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bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

palmarosa
Pimonaute assidu
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bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Bonjour,
En date du 13.12.2013, j'ai signé un bail pour une maison pour une durée de un an.
Ce bail prévoit que, si aucune des parties ne dénonce le contrat de bail, celui-ci est automatiquement transformé en un bail d'une durée de trois années.
Ce matin, je reçois un mail de ma propriétaire disant ceci:
"je me rends compte qu'il faut rédiger un nouveau contrat de bail. Je vais faire un nouveau document pour trois ans avec les mêmes modalités. Je sais que vous auriez préféré pour neuf ans mais je préfère des contrats de bail de trois ans".
Ma propriétaire passera me faire signer le nouveau bail lundi prochain.
Avant de signer, j'aimerais avoir votre avis.
Est-ce possible de continuer indéfiniment avec des contrats de 3 ans?
Un bail de 3 ans est-il plus avantageux pour moi (indemnités de départ par ex.) qu'un bail de 9 ans?
Je signale que je me plais où je suis et n'ai pas envie de partir.
j'aimerais savoir à quoi je m'engage par la signature d'un nouveau bail de 3 ans.
Merci beaucoup de bien vouloir m'éclairer.


palmarosa

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Pour une résidence principale, la loi est très claire.
Les baux de court terme ne peuvent dépasser 3 ans, en ce compris un seul et unique renouvellement.
Si vous aviez un bail d'un an, votre propriétaire ne peut plus vous proposer qu'un bail de maximum 2 ans.
Sinon, vous êtes d'office dans le cadre du bail "standard" de 9 ans.
En clair : 1+3= 9

Par ailleurs, relisez votre bail : en général le bail doit être dénoncé 3 mois avant son échéance.  Si c'est le cas et que votre propriétaire ne vous a rien envoyé il y a 3 mois, à partir du dimanche 14/12, vous serez dans un bail de 9 ans si vous ne signez rien d'ici là.

Maintenant, si vous vous plaisez et que vous n'avez pas envie de partir ni de vous mettre en froid avec votre propriétaire, négociez avec elle.
Un bon locataire, on le garde le plus longtemps possible (enfin c'est ma philosophie).


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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palmarosa
Pimonaute assidu
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Dès lors que je me trouve, dès le 14.12.2014,  dans le cas d'un bail de 9 ans, dois-je demander à ma propriétaire de signer un nouveau bail? Et celui-ci est censé débuter quand? Lors de la signature du premier bail il y a un an?
Je crains qu'elle ne refuse.
Je ne sais d'ailleurs pas pourquoi elle préfère cumuler des petits baux de 3 ans....
Personnellement, je recherche la stabilité et la pérennité d'une location.
Est-il plus avantageux pour moi d'imposer le bail de 9 ans ou dois-je faire un geste et proposer un deuxième bail de deux ans? (1 an + 2 ans)...et ensuite?
J'entends par avantageux le fait de pouvoir partir de cette maison avec plus de facilité si jamais elle commence à me faire des problèmes dès lors que j'ai exigé le bail de 9 ans?
Car je me plais où je suis mais si c'est pour être embêtée à tout bout de champ, alors, j'envisagerai de partir.
Elle veut passer chez moi lundi pour me faire signer son nouveau bail de 3 ans.
Que me conseillez-vous de lui répondre avant lundi?
Merci 1000 fois.
Je suis une personne âgée mais pas vraiment idiote et inculte.


palmarosa

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Ces difficultés naissent souvent d'une méconnaissance des lois en vigueur.
D'où l'utilité notamment du forum Pim ;-)

Je vous invite à lire - et à faire lire par votre bailleur - la brochure informative sur les loyers téléchargeable gratuitement ici sur Pim : vous y trouverez réponse(s).

