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Projet Rive Gauche à Charleroi

panchito
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Projet Rive Gauche à Charleroi

Je me rends compte que de plus en plus d'efforts sont prodigués tout azimuth pour décoller l'étiquette "coeur noir de l'Europe" injustement collée à la ville de Charleroi.

Après le nouvel hopital de police, voici que le projet Rive Gauche commence à creuser ses fondations...

Ce qui me turlupine, c'est que je ne vois aucun promoteur immobilier et/ou investisseurs lancer des projets "logements" autour de ce futur centre commercial. A Bruxelles, ils se rueraient tous au portillon.

Les connaisseurs du coin (je ne vise personne...) peuvent-ils expliquer ce manque évident d'intérêt?

Je suis pourtant sure qu'il y a d'excellentes affaires à réaliser dans ce coin-là.

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grmff
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Charleroi a été classée en dernière position du classements des ville où il fait bon vivre. Ceci explique sans doute cela.

Si Rive Gauche propose des logements, c'est parce que la Ville lui a imposé de construire des logements. Ce sont les commerces qui financent... A Charleroi, les prix sont tellement bas que les prix de vente sont inférieurs au coût de construction.

A 100m de ce centre commercial, il y a encore de nombreux chancres, immeubles inhabités, ruines, immeubles à vendre depuis 10 ans, etc. Le boulevard Tirou, le long d'un des côtés de ce centre commercial, était un boulevard avec de nomreux commerces et plusieurs galeries. Les étages des immeubles étaient habités (contrairement à ce qu'on trouve souvent, et pas qu'à Charleroi: qui habite rue Neuve à Bruxelles?), et les logements sont vaste et "de grand luxe", les loyers y étaient "corrects"

Ces derniers mois, j'ai cru déceler des prix de location à la baisse pour des appartements 2 ou 3 chambres de 100-120m2 et plus au Boulevard Tirou: 750€ était courant. J'en ai vu dernièrement à 500-550€ (hors charges), ce qui ne manque pas de m'inquiéter personnellement.

Il y a d'excellentes affaires à réaliser à Charleroi pour du résidentiel et pour du logement locatif de rendement. Mais vu la réputation de Charleroi, vu le précompte immobilier (beaucoup plus élevés qu'à Bruxelles!) vu l'insécurité juridique que la Ville fait planer, et vu les commentaires peu sympathique du Bourgmestre traitant tous les investisseurs de marchands de sommeil, les investisseurs ne se poussent pas au portillon... Ils ont tort et tant mieux pour ceux qui ont les cojones de faire le pas.

Et je ne me sentais pas visé... ;-)

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panchito
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Je me permets de déterrer mon vieux post car voilà que 5 ans plus tard (!), ce projet sort de ses cartons et la commercialisation d'appartements neufs vent d'être lancée il y a quelques jours!

Passez-moi les commentaires sur les rendements de 3%, je n'investis pas dans l'immobilier pour faire du rendement à 2 chiffres car je l'ai déjà obtenu en ce sens que les sommes que j'y investirais proviennent des gains (allant de 25 à 55%) que j'ai réalisés au cours des dernières années sur des fonds d'actions technologiques et que je souhaite à présent sécuriser en les plaçant de l'immobilier neuf pour avoir le moins de soucis possible.
Comme j'ai toujours fait depuis des décennies pour ceux qui lisent mes contributions.

Ce que j'aimerais savoir (de préférence de la part de membres spécialisés sur Charleroi), c'est le loyer que l'on pourrait demander pour un appartement neuf (PEB A), 1ch, de 55m² avec cuisine américaine équipée. Il y a une cave mais pas de garage.

Surtout aussi s'il y a des candidats locataires potentiels pour ce type de biens à Charleroi?

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grmff
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Mes appartements non neufs sont généralement considérés comme bon marché par les candidats.
Studio meublé pour une personne: 370 à 420€ selon la taille
Ancien rez commercial transformé, considéré comme studio mais sans permis locatif donc OK pour un couple: 460€-480€
Appartement une chambre: 490€
Appartement deux chambres: 540€
Appartement 3 chambres: non représentatif. Serait sans doute 630€

Ce sont des logements en bon état locatif, avec une cuisine ou kitchenette Ikea récente et des sanitaires d'origine généralement.

Voilà, comme cela vous avez une idée de mes prix, et une bonne approche générale du marché d'aujourd'hui.

