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Rupture de bail et indemnités

Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Rupture de bail et indemnités

Bonjour,

J’occupe un logement depuis le 01.11.2011 (1er étage d'une maison). Le bail était d'1an, écrit et enregistré. Celui-ci a été reconduit tacitement et devient donc un bail de 9 ans.

La maison a trouvé acquéreur (juin 2014) et, l'agence qui s'occupe de la vente, m'a demandé (par téléphone) si je pensais pouvoir partir à l'échéance du bail, soit le 30.10.2014. Sur le moment j'ai répondu que oui. Sur ce l'agent immobilier me prie de lui envoyer un lettre stipulant que je quitterai effectivement les lieux, suite à un accord avec la propriétaire.

Après réflexion je me rends compte du piège, m'informe et envois un mail à l'agence reprenant les règles à suivre et fais la demande du respect des lois en matière de rupture du bail. Le jour même je réceptionne un recommandé de ma propriétaire mettant fin au bail. Cependant ce courrier est nul et non avenu puisque celui-ci ne concerne pas un bail de 9 ans et de plus la date de fin de bail ne correspond pas à la date réelle (31.11.2014 au lieu de 30.10.2014). En outre, le délai de 6 mois de préavis n'est pas respecté. En effet, puisque le recommandé daté du 30.06.2014 et déposé par la poste le 01.07.2014, ne prenant acte que le mois suivant (aout 2014) le préavis serait de 3 mois au lieu de 6 mois.

L'agent immobilier me sonne et tente à nouveau (c'était le jour même de la signature du compromis de vente) de faire pression avec insistance, arguant que j'ai accepté (verbalement) de quitter les lieux à la fin du bail et me demande de lui envoyer la lettre demandée. Le document n'ayant aucune valeur légale je n'ai pas accepté.
L'agent me sonne quelques minutes plus tard et m'annonce, qu'en accord avec les propriétaires (nouveau et ancien), il me propose, sous forme de "cadeau" 9 mois de loyer en compensation (alors qu'il s'agit d'une obligation légale). Ce que j'accepte mais refuse à nouveau d'envoyer un courrier stipulant mon départ pour le 30.10.2014 que l'agent me demande à nouveau. Excédé, j'exige que les démarches soient faites dans l'ordre, les règles et le respect de mes droits.

Un nouveau recommandé me parvient. Celui-ci reprend les termes de loi relatif à la rupture du bail et parle bien d'indemnités de 9 mois mais, ne mentionne pas les 3 mois d'indemnité pour préavis écourté (6 mois légaux - 3 mois restant = 3 mois d'indemnités). Et, une fois encore, on me demande d'envoyer une lettre dans laquelle je certifie quitter les lieux pour le  30.10.2014.

J'ai donc renvoyé un mail à l'agent le mettant en demeure de respecter inconditionnellement la loi en matière de baux locatifs sans quoi je me tournerais vers la justice pour faire respecter mes droits. Je n'ai plus de réponse depuis une semaine.

J'ai alors pris l'initiative de téléphoner à ma propriétaire et lui ai expliqué les stratagèmes mis en place par l'agent pour détourner mes droits. Elle m'a alors expliqué vaguement qu'une autre solution était mise en place mais concernant le nouveau propriétaire (préavis de 6 mois semble-t-il). Elle me dit aussi qu'elle peut payer les 9 mois d'indemnité après ma sortie des lieux, soit après le 30.10.2014.

Questions:
-------------
- Je crains que le payement de ces 9 mois de loyers pose problème. Puis-je demander que la somme soit versée au plus tard le 30.10.2014 ?
     -Si non, quels serait les recours en cas de non payement ou si la propriétaire tarde pour le versement ?

- Si c'est le nouveau propriétaire qui me donne son renom je serai dans le second triennat. Quel serait l'indemnité si indemnité il y a ? (6 mois ?)

Mon but n'est pas ici de profiter d'une situation pour gagner quelques sous. J'habite dans le Brabant Wallon où je travaille également. Je vis seul avec ma fille en garde alternée. Un logement décent et abordable est extrêmement difficile à trouver et de plus je risque de perdre mon emploi en janvier 2015 (licenciement collectif). Cette somme me permettrait de payer, le cas échéant, un loyer au-dessus de mes moyens durant un an, le temps de retrouver autre chose de plus abordable.

