Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

Le sujet « le contrat du syndic IPI délègue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° » a été fermée à la demande logique de ninifel.

Mais cela a laissé un bout ouvert concernant les implications si la loi n’est pas d’ordre public. Cela m’intrigue déjà plus que dix ans. Grâce à l’intervention publique de ninifel j’ai trouvé l‘explication selon moi correcte et je vais adapter ma position personnelle concernant la nécessité ou non d’avoir certaines dispositions d’ordre public.

Les faits
Ci-après la table de matières de la partie du Code Civil qui traite la copropriété. Les articles 577-3 à 577-14, sont d’ordre impératif en application de l’Art. 577-14, donc exclus (des parties de) l’Art. 577-2..

Explication
Pour le caractère impératif de la loi voir une fiche sur Droit Belge.be. Cette série d’articles parle :

L’élément commun avec la copropriété est que les statuts sont en essence un contrat.

La fiche « Le caractère impératif et de loi de police des dispositions légales » reprend le texte suivant, écrite par  Pierre Demolin, Avocat aux barreaux de Mons et de Paris, Cabinet DBB Law(www.dbblaw.eu):

Mon opinion personnelle
Depuis quinze ans je me bats pour que les copropriétaires désinformés puissent arriver à un compromis/transaction, … entre eux qui ne lèse pas leurs intérêts, mais qui en même temps rend possible de mettre les mandataires responsables devant leur responsabilité.
C’est pourquoi je suis et reste contre la proposition de rendre les Art. 577-3 à 577-14 CC à 100% d’ordre public. En effet la déclaration « d’ordre public » exclut d’arriver à un compromis/transaction/… . Et aura des conséquences nèfastes pour les CP de bonne volonté.
Mais je suis maintenant à 100% convaincu qu’il faut mettre dans le contexte de la proposition de loi planifié concernant le « contentieux de la copropriété » certaines dispositions d’ordre public et/ou imposer une amende administrative par défaut à charge du syndic, pour bloquer l’opinion de certains syndics qu’il fait seulement exécuter les dispositions qui comportent une sanction explicite.
La liste des points très spécifiques concernent en essence certaines tâches du syndic, qui sont repris dans les Art. 577-6 et 577-8.

J’en cite quatre :

1. L’affichage imposée par l’Art. 577-8 §2 CC, aussi si une des dispositions explicitement mentionné dans le 2ème alinéa manque (amende administrative par défaut à charge du syndic = constat par la police locale).

2. L’annualité de l’AG statutaire (Art. 577-4 §1 5° & Art. 577-8 §4 17°) en imposant que l’inventaire annuel de l’ACP doit être remis pour information, délibération et vote à l’ACP lors d’une AG tenue avant les douze mois qui suivent la fin de l’année comptable concernée. S’il est impossible de le remettre le syndic doit faire un rapport motivé par écrit, et le remettre à une AG en séance avant la fin de ces douze mois. Si rien n’a été fait la comptabilité serait considéré comme non existante, le syndic (ou son assureur) obligé à rembourser automatiquement les provisions payés. Puis il lui serait possible de solliciter le remboursement des frais dont il prouve un par un la légalité. Frais d’expertise éventuelle, … à sa charge (d’ordre public) ;

3. L’oubli d’organiser une AG avant la date de fin du mandat d’un ou plusieurs mandataires de l’ACP, pour nommer les nouveaux mandataires. Si la fin du mandat est déterminé comme étant la date de l’AG suivante, cette AG doit être tenu au plus tard 12 mois après la fin de l’Année comptable durant laquelle le mandat a commencé (d’ordre public = le mandat « provisoire » donné par le syndic et nul et non avenue avec effet rétroactif à la date de début du mandat de surveillance = les rapports deviennent caducs, … ).

4. La non-communication des données imposés par l‘Art. 577-8 §4 15° (d’ordre public = tous les factures concernés, payés par l’ACP, doivent être remboursés par le syndic à l’ACP).

Tout cela parait sévère, mais les bons syndic n’auront pas de problèmes et ceux qui s’en foutent de la loi , s‘il n’impose pas de sanctions, subiront les conséquences d’une disposition d’ordre public.

• Cela imposera aux assureurs RC syndic d’être attentif.

• Et cela imposera surtout à l’IPI d’être plus attentifs quant au contenu des cours de formation des candidat-syndics, puisqu’en final l’IPI est l’assureur final des syndics, si leur assurance ne couvre pas les risques.