Démission du syndic - possibilité de vote - Syndic désigné par l'AB

grmff · #1 03-06-2014 08:05:53

Voici ce que je trouve dans le Code Civil:

Art. 577-4. § 1. (...)
Le règlement de copropriété doit comprendre : (...)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

Mais aussi ceci:

§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.

Je suppose que, comme c'est mentionné au Code Civil, c'est ceci qui s'applique.

Pourtant, pour le premier syndic, cela serait valable. Pourquoi pas suite à une démission du syndic?

grmff · #21 03-06-2014 07:51:31

Notre acte de base mentionne "Si le gérant est absent ou défaillant, le propriétaire du plus grand nombre de quotités dans les parties communes générales en fait fonction"

Pouvez-vous expliciter pourquoi on devrait faire fi de l'acte de base sur ce point?

luc · #22 03-06-2014 07:30:06

dach a écrit :

1) Le code prévoit bien le cas où le mandat d'un syndic prends fin en l'absence de successeur.
Si il accepte le dossier de l'ACP, le président de l'AG devient syndic délégué de fait sans mandat explicite de l'AG (avec la responsabilité qui va avec).

NON. La règle de base est que le syndic est nommé par l’AG. Les autres règles légales sont des exceptions et doivent donc être explicite. On ne peut pas supposer. Exception pas dans la loi? Alors cette exception n’existe pas.

CC a écrit :

Art. 577-8 §4.
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

dach a écrit :

Bien sur, dans son intérêt , la première tâche d'un syndic 'délégué' est de convoquer une AG chargée de nommer un syndic effectif.

1. Le président de l'AG n'est qu'un gardien de l'actif, des clés, archives, …, pas plus . Tout au plus il peut en cas d’extrême urgence (incendie) aller en référé (même un samedi soir) et demander la nomination immédiate d’un syndic provisoire en attente que le juge de Paix se prononce.

2. Sa seule tâche ET responsabilité est d'aller comme copropriétaire d’urgence chez le juge pour faire nommer un syndic provisoire sur base de l'Art. 577-6 §1. Cela se fait dans les 24 heures après le dépôt de la requête unilatérale. C'est pourquoi le président d'AG doit être un copropriétaire dans le sens de l'Art. 577-6 §1.

Donc par exemple (cas réel mais simplifié) AG le lundi à 20h. Le mardi le président va chez un avocat. Dépôt le mercredi matin de la requête à la greffe. Ordonnance le mercredi. Réception de l'extrait par l'avocat le vendredi. Le lundi suivant (donc après à peine une semaine), réception de la nomination par le nouveau syndic. Ceci peut aller plus vite si l’avocat fait un effort.

dach · #23 02-06-2014 18:47:59

C Civil Art. 577-8 a écrit :

§4 le syndic est chargé ... 9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété
§5 Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§7 En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.

Sur base de l'extrait ci-dessus, il me semble que:
1) Le code prévoit bien le cas où le mandat d'un syndic prends fin en l'absence de successeur.
Si il accepte le dossier de l'ACP, le président de l'AG devient syndic délégué de fait sans mandat explicite de l'AG (avec la responsabilité qui va avec).
2) L'AG et donc les status peuvent prévoir un syndic délégué dans le cas déterminé de l'absence de syndic.
3)En l'absence de syndic, la désignation par le juge d'un syndic provisoire est une possibilité pas une obligation.

Bien sur, dans son intérêt , la première tâche d'un syndic 'délégué' est de convoquer une AG chargée de nommer un syndic effectif.

grmff · #24 02-06-2014 14:09:00

Merci pour votre opinion, qui m'est précieuse.

Il est à noter que c'est le syndic, de manière unilatérale, qui a convoquer cette AG pour cet ordre du jour!

On peut donc interpréter cette convocation comme une démission.

Pour des raisons évidentes, pouvez-vous justifier la raison pour laquelle la clause mentionnée à l'acte de base ne serait pas valable?

luc · #25 02-06-2014 13:39:09

grmff a écrit :

Selon moi, tout devis peut être présenté lors d'une AG, qui est valablement constituée et est le lieu de délibération. Rien dans la loi ne permet de limiter le pouvoir de l'AG, si ce n'est les points mentionnés à l'ordre du jour.

