Faux communiqué au notaire par le syndic

Qui vous parle d'un faux?

Au bilan d'une ACP, les différents fonds apparaissent à droite, dans le passif.

Ensuite, à l'actif, (donc à gauche) vous voyez ce qui a été fait avec ces fonds.

Il est possible d'avoir pour des centaines de milliers d'euro dans des rubriques intitulés "fonds" (d'épargne, de réserve, etc...) au passif qu'on ne retrouve pas à l'actif dans la rubrique comptes en banque, car ils ont été utilisés pour autre chose... Comme couvrir les dettes des mauvais payeurs, ou engloutis dans une faillite.

Avez-vous demander l'avis du commissaire aux compte? Ou du Syndic?

Pourquoi cette ACP ne demande-t'elle pas de procéder au nettoyage de son bilan?

Et l'acte de base permettait à un "étranger" (n'ayant pas de lot dans la copropriété) d'acheter seulement un garage?

Avant de penser à attaquer votre Syndic en responsabilité civile, avez-vous vérifié si les comptes ont été approuvés par l'AG?

Oui ou non?

Décharge et Quitus ont-ils été donné au Syndic? Oui ou non

Suite à cela, le Syndic a-t'il été réélu? Sinon vous en avez nommé un autre?

S'il ne reste rien sur les comptes de la copropriété, pourquoi le Syndic ne lance pas immédiatement un appel de fonds?

Il ne peut légalement descendre en-dessous de zéro!

Ce syndic c'est un bénévole ou un pro avec certification IPI?

Bonjour.

@ Panchito : Syndic pro certifié IPI qui a été démis de sa fonction par une AG de 2013 avec date de fin de contrat en mai 2014.

Les pv des 2 dernières AG sont tellement bien rédigés qu'il est impossible de savoir si les comptes sont formellement approuvés ou pas (dans la même phrase, on "confirme l'exactitude des factures" mais on "constate des manquements quant à l'absence de bilan")

Je pense que non, et en tous cas, la mention décharge et quitus est absente des pvs.

@ Scale2601 : pas de travaux entre la réponse au syndic et la signature des actes ou l'AGE. D'où ma quasi certitude que le courrier au notaire est un faux : les comptes étaient vides depuis des lustres.

Du coup, je me demande si j'ai seulement une possibilité d'action contre le syndic ?

(ce mensonge sur l'état du fonds de réserve m'énerve...ca change quand même la qualité de la copropriété dans laquelle on achète un lot de passer d'une situation dans laquelle le fond de réserve est en positif sans mention sur le fond de roulement à une situation de dettes de fonctionnement lourdes)

bdz

Bonjour Panchito,

Croyez-moi - ou pas - il est impossible de déterminer dans les pv des dernières AG si les comptes ont été formellement approuvés ou pas. Pour l'acte de base, je l'avais consulté et il est permis aux personnes extérieures d'acheter un box sans être CP dans le bâtiment résidentiel.

Perso, le notaire ayant interrogé le syndic qui a retourné dans les délais une réponse 1) mentionnant que le fond de réserve est correctement alimenté, 2) me demandant une provision pour charges en ligne avec ma quote-part du budget annuel visible dans le pv, 3) signalant qu'il n'y avait pas de procédures contre l'ACP, etc. je n'ai pas jugé utile de demander à consulter les extraits de comptes bancaires pour vérifier ses dires !

Et je n'ai pas prêté plus d'attention aux formules floues des pv : ca ne serait pas la première fois qu'un syndic aurait plus de bonne volonté que de compétences comptables ou rédactionnelles.

Maintenant j'aimerais savoir si j'ai une possibilité de recours contre ce syndic pour avoir communiqué au notaire un faux montant (et dissimulé l'existence de dettes) ?

(pour reprendre votre image, via mon notaire je me suis engagé pour un mammifère
à moustaches qui fait "miaouw", et à l'ouverture du sac, non seulement il a des puces, mais en plus il aboie !)   

bdz

@ Panchito ; je suis CP dans 3 autres lots. Habituaellement, les pv que je reçois mentionnent l'approbation et le quitus en toutes lettres.