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grmff
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Il est intéressant de constater que des investisseurs privés se lancent dans le co-living. Le leader sur le marché a déjà ouvert 8 maisons, avec un total de 88 logements pour des jeunes travailleurs généralement célibataires, ciblant les 20-30 ans, généralement sur le haut de la ville. Donc, paradoxalement loin de Rive Gauche. Je pense que ces 9 maisons ont été ouvertes ces 12 derniers mois, et j'imagine qu'il y en a encore quelques unes en préparation.

Personnellement, je vois mes prix de Charleroi qui continuent à monter. Les chancres ont été vendu. Les biens non conformes urbanistiquement se remettent en ordre et on en voit moins sur le marché. Le co-living fait sans doute des émules, et j'en entends beaucoup parler.

Cette montée en puissance du co-living, qui est encore différent de la colocation, et dont le régime légal me semble assez trouble, est un signe de renouveau de la ville: des jeunes travailleurs qui viennent s'installer en ville, c'est plutôt bon signe.

Le co-living, c'est faire ménage ensemble. Ce qui exclu d'office les personnes dépendant du Cpas ou dont le revenu va dépendre du nombre de personne du "ménage". En outre, les loyers vont de 375€ (douches et WC en communs) à 475€ (douche privée, toilette en commun) Les charges étant de 135€, c'est plus cher que mes studios qui sont plus grand, qui ont une salle de douche et une toilette privative. Il est clair que le confort proposé est du "tout meublé, tout équipé": mobilier, couette, grand salon commun, service de nettoyage, grande cuisine commune, salon home cinéma géant, jardinet, etc. Ceux qui choisissent ce genre de logement sont donc de jeunes actifs célibataires qui ne veulent pas se fixer et veulent juste poser leurs valises comme ils le feraient à l'hotel ou presque, avec des locations court terme, presque sans engagement.

En tout cas, ces grosses maisons (4 à 20 chambres!!!), irrécupérable et souvent à l'abandon, ont été rénovées, et visent un marché différent du marché habituel. Cela participe sans doute à la volonté politique de remonter le niveau, et de ramener des contribuables qui rapportent plus qu'ils ne coûtent en centre-ville.

Pour réussir cette opération, il faudra cependant que la ville réussisse à nettoyer les rues. Autour de Rive Gauche, il y avait un réel soucis avec la prostitution visible. Engelstein avait exigé un nettoyage. Le nettoyage a eu lieu, et la prostitution visible a été éradiquée. Il ne reste plus qu'un hotel de jour à la ville basse. Un des hotels de jour entre ville basse et ville haute est d'ailleurs devenu une maison de co-living.

Espérons que la ville arrive au même résultat avec la circulation insensée de drogue. Ils y sont arrivés avec les touristes de la drogue français, via une collaboration avec les autorités françaises (un français arrêté pour achat de drogue est dénoncé à la France, et il y a de gros ennuis, comme s'il avait acheté en France. Du coup, il n'ont plus d'avantage à venir en Belgique et chacun garde ses camés) Actuellement, ils ont baissé les bras pour les dealers de rue, voir même les grossistes pour ces dealers de rue. Même quand on sait où sont les réserves...

En résumé: on voit apparaître du co-living pour de jeunes travailleurs à grande vitesse, les prix de vente des immeubles montent, les quartiers s'assainissent, il reste encore du boulot avec le deal de rue qui est en accélération.

La question est donc de savoir ce qui va être fait par la ville pour garantir cette dynamique, qui vient essentiellement du privé et me semble assez peu soutenue par la ville.

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panchito
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

grmff a écrit :

Mes appartements non neufs sont généralement considérés comme bon marché par les candidats.
Studio meublé pour une personne: 370 à 420€ selon la taille
Ancien rez commercial transformé, considéré comme studio mais sans permis locatif donc OK pour un couple: 460€-480€
Appartement une chambre: 490€
Appartement deux chambres: 540€
Appartement 3 chambres: non représentatif. Serait sans doute 630€

Ce sont des logements en bon état locatif, avec une cuisine ou kitchenette Ikea récente et des sanitaires d'origine généralement.

Voilà, comme cela vous avez une idée de mes prix, et une bonne approche générale du marché d'aujourd'hui.

Un grand merci pour cette réponse réponse rapide.

Je vois que sur Immoweb, les appartements 1ch de minimum 50m² vont de 500€ à 700€ (60m² - PEB E) - hors charges

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grmff
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Je ne mets pas mes appartements en location via immoweb, beaucoup trop cher pour l'utilité que j'en ai. Tout passe par 2ememain.be, gratuit. Incluez le dans votre analyse.

