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résiliation bail 3 ans

natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
Messages : 27

résiliation bail 3 ans

Bonjour,

je sais que le sujet a déjà été abordé mais les avis restent assez divergents.

J'ai signé un bail de 3ans, qui stipule qu'en cas de résiliation anticipée, le bailleur peut soit:
- m'autoriser à sous-louer le bien
- me réclamer un préavis de 3 mois + 3 mois d'indemnité pour rupture anticipée.

J'ai signé ce bail le 13/11/2013. Je l'ai informé hier par téléphone que je souhaitais partir, et lui ai proposé de chercher moi-même mon successeur pour qu'en contrepartie il ne me fasse pas payer les 3mois d'indemnité. Sur le coup il avait l'air plus ou moins d'accord, mais après une autre conversation téléphonique aujourd'hui, il ne semble plus l'être. Je compte lui envoyer une lettre recommandée dans laquelle je remets mon préavis et lui propose également un accord. J'espère qu'il me le renverra signé, mais j'en doute fort. Par téléphone il m'a dit qu'il allait s'en référer à son avocat.
Donc... étant donné que son avocat va très certainement lui dire de me réclamer ce qui est prévu dans le bail, je me tourne vers vous pour savoir si c'est bien légal de réclamer 3 mois d'indemnité de rupture (en plus des 3 mois de préavis) pour un bail de 3ans. N'est-ce pas une condition pour un bail de 9 ans????

Merci d'avance! C'est assez urgent!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 248

Re : résiliation bail 3 ans

Pour moi, il est tout à fait dans son droit, oui.
Les conditions sont celles du bail.

Vous quittez après moins d'1 année... il ne faut pas vous attendre à beaucoup de faveurs tout de même. ;-)

Si vous voulez vraiment le tenter, vous pouvez essayer de diminuer l'indemnité (pas le préavis) en justice de paix, mais ça me semble fort risqué !

Le mieux est d'essayer d'être conciliant au maximum, et de trouver un bon accord entre vous afin que le propriétaire reloue rapidement le bien.
S'il a un autre locataire, il y a de fortes chances pour qu'il laisse tomber l'indemnité (car il ne sera que faiblement lésé).

natalou09 a écrit :

Bonjour,

je sais que le sujet a déjà été abordé mais les avis restent assez divergents.

J'ai signé un bail de 3ans, qui stipule qu'en cas de résiliation anticipée, le bailleur peut soit:
- m'autoriser à sous-louer le bien
- me réclamer un préavis de 3 mois + 3 mois d'indemnité pour rupture anticipée.

J'ai signé ce bail le 13/11/2013. Je l'ai informé hier par téléphone que je souhaitais partir, et lui ai proposé de chercher moi-même mon successeur pour qu'en contrepartie il ne me fasse pas payer les 3mois d'indemnité. Sur le coup il avait l'air plus ou moins d'accord, mais après une autre conversation téléphonique aujourd'hui, il ne semble plus l'être. Je compte lui envoyer une lettre recommandée dans laquelle je remets mon préavis et lui propose également un accord. J'espère qu'il me le renverra signé, mais j'en doute fort. Par téléphone il m'a dit qu'il allait s'en référer à son avocat.
Donc... étant donné que son avocat va très certainement lui dire de me réclamer ce qui est prévu dans le bail, je me tourne vers vous pour savoir si c'est bien légal de réclamer 3 mois d'indemnité de rupture (en plus des 3 mois de préavis) pour un bail de 3ans. N'est-ce pas une condition pour un bail de 9 ans????

Merci d'avance! C'est assez urgent!

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
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Re : résiliation bail 3 ans

Tout d'abord merci pour votre réponse.

Mon but est de ne pas perdre d'argent, et de ne pas lui en faire perdre.
Lorsque j'avais signé le bail, son consultant m'avait dit que c'était 3ans, mais que si je voulais partir plus tôt, il y avait moyen de s'arranger si je trouvais mon successeur... belles paroles!!

