premier loyer à la signature du bail ?

Pas d'accord. Le bail précise bien la constitution de la garantie - et bien sûr le loyer.
Si ça ne suit pas, tout s'annule vite fait vu qu'il ne respecte pas ce qu'il signe (mais ça ne m'est jamais arrivé). Un petit message et point final. De toute manière, ils n'ont pas les clés (car pas d'ELE)

C'est pour moi la seule solution honnête vis-à-vis d'un locataire.

Principe 1 : pas de caution constituée => pas ma signature sur le bail.
Si le locataire veut que je "réserve" le logement, il doit me verser un début de caution, alors j'enlève les affiches et les annonces.  Je suis clair, je le précise explicitement, pas de caution complète, pas de bail.  Mais lui, me signe déjà le bail, sinon je laisse les affiches.
Principe 2 : pas de preuve que l'assurance incendie est prise et payée (sauf lorsqu'on s'est mis d'accord sur une abandon de recours) => pas de clé.
Principe 3 : toujours aller voir chez le candidat locataire comment est entretenu son logement actuel => il ne veut pas, il réduit drastiquement ses chances de devenir mon locataire.
Principe 4 : un locataire qui ne vient pas visiter le bien (lorsque c'est un couple et qu'un seul vient) => il ne devient pas mon locataire.
Principe 5 : un candidat locataire qui pinaille dès le départ => il ne devient pas mon locataire.

Chaque fois que j'ai respecté tous ces principes, la location s'est bien passée.
Chaque fois que j'ai eu des soucis, je n'avais pas respecté moi-même mes 5 principes (eh oui, pas toujours facile d'être cohérent avec soi-même).

merci à tous pour vos commentaires. Sujet cloturé : je signe le contrat ce soir.
Et j'ai bien dû me "plier" à la clause suspensive cc le paiement du premier loyer.
Je comprends le point de vue des proprios qui souhaitent se protéger et, en même temps, en tant que locataire, sachez qu'il n'est pas nécessairement à la portée de tous d'assumer à la fois son propre loyer de l'appart qu'on quitte + le premier loyer du nouvel appart. Ca fait en qq sorte deux loyers à payer sur un même mois.  J'espère que vous pouvez comprendre que c'est lourd. Les proprios pourraient demander un acompte, par exemple de 200€, surtout quand on sait que les frais engendrés par un renom du candidat locataire ne se montent pas à un montant de 700€ voir plus. La signature du contrat est déjà un engagement légal. Un acompte équivalent à un mois de loyer qui est perdu en cas de renom, ça me paraît être une sérieuse opération gagnante pour le proprio.
Quant à la garantie locative, j'ai connu un proprio conciliant qui a accepté de patienter 3 jours, le temps que je récupère la garantie de l'appart que je quittais. Une fois encore, c'est plus commode et ça allège les dépenses sérieusement. Il me suffisait de signer une promesse.
Bien sûr, je sais qu'il y a des candidats locataires peu scrupuleux, je l'admets.
Heureusement, je n'en fais pas partie.  Je suis juste soucieuse de mon budget, afin d'honorer tous mes engagements.
Merci, en tout cas, pour vos commentaires.  Je quitte cet échange maintenant, vu que mon déménagement est sur les rails.