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Himura
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Panchito,
Je pense que vous surestimez fortement l'importance du PEB sur ces marchés locatifs.
Un locataire ne regarde pas ça. Il veillera juste - au mieux - à ce qu'il y ait du double vitrage et une chaudière en état. Ils demandent souvent le niveau des charges, mais sans savoir réellement ce qu'il en est ou comprendre les différents éléments qui déterminent l'isolation d'un bâtiment. C'est une question purement budgétaire.

En rénovation, c'est de toute manière impossible (ou presque - évidemment) d'atteindre un niveau B - même C est compliqué. (Ca dépend tellement du certificateur aussi...)

De mon expérience, un PEB D ou un G se loueront pareil. Celui qui aura une jolie SDB ou cuisine aura toujours l'avantage.

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Himura
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

grmff a écrit :

Le rendement co-living reste donc nettement supérieur à Charleroi. Ce mode d'investissement pourrait vous intéresser: tout est pris en charge par la société en charge du dossier: trouver la maison, la rénover, la commercialiser, la gérer...


Dans le style, autant partir sur du crowfunding immobilier alors  wink

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grmff
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Je ne connais pas le crowfunding immobilier.

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panchito
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Grmff a écrit :

Je ne mets pas mes appartements en location via immoweb, beaucoup trop cher pour l'utilité que j'en ai. Tout passe par 2ememain.be, gratuit. Incluez le dans votre analyse

Je le sais mais le public de 2ème main pour le marché immobilier n'est pas celui que je recherche.

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panchito
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Himura a écrit :

Panchito,
Je pense que vous surestimez fortement l'importance du PEB sur ces marchés locatifs.
Un locataire ne regarde pas ça. Il veillera juste - au mieux - à ce qu'il y ait du double vitrage et une chaudière en état. Ils demandent souvent le niveau des charges, mais sans savoir réellement ce qu'il en est ou comprendre les différents éléments qui déterminent l'isolation d'un bâtiment. C'est une question purement budgétaire.

En rénovation, c'est de toute manière impossible (ou presque - évidemment) d'atteindre un niveau B - même C est compliqué. (Ca dépend tellement du certificateur aussi...)

De mon expérience, un PEB D ou un G se loueront pareil. Celui qui aura une jolie SDB ou cuisine aura toujours l'avantage.

Pas dans mon marché cible. Les candidats que j'ai eus jusqu'à présent préfèrent payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage. Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.

NB: J'ai déjà obtenu du C pour un appartement de 1987 rénové avec un nouveau toit. (au 3ème étage sur 4) - Vannes thermostatiques et double vitrage

Dernière modification par panchito (16-08-2020 11:01:00)

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panchito
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Grmff a écrit :

Je ne connais pas le crowfunding immobilier.

Je l'ai étudié à un moment donné (à ses débuts en Belgique) mais ne l'ai pas retenu même si le rendement offert par un projet en crowdfunding immobilier est élevé : "aux alentours de 9-10% par an , nets de frais de gestion et hors impôt sur le revenu. C'est l'un des meilleurs taux qu'un particulier peut obtenir sur un placement, après le marché actions." (sic)

Voir ici

Et ici

Dernière modification par panchito (16-08-2020 10:59:30)

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PIM
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

grmff a écrit :

Cette montée en puissance du co-living, qui est encore différent de la colocation, et dont le régime légal me semble assez trouble,

Ces maisons loués en co-living sont considérées, à Bruxelles en tout cas, urbanistiquement parlant, comme unifamiliales: cela me laisse assez perplexe.
Des sociétés comme Cohabs fonctionnent selon ce schéma et font de gros investissements.
Ils ont l'air de bien s'en porter et commencent leur extension à l'étranger (à New-York), où le prix du m²....

Témoignage des "locataires" qui adorent ce concept du partage et de la rencontre :

https://vimeo.com/240627703


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Himura
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

panchito a écrit :
Himura a écrit :

Panchito,
Je pense que vous surestimez fortement l'importance du PEB sur ces marchés locatifs.
Un locataire ne regarde pas ça. Il veillera juste - au mieux - à ce qu'il y ait du double vitrage et une chaudière en état. Ils demandent souvent le niveau des charges, mais sans savoir réellement ce qu'il en est ou comprendre les différents éléments qui déterminent l'isolation d'un bâtiment. C'est une question purement budgétaire.

En rénovation, c'est de toute manière impossible (ou presque - évidemment) d'atteindre un niveau B - même C est compliqué. (Ca dépend tellement du certificateur aussi...)