Si je comprends bien, après les 3 mois de préavis je dois quitter l'appartement. Donc lui peut tout de même me réclamer 3 mois d'indemnités tout en le relouant déjà à un nouveau, ce qui lui fera ainsi un double loyer pendant 3mois...

Quand je regarde sur internet, il n'est nul part stipuler pour un bail de 3ans qu'il peut me réclamer 3 mois.. et pourquoi pas 5 tant qu'on y est???

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : résiliation bail 3 ans

En cas de bail de type court, la loi ne prévoit rien. C'est donc le  bail qui prévaut. Dans certains baux, c'est 6 mois. Dans les baux professionnels (commerces, bureau,...) c'est courant et accepté. Dans les baux de résidence principale, le juge ramène très souvent l'indemnité à 3 mois.

Le SNP conseille de mettre une indemnité de 3 mois si rupture anticipée dans un bail de type court (et non 3-2-1 mois selon qu'on quitte la 1-2-3e année comme dans les baux de 9 ans)

Le bailleur peut parfaitement toucher l'indemnité (qui n'est pas un loyer) et le loyer du locataire suivant. Ce n'est absolument pas double loyer. L'indemnité est prévue pour tous les inconvénients et risques d'une rupture anticipée du bail.

Personnellement, je trouve débile cette possibilité de sous-louer. Le risque est bien plus grand d'une sous-location que d'une fin de bail. Si votre sous-locataire ne paye pas, vous devrez payer le bailleur à sa place, et faire la procédure d'expulsion à sa place aussi!!!

Dans le cas de l'indemnité, il est évident que l'un des deux va avoir à la supporter: soit vous en la payant au propriétaire parce que c'est la loi, soit lui parce qu'il ne la réclame pas et vous fait un joli cadeau.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
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Re : résiliation bail 3 ans

Je comprends...

évidemment officiellement ça ne s'appelle pas loyer, mais dans les faits pour lui, ça revient à la même chose. Je trouve toute ça tellement scandaleux.. 6mois à payer... ça me fait 2 mois de salaire qui partent en fumée!! sad

Bon.. si comme vous dites c'est légal, je vais poster mon recommander demain, ca prend cours le 01/08 (je suppose) jusqu'au 01 novembre. Ca signifie qu'au 1er novembre je dois avoir quitté l'appartement?
Ce qui m'ennuye, et j'aurais du m'y prendre plus tôt, c'est que j'ai un bail qui va 15 du mois au 15. Donc en réalité je vais même payer 3mois et demie.
Et dans le cas où je dois payer les 3 mois d'indemnité, nous sommes d'accord que ce n'est pas mon rôle de chercher le successeur? N'est-ce pas?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation bail 3 ans

Oui, un bailleur peut prévoir dans un bail court la possibilité d'une résiliation anticipée par le locataire moyennant une indemnité de 3 mois.

Il peut d'ailleurs aussi prévoir plus (par exemple 6 mois) mais dans ce cas, un tribunal jugera sans doute l'indemnité demandée disproportionnée et la ramènera à 3 mois, voire parfois s'alignera sur l'indemnité en vigueur pour les baux longs (3 mois si rupture la 1re année, 2 mois si la 2e,1 mois si rupture au cours de le 3e année)

Mais... je vois à l'instant que Grmff a déjà tout dit (ah, ces pubs!)

Je prévois aussi 3 mois d'indemnité et je fais des baux de 3 ans. Une locataire vient de rompre anticipativement après 1 an de location. Fin de location sans soucis, préavis raccourci à 1 mois et bien reloué directement. ELS amiable sans dégâts. Indemnité réduite à 1 mois (annonces, ELE, visites...) et solde de tout compte en parfaite harmonie. Bien sur, en cas de problème, le préavis + l'indemnité peuvent être intégralement réclamés, le locataire étant évidemment libre de conserver les clés jusqu'au terme du préavis.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : résiliation bail 3 ans

natalou09 a écrit :

Je comprends...

