Au hasard de nos offres
  • Villa 1 495 000 € UCCLE
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Maison 800 000 € WOLUWE-SAINT-PIERRE
  • Appartement 775 000 € FOREST
  • Loft 850 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement 595 000 € BRUXELLES 5
  • Maison Sous option UCCLE
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement 390 000 € ST-GILLES
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    mattis massa Praesent fringilla pulvinar suscipit Lorem elit. vulputate, accumsan

    forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



    Faux communiqué au notaire par le syndic

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Faux communiqué au notaire par le syndic

    Bonjour.

    Avant signature de l'acte d'achat d'un box de garage, les notaires ont reçu du syndic un document indiquant un fond de réserve de +/- 16.000 €, une absence de procédures juridiques contre l'ACP, ...

    Tout roulait jusqu'à la tenue, après signature de l'acte authentique, d'une AGE dans laquelle le représentant du syndic nous a indiqué que les comptes de l'association étaient vides et certains fournisseurs impayés depuis des mois ! mad

    Je ne souhaite pas faire annuler la vente, mais évidemment l'accord trouvé sur le prix de vente n'aurait pas été le même et aurait reflété l'état réel des comptes.

    Bref. Compte tenu du faux produit aux notaires, puis-je prétendre à une compensation de l'assurance du syndic (par ex. la quote part du fonds de réserve fictif que je vais devoir alimenter) ?

    Merci pour vos avis.


    bdz

    (ps une plainte auprès de l'IPI vaut-elle le coût du recommandé ?)

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Qui vous parle d'un faux?

    Au bilan d'une ACP, les différents fonds apparaissent à droite, dans le passif.

    Ensuite, à l'actif, (donc à gauche) vous voyez ce qui a été fait avec ces fonds.

    Il est possible d'avoir pour des centaines de milliers d'euro dans des rubriques intitulés "fonds" (d'épargne, de réserve, etc...) au passif qu'on ne retrouve pas à l'actif dans la rubrique comptes en banque, car ils ont été utilisés pour autre chose... Comme couvrir les dettes des mauvais payeurs, ou engloutis dans une faillite.

    Avez-vous demander l'avis du commissaire aux compte? Ou du Syndic?

    Pourquoi cette ACP ne demande-t'elle pas de procéder au nettoyage de son bilan?

    Et l'acte de base permettait à un "étranger" (n'ayant pas de lot dans la copropriété) d'acheter seulement un garage?

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Bonjour Panchito.

    Merci pour votre réaction.

    J'ai découvert lors de l'AGE qu'il n'y a pas eu de tenue de comptabilité correcte depuis un peu plus de 2 ans : pas de bilan en bonne et due forme, le syndic gérant les entrées et sorties sous Excel, au petit bonheur la chance, sans trop se préoccuper de qui est propriétaire et qui ne l'est plus, de qui paie ou ne paie pas, etc.)

    Le syndic n'a pas souhaité se déplacer et a envoyé un représentant qui a confirmé, de concert avec le vérificateur aux comptes, que le solde des comptes bancaires = 0, et ce depuis plusieurs mois. (votre remarque sur les différentes rubriques du bilan fait sens, mais même si nous avions eu un bilan en bonne forme, je pense que le fond de réserve ne peut pas servir à apurer des dettes de fonctionnement et le courier aux notaires aurait du distinguer un fond de roulement en négatif et un fond de réserve en positif).

    Donc, je pense que le faux est bien confirmé.
    Nous attendons de récupérer les pièces de la compta de l'ancienne syndic pour en avoir le coeur net... et lancer le nettoyage du bilan par la nouvelle société.


    Par contre, je ne comprends pas le rapport entre la question sur l'acte de base permettant l'achat d'un box par un étranger et le problème de faux et d'une éventuelle compensation via l'assurance du syndic ?


    bdz

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Avant de penser à attaquer votre Syndic en responsabilité civile, avez-vous vérifié si les comptes ont été approuvés par l'AG?

    Oui ou non?

    Décharge et Quitus ont-ils été donné au Syndic? Oui ou non

    Suite à cela, le Syndic a-t'il été réélu? Sinon vous en avez nommé un autre?

    S'il ne reste rien sur les comptes de la copropriété, pourquoi le Syndic ne lance pas immédiatement un appel de fonds?

    Il ne peut légalement descendre en-dessous de zéro!

    Ce syndic c'est un bénévole ou un pro avec certification IPI?

    Hors ligne

    Scale2601
    Pimonaute assidu
    Lieu : Loonbeek
    Inscription : 13-01-2014
    Messages : 105

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Bonjour bdz,

    Il est difficile de répondre ainsi n'ayant pas tout les éléments, vous passez d'un syndic qui envoie un représentant et qui vous confirme que les comptes sont à zéro, à un nouveau syndic.

