Démission du syndic - possibilité de vote - Syndic désigné par l'AB

grmff · #1 02-06-2014 11:49:53

Quel foutoir, les copropriétés... mais quel foutoir.

Notre syndic envoie une convocation pour une AGE avec principalement 2 points:
1. Démission du syndic
2. Présentation/Nomination d'un nouveau syndic

Aucun devis n'est joint.
L'AGO avait reconduit son mandat (selon PV...)

Selon l'avis du syndic actuel, une AG ne peut se prononcer valablement que si les devis sont joints à la convocation.
Selon moi, tout devis peut être présenté lors d'une AG, qui est valablement constituée et est le lieu de délibération. Rien dans la loi ne permet de limiter le pouvoir de l'AG, si ce n'est les points mentionnés à l'ordre du jour.

Si on suit l'avis du syndic, la convocation n'a pas lieu d'être, étant donné que les devis ne sont pas joints et donc que nous ne serons pas en mesure d'élire un syndic.

Si on suit l'avis du code civil, l'assemblée générale peut TOUJOURS révoquer le syndic. Cela ne doit donc même pas être mentionné à l'ordre du jour.

Mais alors, si on peut révoquer le syndic, qui devient syndic à la place du syndic?

Notre acte de base mentionne "Si le gérant est absent ou défaillant, le propriétaire du plus grand nombre de quotités dans les parties communes générales en fait fonction"

Est-ce valable au yeux de la nouvelle loi?

PS: ceci n'est pas un exercice de style. Et celui qui a le plus grand nombre de quotités, c'est hélas moi....

luc · #2 02-06-2014 13:37:26

Grmff,

Quel foutoir … vous avez raison, on a la copropriété qu’on mérite (comme chez moi).

Mais il y a toujours une solution, quand on en accepte les conséquences.

Concrètement, si on veut pas que les pour décisions soient précaires (annulation possible par le tribunal):
1. On ne démissionne pas un syndic, on nomme un autre, qui remplace automatiquement l’autre. Motif : le syndic est un mandataire envers l’ACP et c’est toujours le dernier mandat qui est le seul valable.
2. En cas de nomination d’un syndic il faut joindre au moins une proposition de contrat par candidat.
3. la disposition que le CP avec le plus de quotitrés devienet syndic ff est certainement illégal depuis le 01.09.2010.

Le syndic ne peut pas demander au juge d'annuler la décision de nommer un autre syndic, mais il peut demander des dommages par la voie de Tribunal de 1re instance.

Si l’AG accepte de payer les conséquences d’une décision précaire elle peut passer outre l’avis du syndic sortant (et s'assoir si nécessaire sur ses fesses brulés). Payer les conséquences = payer des indemnités, .... .

Pour moi j’inverserai en tout cas les deux points.

Donc d’abord point 2 :
- si OUI (mandat du syndic est donné), le point 1 est d’office pas d’application
- si NON (pas de nouveau syndic), le point 1 peut être délibéré et voté. Dans ce cas l’AG peut décider que le président de l’AG aille en justice (au frais de l'ACP) pour que le juge en nomme un. Mais c’est risqué, vu que l’AGO a donné un mandat.

Faites attention de s’assurer que l’AG reste maître, donc :

- Nommer un CP comme secrétaire avec la mission de faire le PV
- Le président décide par motion d’ordre, proposé par un CP, que la séquence des points sera inversé
- Faire sortir le syndic actuel lors de la délibération et vote du point 2 et 1. Il peut être présent lors de la communication de la décision de l’AG par le président de l’AG.
- Joindre le contrat du nouveau syndic au PV, de préférence signé par tous les CP présents, si non donner à 1 à 2 CP un mandat « ad hoc » pour représenter l’ACP afin de signer le contrat. Cette décison est préciare, sauf si tous les CP sont physiquement présents.
- La diffusion de PV se fait par le nouveau syndic.

luc · #3 02-06-2014 13:39:09

grmff a écrit :

Selon moi, tout devis peut être présenté lors d'une AG, qui est valablement constituée et est le lieu de délibération. Rien dans la loi ne permet de limiter le pouvoir de l'AG, si ce n'est les points mentionnés à l'ordre du jour.