De mon expérience, un PEB D ou un G se loueront pareil. Celui qui aura une jolie SDB ou cuisine aura toujours l'avantage.

Pas dans mon marché cible. Les candidats que j'ai eus jusqu'à présent préfèrent payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage. Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.

NB: J'ai déjà obtenu du C pour un appartement de 1987 rénové avec un nouveau toit. (au 3ème étage sur 4) - Vannes thermostatiques et double vitrage

Une cuisine bien finie et une SDB neuve n'offre aucun impact sur le PEB (et ça existe autant en bien neufs qu'en biens anciens rénovés...)
C'est une réponse quasi-politicienne. Parler de poires quand on développe le sujet des pommes.

Bref, votre cible est votre cible. Et il y aura certainement toujours des cas qui auront fait ceci ou voulu cela.
Mais on parle bien d'une cible qui n'est pas la vôtre ici. Et pour laquelle plusieurs pimonautes ont déjà pu démontrer une expérience plus large que la vôtre (même si je sais que c'est dur d'admettre que ça existe).

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panchito
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

@Himura,

Evidemment que SDB et cuisines toutes neuves n'ont aucun impact sur le PEB!

Je suis Ingénieur Civil, je vous rappelle!

Mais je maintiens que mon public cible préfère payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage.
Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.
Pour que vous compreniez mieux, soit x le loyer et y les charges et z le total loyer + charges; pour le même z, ils préfèrent avoir un petit y pour pouvoir se permettre un plus grand x et donc un appartement neuf.
Voilà j'espère que c'est plus clair pour vous.

D'autres auraient une expérience plus large que la mienne?

Peut-être, en tout cas moi, je loue des biens depuis des dizaines d'années:
- En région de Bruxelles-Capitale
- Dans le Hainaut
- Dans le namurois: du nord à l'extrême sud

Et je possède aussi des biens dans le Brabant Flamand

Je ne me souviens pas qu'un autre pimonaute ait démontré avoir un plus grand rayon d'action que le mien....

Quant au type de locataires: je pense que j'ai couvert toute la gamme possible allant du diplomate international jusqu’aux personnes à la Vierge Noire ...Evidemment pour cette dernière catégorie, ce sont des biens beaucoup plus anciens avec PEB G et pas de prises de terre partout (mais électricité juste aux normes)

Dernière modification par panchito (17-08-2020 07:08:43)

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Himura
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

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GT
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

panchito a écrit :

@Himura,

Evidemment que SDB et cuisines toutes neuves n'ont aucun impact sur le PEB!

Je suis Ingénieur Civil, je vous rappelle!

Je ne crois pas que le fait d'être porteur d'un diplôme d'ingénieur civil est un élément indispensable  ou essentiel pour arriver à la conclusion que la qualité des SDSB et cuisines n'a aucun impact  sur la fixation du PEB.

Dès lors, je ne vois pas l'utilité de faire mention de ce diplôme.

Dernière modification par GT (17-08-2020 09:20:53)

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Bim
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

panchito a écrit :

Mais je maintiens que mon public cible préfère payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage.
Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.

Etant locataire d'un appartement ancien rénové mais avec PEB C, ma facture de chauffage est très basse car :
1. On ne chauffe pas pendant les heures de travail où on est pas là...
2. On est entouré d'appartements dont les occupants chauffent fort ce qui fait qu'il fait toujours bon chez nous ==> on allume le chauffage un peu lors de "grands froids" uniquement

Rien que le point .1 me permet de dire qu'un PEB A ou B me serait inutile car la différence de charge de chauffage payée sera dérisoire (comparé à la différence de loyer qui sera énorme...).

En tant que bailleur, je n'ai jamais eu de locataires sensibles au PEB (clientèle cible : étudiants). La seule isolation qui les intéresse parfois est l'isolation phonique par rapport aux autres logements de l'immeuble.

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grmff
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Re : Projet Rive Gauche à Charleroi

Je n'ai jamais eu de locataire sensible au PEB non plus. Les locataires ne savent généralement pas ce que c'est.

J'imagine mal les expats savoir ce qu'est le PEB selon notre petite Wallonie, et je les imagine encore plus mal cherchez un total loyer + charges théorique maximisant le loyer pour minimiser les charges (ou le contraire...)

Ils seront sensibles à une nouvelle cuisine et une jolie salle de bain. L'isolation des murs, ils ne la verront pas, et ne la chercheront pas...

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