Rupture de bail et indemnités

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Dans l'hypothèse d'un bail de résidence principale de 9 ans, le bailleur peut résilier, sans motivation, pour l'expiration du premier ou du 2e triennat, moyennant indemnité de 9 mois (ou 6 mois si pour 2e triennat), avec un préavis de 6 mois.

Ici, le bailleur n'a pas respecté le préavis de 6 mois. Donc pas applicable.

L'hypothèse qui sera probablement retenue est celle du préavis donné par le nouvel acquéreur pour occupation personnelle: notification à faire, par le dit nouveau proprio, dans les 3 mois à dater de l'acte authentique, avec préavis de 6 mois. Pas d'indemnité.
Voir ici dans notre FAQ

Bonjour et merci pour vos réponses rapides.

Cependant je ne pense pas avoir tout compris.

- Si le nouveau propriétaire me donne le renom pour occuper les lieux il ne me doit rien sinon un préavis de 6 mois ?
- Si c'est la propriétaire actuelle, y a t il une date buttoir à laquelle elle doit me verser les indemnités ? Elle me disait au téléphone qu'elle comptait me verser les loyers après mon départ.
- Ni l'agence, ni la propriétaire me donnent des nouvelles. Que faut-il craindre ? Que dois-je faire ?

Encore merci. A bientôt.

Bonsoir Grmff

En effet, l'agent immobilier à péché par omission. Il a tenté de détourner mes droits en envoyant un document de fin de bail non valable et me demandais d'autre part un document où je renonçait au bail. Ce qui effectivement aurait pu se retourner contre moi. Par ailleurs la propriétaire actuelle m'a confirmé que l'agent ne lui a jamais fait part des obligations d'indemnités qu'elle aurait à mon égard.

Cependant je ne me suis pas opposé au préavis écourté malgré ma situation mais j'ai juste exigé que la loi soit appliquée et mes droits respectés. Ce qui n'a pas plut.

Maintenant l'agent tente de sauver l'affaire par une autre entourloupe qui, je pense, sera le renom donné par le nouveau propriétaire et zéro indemnité pour moi. Je serai donc le grand perdant.

Quand on vend un bien à 340.000€ et qu'on rechigne à payer des indemnités légales de 6300€ je trouve ça écœurant. D'autant plus je ne suis pas dans une situation matérielle des plus confortable et que j'ai toujours remplis mes obligations sans retard ni contestations.
Le nouveau propriétaire aura, de plus, de gros frais après l'achat (toiture, châssis, chauffage, rafraîchissement total) et s'il doit encore attendre plus de 6 mois pour occuper les lieux c'est qu'il a les reins solides. Personnellement je suis incapable de mettre un sous de côté malgré ma ceinture qui me coupe la taille tant elle est serrée.
Je suis dégoûté ! Mais bon ....

Merci Grmff pour vos éclaircissements.

Hummm je comprends mieux ce qui se passe. Ils n'ont jamais eu l'intention de me verser les 9 mois d'indemnités. Je présume que c'était encore un stratagème pour que je leur donne le document disant que je quitterai bien les lieux pour le 30 octobre 2014. Bien que cela reste une supposition cela me semble de plus en plus être la réalité de la situation.
Dans le second recommandé ils me parlent bien des 9 mois d'indemnités en reprenant l'extrait de loi mais en bas de page et en gras ils insistent sur ce document qu'ils espèrent de ma part.
La perversité na pas de limite !

Me revoilà donc au point de départ et dans un contexte professionnel (licenciement collectif en 2015- pas certain d'être concerné mais ...) qui ne me permet pas d'envisager de prendre un logement décent avec la certitude d'honorer mes obligations.

Je pense que je vais devoir faire une demande de logement à loyer modéré. J'ai assez de temps pour faire les démarches.

Merci grmff pour vos information nocturne, ... bien qu'éclairante.

J'avoue que je me sens quelque peu dérouté et étourdi par la tourne de cette situation. Je n'ai pas pour habitude de prendre autant de détours d'autant plus que j'ai, en principe, tous les éléments en ma faveur. Malgré cela je dois me battre pour faire valoir mes droits et je risque même d'en être spolié. C'est aberrant !
Malgré que mes chances d'avoir gain de cause s'envolent en fumée, vous me permettez d'y croire encore et d'espérer me reloger décemment.
Merci encore pour votre aide. Malheureusement pour vous je n'en ai pas fini avec mes questions d'ignorant. 

