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quelles sont exactement ses obligations ?

jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
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quelles sont exactement ses obligations ?

Voilà , elle a un contrat de bail de 3 ans, elle à remis son préavis de 3 mois prenant cours le 01 novembre pour se terminer le 31 janvier.
Elle est dans sa 3ème année donc dédommagement de 1 mois.

Là où les choses se corsent  : c'est qu'elle a proposé a son bailleur des candidats solvables et que le bailleur ne les veut pas car le bailleur exige un contrat de 3 ans, que ce ne soit pas des jeunes, ni des étudiants elle veut uniquement des personnes d'un âge moyen voir âgé pour ne pas avoir de changements de locataires.
                                              deuxièmement elle a augmenter le loyer de 50 € d'où une plus grande difficulté à trouver. loyer pour 80 m2 à Liège 750€ plus 180€ de charges qui elles aussi ont été augmentées.
Le bailleur demande à ma belle fille si elle ne sait pas quitter pour le 1 janvier ?
rien d’anormal sauf qu'elle exige que ma belle fille paie janvier et le mois de dédommagement
Je suppose qu'il y a quelques illégalités là dedans ?
De plus pour l'état des lieux le bailleur demande le restitution de la chambre dans son état initial normal sauf qu'il est mentionné sur l'état initial peinture défraîchie et que ma belle fille à mis une nouvelle couleur (grise) avec son accord à condition que ce soit par un peintre (facture à l'appui)
Help pour moi le bailleur est un peu à la masse mais il y aurait il des textes légaux à lui opposer.
merci

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Le bail de 3 ans se terminait quand ?
Il y a eu un état des lieux d'entrée détaillé ?
le bail ou l'état des lieux d'entrée reprend l'obligation de passer par un peintre pour rénover ?


Francis

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jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

le bail se terminai le 1 septembre
il n'est pas non plus indiqué que c'est un peintre qui doit le faire

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

C'est un bail de courte durée, donc l'indemnité n'est pas forcément d'1 mois.
Souvent, une indemnité de rupture fixe est indiquée. Généralement 3 mois (car les juges réduisent habituellement si plus est réclamé).

Pour la peinture, si votre fille a remis en peinture avec accord du bailleur et que l'état initial était "défraichi" - je ne vois pas ce que le bailleur peut demander de plus.
Sauf si la peinture a entre temps subit des dégâts (coups) ou que le bail préciser qu'il faut repeindre en blanc, par exemple.

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jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : quelles sont exactement ses obligations ?

suivant le contrat de bail qu'elle à signer c'était un contrat de 3 ans si rupture dans la 1ère année 3 mois d'indemnité si 2ème année 2 mois et si 3ème année 1 mois.

Pour la peinture, la chambre était défraîchie avec des coups dedans (photos le prouvant) elle a remis avec accord du bailleur en couleur et comme exigé par le bailleur par un peintre professionnel.
Idem pour la peinture du salon il y a des trous qu'elle va reboucher et repeindre dans la couleur initial sauf que la couleur à plus de 10 ans donc on va voir une différence elle n'est quand même pas obligée à repeindre tous les murs ?

Quid aussi pour les exigences de potentiels locataires ?

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PIM
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

"question pour ma belle fille" n'est pas vraiment ce que j'appelle un titre explicite...


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Francis
Pimonaute incurable
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Il y a eu un état des lieux d'entrée ?
Détaillé ?
Par expert ?

Une peinture de 10 ans, elle est amortie mais pas les trous qui doivent être proprement rebouché et sur lesquels il faut une petite retouche de peinture (mais c'est limite pour une peinture de 10 ans)

Si rien n'est écrit pour la peinture à réaliser par un peintre, il ne saurait y avoir d'autres obligations que de rendre les lieux avec une peinture dans un état équivalent à l'ELE moins la vétusté de la durée d'occupation et dans des teintes acceptables.  Blanc doit rester blanc.  Couleur claire doit rester claire.  Une teinte foncée sur du clair est toujours un dégât locatif, quelque soit la durée d'occupation ou l'aspect esthétique.  Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas et les experts ne doivent absolument pas tenir compte d'un "amélioration" !


Francis

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grmff
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Quand a commencé le bail? Il se terminait en septembre. Mais de quelle année?