Et pour faire court:
- le bail initial d'un an, s'il est transformé en bail de 9 ans, prendra effet à sa date initiale (d'il y a un an)
- il n'y a pas de nouveau document à signer, dans ce cas.
- si vous faites une prorogation de 2 ans: rédigez un avenant à signer entre parties indiquant que le bail est reconduit aux mêmes conditions pour une nouvelle durée de 2 ans (le total n'excédant pas 3 ans).
- à l'expiration de ces 2 nouvelles années, si aucun renon n'a été notifié, le bail se transformera, à ce moment-là, en bail de 9 ans, ayant pris effet en 2013.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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GT
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

La réponse à la situation décrite se trouve dans la lecture attentive de  l'article 3, § 6 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur insérées dans le code civil dont le texte ( pages 68 et 69) et les explications (pages 26-27) dans la brochure réalisée par le SPF JUSTICE que PIM relaie (Pim.be/ conseils/brochures informatives gratuites/logement résidence principale).

C'est la loi qui prévoit que le bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par écrit par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'expiration de la durée convenue. Cette modalité est en principe reprise dans votre bail également.

Et le texte légal ajoute : "Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l’application des articles 6 et 7."

L'article 6 concerne l'indexation et l'article 7 la révision du loyer et des charges dans des conditions bien définies.

La propriétaire n'a pas notifié le congé par écrit dans le délai de 3 mois. En conséquence, le bail deviendrait dès l'origine un bail de 9 ans régi par les §§ 1er à 5 de l'art.3 des règles du code civil précitées.

Néanmoins le bail d'un an contient une clause prévoyant que si aucune des parties ne dénonce le contrat de bail, celui-ci  est automatiquement transformé  en un bail d'une durée de trois années. Et donc, dans ce cas, la législation sur le bail de courte durée continuerait  à s'appliquer.

Cependant, si certains jugements ont estimé que des clauses de ce type répondaient au prescrit légal  (exigence d'un écrit), d'autres jugements vont dans le sens contraire. 

En l'état, j'éprouve des difficultés pour comprendre l'attitude de la propriétaire en faisant fin 2014 signer un bail de 3 ans prenant effet beaucoup plus tôt  (en effet, le mail de la propriétaire ne précise pas  que le nouveau document pour trois ans succède à un contrat d'un an) sauf à tenter de se mettre à l'abri d'une contestation de la part de la locataire sur la légalité de la clause du bail citée.

Si la propriétaire signe et fait signer un contrat de 3 ans, succédant à un contrat de 1 an, nous serions alors dans le cadre d'un bail de  9 ans.

PS : Ce message a été préparé avant l'intervention de PIM.

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grmff
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

A mon sens, vous êtes déjà dans un bail de 9 ans.... selon ce que vous dites.

En effet, si votre bail d'un an est reconduit automatiquement pour un bail de 3 ans, c'est illégal. Soit il est reconduit pour 2 ans (max), soit il devient bail de 9 ans.

Mais peut-être avez-vous mal lu. Peut-être est-il mentionné qu'il devient un bail de 3 ans qui a commencé en 2013! En ce cas, c'est légal.

Et dans tous les cas, un nouveau bail est superflu.


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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palmarosa
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

L'article 2 intitulé "Durée" est stipulé comme suit sur mon bail:
"Le bail est conclu pour une durée d'un an,prenant cours le 13 décembre 2013, moyennant un préavis envoyé par lettre recommandée par le locataire ou le propriétaire au moins 3 mois à l'avance.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité égale à 1 mois de loyer. Si aucune des parties ne dénonce le contrat de bail, celui-ci est automatiquement transformé en un bail d'une durée de trois années".
Je ne peux être plus claire au sujet de ce bail qui ne l'est pas vraiment....
Dans son mail de ce matin, la propriétaire est très précise:
[color=#E00000]"je me rends compte qu'il faut rédiger un nouveau contrat de bail. Je vais faire un nouveau document pour trois ans avec les mêmes modalités. Je sais que vous auriez préféré pour neuf ans mais je préfère des contrats de bail de trois ans".[/couleur].
Donc, la propriétaire souhaite signer un bail de 3 ans qui prendrait cours le 14 décembre 2014 et faisant suite au bail de 1 an actuellement en cours.