évidemment officiellement ça ne s'appelle pas loyer, mais dans les faits pour lui, ça revient à la même chose. Je trouve toute ça tellement scandaleux.. 6mois à payer... ça me fait 2 mois de salaire qui partent en fumée!! sad

Bon.. si comme vous dites c'est légal, je vais poster mon recommander demain, ca prend cours le 01/08 (je suppose) jusqu'au 01 novembre. Ca signifie qu'au 1er novembre je dois avoir quitté l'appartement?
Ce qui m'ennuye, et j'aurais du m'y prendre plus tôt, c'est que j'ai un bail qui va 15 du mois au 15. Donc en réalité je vais même payer 3mois et demie.
Et dans le cas où je dois payer les 3 mois d'indemnité, nous sommes d'accord que ce n'est pas mon rôle de chercher le successeur? N'est-ce pas?

Ce n'est pas vraiment scandaleux. 6 mois pour un bail de résidence principale sont généralement considérés comme abusifs par un juge, ainsi que déjà expliqué. 3 mois sont raisonnables. Si aucune indemnité, pourquoi encore se donner la peine de donner une durée au bail ? Annonces, visites, état des lieux, sélection du locataire, établir un nouveau bail, risque de vide locatif, remise en état si besoin, commission éventuelle d'agence... cela a un prix !

Vous pouvez négocier avec votre bailleur. Par exemple, vous libérez les lieux en parfait état plus tôt et il diminue l'indemnité de moitié, ou d'un mois... Et à votre place, j'opterais plutôt pour un dialogue conciliant que pour un envoi de courrier recommandé.


rexou

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
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Re : résiliation bail 3 ans

Je lui ai proposé de se voir pour en discuter de vive voix, mais il a refusé. Il m'a demandé de lui envoyer mon courrier, qu'il allait en parler avec son avocat.
Pourquoi mêlez directement son avocat à l'histoire?? pfff....

Légal ou pas, j'étais prête à l'aider dans ses démarches pour lui faciliter la tâche puisque c'est moi qui part, mais toujours est-il que 6 x 510€ de loyer pour moi toute seule... je vais le sentir passer!

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation bail 3 ans

natalou09 a écrit :

Je lui ai proposé de se voir pour en discuter de vive voix, mais il a refusé. Il m'a demandé de lui envoyer mon courrier, qu'il allait en parler avec son avocat.
Pourquoi mêlez directement son avocat à l'histoire?? pfff....

Légal ou pas, j'étais prête à l'aider dans ses démarches pour lui faciliter la tâche puisque c'est moi qui part, mais toujours est-il que 6 x 510€ de loyer pour moi toute seule... je vais le sentir passer!

Aider à la recherche d'un locataire remplaçant n'est pas une bonne solution pour le bailleur. S'il refuse le dialogue, c'est mauvais signe mais cela ne vous empêche pas de lui proposer un accord.

Vous ne devez pas payer 6 mois de supplément. Vous jouissez du bien durant la durée du préavis et votre perte se limite donc maximum à 3 mois (hors charges) à titre d'indemnité. Si vous envisagez de libérer les lieux plus tôt, vous pouvez négocier une remise des clés anticipée contre une réduction des loyers dus.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation bail 3 ans

C'est pas 6 mois de loyer de perdu. Seulement 3 mois d'indemnité. Les autres, ce sont simplement des loyers (à moins que vous considériez tout loyer comme étant à perte, mais c'est un autre débat...)


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
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Re : résiliation bail 3 ans

Bien merci pour votre aide.

Quoi qu'il en soit, même si je peux lui rendre les clés avant les 3mois, à lui, ça ne lui rapporte rien d'accepter. Au contraire, il devra se dépêcher à trouver quelqu'un d'autre encore plus vite..

Par contre, vous venez de dire quelque chose d'intéressant.. mon loyer est de 480€ + 30€ de charges communes.. pour les 3 mois d'indemnités c'est alors 3 X 480€ et pas 3 X 510€ ???