J'ai déjà répondu par mail que j'exigeais l'application de manière inconditionnelle de la loi relative aux baux locatif. Sans quoi je m'adresserais aux autorités compétentes afin qu'ils honorent leurs obligations.

Je ne comprends pas le "sans douleur pour le proprio", à partir du moment où je ne paye plus le loyer.

Est-ce à dire qu'il me faut voir un notaire pour faire cette démarche ? Si oui, je suppose qu'il y aura des frais et je n'ai aucune possibilité de financer ce genre d'action malheureusement.

Je m'en voudrais de refroidir votre enthousiasme: il n'y a pas encore de dénouement: cela se présente mieux pour vous, mais il faut aller au bout du processus.

Comme je l'avais expliqué depuis le début, le seul scénario légal possible était, pour la partie bailleur, d'attendre la signature de l'acte authentique (env. 2-3 mois après le compromis, si on est rapide) pour que le nouveau propriétaire puisse, dans les 3 mois à dater de cet acte, vous notifier un préavis de 6 mois, pour occupation personnelle, et sans indemnité.

Ce qui nous menait, si l'acte est signé par exemple à la fin septembre, à un préavis de 6 mois prenant effet au 1er octobre: obligation de quitter les lieux pour le 30 mars 2015.

Dans ce qui vous est proposé (6 mois de préavis maintenant + indemnité de 9 mois, car résiliation par le bailleur actuel), ils ne gagnent, en délai, que 2-3 mois et ils vont payer pour cela 9 mois d'indemnité ? Bizarre. Bizarre.

Bref, si cela se confirme, saisissez cette opportunité rapidement !

Mais, il faut la consolider.

L'agent immobilier a-t-il le pouvoir de négocier cela ? Est-il mandaté par son client vendeur à cet égard ?

Il faut rédiger une convention à signer maintenant et qui engage toutes les parties concernées.

Pour le paiement de l'indemnité (les 9 mois): c'est purement conventionnel. Il n'y a pas d'obligation de la verser au moment de la notification pour que le préavis soit valable.

Mais, ici, on est dans un cas particulier, qui sort du légal (je n'ai pas dit que c'était illégal).

Donc, moralité, il faut inclure cela dans la négociation globale et prévoir que l'indemnité vous soit versée à la signature de la convention de résiliation anticipée.

Solution alternative éventuelle: prévoir que l'indemnité soit versée dès à présent sur un compte de tiers (par exemple: le notaire instrumentant, cad celui de l'acquéreur), avec obligation de libérer ces fonds en votre faveur , si vous avez libéré les lieux à la date prévue.

Bref: c'est à négocier et à convenir par écrit.

Allez courage: vous êtes dans la bonne voie.
Même si c'est assez surprenant - cfr supra - (mais il faut parfois ne pas tenter de réfléchir pour les autres...)

Bonjour Panchito

Comme je le disais plus tôt, lorsque j'ai téléphoné à ma propriétaire, celle-ci m'a parlé d'une autre solution en cours de négociation avec l’acquéreur du bien.
Il semblerait qu'ils aient coupé la poire en deux.
- D'un côté la proprio actuelle me donne un préavis de 6 mois (au lieu de trois) et les 9 mois d'indemnité.
- De l'autre, le nouveau proprio patiente 3 mois pour entrer dans les lieux.

Si c'est le nouveau propriétaire qui doit me donner le renom il devrait attendre environ le mois d'avril 2015 et la vente tomberait à l'eau.
Si ma proprio actuelle veut que je parte fin octobre 2014 elle doit verser 3 mois de loyers en plus des 9. Ce qu'elle ne semblait pas prête à faire (selon conversation au tél). L'agence ne lui ayant pas signalé qu'il y aurait des indemnités je suppose que ma proprio à fait pression sur l'agence.
De là, à mon avis, cet accord entre propriétaires et l'agence qui satisfait tout le monde.
L'agence à jouer avec le feu et je pense que la situation s'est retourné contre eux. Sans quoi un tel accord n'aurait pas été possible car tout le monde y perdait.

Ma question à propos des modalités de payement des indemnités reste entière. Auriez-vous une réponse ?

Merci

Juridiquement parlant votre seul interlocuteur c'est votre bailleur.