    Je présume qu'il y a eu des assemblées!!

    De plus il peux y avoir un fond de réserve mais a dû être employé pour des travaux, lors de la réponse d'un syndic au notaire il faut analyser les différents point de réponse.

    Ce n'est pas parcequ'un compte bancaire ne correspond pas au fond de réserve qu'il y a malversation de la part du syndic.

    La situation est a analyser avec rigeur, mais si tel est le cas je vous souhaite bonne chance pour récupérer le dossier de l'ancien syndic.


    Bien à vous.
    Scale2601

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Bonjour.

    @ Panchito : Syndic pro certifié IPI qui a été démis de sa fonction par une AG de 2013 avec date de fin de contrat en mai 2014.

    Les pv des 2 dernières AG sont tellement bien rédigés qu'il est impossible de savoir si les comptes sont formellement approuvés ou pas (dans la même phrase, on "confirme l'exactitude des factures" mais on "constate des manquements quant à l'absence de bilan")

    Je pense que non, et en tous cas, la mention décharge et quitus est absente des pvs.


    @ Scale2601 : pas de travaux entre la réponse au syndic et la signature des actes ou l'AGE. D'où ma quasi certitude que le courrier au notaire est un faux : les comptes étaient vides depuis des lustres.


    Du coup, je me demande si j'ai seulement une possibilité d'action contre le syndic ?

    (ce mensonge sur l'état du fonds de réserve m'énerve...ca change quand même la qualité de la copropriété dans laquelle on achète un lot de passer d'une situation dans laquelle le fond de réserve est en positif sans mention sur le fond de roulement à une situation de dettes de fonctionnement lourdes)

    bdz

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Mais avant de passer l'acte authentique, vous avez tout de même exigé de voir les 3 derniers PV d'AG?

    Donc vous avez pu voir si au cours des 3 dernières années avant votre achat:
    - le commissaire aux comptes a fait rapport à l'assemblée
    - suite à son rapport, l'ACP a décidé d'approuver les comptes
    NB: une apparobation partielle n'est pas possible. Si l'ACP approuve les comptes, c'est toute la comptabilité (càd le bilan, les décomptes eau et chauffage, les journaux de chaque copropriétaire, les facturiers etc...). Si c'est une copropriété de moins de 20 lots, une comptabilité simplifiée suffit. Feuille excel ou papier et crayon c'est bon!
    - décharge et quitus ont été donnés au Syndic pour les 3 dernières années avant votre achat.

    Si vous n'avez pas cru bon de vérifier tout cela, vous avez en fait achaté un chat dans un sac et vous êtes en train d'ouvrir le sac.

    Pas sur non plus que vous aviez le droit d'acheter un garage sans avoir un appartement.

    La plupart des actes de base que je connais interdisent cela.

    Si vous menez une action contre le Syndic ou l'ACP (au cas où celle-ci aurait donné quitus et décharge au Syndic, et par là même endossé toutes les responsabilités), vous risquez que tout cela se retourne contre-vous... 

    Au fond avez-vous vérifié l'acte de base? Avant d'acheter?

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Bonjour Panchito,

    Croyez-moi - ou pas - il est impossible de déterminer dans les pv des dernières AG si les comptes ont été formellement approuvés ou pas. Pour l'acte de base, je l'avais consulté et il est permis aux personnes extérieures d'acheter un box sans être CP dans le bâtiment résidentiel.

    Perso, le notaire ayant interrogé le syndic qui a retourné dans les délais une réponse 1) mentionnant que le fond de réserve est correctement alimenté, 2) me demandant une provision pour charges en ligne avec ma quote-part du budget annuel visible dans le pv, 3) signalant qu'il n'y avait pas de procédures contre l'ACP, etc. je n'ai pas jugé utile de demander à consulter les extraits de comptes bancaires pour vérifier ses dires !

    Et je n'ai pas prêté plus d'attention aux formules floues des pv : ca ne serait pas la première fois qu'un syndic aurait plus de bonne volonté que de compétences comptables ou rédactionnelles.


    Maintenant j'aimerais savoir si j'ai une possibilité de recours contre ce syndic pour avoir communiqué au notaire un faux montant (et dissimulé l'existence de dettes) ?

    (pour reprendre votre image, via mon notaire je me suis engagé pour un mammifère
    à moustaches qui fait "miaouw", et à l'ouverture du sac, non seulement il a des puces, mais en plus il aboie !)   lol


    bdz

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Maintenant j'aimerais savoir si j'ai une possibilité de recours contre ce syndic pour avoir communiqué au notaire un faux montant (et dissimulé l'existence de dettes) ?