En résumé:  1 an + 3 ans = 4 ans

Il va falloir que je réponde à son mail mais que dois-je lui dire sans la vexer mais en restant dans mes droits?


palmarosa

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

A lire ce morceau de bail, on peut croire que le bail est maintenant un bail de 3 ans. Sous-entendu "qui a commencé en 2013"

Il n'est pas question donc de faire un bail de 3 ans. Cela n'a aucun sens, et aucune base légale sensée. Votre bail deviendrait automatiquement un bail de 9 ans.

Bref, tout cela est assez mal torché. Mais, à mon avis, vous ne devez rien faire du tout. Votre bail contient tout ce qui doit y être contenu. C'est un bail de 3 ans, point barre.


Grmf!
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palmarosa
Pimonaute assidu
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Je suis d'accord avec vous pour convenir que ce bail, dans son entièreté, est très mal rédigé et je vous passe le contenu des autres articles..
Néanmoins, je ne comprends pas pourquoi vous assénez que ce bail est d'une durée de trois ans "point barre" alors que l'article 2 relatif à la durée dudit bail stipule en toutes lettres qu'il s'agit d'un bail d'un an prenant cours le 13 décembre 2013.
Et dans son mail de ce jour, l'intention de la propriétaire est assez claire  puisqu'il y est question d'un nouveau bail de 3 ans prenant cours ce lundi 14 décembre 2014.
Au moins, sur ce point, elle et moi sommes d'accord.
Ce qu'elle me propose est: un nouveau bail de 3 ans faisant suite au bail initial en cours d'une durée d'un an ayant pris cours le 13 décembre 2013.
Donc: 1 an + 3 ans


palmarosa

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GT
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

J'imagine que la propriétaire n'a pas relu la clause du bail ou n'en a pas saisi le contenu.
Cette clause est rédigée de manière claire.

"Le bail est conclu pour une durée d'un an,prenant cours le 13 décembre 2013, moyennant un préavis envoyé par lettre recommandée par le locataire ou le propriétaire au moins 3 mois à l'avance.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité égale à 1 mois de loyer. [color=#FF0000]Si aunune des parties ne dénonce le contrat de bail, celui-ci est automatiquement transformé en un bail d'une durée de trois années[/couleur]

La propriétaire n'a pas dénoncé le bail  en cours par écrit et dans le délai. Contractuellement, ce bail (de courte durée de 1 an)) se poursuit jusqu'au terme de 3 ans depuis la prise d'effet du bail initial. Et reste  un bail de courte durée (3 ans maximum).

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

3+1 n'a aucun sens. C'est une combinaison illégale.

A mon avis, "transformé en abil de 3 ans", par analogie à "transformé en bail de 9 ans", sous-entend que le bail est transformé quant à sa durée, mais pas quant à son origine.

Que votre proprio ne comprenne pas plus que vous la portée de ce brol mal torché n'y change rien  mon avis.

Mais ce n'est que mon avis.

Si j'étais vous, c'est ce que j'expliquerais à mon proprio. Lui faire signer un bail de 3 ans qui n'aurait aucune valeur, c'est un peu ridicule. Et comme vous savez que ce bail n'aurait pas de valeur, c'est un coup dans le dos qu'il risque bien de ne pas vous pardonner...


Grmf!
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rexou
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

palmarosa a écrit :

Dans son mail de ce matin, la propriétaire est très précise:
"je me rends compte qu'il faut rédiger un nouveau contrat de bail. Je vais faire un nouveau document pour trois ans avec les mêmes modalités. Je sais que vous auriez préféré pour neuf ans mais je préfère des contrats de bail de trois ans"..
Donc, la propriétaire souhaite signer un bail de 3 ans qui prendrait cours le 14 décembre 2014 et faisant suite au bail de 1 an actuellement en cours.

En résumé:  1 an + 3 ans = 4 ans

Il va falloir que je réponde à son mail mais que dois-je lui dire sans la vexer mais en restant dans mes droits?