Je explique et motive mon opinion plus tard.

grmff · #4 02-06-2014 14:09:00

Merci pour votre opinion, qui m'est précieuse.

Il est à noter que c'est le syndic, de manière unilatérale, qui a convoquer cette AG pour cet ordre du jour!

On peut donc interpréter cette convocation comme une démission.

Pour des raisons évidentes, pouvez-vous justifier la raison pour laquelle la clause mentionnée à l'acte de base ne serait pas valable?

dach · #5 02-06-2014 18:47:59

C Civil Art. 577-8 a écrit :

§4 le syndic est chargé ... 9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété
§5 Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§7 En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.

Sur base de l'extrait ci-dessus, il me semble que:
1) Le code prévoit bien le cas où le mandat d'un syndic prends fin en l'absence de successeur.
Si il accepte le dossier de l'ACP, le président de l'AG devient syndic délégué de fait sans mandat explicite de l'AG (avec la responsabilité qui va avec).
2) L'AG et donc les status peuvent prévoir un syndic délégué dans le cas déterminé de l'absence de syndic.
3)En l'absence de syndic, la désignation par le juge d'un syndic provisoire est une possibilité pas une obligation.

Bien sur, dans son intérêt , la première tâche d'un syndic 'délégué' est de convoquer une AG chargée de nommer un syndic effectif.

luc · #6 03-06-2014 07:30:06

dach a écrit :

1) Le code prévoit bien le cas où le mandat d'un syndic prends fin en l'absence de successeur.
Si il accepte le dossier de l'ACP, le président de l'AG devient syndic délégué de fait sans mandat explicite de l'AG (avec la responsabilité qui va avec).

NON. La règle de base est que le syndic est nommé par l’AG. Les autres règles légales sont des exceptions et doivent donc être explicite. On ne peut pas supposer. Exception pas dans la loi? Alors cette exception n’existe pas.

CC a écrit :

Art. 577-8 §4.
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

dach a écrit :

Bien sur, dans son intérêt , la première tâche d'un syndic 'délégué' est de convoquer une AG chargée de nommer un syndic effectif.

1. Le président de l'AG n'est qu'un gardien de l'actif, des clés, archives, …, pas plus . Tout au plus il peut en cas d’extrême urgence (incendie) aller en référé (même un samedi soir) et demander la nomination immédiate d’un syndic provisoire en attente que le juge de Paix se prononce.

2. Sa seule tâche ET responsabilité est d'aller comme copropriétaire d’urgence chez le juge pour faire nommer un syndic provisoire sur base de l'Art. 577-6 §1. Cela se fait dans les 24 heures après le dépôt de la requête unilatérale. C'est pourquoi le président d'AG doit être un copropriétaire dans le sens de l'Art. 577-6 §1.

Donc par exemple (cas réel mais simplifié) AG le lundi à 20h. Le mardi le président va chez un avocat. Dépôt le mercredi matin de la requête à la greffe. Ordonnance le mercredi. Réception de l'extrait par l'avocat le vendredi. Le lundi suivant (donc après à peine une semaine), réception de la nomination par le nouveau syndic. Ceci peut aller plus vite si l’avocat fait un effort.

grmff · #7 03-06-2014 07:51:31

Notre acte de base mentionne "Si le gérant est absent ou défaillant, le propriétaire du plus grand nombre de quotités dans les parties communes générales en fait fonction"

Pouvez-vous expliciter pourquoi on devrait faire fi de l'acte de base sur ce point?

grmff · #8 03-06-2014 08:05:53

Voici ce que je trouve dans le Code Civil:

Art. 577-4. § 1. (...)
Le règlement de copropriété doit comprendre : (...)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

Mais aussi ceci:

§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.

Je suppose que, comme c'est mentionné au Code Civil, c'est ceci qui s'applique.

