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Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Lolasto-6122
Pimonaute
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Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Bonjour,

Notre immeuble, 40 lots;
les parlophones (vieux) sont en panne, 2 électriciens sont venu... et sont reparti sans réparer, il y a qq temps déjà.
Ce matin se pointe un représentant qui vient faire un devis pour une nouvelle installation.
Il n'est assisté de personne et me demande même s'il faut une visiophonie ou simplement une parlophonie classique.
J'ignorais que le syndic avait décidé cela.
la question:
C'est une petite réparation d'entretien courant ou une grosse réparation structurelle?
Qui va payer ce nouveau parlophone?
on va dans les prix estimatif de +/- 400€ / lot.
-/-


Lolasto

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

lolasto a écrit :

Bonjour,

Notre immeuble, 40 lots;
les parlophones (vieux) sont en panne, 2 électriciens sont venu... et sont reparti sans réparer, il y a qq temps déjà.
Ce matin se pointe un représentant qui vient faire un devis pour une nouvelle installation.
Il n'est assisté de personne et me demande même s'il faut une visiophonie ou simplement une parlophonie classique.
J'ignorais que le syndic avait décidé cela.
la question:
C'est une petite réparation d'entretien courant ou une grosse réparation structurelle?
Qui va payer ce nouveau parlophone?
on va dans les prix estimatif de +/- 400€ / lot.
-/-

Faire un devis et commander les travaux, ce sont 2 choses différentes...

Cela doit fait l'objet d'une approbation par l'AG.... sur base de devis.

Si commandé, ce sera de la "grosse réparation" à charge des propriétaires, pas des locataires.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

+sieurs devis peut-être?
-/-


Lolasto

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bada
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Oui  bien sur plusieurs devis. Et c'est quoi votre prix estimatif ?


bada

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

prix indiqué par un voisin qui vient de faire remplacer ses parlophones.
-/-


Lolasto

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grmff
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Une réparation comme un remplacement doivent se décider en copropriété, et se faire en copropriété.

Dans une copropriété, il peut être décidé de réaliser une nouvelle parlophonie:
- portier de rue avec caméra -> à charge de la copropriété
- nouveau cablage  -> à charge de la copropriété
- parlophone ou visiophone: au choix du propriétaire, et à charge de celui-ci

C'est la distribution qui me semble la plus logique, mais d'autres décisions peuvent être prises...


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Il n'est assisté de personne et me demande même s'il faut une visiophonie ou simplement une parlophonie classique. J'ignorais que le syndic avait décidé cela.

Votre installation date de quand?

Si elle est trop vétuste, il ne sert à rien de remplacer seulement les terminaux; vous devrez remplacer l'ensemble le Master et les terminaux et refaire tout le cablage.

C'est évidemment une grosse réparation d'envergure (à charge des copropriétaires) qui nécessite de mettre ce point à l'ordre du jour de votre prochaine AG.

Rappelons qu'un Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires lors de l'AG, qui seule est souveraine.

Votre Syndic n'a aucun pouvoir de décision puisqu'il ne possède pas de part dans votre immeuble. Il n'est même pas propriétaire (actionnaire).

A l'AG, il viendra avec au moins 3 devis, et les rapports des électriciens venus constater l'orgine du problème.

Souvent il y a des copropriétaires qui apportent aussi des devis car ils sont  spécialistes dans une matière particulière.

C'est ensuite aux copropriétaires à passer au vote et à prendre ainsi position. LA décision est entérinnée dans le PV et le Syndic doit exécuter ce que vous avez décidé en AG.

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

le représentant est justement arrivé lorsque je sortais de l'immeuble.
Il me dit que le syndic l'a envoyé pour un devis pour une nouvelle parlophonie.
Je suis étonnée de cela puisque personne n'a été informé, sauf que notre installation actuelle 1974, est en panne.
Principalement les sonnettes et l'ouvre porte et les sonnettes individuelles des apparts et pour d'autres, la phonie.
Et le representant de me demander et à l'homme de peine egalement, quel type d'installation je désire.
-/-


Lolasto

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Si l'ensemble date de 1974, soit 40 ans, il est plus que probable qu'il faille tout remplacer.

Mais ce point a-t-il été abordé lors de votre AG?
Qu'avez-vous décidé à ce sujet?

D'habitude quand l'ACP décide de tout remplacer, les terminaux sont facturés à titre de frais privatifs et le choix est parfois laissé au CP entre une vidéo couleur ou un simple parlophone.

