C'est certainement votre ACP qui vous doit de l'argent pas l'inverse...

Est-ce légal ?

Original votre syndic.

Si ceci n'a pas fait l'objet d'une AG et que vous êtes en ordre de charge s'est complètement illégal.

comment le syndic peut-il 'se servir' sur le produit de la vente, je ne comprend pas?

au moment de la vente, la banque se paye (capital restant dû + indemnités de réemploi),
ensuite s'il reste un bénéfice de la vente, et qu'il y a encore des charges impayées, le syndic prends également sa part (qu'il déduit du bénéfice de la vente).

Je ne conteste pas le fait que le syndic prenne sa part (charges, frais, indemnités et intérêts)qui lui revient étant donné qu'il reste des charges impayées.
Ce que je conteste, c'est le fait qu'il demande de garder un montant provisionnel supplémentaire, en cas de surplus de consommation lors du décompte annuel.
Montant éventuellement remboursé, si pas de surplus.

Ont-ils le droit d'exiger cela ?

Mon notaire confirme ce que vous dites.
Déjà un point de réglé.

Un deuxième point:
Comme je l'ai expliqué, j'ai un retard de payement de charges.
Comme prévu, le total des impayés va être déduit du bénéfice de la vente.

Seulement, dans le décompte etabli par le syndic, il demande des frais élevés pour retard et procédure. Pas de détails ni explication, juste un montant pour chacune des 2 demandes.
Je ne m'oppose pas à ces frais s'ils sont prévus légalement, mais je ne veut pas non plus que le syndic se serve dans mes poches de façon arbitraire.

Malgré ma demande écrite, je n'ai reçu aucun détail par rapport à ces frais.
J'ai demandé notamment un calcul détaillé des intérêts de retard, et une explication/justificatif des frais de procédure.
Je n'ai toujours pas eu de réponse et la signature de l'acte doit avoir lieu dans 10 jours.

Que se passe t il si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, ou si le syndic ne donne pas de réponse ?
Vente reportée ? Montant contesté bloqué chez le notaire en attendant une décision du juge ? Demande du syndic rejetée ?

Merci

Vous ne devez pas vous laisser ponctionner un montant non expliqué. Le syndic doit vous envoyé un courrier justifiant les indemnités de retard de paiement et le calcul. Donc, s'il ne le fait pas, vous contestez ces montants et la suite se déroulera comme expliqué dans l' Art.577-11/1 reproduit ci-avant par grmff.

N'oubliez pas lorsque vous serez chez le notaire d'avoir dans votre poche le n° de l'Art. en question et son énoncé, histoire de montrer que vous connaissez aussi la loi car il y a aussi des notaires qui se fouttent de la loi et ne la respectent pas. J'ai vécu le cas, en tant que syndic.

merci pour vos conseils

Mon notaire me conseille assez bien, et je lui pose déjà des tas de questions et conseils, mais il m'est très utile d'avoir d'autres avis, qui m'amènent à trouver d'autres idées/solutions et plus de précisions à mes multiples questions.

Nous arrivons, avec le syndic, à nous mettre presque d'accord. Certains frais restent tout de même non détaillés, et donc contestés.
Je dois signer l'acte dans une semaine.
Est-il préférable d'éclaircir les points imprécis avant la date fatidique ou bien ai-je plutôt intérêt à garder le silence et me présenter chez le notaire le jour de l'acte, l'article 577-11/1 en poche ?

A mon sens, le notaire ne peut pas retenir autre chose que les arriérés. C'est ce que dit le texte du code civil.

Si je comprends bien, Wayne ne s'oppose pas à la "saisie" des arriérés, mais à la saisie d'une provision complémentaire pour le futur décompte des fois que les provisions ne suffisent pas.

Donc, ya même pas à discuter saisie des arriérés oui. Saisie d'un supplément, même pas en rêve. Le notaire n'a même pas à se justifier de libérer les fonds, puisque cette saisie dans les mains du notaire n'est pas valable.

Je vois les mots "saisie-arrêt", que cela signifie t il ? Jugement ? Huissier ? Frais supplémentaires (qui pourraient être à ma charge), ... ?

Pour la saisie d'une provision supplémentaire, je confirme mon refus.

Pour la saisie des arriérés, je confirme mon accord en ce qui concerne les charges et frais de copropriété qui sont dû.

Par contre, faute d'explications détaillées, je m'oppose aux intérêts réclamés et frais de procédure.

Étant donné que le syndic a 20 jours pour faire le nécessaire, je me demandais si je n'avais pas plutôt intérêt de me taire jusqu'au jour de l'acte, date à laquelle je ferais part de ma contestation (en vertu de l art. 577-11/1).

Ceci dans le but de gagner du temps, en espérant que le syndic dépasse le délai de 20 jours, et ne puisse plus me demander ses intérêts exorbitants.

Si je comprends, le syndic vous réclame une provision a vous mais pas aux autres CP ? Je ne connais pas les statuts de votre ACP, je ne vois pas sur qu'elle base le syndic agit de la sorte.
Votre acp dispose d'un fonds roulement comprenant sans doute un 'fonds de roulement permanent'. Dans les décompte votre quote-part dans ce fonds doit être pris en compte et le solde doit vous être remboursé. Sauf si vous avez des dettes antérieurs envers l'ACP ce solde ne peut-être que positif en votre faveur.
Votre syndic tente en fait de conserver votre quote-part dans ce 'fonds de roulement permanent'. !!