Avez-vous reçu un recommandé de votre bailleur pour vous signifier la résiliation du bail, le préavis et le paiement des indemnités ainsi que la date à laquelle le payement allait être effectué?

Les paroles n'ont absolument aucune valeur....

Détrompez-vous un mail c'est un écrit et donc il peut être produit en Justice.

Pouvez-vous reproduire le mail ici (en enlevant les noms et les adresses)?

On peut vous aider à formuler les réponse et notamment le délai de paiement pour les 9 mois d'indemnité de rupture.

Bonjour Erik

Désolé, je ne suis pas habitué à la structure de ce forum et je me suis un peu perdu dans la lecture des messages. Je n'ai effectivement pas vu votre réponse de ce matin et ... je n'ai plus de citron. Hum !
Toutes mes excuses.

Nous sortons donc du cadre légal et l'accord amiable est de mise. Parmi les propositions que vous me faite l'une d'elle me semble excellente, à savoir :

"Prévoir que l'indemnité soit versée dès à présent sur un compte de tiers (par exemple: le notaire instrumentant, cad celui de l'acquéreur), avec obligation de libérer ces fonds en votre faveur , si vous avez libéré les lieux à la date prévue.

Puis-je envisager de laisser un délai pour le versement de la somme auprès du notaire (par ex le 1er janvier 2015 au plus tard) afin de ne pas mettre ma propriétaire dans l'embarras si elle ne dispose pas de cette somme immédiatement, mais avec une clause de nullité si cet argent n'est pas versée à temps ? Le tout signé par toutes les parties (les 2 propriétaires et moi, voire l'agence s'il y à lieu)

Le but serait d'apaiser les esprits et démontrer ma réelle volonté d'aboutir à une conciliation équitable pour tous.

Non, pas entièrement.
- Le dernier courrier met fin au bail et fait référence au 3iè tiret de la législation sur les baux. (... à l'expiration de chaque triennat, ...).
- En dessous il m'est demandé d'accepté un préavis écourté mentionnant 4 mois alors qu'il s'agit de 3 mois.
- Puis, si je donne mon accord, de libérer les lieux pour le 30 octobre 2014.
- Ensuite la lettre stipule qu'ils s'engagent à verser les indemnités une fois l'état des lieux effectué, les clés rendues et avoir quitté le logement.
- Ils me demandent également de répondre par lettre recommandée.

Vient alors une signature sous le nom de mon bailleur et une autre illisible, sans nom, sous laquelle mon bailleur mentionne un nom (semble-t-il) puis "par mandat général" et re-signature de mon bailleur.
Un peu tiré par les cheveux.

J'ai répondu à ce courrier par mail demandant l'application de la loi et le respect de mes droits. Et qu'en aucun cas je ne fournirais un document assurant que je quitterai les lieu tant que les choses ne seront pas faites dans les règles.

N'ayant pas reçu de réponse j'ai téléphoné à ma propriétaire qui voulais que je reprenne contact avec l'agence. Mon mail était très clair et n'a pas reçu de réponse. Je lui ai donc fais savoir que je ne réagirais plus tant qu'aucune réponse ne m'est donné.

Voici le dernier mail reçu de l'agence:
Je viens d'apprendre par la propriétaire que vous ne souhaitez plus me répondre, cela est dommage.

Sachez que je continuerai à faire mon possible pour trouver une solution qui agrée à tout le monde.
Dans le cas contraire, nous devrons probablement trouver d'autres acquéreurs. Et une fois l'acte signé, les nouveaux propriétaires vont enverrons alors un préavis légal de 6 mois pour occupation personnelle et ce, sans indemnité.

Il y a d'un côté la loi et de l'autre, la possibilité de déroger à ces dispositions légales en trouvant un accord entre les parties et c'est ce que nous essayons de trouver dans notre cas.

J'espère sincèrement que nous arriverons un trouver un accord à l'amiable qui conviendra à tout le monde.
Pour rappel, nous vous proposons, un préavis de 6 mois qui prendra cours à partir du 1er aout 2014 pour se terminer le 31 janvier 2015, date à laquelle nous vous demanderons de quitter les lieux, avec bien entendu une indemnité, comme le prévoit la loi, de 9 mois de loyer.

PS: le dernier paragraphe mentionne "Pour rappel,..." alors que c'est la première fois qu'ils me parlent de 6 mois de préavis !

Merci.