Le restant de l'installation (master + tout le cablage) est imputé au prorata des quotités.

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

l'AG est en décembre, et ce point n'a jamais été abordé.


Lolasto

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panchito
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Vous avez déjà reçu la convocation avec l'ordre du jour?

C'est votre droit le plus strict de faire mettre ce point à l'ordre du jour au cas où celui-ci n'y figurerait pas.

En effet si ce point ne figure pas à l'ordre du jour aucun vote et donc aucune décision ne peut avoir lieu à ce sujet lors de l'AG...

Je suppose que votre locataire vous harcèle parce que son parlophone ne fonctionne plus?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Si votre parlophonie ne fonctionne plus, il est tout à fait logique que votre syndic mette ce point à l'ordre du jour, et propose des devis.

Il est donc logique qu'il envoie un professionnel (même s'il pourrait l'accompagner...) et il est normal que le prestataire sonde les occupants...

Bref, c'est complètement normal.


Grmf!
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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Le budget estimé est d'ordre de 16.000 EUR. Je crois que le syndic devra appliquer les dispositions suivantes du C, avant de demander des offres (conservatoire = réparer, mais pas remplacer) :

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
  3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(…)
   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
(…)
   15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré;
il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées;
lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;


Cordialement,

Luc

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Lolasto-6122
Pimonaute
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

bonjour et bon dimanche avec 1H en plus!

je ne suis pas électricienne, mais en tant qu'acte concervatoire, il semble que le syndic a envoyé 2 électrciens qui n'ont pas réparé.

Les parlophones et sonnettes ne sont pas en panne dans tout l'immeuble, seulement une partie.
Par ex: ma voisine du 3eme tout marche,
mais moi au 6eme, pas de sonnettes ni ouvre porte alors que la phonie marche!

ce qui me fait penser qu'effectivement une simple réparation est possible.

Mais voilà, comme dit plutôt dans ce forum, c'est par hasard que je suis tombée sur ce représentant venu faire un devis pour remplacement de toute l'installation!
-/-


Lolasto

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 689

Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Bonsoir à toutes et à tous

Je limiterai mon intervention à ce qui semble être la demande initiale ou du moins une partie celle-ci  : le coût du remplacement du système de parlophonie peut-il être imputé par les copropriétaires aux locataires ?

Un petit  détour d'abord par la comptabilité de l'ACP. L'achat d'un nouveau système de parlophonie constitue un investissement  conséquent qui doit être comptabilisé non dans un compte de charges mais dans le  sous-compte du 23 "Installations, matériel, outillage" (IMO) du plan comptable pour les associations de copropriétaires et enregistré à l'actif de l'inventaire. A cet égard, il peut être renvoyé à l'avis 2012/14 du 5 septembre 2012 de la commission des normes comptables et plus particulièrement à l'exemple de l'achat par l'ACP d'un tondeuse autotractée (page 16 et 17 dudit avis).

Chaque année, un pourcentage de la valeur d'acquisition sera portée par l'ACP à titre d'amortissement  à charge du résultat de l'exercice en fonction de la durée d'utilisation probable de l'investissement (exemple page 19 et 20 de l'avis précité).

De manière générale tous les remplacements importants relatifs au poste parlophonie   repris dans la comptabilité sous l'énoncé "IMO" sont à charge du propriétaire (sauf peut-être clauses contraires du bail). Il ne s'agit pas de réparations du système de la parlophonie mais du remplacement de celle-ci due à la vétusté.

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Lolasto-6122
Pimonaute
Inscription : 08-09-2014
Messages : 1

Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

@GT,
ok, merci, j'espere que notre syndic connait toussa!
merci


Lolasto

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

GT a écrit :

L'achat d'un nouveau système de parlophonie constitue un investissement  conséquent qui doit être comptabilisé non dans un compte de charges mais dans le  sous-compte du 23 "Installations, matériel, outillage" (IMO) du plan comptable pour les associations de copropriétaires et enregistré à l'actif de l'inventaire. A cet égard, il peut être renvoyé à l'avis 2012/14 du 5 septembre 2012 de la commission des normes comptables et plus particulièrement à l'exemple de l'achat par l'ACP d'un tondeuse autotractée (page 16 et 17 dudit avis).