Là on a :  "Approbation des comptes clôturés au 28/02/2013

M. XXX a vérifié les comptes et fait part de son rapport. Ce dernier confirme l’exactitude des factures et notes de frais imputées dans le décompte annuel. Toutefois, des manquements sont constatés quant à l’absence de bilan (ouverture et clôture des comptes), le respect des règles de comptabilité, quotités de division (2 exemples donnés), et frais d’AG trop élevés. Les CP souhaitent une explication pour ces frais (+ de 1200 €)
Il est demandé de clarifier dans le futur les honoraires complémentaires imputés dans chaque dossier, et avec plus de transparence.
Monsieur ZZZ conteste le montant dû pour ses charges privatives car celles-ci ont été payées mais le décompte laisse apparaître toujours une dette envers la copropriété.
Par ailleurs, des amendes ont été infligées par la région pour payement tardif de la taxe. Il est décidé d’imputer ces montants dans les frais généraux (10000°)"

Approuvé ? Pas approuvé ?
Quitus ? Pas quitus ?

M'étonnerait qu'ils vous donnent ces renseignements car ce serait en violation avec la loi sur la vie privée.

Depuis la nouvelle loi sur la copropriété le Syndic à l'obligation de fournir cette liste sur demande d'un copropriétaire.

Mais bon, vous avez élu votre nouveau Syndic? Il est déjà en fonction?

Sa première priorité c'est de demander à chacun d'apporter une copie de son acte de propriété pour s'assurer qu'il va inviter les bons copropriétaires évidemment.

C'est pas votre job à vous. C'est justement pour cela que vous vous payer le luxe d'un Syndic "pro" certifié IPI.

Mais si vous avez un nouveau Syndic, il n'y a pas une minute à perdre! Pourquoi ce dernier ne convoque-t'il pas une AGE en toute urgence? Comment, si c'est un vrai pro, a-t'il pu accepter de prendre en charge une ACP qui n'a pas le moindre cent sur ses comptes en banque et dont les copropriétaires ne sont même pas connus?

Que fait-il?

Il a pris ses fonctions depuis quand??

Le CdC ne le harcèle pas?

Comment une copropriété peut-elle fonctionner sans même savoir honorer les factures d'électricité pour les communs? Ou les factures de gaz ou de mazout pour avoir de l'eau chaude et du chauffage?

J'ai l'impression qu'il est moins deux et que votre copropriété va tomber en faillite d'un jour à l'autre.

Et personne ne bouge??

Vous n'avez pas répondu à la question permettant de formuler une réponse...

Si votre ancien syndic a reçu décharge et quitus pour sa gestion, il a en quelque sorte été blanchi et plus rien ne peut lui être reproché.

Donc vous ne pouvez plus l'attaquer...

Vous mélangez tout!

Je reprends ce que je vous ai expliqué au tout début:
1/ Il est parfaitement possible qu'il y ait au passif du bilan un fonds de réserve que vous ne retrouvez pas à l'actif sur des comptes en banques
2/ Si le Syndic a reçu décharge et quitus lors de la dernière AG pour sa gestion, vous allez intenter un procès à l'ACP?

Maintenant vous avez 3 mois après une AG pour tenter de faire annuler une décision prise par l'ACP au cours de cette AG. Vous devez apporter la preuve que cette décésion nuit à vos intérêt.

Si votre AGE a eu lieu jeudi passé, vous aviez tout de même demandé que votre problème soit mis à l'ordre du jour, j'espère?

Et qu'en a-t'il résulté?

Dans une toute grande copropriété, il y a au moins un CP ou le commissaire aux comptes qui a pu vous expliquer ce qu'on a fait avec ce fameux fonds de réserve?

Ce n'est pas possible que tous les CP se moquent éperduement de leur investissement. Un appartement à Bruxelles, c'est quand même quelques centaines de milliers d'euros!