Parce que si le bail de 3 ans se terminait en septembre dernier, c'est devenu un bail de 9 ans. Et tout est différent...


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jelou
Pimonaute bavard
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

je viens de relire son bail il commençait le 1 septembre 2012 pour se terminer le 1 septembre 2021 donc bail de 9 ans et non pas de 3
Elle ne conteste pas le fait de donner 1 mois de dédommagement ce qu'elle conteste
c'est
-le fait que le bailleur n'accepte pas sans raison valable les locataires qu'elle lui a proposé pour reprendre son bail en cours et ainsi éviter le paiement du dédommagement
- le fait également qu'en augmentant son bail de 50€ au lieu de l'indexation (8 euros) les candidats sérieux sont plus difficiles à trouver.
-  le fait de la remise en état du salon complètement pour 4 trous dans 1 seul mur.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Bail de 9 ans finalement. OK.

1. Malheureusement, votre fille n'y peut rien. Le choix d'un locataire est entièrement laissé à l'appréciation du propriétaire, qui a ses propres critères (légaux).
Le fait de se mettre d'accord sur l'annulation de l'indemnité légale, c'est un cadeau fait par le propriétaire - pas un du malheureusement pour votre fille. Il pourrait réclamer cette indemnité, peu importe s'il reloue de suite ou non.
2. Idem, le loyer est au choix du propriétaire dans ce cas.
3. Remise en état de 4 trous dans le mur implique qu'il faut repeindre ce qui a été rebouché. La peinture se marque probablement différemment avec le reste du mur (c'est une dégradation par rapport à l'état initial) --> repeinte du mur entier.
C'est normal et classique.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Je partage complètement l'avis de Himura. A 100%.

Reste la question de savoir pourquoi vous devriez quitter les lieux pour le 1er janvier?...


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jelou
Pimonaute bavard
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

pourquoi le 1er janvier parce que le bailleur a trouver qq mais pour le 1 janvier

C'est impossible pour ma belle fille car elle signe les actes pour sa maison début janvier.
alors le bailleur lui reproche de lui faire perdre de l'argent!!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

S'il a quelqu'un pour le 1er janvier, il est logique qu'il pose la question de la possibilité, non?

A partir de là, tout est question de négociation.

Si vous êtes partis pour le 1er janvier pour qu'un nouveau locataire y entre, il est évident que le mois de janvier ne doit pas être payé. Vous devez avoir mal compris. Ou avoir un proprio particulièrement tordu.

Si cela fait plaisir au propriétaire que vous quittiez plus tôt (cela limite son risque d'inloué), négociez pour l'indemnité de rupture anticipée d'un mois. En la diminuant à un demi-mois. Expliquez que vous aussi vous allez avoir des frais (double déménagement pour lui faire plaisir et patati et patata.) et donc que vous demandez à ce que votre perte soit couverte.

Et expliquez à votre fille que vous allez pouvoir l'héberger, mais que c'est elle qui cuisine pour le réveillon!  lol


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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Et expliquez à votre fille que vous allez pouvoir l'héberger, mais que c'est elle qui cuisine pour le réveillon!

D'accord avec tout ce qui a été écrit.

Par contre, une libération anticipée des lieux mériterait je crois plus qu'une aumône. A la place de votre fille, je demanderais la suppression de l'indemnité d'un mois plus l'oubli des deux trous dans un mur du salon. (trous que vous pouvez reboucher vite fait : un tube de polyfilla et 5 minutes de chipot. la peinture est amortie, et large compensation avec nouvelle peinture chambre).

Si refus, vous libérez les lieux le 31 janvier et vous payez l'indemnité d'un mois, mais sans vous occuper de rechercher un nouveau locataire (ce n'est pas votre problème ni une obligation).

En effet, tout est question de négociation.  smile

Voir aussi les implications d'un déménagement anticipé (durant les fêtes!), la quantité de mobilier et la situation particulière... Plus une question primordiale : votre fille est-elle bonne cuisinière ???   lol


rexou

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jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : quelles sont exactement ses obligations ?

merci pour les réponses
Ma belle fille ne cuisine pas trop mal 
Elle est infirmière urgentiste du smur  ce qui fait qu'elle n'a pas trop le temps  de jouer .
Elle à été locataire d'un autre logement dans le même immeuble, elle a déménager car un petit bout est née . Son ancien bailleur n'en a dit que du bien et c'est pour cela qu'elle a pu avoir l'appartement où elle est actuellement.