L'exemple de la tondeuse concerne du matériel mobilier, appartenant à l'ACP, est selon moi mal choisie. Je rappelle le contenu de l’Art. 577-5 § 3 :

§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Le système de parlophonie est du matériel mobilier, qui deviendra dès son installation, immobilier et appartiendra donc aux parties communes de l’immeuble, appartenant au  groupe des CP en indivision forcée, et pas à l’ACP.

L’ACP doit donc immédiatement récupérer le prix de la rénovation et pas amortir ces frais.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 689

Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Bonjour à toutes et à tous,

Pour E.CAUSIN (R.C.D.I. 2013/3, p.13) la comptabilisation de l'acquisition et de l'installation d'un bien immeuble par incorporation donne matière à discussion.

Parmi les acquisitions de l'ACP figurent les biens meubles qui entrent dans son patrimoine (la tondeuse, l'échelle, et, de manière générale, le matériel d'entretien des parties communes) mais aussi des biens immeubles par incorporation (chaudière, ascenseur, toiture...) appartenant ou destinés à appartenir indivisément aux copropriétaires. En leur qualité d'accessoires des parties privatives, ces parties communes n'appartiennent pas à l'ACP mais à l'indivision des copropriétaires.

Dans une conception restrictive, seuls les biens meubles seront immobilisés dans la comptabilité. Dans ce cas, les acquisitions immobilières par incorporation devront être instantanément enregistrées en charges.

Dans une conception plus large et mieux fondée en droit (décrite par E. CAUSIN ds une note infrapaginale ) , tous les biens durables acquis par la copropriété seront immobilisés puis amortis au fur et à mesure de leur dépréciation.

Dans les relations propriétaires/locataires et quoiqu'il en soit de sa comptabilisation dans le chef de l'ACP, l'acquisition /installation d'un nouveau système de parlophonie est une charge du bailleur sauf clause contractuelle permettant de mettre à charge du preneur le remplacement de ce système. 

Bonne soirée

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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 770

Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Que de blabla inutile dans le cadre d'une copropriété.... Et après on s'étonne que certaines lois ou circulaires ne soient pas respectées.

Cette loi comptable pour la copropriété a oublié pour qui elle était faite et a complètement raté son objectif.

Le remplacement d'une installation doit être payée tout de suite (que ce soit par fonds de réserve ou appel de fonds ou autres) et elle donne sa part de valeur à l'appartement. L'amortir est ridicule, inutile et contraire à la réalité d'une acp.
Une acp ne cherche pas à sortir son résultat annuelle comme une société (c'est pour cela qu'on amorti et rien d'autre).

Si on suit certains raisonnements, le vendeur d'un appartement devrait fixer son prix et en déduire toutes les valeurs nettes non encore amorties ! Qui va faire cela ?
Et les acheteurs feraient bien de s'entourer d'un conseiller "comptable" pour faire une analyse approfondie des comptes car il va devoir financer les amortissements à venir du bel ascenseur, de la chaudière récente, de la vidéophonie, ... que le vendeur va lui vendre...
PS : déjà sans ça, je trouve plus important, avant de signer un compromis, de regarder les comptes et PV que de venir avec un entrepreneur ou un copain bricoleur....

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Nouveaux Parlophones Frais: Locataires / Propriétaires / Fond de réser

Cet article de CAUSIN est selon moi écrite avant la publication du "Code du Droit Économique". La loi comptable de 1975 y a été intégré, ainsi que des normes récentes concernant la lutte contre le blanchissement de l’argent, … .

L’AR du 12.07.2012, ainsi que la loi sur le statut de l‘agent immobilier de 2013,  tenaient en fait déjà compte de ce code. Je veux dire par cela que les règles de comptabilité concernant la copropriété ne tombent pas du ciel. La copropriété doit s’adapter aux normes comptables, belges, européens et internationaux (et pas l’inverse).

La comptabilité se décompose entre autres en :
- Une comptabilité générale, imposée par l’Art. 577-8 §4 17° CC, normalisée par l’AR du 12.07.2012
- Une comptabilité budgétaire, imposée par l’Art. 577-8 §4 18° CC, mais pas normalisée  (l’AG peut déterminer elle-même les règles).

Il est intéressant dans ce contexte de lire la page internet suivante : Le budget expliqué

L’article de CAUSIN n’est pas doctrinaire (= les juges en tiennent compte), mais seulement une demande à changer la loi. Demande utopique si on tient compte du contexte international.


Cordialement,

Luc

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