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation bail 3 ans

natalou09 a écrit :

Par contre, vous venez de dire quelque chose d'intéressant.. mon loyer est de 480€ + 30€ de charges communes.. pour les 3 mois d'indemnités c'est alors 3 X 480€ et pas 3 X 510€ ???

Oui. Les charges ne sont jamais dues dans le cadre d'une indemnité


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation bail 3 ans

natalou09 a écrit :

Quoi qu'il en soit, même si je peux lui rendre les clés avant les 3mois, à lui, ça ne lui rapporte rien d'accepter. Au contraire, il devra se dépêcher à trouver quelqu'un d'autre encore plus vite..

Il pourra aussi finaliser une nouvelle location plus tôt et percevoir plus vite un nouveau loyer.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation bail 3 ans

Non les baux se signent souvent entre le 20 et le 25.pour démarrer le 1er.

Donc personnellement, j'aime bien récupérer mes biens quelques jours avant la fin du mois.

Cela me permet de peaufiner le nettoyage, parfaire l'entretien (joints, robinets, charnières à graisser etc...), nouvelle couche de peinture et vérifier que tout est simplement parfait pour le nouveau locataire.

Le nouveau locataire aime lui aussi disposer de ces quelques jours pour déposer sa garantie, prendre une assurance incendie, et planifier son déménagement.

Quand aux experts leurs agenda sont généralement hyperbookés en fin de mois. Ils sont plus disponibles quelques jours avant.

Donc c'est tout bénéf pour toutes les parties.

J'ai aussi remarqué que ce qu'un candidat locataire déteste au plus haut point, ce sont les traces des locataires précédents.

Donc il y a plus de visites quand le bien est libre!

D'autant plus que ni le candidat, ni le bailleur ne sont astreints à respecter les créneaux hyper-rigide d'un locataire en partance qui est bien obligé de subir les désagréments des visites ...

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
Messages : 27

Re : résiliation bail 3 ans

bonjour,

A-t-il le droit de venir faire des visites pendant mon absence, en me prévenant, mais tout de même lorsque je ne suis pas là??

Toute façon je vais être la dernière des poires, alors même si mon préavis se termine le 1er novembre je lui rendrai ses clés bien avant, même en septembre, ainsi je peux déjà résilier les assurances lié à l'appartement, c'est toujours quelques euros de gagner et qui ne sont pas négligeable vu ce que je vais déjà perdre!

Autre question, à mon départ, outre l'état des lieux de sortie, je dois aussi lui faire compléter un document qui dit que j'ai bien rendu les clés à telle date, et que le bail a été rompu à telle date, etc... ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : résiliation bail 3 ans

A-t-il le droit de venir faire des visites pendant mon absence, en me prévenant, mais tout de même lorsque je ne suis pas là??

Non, sauf si vous lui avez donné votre accord par écrit

je dois aussi lui faire compléter un document qui dit que j'ai bien rendu les clés à telle date, et que le bail a été rompu à telle date, etc... ?

L'ELS n'est pas réalisé par un expert?

Sinon allez à l'ELS avec le document de libération de garantie que votre agence bancaire (celle où vous avez déposé votre garantie) et remplissez ensemble ce document.

N'oubliez pas d'y apporter la mention "pour solde de tout compte".

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
Messages : 27

Re : résiliation bail 3 ans

non l'état des lieux se fait entre nous... heureusement à mon entrée j'avais exigée qu'elle se fasse sur un compte bloqué à la banque...
j'espère juste maintenant, qu'il ne fera pas non plus de chichis avec ça... il n'a aucune raison, mais je me méfie.

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 570

Re : résiliation bail 3 ans

C'est quand même pas croyable tous ces gens qui trouvent normal de mettre fin à un contrat quand ça leur chante, comme ça leur chante et qui trouvent scandaleux que l'autre partie demande une indemnité pour rupture de contrat !

