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Contrat de bail

adidi12
Pimonaute
Lieu : Hainaut
Inscription : 06-11-2014
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Contrat de bail

Bonjour,

Je loue un appartement depuis aout 2013. Il s'agit d'un bail d'un an. Dans le contrat de bail, il fait stipulé:
"Le présent bail est réputé conclu pour un an. Il prendra cours le 1er aout 2013 et finira le 31 juillet 2014 moyennant un congé notifié par le bailleur ou le preneur, au moins 3 mois à l'avance. A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail en cours sera reconduit d'office pour la même durée d'un an à compter du 01/08/2014 pour se terminer le 31/07/2015. Il en sera de même pour les années suivantes"

J'ai remis mon renon qui prends cours le 1er novembre 2014. Je dois donc quitter le logement pour le 31 janvier 2015. Jusque là, tous va bien.

Cependant, une clause dans mon contrat stipule que je dois prester un préavis de 3 mois + payer une indemnité de 3 mois!
Si j'interprète bien la loi, je dois payer cette indemnité que si je romps le bail avant que la première année se termine.

Le propriétaire peut-il me réclamer 3 mois d'indemnité? Sachant que je suis dans le logement depuis + d'un an et que la somme s'élève quand même à 1590 euros!

Quelqu'un saurait t'il m'aider?

Un tout grand merci. J'habite seule, je viens d'acheter une maison et je suis paniquée à l'idée de devoir lui donner 1590 euros hors que mon préavis a été remis en temps et en heure.


Adeline

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 605

Re : Contrat de bail

Quelqu'un peut-il m'expliquer parce que moi je lis une contradiction ?

Qu'elle ne peut, en conséquence, être réduite par le juge sur la base de l'article 1231 du code civil

Nous sanctionnons cet abus de droit en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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PIM
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Re : Contrat de bail

@D1791: il n'y a pas contradiction, malgré l'apparence.

C'est pour s'autojustifier la réduction de l'indemnité que le Juge décide d'abord que l'on n'est pas dans le cadre de l'article 1231 du CC ("clause pénale"), mais, selon lui, dans un abus de droit.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 229

Re : Contrat de bail

Il n'y a pas de contradiction.

Le juge a raisonné en 2 temps :

1ère étape : Il constate qu'il ne peut réduire l'indemnité sur base de l'article 1231, CC car cette possibilité ne s'offre à lui qu'en cas de présence d'une clause pénale. ce qui n'est pas le cas : l'indemnité est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue par le bail

"Faute d'indemniser un préjudice, celte indemnité ne s'apparente pas à une clause penale mais est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue dans le bail;

Qu'elle ne peut, en conséquence, être réduite pale juge sur la base d el'article 1231 du code civil(J.P. Tournai(2"d canton), 18 avril 2000, op. cit.; B. LOUVEAUX,Le droit du bail, p. 368, n° 619; Cass., 8 décembre1988, Pas., 1989, l, 389; Civ. Bruxelles, 2 octobre1991, R.D.C., 1992, p. 271).

2éme étape : Il réduit l'indemnité (sanction) après avoir constaté un abus de droit dans le chef du bailleur.

"Thierry C. commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors- qu'il n'a subi aucune perte locative,- qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... );- qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (note de M.VANDERMERSCH et TH. DE RIDDER sous J.P.Bruxelles, 29 septembre 1993, J.L.M.B., 1997, p. 695).

NOUS SANCTIONNONS CET ABUS DE DROIT en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs"

Ici, l’abus de droit vise  une situation dans laquelle le bailleur,  titulaire d’un droit en retire un avantage disproportionné par rapport au préjudice que lui cause le preneur. Il s'agit d' un manquement au principe de l’exécution de bonne foi des conventions consacré par l’article 1134, alinéa 3, du Code Civil. L'abus de droit est établi par le juge sur base de circonstances qu'il retient.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Contrat de bail

Je suis assez peu convaincu par le raisonnement du juge.

S'il y avait eu appel, le propriétaire aurait sans doute eu gain de cause. Mais il ne peut y avoir appel en dessous d'un certain monant... et tout le monde n'a pas envie de faire appel de tout et de rien.