Je vous remercie par avance pour vos réponses.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 293
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Re : Rupture de bail et indemnités

Une seule chose à dire: acceptez vite fait. Demandez un rendez-vous avec l'agence et le propriétaire pour signer les accords amiables de fin de bail, et commencez à chercher un nouveau bien. 9 mois d'indemnités, c'est très très correct.

Et un préavis de 6 mois aussi.

Vous pourriez même proposer de rajouter une clause du style "Le locataire a le droit de partir avant la fin de son préavis, en gardant le droit à ses indemnités" Cela pourrait arranger le nouveau propriétaire.

Bref, ne faites pas la fine bouche, et sautez sur l'occasion!


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonsoir grmff

Merci pour votre réponse.

Rassurez-vous je n'ai jamais eu l'intention de faire la fine bouche. Seulement faire respecter mes droits et me garantir de pouvoir me reloger rapidement et décemment.

La clause que vous mentionnez me semble intéressante aussi. J'en prends bonne note.

Panchito parlait d'une aide qu'il pouvait m'apporter pour la rédaction de mon courrier. J'espère qu'il aura le temps de passer par ici.

Demain je rédigerai ma réponse pour l'agence et la posterai afin de vous la faire lire. Le cas échéant, y apporter les corrections nécessaires.

Ça avance, ça avance. Je pense qu'avec toutes les informations reçue je peux faire une proposition équitablement satisfaisante pour tout le monde.
J'espère qu'ils comprendront ainsi que je n'ai jamais eu l'intention de faire obstacle à la vente ni de profiter d'une "aubaine" providentielle.

Je vous remercie grmff, Panchito et Erik pour touts le temps que vous avez consacré à mon problème. Belle efficacité.

A demain donc pour la "correction" de mon devoir. wink

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonjour à tous,
Voici ci-dessous le courrier que je vais adresser à l'agence. Qu'en pensez-vous ?

Madame S.,

Lors de ma conversation téléphonique avec madame L. celle-ci m'a demandé de prendre contact avec vous. Je lui ai expliqué que j'attendais votre réponse à mon dernier mail et que je ne comptais pas me manifester tant que cette réponse ne serait pas envoyée.

Il est par ailleurs consternant que le respect des lois et de mes droits soient considérés comme un acte malhonnête de ma part.

Il est à savoir que, jusqu'à ce jour, aucune de vos propositions n'est en accord avec la loi malgré mes multiples demandes. Qui plus est, l'acceptation de chacune d'elle m'aurait privé de mes droits légaux et plus extravagant encore, m'aurait mis en tort face à la loi. Ce qui est, vous le comprendrez, inacceptable.

Pour trouver une issue favorable à tous nous sommes obligés de sortir du cadre légal et trouver un accord amiable. Celui-ci ne peut être conclu à mon détriment.

Veuillez trouvez ci-dessous ma proposition de compromis amiable qui, j'en suis certain, satisfera chacune des parties sans en léser aucune.

Proposition d'accord amiable :

Je m'engage à accepter votre proposition de préavis de 6 mois prenant cours le 1er août 2014 et se terminant le 31 janvier 2015 ainsi que le versement de l'indemnité légale équivalente à 9 mois de loyers, soit la somme de 6300€, sous les conditions suivantes :

- Le respect d'un préavis de 6 mois courant du 1er août 2014 au 31 janvier 2015.

- Le droit de quitter le bien loué avant la fin ce préavis sans condition ni indemnité de ma part et sans que cela affecte d'aucune façon les droits à mes indemnités.

- Prévoir que l'indemnité de 9 mois de loyers soit versée dès à présent sur un compte du notaire instrumentant (celui de l'acquéreur), avec obligation de libérer ces fonds en ma faveur dès le dernier jour d'occupation des lieux (à la date prévue, le 31 janvier 2015, ou avant cette date).

- L'acceptation écrite, signée et notifiée par pli recommandé et accusé de réception de cet accord par toutes les parties concernées.


En acceptant cet accord aucune des parties ne sera lésée.
Le nouvel acquéreur pourra jouir du bien plus tôt que prévu.
Madame L., propriétaire actuelle, ne devra pas verser 3 mois d'indemnités supplémentaires pour préavis écourté.
Vous conservez le bénéfice de la vente et les commissions y afférentes.
Mes droits sont respectés.

Veuillez, bla-bla-bla ...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 487

Re : Rupture de bail et indemnités

Mais pourquoi diable adresser votre courrier à cette agence avec laquelle, vous, vous n'avez aucun lien juridique?

C'est évidemment au bailleur que vous devez écrire!

