Contrat de bail

Il n'y a pas de contradiction.

Le juge a raisonné en 2 temps :

1ère étape : Il constate qu'il ne peut réduire l'indemnité sur base de l'article 1231, CC car cette possibilité ne s'offre à lui qu'en cas de présence d'une clause pénale. ce qui n'est pas le cas : l'indemnité est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue par le bail

"Faute d'indemniser un préjudice, celte indemnité ne s'apparente pas à une clause penale mais est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue dans le bail;

Qu'elle ne peut, en conséquence, être réduite pale juge sur la base d el'article 1231 du code civil(J.P. Tournai(2"d canton), 18 avril 2000, op. cit.; B. LOUVEAUX,Le droit du bail, p. 368, n° 619; Cass., 8 décembre1988, Pas., 1989, l, 389; Civ. Bruxelles, 2 octobre1991, R.D.C., 1992, p. 271).

2éme étape : Il réduit l'indemnité (sanction) après avoir constaté un abus de droit dans le chef du bailleur.

"Thierry C. commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors- qu'il n'a subi aucune perte locative,- qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... );- qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (note de M.VANDERMERSCH et TH. DE RIDDER sous J.P.Bruxelles, 29 septembre 1993, J.L.M.B., 1997, p. 695).

NOUS SANCTIONNONS CET ABUS DE DROIT en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs"

Ici, l’abus de droit vise  une situation dans laquelle le bailleur,  titulaire d’un droit en retire un avantage disproportionné par rapport au préjudice que lui cause le preneur. Il s'agit d' un manquement au principe de l’exécution de bonne foi des conventions consacré par l’article 1134, alinéa 3, du Code Civil. L'abus de droit est établi par le juge sur base de circonstances qu'il retient.

Pour conforter ou non le raisonnement du juge de Paix de Tournai (et donc pour fonder toute appréciation personnelle sur la décision de ce juge), il serait intéressant de savoir si d'autres juges de paix ou d'autres juridictions d'appel se sont opposées ou non au principe de la possibilité de réduction d'une indemnité en cas de présence d'une clause de faculté de résiliation   unilatérale prévue dans un bail de courte de durée et de connaître les motivations développées.

Le principe de l'existence de l'indemnité n'a pas été contesté par le JP de Tournai mais seulement son montant.

Ben, si le juge a condamné à la résolution du bail au tort du preneur, il aura appliqué la clause d'indemnité.  C'est parfois tordu, mais c'est ainsi.

Si chacun est condamné à supporter ses frais, c'est bizarre. C'est que le juge aura estimé que les torts sont partagés.

Et si le jugement ne vous est d'aucune utilité, c'est que le lcoataire est insolvable. Sinon, pourquoi ne lui réclamez pas les 3 mois d'indemnités que le juge vous accorde?

Bizarre votre histoire...

Il est vrai qu'à la lecture des 3 pages du jugement disponibles sur le net, le bailleur a eu un comportement loin d'être irréprochable, notamment en prétendant ne pas connaître la nouvelle locataire alors que 2 mois avant l'échéance du bail litigieux, il avait reçu d'elle une nouvelle caution locative...

Le juge réduit l'indemnité de 3 mois à un 1.5 mois.
Etait-ce réellement comme il le motive par l'absence de préjudice dans son chef ou pour sanctionner un bailleur qui semble s'être moqué de lui ? 

2 questions :
- dans le cadre d'un contrat de location de longue durée, l'indemnité de départ anticipé de 3, 2 ou 1 mois selon que le locataire part la 1re, 2e ou 3e année peut-elle être réduite par le juge si le bailleur n'a pas subi de préjudice ?
- comment rédiger une clause d'indemnité pour départ anticipé dans un bail de courte durée pour que le juge ne puisse pas la réduire, même si le bailleur ne subit pas de préjudice ?
Cette clause ne figure pas dans le bail type PIM (en tout cas la version région wallonne) pour les locations de courte durée.

Personnellement j'ai rédigé ma clause (bail courte durée) comme suit :
Le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail.  Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois.
Mais à la lecture du jugement du 14/11/2001, je me demande si je ne devrais pas la bétonner un peu plus.

Perso, bail de 3 ans avec mention de rupture anticipée possible par le preneur si préavis de 3 mois et paiement d'une indemnité forfaitaire et irréductible de 3 mois.

Jamais eu de souci, mais sauf conflit en justice, je transige à 2 mois, la moitié, ou même parfois 1 mois d'indemnité. Jamais un juge n'a contesté la validité de l'indemnité demandée. Mais il est vrai que l'ELE est réalisé par expert, et que je n'affiche pas une totale absence de frais ni une relocation immédiate par exemple. Et si la question est évoquée, les annonces, les visites, la sélection du locataire, l'un ou l'autre aménagement à sa demande, nouveau bail, nouvelle expertise, un vide locatif, sont autant de désagréments dont le bail était supposé me protéger pour une durée de 3 ans ! La clause de résiliation est tout à l'avantage du locataire, qui devrait sans elle honorer son bail jusqu'à son terme. Et elle ne procure qu'un avantage unilatéral au locataire, sans aucune contrepartie au bailleur.

La motivation "abus de droit" me semble donc discutable aussi, mais on ne connait pas les circonstances particulières de ce jugement.

Tout locataire qui signe un bail de type court (3 ans ou moins) doit en principe légalement honorer son bail jusqu'à son terme sans possibilité de résiliation anticipée.

Dès lors, une clause de résiliation est un "plus" à l'avantage unique du locataire. Difficile de justifier un abus de droit !

Les indemnités de 6 mois sont souvent jugées excessives ('et ramenées à 3 mois) dans le cadre d'un bail résidence principale, mais parfaitement admises pour les baux commerciaux et/ou professionnels.

Perso, jamais un juge ne m'a contesté l'indemnité de 3 mois...

Je connais une juridiction qui acceptait la résolution anticipée des baux étudiant de durée ferme d'un an moyennant préavis de 3 mois par le lcoataire.

Pour éviter ce problème, les agences ont adapté leur bail standard en acceptant un préavis de 3 mois et une indemnité de 3 mois également.

Pour ce qui est des baux de résidence principale de 9 ans, il me semble que l'indemnité est légale. La loi est impérative me semble-t-il. Dès lors, je vois mal le juge réduire l'indemnité légale prévue en cas de rupture dans les 3 premières années.