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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 229

Re : Contrat de bail

Pour conforter ou non le raisonnement du juge de Paix de Tournai (et donc pour fonder toute appréciation personnelle sur la décision de ce juge), il serait intéressant de savoir si d'autres juges de paix ou d'autres juridictions d'appel se sont opposées ou non au principe de la possibilité de réduction d'une indemnité en cas de présence d'une clause de faculté de résiliation   unilatérale prévue dans un bail de courte de durée et de connaître les motivations développées.

Le principe de l'existence de l'indemnité n'a pas été contesté par le JP de Tournai mais seulement son montant.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 132

Re : Contrat de bail

J'ai un cas assez bizarre. Il s'agit d'un bail de trois ans résiliables sans indemnités après un an. Avant la fin de la 1ère année, les locataires expriment le désir de quitter les lieux. J'accepte.

Les locataires ne paient pas les deux derniers mois de loyer et quittent les lieux après la date prévue (31/7/2010) sans remettre les clés.

Je fut avisé dans le courant du mois d'août 2010 de leur départ par Sibelga à qui on avait demandé de fermer les compteurs.

En Justice de Paix, le locataire est condamné au paiement des arriérés de loyer et pour le surplus un calendrier des conclusions est fixé.

Le locataire va en appel. En appel, je réclame le paiement de trois mois d'arriérés de loyer. Le tribunal déclare la convention résolue au 31 juillet 2010 et condanne le locataire au paiement de deux mois d'arriérés de loyer. Pour ce qui concerne le mois d'août je n'ai pas droit au loyer vu que le bail est résilié au 31 juillet. Par ailleurs, je n'ai pas droit à une indemnité de location, vu que je n'en n'ai pas fait la demande. Pour cause, je demandais le paiement de loyer.

En outre, le locataire est condamné au paiement d'une indemnité de résolution de trois mois quoique je n'en n'avais pas fais la demande. Comprendra qui pourra.

Cependant, ce jugement me fut d'aucune utilité. En effet, chaque partie était condamné à supporter ses frais.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Contrat de bail

Ben, si le juge a condamné à la résolution du bail au tort du preneur, il aura appliqué la clause d'indemnité.  C'est parfois tordu, mais c'est ainsi.

Si chacun est condamné à supporter ses frais, c'est bizarre. C'est que le juge aura estimé que les torts sont partagés.

Et si le jugement ne vous est d'aucune utilité, c'est que le lcoataire est insolvable. Sinon, pourquoi ne lui réclamez pas les 3 mois d'indemnités que le juge vous accorde?

Bizarre votre histoire...


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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 229

Re : Contrat de bail

Il a été affirmé "il ne peut y avoir appel en dessous d'un certain montant."

L'article 577, al. 1 du Code judiciaire applicable au moment de la décision du juge de paix de Tournai précitée disposait et dispose toujours que « le tribunal de première instance connaît de l'appel des jugements rendus en premier ressort par le juge de paix(...)."

Cet article s'applique à tous les litiges qui y sont visés, y compris ceux qui relèvent de la compétence spéciale du juge de paix en matière de baux.

Question : cet article ne s'applique-t-il pas quel que soit le montant du litige?

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 605

Re : Contrat de bail

Il est vrai qu'à la lecture des 3 pages du jugement disponibles sur le net, le bailleur a eu un comportement loin d'être irréprochable, notamment en prétendant ne pas connaître la nouvelle locataire alors que 2 mois avant l'échéance du bail litigieux, il avait reçu d'elle une nouvelle caution locative...

Le juge réduit l'indemnité de 3 mois à un 1.5 mois.
Etait-ce réellement comme il le motive par l'absence de préjudice dans son chef ou pour sanctionner un bailleur qui semble s'être moqué de lui ? 

2 questions :
- dans le cadre d'un contrat de location de longue durée, l'indemnité de départ anticipé de 3, 2 ou 1 mois selon que le locataire part la 1re, 2e ou 3e année peut-elle être réduite par le juge si le bailleur n'a pas subi de préjudice ?
- comment rédiger une clause d'indemnité pour départ anticipé dans un bail de courte durée pour que le juge ne puisse pas la réduire, même si le bailleur ne subit pas de préjudice ?
Cette clause ne figure pas dans le bail type PIM (en tout cas la version région wallonne) pour les locations de courte durée.