D'ailleurs ne disiez-vous pas vous même que bizarrement, votre bailleur avait déjà résilié votre bail par écrit?

Si tel est le cas, dès l'envoi de ce courrier-là, votre bailleur vous devait les 9 mois d'indemnité de rupture.

Pourquoi continuez-vous à discuter avec l'agence qui n'est absolument pas mandaté par le bailleur pour assumer la gestion locative de son bien?

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Messages : 11 754
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Re : Rupture de bail et indemnités

Comme déjà indiqué, il faut éviter des écrits unilatéraux,

Si le bailleur actuel vous renvoie vers son agence, prenez un contact téléphonique avec la responsable concernée pour lui indiquer votre accord sur telle et telle base (elle n'a qu'à prendre des notes), pour autant qu'une convention, à signer par toutes les parties concernées, soit rédigée, reprenant tous ces points,

Et qu'elle vous envoie son projet de convention pour examen préalable,
Et dès qu'il y a accord sur le contenu: se rencontrer et signer,


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonjour Erik

Hum, oui, encore mieux effectivement.

Dès demain je ferai le nécessaire en espérant qu'ils acceptent.
Hormis cela, voyez-vous des lacunes ou autre chose à ajouter à ma proposition ?

Bien à vous

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonjour à toutes et tous,

Première étape vers une solution positive.

J'ai fais parvenir mes conditions à l'agence. Ils acceptent toutes mes conditions. J'attends leur courrier recommandé.

A bientôt pour la suite.

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonjour

Comme je le disais dans mon message précédent la partie adverse a accepté toutes mes conditions.
J'étais dans l'attente du courrier recommandé qui doit entériné tout cela.
J'ai enfin reçu le courrier tant attendu.

MAIS !
Une de mes conditions était que ce courrier arrive par voie recommandée et je pense même qu'il s'agit là d'une obligation légale.
Cependant, ce que je trouve est une enveloppe non affranchie (donc déposée dans la boite aux lettres par l'agence ou la propriétaire). Ce courrier est daté du 22.07.2014 et reprends bien toutes mes conditions, auxquelles ils ont ajouté "que les clés soient remises et que l'état des lieux réalisé". Ce qui est normal.

Ensuite ils me demandent de répondre par écrit et par lettre recommandée.

La propriétaire a signé. Mais également, et pour la première fois, est apposé la signature de son fils demeurant en Belgique.
La mention "Par procuration générale" que je ne comprenais pas dans un courrier précédent concerne son autre fils demeurant à l'étranger et elle s'y retrouve dans ce nouveau courrier.

Qu'en pensez-vous ?
Tentent-ils une nouvelle entourloupe avec ce courrier non recommandé ou suis-je devenu complètement paranoïaque ?

Bien à vous.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 616

Re : Rupture de bail et indemnités

Vous êtes un peu parano... (avis de non-expert médical, mais qd même...)

Qu'est-ce que ça peut vous faire et qu'est-ce que ça peut changer que le courrier soit envoyé par recommandé ou non !!!! Vous l'avez reçu, c'est bon !
Vous ne savez pas un peu sortir de vos envies procédurières et ouvrir le dialogue au bons sens ?

Vous avez eu tout ce que vous voulez (vous êtes déjà très chanceux, car tout ça ne vous est pas forcément du !!!), et vous trouvez encore à pinailler !?

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

@ Himura

Je vous remercie pour votre réponse, ... bien qu'elle manque quelque peu d'élégance.

Sachez que depuis le départ j'ai agit avec bon sens, honnêteté et droiture. C'est ma nature profonde. Par contre l'agence a agit tout à l'opposé et vous me reprochez d'être sur mes gardes. J'avoue ne pas vous comprendre.

Par trois fois l'agence a tenté de me rouler. Pire encore, si j'avais envoyé le courrier demandé au départ ils auraient pu me réclamer des indemnités pour rupture de bail de façon unilatérale et hors délai légal.
Et vous trouvez que je pinaille ?

A ce jour, et après de multiples propriétaires, je n'ai rencontré aucun de ceux-ci qui n'ait pas fait valoir ses droits. Et, parmi ces propriétaires, ils en est une bonne moitié qui n'ont pas respectés les miens. Ma méconnaissance des lois a toujours été leur outil favori.
Alors, pour une fois dans ma vie de locataire où je me permets de faire valoir mes droits qui, si vous avez tout lu, étaient allègrement détournés, vous surgissez et me traitez de pinailleur. J'avoue que j'ai du mal à l'entendre.

