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Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Local commercial, bail commercial, fin de bail, locataire impec qui laisse les lieux dans un bon état donc l' ELS se fera à l'amiable,il y a eu  autorisation du proprio pour installer 1 grande enseigne extérieure sur la façade, le loc l'a déjà enlevée, mais n'est pas encore parti, il reste 6 trous d'environ 1 cm de diam, 4 dans les joints, 2 dans des briques avec donc briques un peu "explosées"....comment calculer ce dégât ?  En rappelant donc que le proprio ( moi ) avait autorisé le placement de l'enseigne. C'est urgent, donc merci d'avance pour vos réponses rapides.


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Francis
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Dans les joints, je compte en général 1 heure de travail forfaitairement et un déplacement. soit environ 125 €.
Pour les trous dans les briques, s'il s'agit de briques courantes et donc que l'on peut se procurer actuellement, je verrai cela vers 120 € hors déplacement (voir supra).  Autrement, moins-value, à la louche 150 €.

Il faut aussi tenir compte de l'état initial de la façade et s'il existait d'autre traces d'enseigne. 
Ma position, ci-dessus, c'est pour une façade en bon état à l'entrée.


Francis

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rexou
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

J'ai été exactement dans la même situation et je n'ai rien réclamé. Un peu de ciment, auquel on ajoute un peu de brique écrasée si besoin dans les perforations des briques et l'affaire est faite. Bon locataire + autorisation + dégâts dérisoire = bénédiction.

Mais je sais, je suis trop bon !  wink

Je suppose qu'un expert accorderait entre 50 et 100 euros pour ces 4 trous...


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Francis a écrit :

Dans les joints, je compte en général 1 heure de travail forfaitairement et un déplacement. soit environ 125 €.
Pour les trous dans les briques, s'il s'agit de briques courantes et donc que l'on peut se procurer actuellement, je verrai cela vers 120 € hors déplacement (voir supra).  Autrement, moins-value, à la louche 150 €.

Il faut aussi tenir compte de l'état initial de la façade et s'il existait d'autre traces d'enseigne. 
Ma position, ci-dessus, c'est pour une façade en bon état à l'entrée.

L'expert confirme que je suis décidément trop bon !  lol


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Merci pour vos avis.

La façade est en bon état général, mais les briques ont plus de 60 ans ! Donc impossible de retrouver les mêmes

Il y a déjà des trous car j'ai exploité ce rez et avais mis moi même une enseigne, j'ai rebouché proprement mes trous ( situés à 2m50 de haut ) au silicone transparent....mais ici ce sont d'autres trous donc on pourrait dire d'autres dégâts

Le fait qu'il y en avait avant faits pas un autre occupant ( moi )selon moi ne joue pas.

Et enfin, la loc n'étant pas terminée, on ne sait jamais si un litige apparaît sur un autre point,je serais alors moins cool et j'aime bien ainsi savoir ce que je pourrais demander

Mais je répète, très bon loc, donc j'hésite, mais en même temps c'est un sujet de discussion intéressant et qui peut intéresser d'autres personnes.


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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

On n'accorde pas la même indemnité si la façade était déjà marquée à l'origine.
D'accord ce sont d'autres trous et d'autres dégâts, mais la façade était déjà abîmée.

Reboucher les trous au silicone, transparent ou pas, quelle hérésie.  Les carottes de silicones vont finir par ressortir toutes seules, ou alors ce n'est pas du silicone.
Et ça idem pour l'intérieur, on rebouche en dur !

En conclusion, si j'étais à la place de Erico, je demande au locataire de reboucher le plus proprement possible ses trous, le truc de la brique pillée est bon, mais il y aussi des pigment à ajouter à du ciment qui peut bien fonctionner, et je m'en tiens là.

Votre ELE décrivait la façade avec ses trous existants ?


Francis

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Erico
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

L' ELE décrivait les trous existants avant l'entrée du loc, oui.

J'ai rebouché soigneusement au silicone ( je ne suis pas un champion du monde du bricolage, sorry ) il y a 8 ans est les carottes de silicone ne sont jamais ressorties Françis
J'ai aussi rebouché dans ce local et dans d'autres des trous au silicone à l'intérieur il y a plusieurs années ce n'est jamais ressorti non plus.