    Mais tout dépend
    - 1/ si le Syndic a oui ou non reçu décharge et quitus
    - 2/ si les comptes ont été approuvés

    Ces points doivent obligatoirement figurer tels quels à l'ordre du jour des AG annuelles.

    Impossible d'y faire figurer des états d'âme!

    La nouvelle loi sur la copropriété exige que le PV en style télégraphique soit signé en fin de séance


    Donc

    Point A décharge et quitus au Syndic
    - votent pour : xxx quotités
    - votent contre : yyy quotités

    Point B Approbtion des comptes
    - votent pour : zzz quotités
    - votent contre : wwww quotités

    C'est une copropriété de combien de lots? Avec un CdC? Un commissaire au compte? Les autres copropriétaires sont tous aux abonnés absents?

    On n'a que le Syndic qu'on mérite...

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    @ Panchito ; je suis CP dans 3 autres lots. Habituaellement, les pv que je reçois mentionnent l'approbation et le quitus en toutes lettres.

    Là on a :  "Approbation des comptes clôturés au 28/02/2013

    M. XXX a vérifié les comptes et fait part de son rapport. Ce dernier confirme l’exactitude des factures et notes de frais imputées dans le décompte annuel. Toutefois, des manquements sont constatés quant à l’absence de bilan (ouverture et clôture des comptes), le respect des règles de comptabilité, quotités de division (2 exemples donnés), et frais d’AG trop élevés. Les CP souhaitent une explication pour ces frais (+ de 1200 €)
    Il est demandé de clarifier dans le futur les honoraires complémentaires imputés dans chaque dossier, et avec plus de transparence.
    Monsieur ZZZ conteste le montant dû pour ses charges privatives car celles-ci ont été payées mais le décompte laisse apparaître toujours une dette envers la copropriété.
    Par ailleurs, des amendes ont été infligées par la région pour payement tardif de la taxe. Il est décidé d’imputer ces montants dans les frais généraux (10000°)"

    Approuvé ? Pas approuvé ?
    Quitus ? Pas quitus ?

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    "on a le syndic qu'on mérite"

    Tout a fait : ACP de plus de 20 lots avec bcp de petits vieux que ca intéresse plus de faire chier l'arabe du coin qui répare sa voiture dans les garages que de veiller à ce que les comptes soient correctement alimentés (ma première AGE était très intéressante : on discute dettes, manquements du syndic, nomination du remplaçant, ... mais ce qui intéresse papy et mamy c'est que Mohamed ne fasse pas de réparation de camionnettes dans les parkings le week-end (*)

    Jeudi je suis au cadastre à Botanique pour connaître les coprorpiétaires : la dernière liste utilisée par l'ancienne syndic mentionne des personnes parties depuis 4 ans.

    Ca vous laisse une idée du suivi par les CP.


    bdz



    (*) et ça, ne leur en déplaise, c'est clairement autorisé par l'acte de base...

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Jeudi je suis au cadastre à Botanique pour connaître les coprorpiétaires

    M'étonnerait qu'ils vous donnent ces renseignements car ce serait en violation avec la loi sur la vie privée.

    Depuis la nouvelle loi sur la copropriété le Syndic à l'obligation de fournir cette liste sur demande d'un copropriétaire.

    Mais bon, vous avez élu votre nouveau Syndic? Il est déjà en fonction?

    Sa première priorité c'est de demander à chacun d'apporter une copie de son acte de propriété pour s'assurer qu'il va inviter les bons copropriétaires évidemment.

    C'est pas votre job à vous. C'est justement pour cela que vous vous payer le luxe d'un Syndic "pro" certifié IPI.

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Un copropriétaire a droit à cette info.J'ai déjà utilisé la procédure par le passé.
    Ca n'est d'ailleurs pas très cher.


    "le syndic a l'obligation de fournir la liste" : oui, et quand il n'a pas la liste ?
    Comment voulez-vous qu'il contacte des personnes dont il ignore l'existence pour leur demander un titre de propriété ?


    Non, ca n'est pas mon job. C'était le job de l'ancien syndic.
    (D'ailleurs mon post demandait à la base si je pouvais lancer une procédure contre lui pour un de ses manquements : le faux).