Je explique et motive mon opinion plus tard.

luc · #26 02-06-2014 13:37:26

Grmff,

Quel foutoir … vous avez raison, on a la copropriété qu’on mérite (comme chez moi).

Mais il y a toujours une solution, quand on en accepte les conséquences.

Concrètement, si on veut pas que les pour décisions soient précaires (annulation possible par le tribunal):
1. On ne démissionne pas un syndic, on nomme un autre, qui remplace automatiquement l’autre. Motif : le syndic est un mandataire envers l’ACP et c’est toujours le dernier mandat qui est le seul valable.
2. En cas de nomination d’un syndic il faut joindre au moins une proposition de contrat par candidat.
3. la disposition que le CP avec le plus de quotitrés devienet syndic ff est certainement illégal depuis le 01.09.2010.

Le syndic ne peut pas demander au juge d'annuler la décision de nommer un autre syndic, mais il peut demander des dommages par la voie de Tribunal de 1re instance.

Si l’AG accepte de payer les conséquences d’une décision précaire elle peut passer outre l’avis du syndic sortant (et s'assoir si nécessaire sur ses fesses brulés). Payer les conséquences = payer des indemnités, .... .

Pour moi j’inverserai en tout cas les deux points.

Donc d’abord point 2 :
- si OUI (mandat du syndic est donné), le point 1 est d’office pas d’application
- si NON (pas de nouveau syndic), le point 1 peut être délibéré et voté. Dans ce cas l’AG peut décider que le président de l’AG aille en justice (au frais de l'ACP) pour que le juge en nomme un. Mais c’est risqué, vu que l’AGO a donné un mandat.

Faites attention de s’assurer que l’AG reste maître, donc :

- Nommer un CP comme secrétaire avec la mission de faire le PV
- Le président décide par motion d’ordre, proposé par un CP, que la séquence des points sera inversé
- Faire sortir le syndic actuel lors de la délibération et vote du point 2 et 1. Il peut être présent lors de la communication de la décision de l’AG par le président de l’AG.
- Joindre le contrat du nouveau syndic au PV, de préférence signé par tous les CP présents, si non donner à 1 à 2 CP un mandat « ad hoc » pour représenter l’ACP afin de signer le contrat. Cette décison est préciare, sauf si tous les CP sont physiquement présents.
- La diffusion de PV se fait par le nouveau syndic.

grmff · #27 02-06-2014 11:49:53

Quel foutoir, les copropriétés... mais quel foutoir.

Notre syndic envoie une convocation pour une AGE avec principalement 2 points:
1. Démission du syndic
2. Présentation/Nomination d'un nouveau syndic

Aucun devis n'est joint.
L'AGO avait reconduit son mandat (selon PV...)

Selon l'avis du syndic actuel, une AG ne peut se prononcer valablement que si les devis sont joints à la convocation.
Selon moi, tout devis peut être présenté lors d'une AG, qui est valablement constituée et est le lieu de délibération. Rien dans la loi ne permet de limiter le pouvoir de l'AG, si ce n'est les points mentionnés à l'ordre du jour.

Si on suit l'avis du syndic, la convocation n'a pas lieu d'être, étant donné que les devis ne sont pas joints et donc que nous ne serons pas en mesure d'élire un syndic.

Si on suit l'avis du code civil, l'assemblée générale peut TOUJOURS révoquer le syndic. Cela ne doit donc même pas être mentionné à l'ordre du jour.

Mais alors, si on peut révoquer le syndic, qui devient syndic à la place du syndic?

Notre acte de base mentionne "Si le gérant est absent ou défaillant, le propriétaire du plus grand nombre de quotités dans les parties communes générales en fait fonction"

Est-ce valable au yeux de la nouvelle loi?

PS: ceci n'est pas un exercice de style. Et celui qui a le plus grand nombre de quotités, c'est hélas moi....

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