Pourtant, pour le premier syndic, cela serait valable. Pourquoi pas suite à une démission du syndic?

luc · #9 03-06-2014 08:15:30

grmff a écrit :

Il est à noter que c'est le syndic, de manière unilatérale, qui a convoquer cette AG pour cet ordre du jour!
On peut donc interpréter cette convocation comme une démission.

grmff a écrit :

Pour des raisons évidentes, pouvez-vous justifier la raison pour laquelle la clause mentionnée à l'acte de base ne serait pas valable?

Les extraits utiles pour vos deux questions suivent. J’ai mis en gras et souligné le texte utile. L’extrait est chaque fois suivi de mon commentaire. Tout ceci n’est que mon opinion personnelle, pas plus.

CC a écrit :

Art.577-6
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

L’organe AG est l’organe décisionnel de l’ACP. Dans votre cas le syndic tient une AGE. Il doit donc motiver pourquoi il y a urgence.

CC a écrit :

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale ;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

L’organe SYNDIC est l’organe exécutif de l’ACP

CC a écrit :

Art. 577-8
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.

Le mandataire qui compose l’organe SYNDIC est explicitement nommé par l’AG.
Si la proposition de contrat n’est pas jointe à l’invitation, alors l’Art. 577-6 n’est pas d’application et aucune disposition du contrat ne peut sortir du cadre des statuts.

CC a écrit :

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Je présuppose dans le cadre de mon texte ci-devant que vos statuts ne sont pas coordonnés.

Si oui, il serait utile de poster l'extrait complet de vos statuts qui mettent en application la disposition suivante du Code :

CC a écrit :

Art. 577-4 § 1.
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que [/b][/u]les obligations consécutives à la fin de sa mission[/b][/u];

luc · #10 03-06-2014 08:26:34

grmff a écrit :

Voici ce que je trouve dans le Code Civil:
Citation : Art. 577-4. § 1. (...)
Le règlement de copropriété doit comprendre : (...)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
Mais aussi ceci:
Citation :§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
Je suppose que, comme c'est mentionné au Code Civil, c'est ceci qui s'applique.
Pourtant, pour le premier syndic, cela serait valable. Pourquoi pas suite à une démission du syndic?

En fait c'est pas le §1, mais bien le §7 qui est d'application, suite au mot "à défaut". Je ma base sur une ordonance du 14.02.2014 (pas (encore) publié). Personne ne s'est opposé à cette décision du Juge de Paix.

CC a écrit :

Art. 577-8
§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.

grmff · #11 03-06-2014 08:32:02

Il n'y a pas de défaut, puisque le règlement de copropriété le désigne:

Art. 577-8
§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.

Ceci dit, pour moi, cette clause s'appliquait au lancement de la copropriété, à la base. Mais pourquoi?

En plus, mettre le mandat dans les mains de celui qui a le plus de quotités n'est pas une mauvaise solution.

luc · #12 03-06-2014 08:45:35

grmff a écrit :

Ceci dit, pour moi, cette clause s'appliquait au lancement de la copropriété, à la base. Mais pourquoi?

Je le croyais aussi. Ma requête, qui se basait sur le § 7 n'a pas été traité, mais l'autre (venant d’un autre groupe de CP) qui se basait sur § 1 l'a été.

Cette clause (1ère nomination par les statuts) ne peut pas dépasser 3 ans (durée maximale d’un mandat de syndic).

grmff · #13 03-06-2014 08:56:22

Vous m'embrouillez. Vos deux derniers messages sont contradictoires...

Francis · #14 03-06-2014 10:19:33

@ Luc, vous faites état d'un cas particulier dans votre immeuble, qui est, si je crois ce que vous en dites et aussi ce que mes antennes me racontent, un cas très particulier et très loin de ce que vivent les 99,9 % d'ACP en Belgique. Donc, la décision du juge de paix est sans doute tout à fait appropriée à votre ACP mais n'est peut-être pas appropriée pour tous les cas.