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jelou
Pimonaute bavard
Inscription : 10-09-2007
Messages : 429

Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Madame la bailleur  n'est pas à prendre avec des pincettes et c'est bien la première fois que ma belle fille à des problèmes avec ses bailleurs .

Maintenant ,la bâilleuse lui dit que son préavis n'est pas légal car elle l'a reçu le 3 novembre au lieu du premier (qui je vous le rappelle est un samedi) et qu'elle a perdu 1 mois de sa faute.
        OR prévis envoyé le 30 octobre à 15h02
bref discussion impossible

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

jelou a écrit :

Maintenant ,la bâilleuse lui dit que son préavis n'est pas légal car elle l'a reçu le 3 novembre au lieu du premier (qui je vous le rappelle est un samedi) et qu'elle a perdu 1 mois de sa faute.
        OR prévis envoyé le 30 octobre à 15h02
bref discussion impossible

Sans vouloir tourner le couteau dans la plaie: le préavis n'est pas illégal, mais pour qu'il puisse prendre effet au 1er novembre, il eût fallu expédier cette recommandée le 29/10 au + tard...


Erik DECKERS
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Himura
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Vous donnez un peu l'impression de tirer à tout va de votre côté également.

Le problème est simple au final (au vu des dernières informations que vous donnez) :

- votre belle-fille "preste" sa période de préavis, et reste dans le logement (soit jusque fin janvier, ou fin février vu que le préavis a été envoyé trop tard).
D'office, 1 mois d'indemnité est du et réclamable par le bailleur, sauf arrangement contraire.
- soit vous trouvez un accord avec le bailleur, qui semble avoir un intérêt à ce que l'appartement soit libéré au 31/12. (donc aucun intérêt à prolonger le préavis jusqu'au 28/2, j'imagine !)
Et effectivement, demander l'annulation de l'indemnité me parait assez naturel - c'est souvent accepté en ce sens, car ainsi personne n'est perdant.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : quelles sont exactement ses obligations ?

PIM a écrit :

Sans vouloir tourner le couteau dans la plaie: le préavis n'est pas illégal, mais pour qu'il puisse prendre effet au 1er novembre, il eût fallu expédier cette recommandée le 29/10 au + tard...

Perso, il ne me viendrait pas à l'idée de chipoter sur un détail de ce genre. Mais surtout, je ne suis pas absolument convaincu que le bailleur soit certain d'obtenir gain de cause en justice. Un locataire souhaite entrer en janvier.

Il doit être négociable et possible de libérer les lieux en décembre, si accord de non paiement des loyers suivants. Les deux trous dans le mur avec une peinture amortie, cela vaut-il un conflit ? Soyons sérieux...

Niveau pratique, si votre fille a acheté un bien, il devrait être possible (moyennant supplément d'acompte?) d'y stocker du mobilier peu avant l'acte, non ? Si cet acte est prévu début janvier, et que le bien est vide, cela doit pouvoir s'envisager...

Proposez de libérer les lieux dès que possible pour vous en décembre à condition de ne payer que le loyer de décembre, et rien de plus. Ni loyers ultérieurs, ni les deux trous (dans une peinture amortie et largement compensés par votre nouvelle peinture dans la chambre). Chacun fait son effort, chacun y gagne et on se quitte en bons termes.


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 489

Re : quelles sont exactement ses obligations ?

Le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.

Pour Bernard LOUVEAUX (Le droit du bail, Régime général, De Boeck Université, 1993, n° 553 et 554) le délai de congé doit être parvenu à son destinataire au plus tard la veille du premier jour du délai.

Le délai tardif, ne fut-ce que d'un jour, n'est pas régulier. Le congé tardif n'est pas nul mais ses effets sont reportés à la prochaine échéance.

B. LOUVEAUX a pris position sur le caractère réceptice du congé  (théorie de la réception par opposition à la théorie de l'envoi).

J'ignore si une controverse existe à ce sujet.

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