La maison est vendue pour 340.000€ et la propriétaire rechigne à respecter la loi pour un montant de 6300€.
Et vous trouvez que je pinaille ?

La propriétaire me dit que j'ai profité d'un loyer de 700€ tout compris alors que c'est elle qui a rédigé le bail.
Et vous trouvez que je pinaille ?

Après toutes les tentatives de l'agence pour détourner mes droits, à ma place, vous ne seriez pas sur vos gardes ?

Mais bon, c'est votre point de vue. J'imagine que vous devez être propriétaire.


Bien à vous.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 487

Re : Rupture de bail et indemnités

La propriétaire me dit que j'ai profité d'un loyer de 700€ tout compris alors que c'est elle qui a rédigé le bail.

Vous parliez d'un loyer de 600€ auparavant. Je suppose que les 100€ de différence sont les charges.

600€ de loyer pour une maison qui en vaut 340.000€, c'est en effet incroyable.

A votre place, lors de l'état des lieux de sortie, je remettrais les clés à votre propriétaire avec en sus champagne, fleurs et pralines!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 616

Re : Rupture de bail et indemnités

Oui, vous pinaillez...

Bien sûr, ça n'est pas une remarque agréable, mais c'est apparemment un fait.
J'espère juste que vous comprendrez que cette attitude créée (manifestement, c'est le cas) une réaction identique chez votre propriétaire.
Personnellement, j'essaye toujours d'éviter.

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture de bail et indemnités

Himura a écrit :

Oui, vous pinaillez...

Bien sûr, ça n'est pas une remarque agréable, mais c'est apparemment un fait.
J'espère juste que vous comprendrez que cette attitude créée (manifestement, c'est le cas) une réaction identique chez votre propriétaire.
Personnellement, j'essaye toujours d'éviter.

Je partage entièrement cet avis.

Une attitude trop procédurière et chichiteuse du locataire ne peut que provoquer une réaction de méfiance chez le propriétaire.

Et inversement


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 754
Site Web

Re : Rupture de bail et indemnités

silencio a écrit :

Une de mes conditions était que ce courrier arrive par voie recommandée et je pense même qu'il s'agit là d'une obligation légale.

Le seul intérêt d'un courrier recommandé est de lui donner date certaine.

Dans votre cas, cela n'a pas d'intérêt.
Et ne résulte d'aucune obligation légale.

Si la convention est conforme à ce qui a été convenu et  qu'elle est valablement signée par la / les autres (s) partie(s): signez vite fait !

Et renvoyez le tout par recommandée au bailleur (vous avez ainsi la preuve de votre envoi) + copie par courrier simple (inclus à l'agence).

Je suppose que les modalités d'exécution (paiements, etc.) sont explicitement mentionnés.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonjour à tous,

En ce qui concerne le sujet : j'ai reçu aujourd'hui un avis du facteur. Un recommandé m'attend à la poste.

"Le seul intérêt d'un courrier recommandé est de lui donner date certaine."
Et bien voilà encore une chose que j'apprends. J'ai toujours entendu et lu que le recommandé rend le courrier légal mais nul part je n'ai lu qu'il s'agit en fait de lui donner une date certaine.

"Si la convention est conforme à ce qui a été convenu ..."
Je ne comptais absolument pas discuter ce fait. Mon seul souci était de savoir si ce courrier était légal ou non. Pour rappel les deux premiers courrier ne l'étaient pas et les accepter m'aurait sérieusement mis dans l'embarras.

"Et renvoyez le tout par recommandée au bailleur (vous avez ainsi la preuve de votre envoi) + copie par courrier simple (inclus à l'agence)."
C'est la procédure que l'agence à suivit et que je ne connaissait pas (recommandé+courrier simple). J'en ferai de même.

"Je suppose que les modalités d'exécution (paiements, etc.) sont explicitement mentionnés."
Et bien non. Pourtant je suis prêts à signer le document malgré tout.
Ils stipulent que 'l'argent sera versé dès à présent sur le compte du notaire instrumentant". Mais aucune modalité sinon que l'argent doit être libéré le dernier jour de l'occupation du bien.

"Une attitude trop procédurière et chichiteuse du locataire ... "
Si j'étais plus au courant des lois je ne me méfierais pas autant de l'attitude de l'agence qui, je le rappelle, n'a pas joué franc jeu ni avec moi, ni avec la propriétaire actuelle ni avec le nouveau.
Je rappel aussi qu'ils ont tenté de m'éjecter du logement de manière illégale et en me demandant de rédiger un document me mettant moi-même en tort ! Comprenez qu'une telle attitude ne laisse aucune place à la confiance tant que tout n'est pas entériné.