    Mais bon, j'ai le choix entre attendre que ca se régularise (en injectant de l'argent frais pour apurer les dettes pendant que d'autres se cachent). Ou comme CP je retrousse mes manches et assiste le nouveau vérificateur aux comptes et le nouveau syndic pour trouver une sortie plus rapide du problème.


    bdz

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Mais si vous avez un nouveau Syndic, il n'y a pas une minute à perdre! Pourquoi ce dernier ne convoque-t'il pas une AGE en toute urgence? Comment, si c'est un vrai pro, a-t'il pu accepter de prendre en charge une ACP qui n'a pas le moindre cent sur ses comptes en banque et dont les copropriétaires ne sont même pas connus?

    Que fait-il?

    Il a pris ses fonctions depuis quand??

    Le CdC ne le harcèle pas?

    Comment une copropriété peut-elle fonctionner sans même savoir honorer les factures d'électricité pour les communs? Ou les factures de gaz ou de mazout pour avoir de l'eau chaude et du chauffage?

    J'ai l'impression qu'il est moins deux et que votre copropriété va tomber en faillite d'un jour à l'autre.

    Et personne ne bouge??

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Je parlais de l'AGE dès mon 2ème message.
    AGE qui a eu lieu jeudi passé, donc on va y aller mollo dans le harcèlement  smile

    Un appel exceptionnel a été voté à cette occasion... et mon passage à Bota jeudi c'est pour identifier le tiers de CP disparus dans la nature (ou plutôt dans le foutoir dans l'ancien syndic) ; on va essayer de fonctionner sur l'appel exceptionnel, le temps que le nouveau syndic mette de l'ordre dans la compta !

    La camionnette à  Momo' attendra un an ou deux  lol
    (il semblerait qu'une réponse à ma question "est-ce que j'ai une possibilité de recours contre l'ancien syndic" aussi)


    bdz

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    il semblerait qu'une réponse à ma question "est-ce que j'ai une possibilité de recours contre l'ancien syndic" aussi)

    Vous n'avez pas répondu à la question permettant de formuler une réponse...

    Si votre ancien syndic a reçu décharge et quitus pour sa gestion, il a en quelque sorte été blanchi et plus rien ne peut lui être reproché.

    Donc vous ne pouvez plus l'attaquer...

    Hors ligne

    bdz
    Pimonaute assidu
    Inscription : 31-05-2006
    Messages : 59

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    A l'époque du courier, je n'étais pas encore CP.
    Que l'assemblée lui ait validé des comptes ou pas, peu importe du point de vue du futur acheteur que j'étais --> interrogé sur la situation financière de l'ACP, il invente un fond de réserve là où il n'y a rien.

    Le quitus vaudrait comme autorisation pour raconter n'importe quoi aux notaires ?
    Je ne pense pas.


    bdz

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Vous mélangez tout!

    Je reprends ce que je vous ai expliqué au tout début:
    1/ Il est parfaitement possible qu'il y ait au passif du bilan un fonds de réserve que vous ne retrouvez pas à l'actif sur des comptes en banques
    2/ Si le Syndic a reçu décharge et quitus lors de la dernière AG pour sa gestion, vous allez intenter un procès à l'ACP?

    Maintenant vous avez 3 mois après une AG pour tenter de faire annuler une décision prise par l'ACP au cours de cette AG. Vous devez apporter la preuve que cette décésion nuit à vos intérêt.

    Hors ligne

    Scale2601
    Pimonaute assidu
    Lieu : Loonbeek
    Inscription : 13-01-2014
    Messages : 105

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Je confirme que le cadastre est bien là pour fournir les informations.

    Ce n'est par parce que décharge est donné que si il y a fraude vous pourrez toujours vous retourner contre l'ancien syndic.

    Maintenant à voire si le fait que les comptes sont vide si il s'agit de malversation ou négligence de l'ancien syndic.

    A vous lire la situation date d'un certain temps, le nouveau syndic envisage quoi pour régulariser la situation comptable? Coût?

    Lui-même dois être au courant des copropriétaires actuel, sinon comment peut-il convoqué une assemblée générale et des appels de fonds.

    Prenez le temps de bien analyser la situation, au stade actuel difficile de dire si celle-ci est désespérée ou non


    Bien à vous.
    Scale2601

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Faux communiqué au notaire par le syndic

    Si votre AGE a eu lieu jeudi passé, vous aviez tout de même demandé que votre problème soit mis à l'ordre du jour, j'espère?

    Et qu'en a-t'il résulté?

    Dans une toute grande copropriété, il y a au moins un CP ou le commissaire aux comptes qui a pu vous expliquer ce qu'on a fait avec ce fameux fonds de réserve?

    Ce n'est pas possible que tous les CP se moquent éperduement de leur investissement. Un appartement à Bruxelles, c'est quand même quelques centaines de milliers d'euros!

    Hors ligne

    Pied de page des forums

    Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

    Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
    Règlement du forum | Liste des membres