Votre proprio est fort mal informée. Pour éviter toute discussion, ne vexer personne et pour faire simple... vous signez ce nouveau bail, tout simplement, sans rien dire. Pour autant que les conditions restent les mêmes que le bail précédent, je ne vois pas le souci. Ce bail devra inévitablement faire référence au premier bail (état des lieux initial, dépôt de garantie initial notamment, qui restent d'application). Votre bailleur est heureux et vous répondez à ses attentes. Par contre, en cas de problème, vous savez que vous êtes de fait dans un bail de 9 ans. Ceci vous permet de tirer parti des avantages d'un bail de 3 ans (selon la conviction du bailleur) ou de tirer parti des avantages d'un bail de 9 ans (si un juge intervient). Ceci ne doit pas vous inciter à ne pas vous montrer correct, mais le sourire de votre partenaire et un atout dans votre jeu ne peuvent nuire.
Pourquoi donc vous lancer dans une contestation, des explications et un débat qui ne vous apportera rien ?
Signez son bail, en toute simplicité et avec un sourire.  lol


rexou

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bada
Pimonaute intarissable
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Messages : 868

Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Rexou à écrit

Votre proprio est fort mal informée. Pour éviter toute discussion, ne vexer personne et pour faire simple... vous signez ce nouveau bail, tout simplement, sans rien dire. Pour autant que les conditions restent les mêmes que le bail précédent, je ne vois pas le souci. Ce bail devra inévitablement faire référence au premier bail (état des lieux initial, dépôt de garantie initial notamment, qui restent d'application). Votre bailleur est heureux et vous répondez à ses attentes. Par contre, en cas de problème, vous savez que vous êtes de fait dans un bail de 9 ans. Ceci vous permet de tirer parti des avantages d'un bail de 3 ans (selon la conviction du bailleur) ou de tirer parti des avantages d'un bail de 9 ans (si un juge intervient). Ceci ne doit pas vous inciter à ne pas vous montrer correct, mais le sourire de votre partenaire et un atout dans votre jeu ne peuvent nuire.

Super pour le "HORS LE LOI"


bada

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

palmarosa a écrit :

Dans son mail de ce matin, la propriétaire est très précise:
"je me rends compte qu'il faut rédiger un nouveau contrat de bail. Je vais faire un nouveau document pour trois ans avec les mêmes modalités. Je sais que vous auriez préféré pour neuf ans mais je préfère des contrats de bail de trois ans"..
Donc, la propriétaire souhaite signer un bail de 3 ans qui prendrait cours le 14 décembre 2014 et faisant suite au bail de 1 an actuellement en cours.

En résumé: 1 an + 3 ans = 4 ans

Il va falloir que je réponde à son mail mais que dois-je lui dire sans la vexer mais en restant dans mes droits?

Première question à se poser et à poser éventuellement ensuite à la propriétaire: sur quoi se base-t-elle précisément pour affirmer  qu'"il faut signer un nouveau contrat de bail"? Entendre la propriétaire à ce sujet.  Et ensuite aviser.

La locataire est libre de sa stratégie.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

bada a écrit :

Super pour le "HORS LE LOI"

Heu... vous pouvez développer ?


rexou

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palmarosa
Pimonaute assidu
Inscription : 29-09-2010
Messages : 31

Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Bon, d'abord merci à vous tous pour vos réponses.
Ce jour, j'ai réuni mes proches qui m'ont -pertinemment- fait remarque que depuis que je suis installée dans cette maison, la propriétaire m'a identifié comme la pigeonne du siècle.
Exemples:
- après 15 jours d'installation dans les lieux, j'ai dû payer l'entretien de la chaudière qui n'avait plus été effectué depuis plus d'une année.
- idem pour la taille des haies (jardin rectangulaire de +:- 1000 m2) qui n'avait plus été effectuée depuis près de 2 années
- remplacement à mes frais après moins de 3 mois d'occupation des lieux d'une taque de cuisson électrique de 4 plaques déclarées irréparables pour cause de vétusté  par le cuisiniste
- remplacement du mitigeur de la douche rongé par le calcaire juste après mon installation il y a un an
....liste non exhaustive..et maintenant, ce chipotage au sujet du bail.
Il est en effet grand temps de retomber les pieds sur terre et me rendre à l'évidence que je suis engagée dans un processus inacceptable.
Dès lors, ma question est:
quelle serait la meilleure solution pour moi pour me dégager le plus rapidement possible de cette maison à moindre coût?
Le bail en cours prévoit: "le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d'un indemnité égale à un mois de loyer."
Il s'agit du bail se terminant le 14 décembre prochain.
Comme ce bail n'a pas été dénoncé et si je signe avec la propriétaire un avenant de deux ans ce qui fera 3 ans en tout, cette condition précitée sera t-elle toujours d'actualité?
Autrement dit, si endéans les deux années à venir, je souhaite partir et que je donne un préavis de 3 mois ainsi que le paiement d'un mois de loyer, puis-je partir à tout moment?
Merci d'avance!!!


palmarosa

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Votre bail n'ayant pas été dénoncé il y a trois mois, vous êtes en pratique dans un bail de 9 ans.
C'est donc la loi, impérative, qui règle les modalités.

Dans un bail de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment, mais s'il part dans le premier triennat, il doit une indemnité au bailleur de 3 mois pour départ la 1re année, de 2 mois pour départ la 2e année et de 1 mois pour départ la 3e année.
Après, plus rien au titre d'indemnité (mais dans tous les cas le préavis de 3 mois est toujours d'application).

Si votre bailleur vous fait resigner un nouveau bail de 2 ans, QUE CELA VOUS CONVIENT, les conditions doivent être absolument les mêmes.  Cela veut donc dire que vous pourrez partir à tout moment moyennant une indemnité d'1 mois.
Si vous souhaitez partir, c'est donc mieux pour vous.
Je vois mal votre bailleur prétendre ultérieurement que vous êtes soumis à un bail de 9 ans avec les emails qu'il vous a envoyé et le nouveau bail qu'il va vous préparer.
Si vous ne souhaitez pas partir prochainement, le bail de 9 ans est plus protecteur pour le locataire.

Mais je suis surpris que vous souhaitiez partir aujourd'hui alors qu'il y a quelques jours vous aviez plutôt envie d'y rester longtemps.  Prenez peut-être le temps de la réflexion, la tête froide.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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palmarosa
Pimonaute assidu
Inscription : 29-09-2010
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

Ce sont mes enfants qui m'ont ouvert les yeux en faisant le compte de tous les frais déjà exposés. Ils me laissent libre choix mais ne souhaitent pas non plus me voir spoliée.
Donc, ils préconisent que je signe un avenant, de deux ans, au bail en cours, aux mêmes conditions.
Ils se chargent de me trouver mieux ailleurs. Et en plus pérenne.
Le bail actuel n'ayant pas été dénoncé, il reste cette possibilité de l'avenant ou je me trompe?
Cet avenant prolongerait le bail pour une période de deux dès ce 14.12.2014.
Et puisque la propriétaire est allergique aux baux de 9 années, il faudra qu'elle le dénonce avant le 13.12.2016 sauf à savoir que je parte avant moyennant un préavis de 3 mois et un mois de loyer de dédit?


palmarosa

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grmff
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

L'avantage d'un bail de deux ans de plus aux mêmes conditions, c'est que vous pouvez donner votre préavis de 3 mois moyennant 1 mois d'indemnité (au lieu des deux mois légaux du bail de 9 ans dans la 2e année)

L'inconvénient, c'est que votre proprio peut vous mettre dehors s'il le veut (même s'il ne peut, théoriquement, pas augmenter le loyer s'il met fin lui-même au bail...)


Grmf!
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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : bail de 3 ans renouvelable à l'infini?

??? grmff ??? quelque chose m'échappe.
Si palmarosa prolonge son bail de deux ans, comment son propriétaire pourrait-il la mettre dehors quand il le veut ?

Dans les baux de courte durée, le bailleur n'a jamais la possibilité de rompre anticipativement (sauf éventuelle clause spécifique non évoquée ici).


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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