Vous parliez d'un loyer de 600€ auparavant
Je n'ai pas pris la peine de relire les messages précédents mais le loyer est bien de 700€.

600€ de loyer pour une maison qui en vaut 340.000€, c'est en effet incroyable.
Effectivement vu comme cela ça paraît idyllique. Mais la réalité est toute autre. La maison est vétuste mais le terrain est grand, de là le prix.
- Je n'occupe que le premier étage de la maison (75m³) qui n'est pas isolé du rez (aucune séparation sinon un rideau. L'appart donne directement sur la cage d'escalier. Aucune intimité et de plus j'ai remarqué qu'on s'est introduit à plusieurs reprises dans l'appart. Mais comment le prouver ?
- Les châssis sont tellement vétustes qu'il laissent passer le vent glaciale en hiver et le bruit du train au point (réel et non exagéré) que je dois arrêter ma conversation et attendre son passage.
- La cage d'escalier est une cheminée à courant d'air qui monte dans l'appartement. En hiver impossible de garder la porte du minuscule salon ouverte au risque d'avoir les pieds gelés.
- Malgré plusieurs demandes qui n'ont jamais étés entendues, le chauffage est carrément coupé dès 21h30 qu'elle que soit la température. Dès 22h pulls et couvertures sur le dos tous les soirs. Le fils de la propriétaire lui a des volets à toutes les fenêtres et un poêle à bois qui tourne tous les soirs d'hiver.
Et ce ne sont là que quelques points. Il y en a d'autres aussi absurdes.

Oui, vraiment idyllique ! wink


Quoi qu'il en soit, je vous remercie tous pour vos interventions qui m'ont beaucoup apprit et aider. Vous avez été très efficaces, continuez ainsi.
Il est évident que si nous avions pu parler de vive voix la situation serait plus claire pour tous. Mais bon, ... les joies du net !

Silencio

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 487

Re : Rupture de bail et indemnités

lu que le recommandé rend le courrier légal mais nul part je n'ai lu qu'il s'agit en fait de lui donner une date certaine.

Détrompez-vous!

Tous les écrits sont des preuves légales qui peuvent être produites en justice. Même un simple sms!

Et oui, le recommandé sert juste les intérêts de celui qui l'envoie car il lui donne une date certaine. C'est le seul but du recommandé.

Donc pour le locataire, il enverra son renom par recommandé pour pouvoir prouver qu'il la bien envoyé dans les délais impartis.

Par contre pour le destinataire, il n'y a aucun intérêt.

C'est aussi surprenant que parmi les milliers de biens sur le marché locatif, tous plus beaux les uns que les autres, vous ayez choisi celui-là....

Vous avez perdu le coup de foudre initial??

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Silencio
Pimonaute
Inscription : 11-07-2014
Messages : 17

Re : Rupture de bail et indemnités

Bonjour Panchito,

Merci pour ce nouvel éclaircissement concernant les recommandés.

"C'est aussi surprenant que parmi les milliers de biens sur le marché locatif, tous plus beaux les uns que les autres, vous ayez choisi celui-là.... Vous avez perdu le coup de foudre initial ?"

Je n'ai pas jamais eu le coup de foudre pour ce bien. Je n'avais pas le choix ! Et malgré des besoins réduits à leur plus simple expression et un boulot à temps plein, seul, je dois laisser 2/3 de mon salaire pour un logement 2 chambres correcte, aussi moche soit-il ! Si je quitte la région, je ne vois plus ma fille. Si je reste j'ai le couteau sous la gorge. Je ne sais pas où vous vivez mais dans le Brabant c'est le coup de fusil !

Sans ce logement j'aurais tout simplement été à la rue il y a 3 ans. C'est pourquoi j'ai mordu sur ma "chique" durant tout ce temps et fait preuve de bon sens, ...n'en déplaise à Himura.
Les inconvénients sordides que j'ai supporté en contre-partie du prix attrayant sont légion. De plus, aucun des accords (verbaux) conclus à la signature du bail n'ont étés respectés par la propriétaire (pas d'écrit donc vous n'aurez rien).
Cet appartement à autant été une aubaine il y a 3 ans qu'un piège une fois dedans. Alors me faire déloger de façon aussi exécrable a été la goutte de trop. Et je ne vous ai pas tout raconté !

Bonne soirée et merci pour votre message.

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