Projet Rive Gauche à Charleroi

Je me permets de déterrer mon vieux post car voilà que 5 ans plus tard (!), ce projet sort de ses cartons et la commercialisation d'appartements neufs vent d'être lancée il y a quelques jours!

Passez-moi les commentaires sur les rendements de 3%, je n'investis pas dans l'immobilier pour faire du rendement à 2 chiffres car je l'ai déjà obtenu en ce sens que les sommes que j'y investirais proviennent des gains (allant de 25 à 55%) que j'ai réalisés au cours des dernières années sur des fonds d'actions technologiques et que je souhaite à présent sécuriser en les plaçant de l'immobilier neuf pour avoir le moins de soucis possible.
Comme j'ai toujours fait depuis des décennies pour ceux qui lisent mes contributions.

Ce que j'aimerais savoir (de préférence de la part de membres spécialisés sur Charleroi), c'est le loyer que l'on pourrait demander pour un appartement neuf (PEB A), 1ch, de 55m² avec cuisine américaine équipée. Il y a une cave mais pas de garage.

Surtout aussi s'il y a des candidats locataires potentiels pour ce type de biens à Charleroi?

Il est intéressant de constater que des investisseurs privés se lancent dans le co-living. Le leader sur le marché a déjà ouvert 8 maisons, avec un total de 88 logements pour des jeunes travailleurs généralement célibataires, ciblant les 20-30 ans, généralement sur le haut de la ville. Donc, paradoxalement loin de Rive Gauche. Je pense que ces 9 maisons ont été ouvertes ces 12 derniers mois, et j'imagine qu'il y en a encore quelques unes en préparation.

Personnellement, je vois mes prix de Charleroi qui continuent à monter. Les chancres ont été vendu. Les biens non conformes urbanistiquement se remettent en ordre et on en voit moins sur le marché. Le co-living fait sans doute des émules, et j'en entends beaucoup parler.

Cette montée en puissance du co-living, qui est encore différent de la colocation, et dont le régime légal me semble assez trouble, est un signe de renouveau de la ville: des jeunes travailleurs qui viennent s'installer en ville, c'est plutôt bon signe.

Le co-living, c'est faire ménage ensemble. Ce qui exclu d'office les personnes dépendant du Cpas ou dont le revenu va dépendre du nombre de personne du "ménage". En outre, les loyers vont de 375€ (douches et WC en communs) à 475€ (douche privée, toilette en commun) Les charges étant de 135€, c'est plus cher que mes studios qui sont plus grand, qui ont une salle de douche et une toilette privative. Il est clair que le confort proposé est du "tout meublé, tout équipé": mobilier, couette, grand salon commun, service de nettoyage, grande cuisine commune, salon home cinéma géant, jardinet, etc. Ceux qui choisissent ce genre de logement sont donc de jeunes actifs célibataires qui ne veulent pas se fixer et veulent juste poser leurs valises comme ils le feraient à l'hotel ou presque, avec des locations court terme, presque sans engagement.

En tout cas, ces grosses maisons (4 à 20 chambres!!!), irrécupérable et souvent à l'abandon, ont été rénovées, et visent un marché différent du marché habituel. Cela participe sans doute à la volonté politique de remonter le niveau, et de ramener des contribuables qui rapportent plus qu'ils ne coûtent en centre-ville.

Pour réussir cette opération, il faudra cependant que la ville réussisse à nettoyer les rues. Autour de Rive Gauche, il y avait un réel soucis avec la prostitution visible. Engelstein avait exigé un nettoyage. Le nettoyage a eu lieu, et la prostitution visible a été éradiquée. Il ne reste plus qu'un hotel de jour à la ville basse. Un des hotels de jour entre ville basse et ville haute est d'ailleurs devenu une maison de co-living.

Espérons que la ville arrive au même résultat avec la circulation insensée de drogue. Ils y sont arrivés avec les touristes de la drogue français, via une collaboration avec les autorités françaises (un français arrêté pour achat de drogue est dénoncé à la France, et il y a de gros ennuis, comme s'il avait acheté en France. Du coup, il n'ont plus d'avantage à venir en Belgique et chacun garde ses camés) Actuellement, ils ont baissé les bras pour les dealers de rue, voir même les grossistes pour ces dealers de rue. Même quand on sait où sont les réserves...

En résumé: on voit apparaître du co-living pour de jeunes travailleurs à grande vitesse, les prix de vente des immeubles montent, les quartiers s'assainissent, il reste encore du boulot avec le deal de rue qui est en accélération.

La question est donc de savoir ce qui va être fait par la ville pour garantir cette dynamique, qui vient essentiellement du privé et me semble assez peu soutenue par la ville.

Je ne mets pas mes appartements en location via immoweb, beaucoup trop cher pour l'utilité que j'en ai. Tout passe par 2ememain.be, gratuit. Incluez le dans votre analyse.

Dans le style, autant partir sur du crowfunding immobilier alors 

Je le sais mais le public de 2ème main pour le marché immobilier n'est pas celui que je recherche.

Je l'ai étudié à un moment donné (à ses débuts en Belgique) mais ne l'ai pas retenu même si le rendement offert par un projet en crowdfunding immobilier est élevé : "aux alentours de 9-10% par an , nets de frais de gestion et hors impôt sur le revenu. C'est l'un des meilleurs taux qu'un particulier peut obtenir sur un placement, après le marché actions." (sic)

Voir ici

Et ici

Dernière modification par panchito (16-08-2020 10:59:30)

Une cuisine bien finie et une SDB neuve n'offre aucun impact sur le PEB (et ça existe autant en bien neufs qu'en biens anciens rénovés...)
C'est une réponse quasi-politicienne. Parler de poires quand on développe le sujet des pommes.

Bref, votre cible est votre cible. Et il y aura certainement toujours des cas qui auront fait ceci ou voulu cela.
Mais on parle bien d'une cible qui n'est pas la vôtre ici. Et pour laquelle plusieurs pimonautes ont déjà pu démontrer une expérience plus large que la vôtre (même si je sais que c'est dur d'admettre que ça existe).

Etant locataire d'un appartement ancien rénové mais avec PEB C, ma facture de chauffage est très basse car :
1. On ne chauffe pas pendant les heures de travail où on est pas là...
2. On est entouré d'appartements dont les occupants chauffent fort ce qui fait qu'il fait toujours bon chez nous ==> on allume le chauffage un peu lors de "grands froids" uniquement

Rien que le point .1 me permet de dire qu'un PEB A ou B me serait inutile car la différence de charge de chauffage payée sera dérisoire (comparé à la différence de loyer qui sera énorme...).

En tant que bailleur, je n'ai jamais eu de locataires sensibles au PEB (clientèle cible : étudiants). La seule isolation qui les intéresse parfois est l'isolation phonique par rapport aux autres logements de l'immeuble.