Maintenant SI JAMAIS je compte demander quelque chose, ce ne sera  pas une indemnité pour dépréciation, mais le coût des réparations et ça , normalement j'y ai droit, même si il y avait des trous avant....Tout responsable des trous doit payer leur rebouchage correct non ? Comme tout responsable de briques explosées doit payer leur réparation correcte, il me semble.
Vous semblez être de mon avis Françis et ce coût là que je voulais savoir.


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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Le propriétaire a droit à une indemnité compensatoire pour la dépréciation de son bien suite à des dégâts causés par le locataire et pas à la simple réparation des dégâts.
Je m'explique.
Les murs d'une pièce sont peints à neuf pour l'entrée d'un locataire.  Celui-ci reste 3 ans dans les lieux.  La peinture murale de cette pièce est tellement abimée qu'une remise en peinture totale s'impose (on ne parle pas simplement de qq trous de clou ou de qq taches) et le coût estimé de cette remise en peinture est de 400 €.
L'amortissement de cette peinture est estimé à 6 ans. 
L'indemnité compensatoire sera donc calculé sur base de 3/6ème de 400 € soit 200 €.
Que le travail soit fait par le propriétaire ou par un peintre professionnel, ou même pas fait du tout ne change rien.

C'est pourquoi, je conseillais que le locataire procède à la réparation !  et là je parle contre mon bizness !


Francis

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Erico
Maintenant SI JAMAIS je compte demander quelque chose, ce ne sera  pas une indemnité pour dépréciation, mais le coût des réparations et ça , normalement j'y ai droit, même si il y avait des trous avant....Tout responsable des trous doit payer leur rebouchage correct non ? Comme tout responsable de briques explosées doit payer leur réparation correcte, il me semble.
Vous semblez être de mon avis Françis et ce coût là que je voulais savoir. [/quote a écrit :

Au vu de ce qui a été écrit, je reviendrais à ma première idée : entre 50 et 100 euros. Mais je ne suis pas expert et Francis sera certainement plus compétent pour chiffrer ça.

PS. Il est vrai que le silicone n'est pas génial pour reboucher. Polyfilla (se vend aussi en tube) pour l'intérieur et ciment (ou pâte de ciment) pour l'extérieur. Brique écrasée à ajouter au ciment et éventuel petit bricaillon à insérer dans le trou. Je n'avais pas pensé au pigment, mais pour ma défense, je suis un rustique.  wink


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Francis a écrit :

Le propriétaire a droit à une indemnité compensatoire pour la dépréciation de son bien suite à des dégâts causés par le locataire et pas à la simple réparation des dégâts.
Je m'explique.
Les murs d'une pièce sont peints à neuf pour l'entrée d'un locataire.  Celui-ci reste 3 ans dans les lieux.  La peinture murale de cette pièce est tellement abimée qu'une remise en peinture totale s'impose (on ne parle pas simplement de qq trous de clou ou de qq taches) et le coût estimé de cette remise en peinture est de 400 €.
L'amortissement de cette peinture est estimé à 6 ans. 
L'indemnité compensatoire sera donc calculé sur base de 3/6ème de 400 € soit 200 €.
Que le travail soit fait par le propriétaire ou par un peintre professionnel, ou même pas fait du tout ne change rien.

C'est pourquoi, je conseillais que le locataire procède à la réparation !  et là je parle contre mon bizness !

Ok mais si le loc ne sait pas réparer lui même et trouve personne pour le faire, je peux lui demander combien ( pour le faire peut être moi même ou pour le faire faire par quelqu'un )

cela dit ma question est valable aussi pour un loc qui retire son enseigne le dernier jour et donc n'a plus le temps matériel pour réparer


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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

pâte de ciment je ne connaissais pas, vous pouvez m'en dire plus ?


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Francis
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Le coût est dans une de mes interventions précédentes.  Rien à ajouter sauf que le recours à un expert immobilier ( compétent et de préférence géomètre !) peut souvent aider, en résidentiel mais aussi en commercial.


Francis

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Francis a écrit :

Le coût est dans une de mes interventions précédentes.  Rien à ajouter sauf que le recours à un expert immobilier ( compétent et de préférence géomètre !) peut souvent aider, en résidentiel mais aussi en commercial.