Je voudrais bien les voir si une banque leur disait "je vous ai accordé un crédit sur 20 ans, mais aujourd'hui après 3 ans, je vous réclame de me rembourser tout tout de suite et vous n'avez pas le droit de me demander une indemnité, simplement parce que la banque a changé d'avis !

Mettre un bien en état pour une location, ça prend du temps et ça coûte de l'argent.
Trouver un locataire correct, ça prend du temps et ça coûte de l'argent.
Annuler des vacances parce qu'il faut remettre un bien en état et faire des visites (on loue toujours plus facilement au beau temps), ce n'est pas agréable.
Prendre congé pour aller à la banque donner sa signature pour la constitution et la libération de la caution, passer à l'enregistrement (pour être certain que le bail ne se perde pas en chemin), ce n'est pas agréable.
Passer son week-end à faire un ELS puis un ELE, c'est certain, puisqu'on est propriétaire on n'a que ça à faire...

Si je fais tous ces sacrifices pour une location de 3 ans, ça va, c'est mon choix, je l'assume et je ne m'en plains auprès de personne.
Si selon la lubie des locataires, je dois refaire ça tous les ans, selon leur bon plaisir, ça m'emmerde !
C'est à ça que sert l'indemnité, c'est la contrepartie à payer pour être libéré anticipativement d'un contrat.
Ce n'est pas scandaleux !

Je vous dis ça et pourtant je viens de laisser partir sans indemnité après 5 mois une locataire qui avait signé pour 3 ans.  Simplement parce qu'elle est tombée dans la dêche depuis qu'elle m'a loué et que je n'ai pas voulu l'écraser.  Elle a été réglo de bout en bout, maison nettoyée, disponible pour les visites de relocation, loyer payé en temps et en heure (alors que le frigo était vide)...  Ca ne sert à rien d'enfoncer les gens.

L'indemnité n'est rien d'autre qu'une contrepartie !


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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natalou09
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 23-07-2014
Messages : 27

Re : résiliation bail 3 ans

Qui êtes-vous pour juger????
Vous n'avez pas idée dans quelle situation j'étais quand j'ai du signer le bail!!!!! Dans une situation que je ne souhaite à personne, alors ne jugez pas sans savoir!
Malgré tout je les ai quand même prévenu que je ferais pas les 3 ans!! Il était donc libre de choisir un autre candidat!

Maintenant que ça va mieux, j'ai recommencé une autre vie, j'ai d'autres projets.

Et moi qui vient d'une famille ouvrière, qui connait la valeur de l'argent, je ne vais certainement pas plaindre des pètés de fric qui se font leur fortune sur le dos des autres et qui n'en ont jamais assez! Je ne vais certainement pas plaindre celui qui a les moyens d'avoir des apparts au cas coin de la ville et qui profite en fixant des loyers exhorbitants!

Ici je suis prête à l'aider à trouver mon successeur, mais tout ce qui compte c'est l'argent!! Et ça oui, c'est scandaleux!

Moi aussi mon appartement est nickel, le loyer payé parfois à l'avance!! Mais quand j'ai eu le malheur de lui sonner une fois pour lui signaler que sa femme de ménage m'avait volé quelque chose (je l'avais vu par la fenêtre) il n'a RIEN fait!!!!

Alors voilà... tant mieux pour lui s'il se sent plus heureux et plus riche parce qu'il me volera plus de 1500€. Moi aussi je veux bien la vie de proprio.... un état des lieux de sortie, un état des lieux de rentrée avec le nouveau et hop 1500€.... et ben! Vachement bien payé le boulot de proprio!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : résiliation bail 3 ans

j'avais exigée qu'elle se fasse sur un compte bloqué à la banque...

Oups...Mais c'est tout à fait illégal cela!

Depuis 2007, vous, en tant que locataire, avez l'obligation légale de déposer votre garantie sur un compte bloqué OUVERT A VOTRE NOM!!!

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