@ Grmff, perso, je ne vois pas , s'il n'y a pas contestation d'une majorité de CP à l'AG ce qui empêche d'appliquer ce qui est prescrit par les statuts de l'immeuble.

grmff · #15 03-06-2014 10:22:12

Merci Francis.

Et que pensez-vous de discuter de devis qui n'ont pas été joint à la convocation de l'AG?
Considerez-vous aussi que le syndic a effectivement démissionné au vu de cette convocation?

Francis · #16 03-06-2014 11:49:17

Au vu de l'ordre du jour, le syndic a démissionné, c'est pas équivoque.
Pour ce qui est de devis et offre de service, c'est toujours mieux de les communiquer à tous les CP avant l'AG mais c'est rarement le cas.
J'ai encore participé à une AG il y a 10 jours (comme représentant d'un CP, pas comme syndic !) et aucune offre de service de syndic n'était communiquée à l'avance.

luc · #17 03-06-2014 12:03:25

Francis a écrit :

Donc, la décision du juge de paix est sans doute tout à fait appropriée à votre ACP mais n'est peut-être pas appropriée pour tous les cas.

La procédure appliqué est la même pour tous les ACP dans ce canton, cela depuis au moins 2001.

Le Juge applique le même droit, n'importe quelle copropriété. Si non il peut être démis de ces fonctions. D’ailleurs ces jugements (et ceux du juge correctionnel) ont été pour confirmes en appel.

Pour le cas concret de l'application de l'Art. 577-8 §1 il le fait déja depuis 1995,

Vos antennes émettent la version classique de tout syndic pris avec la main dans le sac. Vous faites confiance à eux ? C’est votre choix.

En attendant le syndic 2012-2013 de mon ACP est en train de publier dans le moniteur ce que qu(il cachait aux CP lors de l’AG qui l’a nommé. Vos antennes l’ont dit à vous ?

luc · #18 03-06-2014 12:09:58

grmff a écrit :

Vous m'embrouillez. Vos deux derniers messages sont contradictoires...

Ma réponse (prête) ne sert à rien, puisque vous croyez pas à l'impartialité du juge.

Je ne la publie pas et je l'ai effacé, sauf la première phrase:

J'ai donné la même réplique à mon avocat avant qu’elle m'a expliqué la différence entre le § 1 et § 7.

Francis · #19 03-06-2014 12:56:21

Luc, vous comme moi savons que les décisions judiciaires ne sont pas constantes parfaitement, surtout en justice de paix !

Les échos qui me parviennent de mes antennes ( qui ne sont pas les syndics qui se sont succédés dans votre ACP, ) me font penser à la tour de Babel, dans laquelle des dizaines de langues étaient parlées et qui ont fait que plus personne ne se comprenait.
Notez que je ne cherche pas à en savoir plus, même y réaliser un état des lieux entraîné des remarques sur cette ACP très particulière.

Notez aussi que je ne prends nullement la défense du syndic actuel, ni des anciens. La fonction de syndic est très particulière et à fort évolué suite à la législation mais aussi à l'évolution des mentalités, tant celle des syndics (du moins certains) que celle des CP.
Je ne suis plus dans la course (syndic pro) et me suis recentré sur mon métier d'origine, géomètre expert, mais j'ai toujours été opposés aux compromissions quelconques, aux commissions occultes, aux magouilles, etc.
J'ai reçu il y a peu un sacré compliment d'un ancien membre de CC qui m'adressait copie d'un mail à son syndic et au CC dans lequel il se souvenait que j'avais le courage de m'opposer même à une majorité qui voulait décider illégalement ou qui abusait d'une position de force. Cela m'a fait un plaisir fou.

Les 2 dernières lois ont quelques bons côtés mais ont compliqué la gestion de 90% des ACP .

Je suis pour un recours à la justice, dans les problèmes d'ACP comme dans d'autres, mais je suis pour la simplification.

Amicalement !

luc · #20 03-06-2014 13:47:38

Francis a écrit :

Notez que je ne cherche pas à en savoir plus, même y réaliser un état des lieux entraîné des remarques sur cette ACP très particulière.

Je crois que vos antennes suivent la situation de près.

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