Je sais Françis, je sais, j'en suis même convaincu, je faisais appel à un excellent expert qui malheureusement a arrêté....Mon courtier en assurances m'a conseillé quelqu'un d'autre, ça a été une cata ( j'avais d'ailleurs relaté cette mésaventure sur le forum ), je n'ai d'ailleurs pas voulu payer , ma locataire entrante non plus et cet " expert" n'a pas insisté..... depuis je n'ai plus personne.....


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Francis
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Il y a pourtant de bons experts !  ange.gif


Francis

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rexou
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Ce que j'ai nommé "pâte de ciment" est en fait un pot de pâte, un peu à l'image de l'enduit Polyfilla pour reboucher des trous dans le plâtre. Il me semble que l'usage de ces pots se rapportait à la restauration de carrelages (ciment-colle)...

Mais il est fort simple de prendre un peu de poudre (ciment-colle pour carrelage par exemple) et de la mélanger à un peu d''eau avant de boucher le trou avec ce mélange. Bien nettoyer le trou et en retirer tout corps plastique genre cheville, et bien le colmater à fond, Pour la brique, vous pouvez terminer en insérant un petit bricaillon que vous "piquez" dans le ciment frais. En l'enfonçant au besoin avec un petit marteau, qui l'écrasera aussi au niveau de la surface. La réparation est quasi-invisible !  wink


rexou

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Erico
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Francis a écrit :

Il y a pourtant de bons experts !

Je n'ai jamais dit le contraire, encore faut il les trouver....

Je suis en train de me renseigner pour mon prochain loc entrant, mais bon quand je vois que mon courtier ( un très bon courtier et que je connais depuis 30 ans ) me conseille vivement un expert, qui bâcle son travail ( ou plutôt se sont ses employées qui ont bâclé le travail, mais l'expert a pris leur défense )....Je me dis : où m'adresser ? Une liste d'experts, ça se trouve, mais de là à s'adresser au bon !!!  Euh...


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Francis
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Un expert, dans quelle région ?


Francis

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Erico
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Francis a écrit :

Un expert, dans quelle région ?

on en a déjà parlé, même en privé ...Mons et vous m'aviez dit que c'était trop loin pour vous


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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Sorry, oublié, et il y a d'autres experts à Mons.  Je vais tacher de me renseigner mais je n'ai pas de réunion en vue dans les prochaines semaines.


Francis

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Trous faits en façade par le locataire, comment chiffrer ?

Francis a écrit :

Sorry, oublié, et il y a d'autres experts à Mons.  Je vais tacher de me renseigner mais je n'ai pas de réunion en vue dans les prochaines semaines.

Ben oui qu'il y a d'autres experts à Mons, mais encore faut il qu'ils bossent correctement.
En fait mon expérience est la suivante,en 2006 j'ai pris un expert , que je ne connaissais pas, car ça c'est fait dans l'urgence, c'était pour un ELS , l'ELE s'était fait à l'amiable, mais litige pendant la location, dont fin de location un peu houleuse, j'avais mon expert, le loc avait son expert, et franchement, aucun des deux n'était bon.....Moins pressé, j'en recherche un autre pour le futur, on m'en renseigne un, excellent ( il n'était pas de Mons ) il a travaillé plusieurs fois pour moi, j'en ai toujours été content, mais il a stoppé son activité.
Donc j'en ai cherché un autre,on m'a renseigné une dame de Mons, ce n'est pas elle qui est venue, mais ses deux employées ( une pour un pré ELE et l'autre pour l'ELE ), ce fut la cata, donc quand même pas mal de mauvaises expériences. Bref sur 4 experts à qui j'ai eu à faire, 3 étaient peu compétents et/ou peu consciencieux et un était nickel....et franchement, vu mon expérience, rapport à ces 3 " experts", ben je suis un expert bac + 10  !  ;-). D'abord quand je fais un ELE ou un ELS je suis très motivé vu que c'est mon bien, ensuite je suis quelqu'un en général de très méticuleux et tatillon, mon seul problème c'est le calcul des dégâts, je ne sais pas comme, un bon expert expérimenté ( vous, entre autres) sait le faire, faire un calcul ou une bonne estimation immédiatement . Je me demande aussi si il n'y a pas un peu trop de gens non qualifiés et/ou non expérimentés  ( et l'expérience est hyper importante dans ce job )qui se font passer pour des experts !


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