Nouvelle copropriété; immeuble avec un commerce

libra · #1 05-02-2015 17:22:20

Je compte vendre par lot un immeuble actuellement composé d'un rez-de-chaussée commercial avec une habitation et à chacun des trois étages de deux appartements; sept unités au total donc.

Cependant le rez-de-chaussée sera divisé et deviendra un rez-de-chaussée commercial et une habitation; 8 lots au total. L'occupant du rez-de-chaussée devrait acquérir les deux lots du rez-de-chaussée. Les logements auront une quotité d'environ 12%, le commerce de 20 %

Actuellement, chaque locataire supporte un septième des frais fixes et semi fixes des charges communes soit environ 14 %. Ces frais fixes comprennent principalement les frais d'électricités. Il est impossible de répartir ces frais d'électricités suivant l'usage (force motrice de l'ascenseur, circulateur du chauffage central, éclairage des parties communes, parlophone et ouvre porte). Je présume que les deux premiers postes sont les plus importants.

Le projet d'acte de base prévoit que les charges seront réparties au prorata des quotités. Il en résulte que le futur propriétaire du rez-de-chaussée paiera environ 30 % des frais fixe contre 14 % actuellement en tant qu locataire. Les propriétaires des lots aux étages paieraient environ 12 % soit un peu plus que le tiers que le futur propriétaire des deux lots du rez-de-chaussée.

On peut cependant difficillement avancer que l'occupant du rez-de-chaussée utilisera l'ascenceur trois fois plus que chacun des occupants des habitations aux étages. Quant au chauffage, il n'y a qu'un seul radiateur dans la surface commercialle contre 7 dans chacun des autres lots. On peut donc difficillement justifier que l'occupant du rez-de-chaussée paie près d'un tiers des frais fixe de chauffage.

J'ai donc envie de proposer au notaire d'en rester au septième pour chacun. Pour le rez-de-chausée, il y aurait une répartition 2 tiers pour l'habitation, un tier pour le commerce. On aurait donc, pour chacun des six lots aux étages, trois vingt-et-unième, pour l'habitation au rez-de-chaussée, deux vingt-et-unième et pour le commerce, un vingt-et-unième.

Par contre, en ce qui concerne les assurances on devrait en rester aux quotités.

Vos avis. Merci.

luc · #2 06-02-2015 08:39:22

Que dit le rapport prévue par l'Art. 577-4 CC ?

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
(...)

Qui signe l'acte de base? Vous seul (avant la vente des lots) ou tous les (futurs) copropriétaires (lors ou après la vente des lots?

PIM · #3 06-02-2015 09:13:59

luc a écrit :

Qui signe l'acte de base? Vous seul (avant la vente des lots) ou tous les (futurs) copropriétaires (lors ou après la vente des lots?

Bizarre, Luc: Les futurs coproprios n'ont pas à signer après la vente des lots.

C'est chronologiquement l'unique proprio actuel qui met l'immeuble sous statut copropriété indivise et forcée par la signature d'n acte de base authentique au plus tard à l'occasion de la première mutation (donc en clair: dès qu'il y a 2 coproprios: lui et le 1e acheteur).
Les acquéreurs suivants (ni le premier non plus d'ailleurs) n'ont pas à comparaître pour signer l'acte de base.

luc · #4 06-02-2015 10:29:36

PIM a écrit :

luc a écrit :
Qui signe l'acte de base? Vous seul (avant la vente des lots) ou tous les (futurs) copropriétaires (lors ou après la vente des lots?
Bizarre, Luc: Les futurs coproprios n'ont pas à signer après la vente des lots.
C'est chronologiquement l'unique proprio actuel qui met l'immeuble sous statut copropriété indivise et forcée par la signature d'n acte de base authentique au plus tard à l'occasion de la première mutation (donc en clair: dès qu'il y a 2 coproprios: lui et le 1e acheteur).
Les acquéreurs suivants (ni le premier non plus d'ailleurs) n'ont pas à comparaître pour signer l'acte de base.

Ayant été dans ce contexte, il est possible que les futurs proprio achètent ensemble l'immeuble en indivision normale et passent dans le même acte vers une situation de copropriété forcée, après voir divisé l'immeuble. Cette solution est certainement plus chère (au moins 1% de la valeur de l'immeuble), mais protège mieux les intérêts à long terme du vendeur.

Dans l'autre cas l'acte de base doit exister (= être signé) avant la vente du premier lot.

Si le propriétaire initial signe, il court le risque que des "vices caché dans l'acte de base" soient mis à sa charge, si le rapport fait par l'expert n'est pas indépendant. N'oubliez pas le contenu du 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC.

Le tout est d'assurer que la chaîne de responsablité est transparente et intacte.

libra · #5 06-02-2015 11:30:18

Actuellement, seul le rez-de-chaussée est à vendre. Les étages viendront par après. Donc je signe l'acte de base.

La répartition des frais prévue au projet d'acte de base est basée sur le rapport du géomètre.

Le candidat acquéreur du rez-de-chaussée à un rdv lundi prochain avec son notaire. J'attends dès lors ses remarques.

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