Personnellement j'ai rédigé ma clause (bail courte durée) comme suit :
Le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail.  Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois.
Mais à la lecture du jugement du 14/11/2001, je me demande si je ne devrais pas la bétonner un peu plus.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Contrat de bail

- comment rédiger une clause d'indemnité pour départ anticipé dans un bail de courte durée pour que le juge ne puisse pas la réduire, même si le bailleur ne subit pas de préjudice ?

Peu importe les clauses...

Le Juge est toujours seul maître à bord dans son tribunal et il décide selon son bon vouloir.

Souvent, il ne lit même pas les contrats de bail...

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Contrat de bail

Perso, bail de 3 ans avec mention de rupture anticipée possible par le preneur si préavis de 3 mois et paiement d'une indemnité forfaitaire et irréductible de 3 mois.

Jamais eu de souci, mais sauf conflit en justice, je transige à 2 mois, la moitié, ou même parfois 1 mois d'indemnité. Jamais un juge n'a contesté la validité de l'indemnité demandée. Mais il est vrai que l'ELE est réalisé par expert, et que je n'affiche pas une totale absence de frais ni une relocation immédiate par exemple. Et si la question est évoquée, les annonces, les visites, la sélection du locataire, l'un ou l'autre aménagement à sa demande, nouveau bail, nouvelle expertise, un vide locatif, sont autant de désagréments dont le bail était supposé me protéger pour une durée de 3 ans ! La clause de résiliation est tout à l'avantage du locataire, qui devrait sans elle honorer son bail jusqu'à son terme. Et elle ne procure qu'un avantage unilatéral au locataire, sans aucune contrepartie au bailleur.

La motivation "abus de droit" me semble donc discutable aussi, mais on ne connait pas les circonstances particulières de ce jugement.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Contrat de bail

En plus des éléments fournis par Rexou, j'ajoute que mes biens sont chaque fois remis dans un état impeccable (peintures entièrement neuves, propriété réaménagée par un jardinier, etc..)

Comme il s'agit de belles villas et d'appartements de standing, il faut souvent plus de 5 mois pour retrouver un autre locataire.

Les tous beaux biens se louent très diffilement dans un pays où 80% des ménages sont déjà propriéraires. Les 20% qui restent ne sont certainement pas prêt à se porter candidats pour de tels biens.

Le juge a déjà accepté de maintenir l'indemnité des 3 mois, vu qu'un locataire qui se paie un tel bien, doit aussi assumer ses caprices.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Contrat de bail

panchito a écrit :

Le juge a déjà accepté de maintenir l'indemnité des 3 mois, vu qu'un locataire qui se paie un tel bien, doit aussi assumer ses caprices.

Tout locataire qui signe un bail de type court (3 ans ou moins) doit en principe légalement honorer son bail jusqu'à son terme sans possibilité de résiliation anticipée.

Dès lors, une clause de résiliation est un "plus" à l'avantage unique du locataire. Difficile de justifier un abus de droit !

Les indemnités de 6 mois sont souvent jugées excessives ('et ramenées à 3 mois) dans le cadre d'un bail résidence principale, mais parfaitement admises pour les baux commerciaux et/ou professionnels.

Perso, jamais un juge ne m'a contesté l'indemnité de 3 mois...


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Contrat de bail

Bien sur, les baux de court de terme ne sont jamais résiliables (sauf clause expresse) et donc l'indemnité pour résiliation anticipée est toujours due.

Les problèmes ne commencent que lorsque le locataire conteste et que l'affaire est portée en justice, où bien souvent le bailleur doit se soumettre au bon vouloir du Juge qui est seul maître à bord.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Contrat de bail

Je connais une juridiction qui acceptait la résolution anticipée des baux étudiant de durée ferme d'un an moyennant préavis de 3 mois par le lcoataire.

Pour éviter ce problème, les agences ont adapté leur bail standard en acceptant un préavis de 3 mois et une indemnité de 3 mois également.

Pour ce qui est des baux de résidence principale de 9 ans, il me semble que l'indemnité est légale. La loi est impérative me semble-t-il. Dès lors, je vois mal le juge réduire l'indemnité légale prévue en cas de rupture dans les 3 premières années.


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