forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

Laurencebxl
Pimonaute
Inscription : 13-01-2014
Messages : 5

Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

Bonjour,

Je suis la propriétaire d'un appartement loué pour trois ans (bail de courte durée classique de 3 ans enregistré).
Mes locataires m'ont signifié leur renom dans le délai prévu (3 mois, recommandé) après 1 an et 1 mois de location. Ils devront donc payer une indemnité de 2 mois telle que prévue dans notre contrat.
Seulement, ils ont proposé de nous présenter un repreneur. Pensant qu'ils avaient déjà quelqu'un en tête, on ne s'y est pas opposé. Aujourd'hui, ils veulent mettre une annonce sur internet.
Puis-je m'y opposer et seulement accepter un repreneur de leur connaissance ?
S'ils trouvent un repreneur, l'indemnité n'est alors pas due? Si entretemps, on a mis une annonce payante, celle-ci est donc à notre charge?
Quand on parle de repreneur, c'est en fait quelqu'un qui signe un nouveau contrat ou continue-t-il le contrat entamé? Si oui, comment?

Merci de m'éclairer sur ce sujet, je n'ai rien trouvé de concret sur internet.

Laurence

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 461

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans). Cela veut dire que c'est le bail qui fait office de loi entre les parties et que les baux de court terme ne sont jamais résiliables sauf clause expresse prévue par les parties dans le bail.

Donc vous avez eu la bonté de prévoir une clause permettant tout de même de résilier le bail prématurement.
Je suppose que cette clause prévoit que si le bail est résilié en cours de 2ème année, les locataires vous sont redevables d'une idemnité de rupture de 2 mois.

Pour le reste tout dépend des écrits entre les parties si rien d'autre n'est stipulé dans votre bail à ce sujet.

Y en-at'il?

Sinon, il faut être très prudent et vous réserver le droit d'accepter ou non le candidat qu'ils vous proposent. Imaginez qu'ils vous proposent quelqu'un qui ait 5 bergers allemands? Ou qui soit en règlement collectif de dettes?
N'oubliez pas qu'encore une fois c'est vous qui faites un énorme cadeau si vous leur permettez d'échapper à une indemnité de rupture qu'ils s'étaient pourtant contractuellement engagés à vous payer s'ils venaient à résilier leur bail. Donc exigez de pouvoir refuser le candidat proposé s'il ne vous convient pas (pas assez solvables, pas de référence de son ancien bailleur etc...)

Reprendre le bail en cours? Je ne le conseille pas non plus. Il vaut mieux, chiffrer les dégâts locatifs avec les locataires actuels et tout recommencer à zéro avec les nouveaux locataires (nouveau bail, état des lieux d'entrée après la remise en état, constitution de la garantie etc...)

Accepter qu'ils publient eux-même des annonces de mise en location de votre bien? Je ne vous le conseille pas non plus. J'ai une fois accepté cela, par bonté aussi, et je m'en suis mordu les doigts.
Car vous, comment allez-vous remettre votre bien en location? Avec des annonces sur les mêmes sites que les leurs? Et s'ils se sont fait passer pour les propriétaires de ce bien avant vous, vous risquez que ces sites ne bloquent votre compte pour tentative d'arnaque ou annonces frauduleuses alors que les vrais propriétaires c'est vous et pas eux!

Dernière modification par panchito (15-04-2015 16:12:03)

En ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 547

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

panchito a écrit :

La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans). Cela veut dire que c'est le bail qui fait office de loi entre les parties et que les baux de court terme ne sont jamais résiliables sauf clause expresse prévue par les parties dans le bail.

J'ai résilié un bail court avec clauses de résiliation. Je suis propriétaire. Le locataire refuse sous prétexte que la loi est impérative. J'ai fait une requête en validation. L'affaire passe ce matin. Ce matin, peu avant de me rendre au tribunal, je reçois un email d'un avocat avec ses conclusions. Cet avocat cite toute une jurisprudence; bien entendu celle en sa faveur.

Pris de court, par prudence, au tribunal, j'ai proposé un jugement d'accord consistant à prolongé le préavis de 3 mois. Proposition acceptée.

Le tribunal de première instance de Huy relève à ce propos que ce genre de clause n'est licite
que si elie est stipulé-e à la faveur du preneur: « Les baux de résidence principale d'une durée
inférieure a trois ans ne peuvent être rêsiliés anticipativement que parle preneur a l'exclusion du
bailleur. il (Civ. Huy, 03.02.1999, JJP, 2000, p. 68)
Le tribunal de première instance de Gand va dans le même sens : << La validité d'une clause de
résiliation insérée dans un contrat de bail de résidence principale de courte durêe dépend de
Vinsertion de la clause dans l"intérêt du preneur ou du bailleur. La possibilite de resiliation par le
preneur assortie de Vobiigation de payer une indemnité de résiliation conformément aux
dispositions applicables au bail de résidence principale de 9 ans peut être admise lorsque le
locataire en fait usage et que le bailleur accepte le congé. Le locataire doit respecter les
consequences de cette resiliation et est dès lors tenu de payer Findemnitê forfaitaire de
résiliation de trois mois. ›› (Civ. Gand, 11.12.2009, JJP, 2013, p.33)
Par decision du 16.08.2010, le juge de paix de Westerlo reconnaît également la nullité des
clauses de résiliation anticipée, sur base d'une part de Fartícles 3§6, précisant que les
paragraphes relatifs à la resiliation anticipée ne s'applique pas aux baux de courtes durées et
d*autre part, l'articIe 12 octrovant un caractère impératif a cette loi en faveur du preneur (l.P.
Westerlo, 16.08.2010, Huur, 2011, liv. 1, p. 32).
l.e même raisonnement est poursuivi par le juge de paix de Zomergem, lequel juge: rr Vu
l"article 12 de la loi du 20 février 1991 sur les baux cr loyer, la réglementation relative au bail de
courte durée de Particle 3 § 6 de ladite loi est de droit impératif en faveur du locataire. Les
parties ne peuvent y déroger contractuellement parce que Fautonornie de la volonté est mise
hors jeu. La duree du bail de résidence principale de courte durée protege le locataire. Un droit
de résiliation conventionnel en faveur du bailleur, qui prendrait eet 6 rrrois après le debut du
contrat de bail de résidence principale de courte durée, est par conséquent de nullité relative. ››
(J.P. Zomergem, 18.01.08, R. W. 2008-O9, liv. 21, 887)

Hors ligne

Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 404
Site Web

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

Merci pour cette jurisprudence très intéressante. Elle me semble logique... mais ente en conflit avec pas mal de modèles de baux qu'on voit traîner sur internet à gauche et à droite (et ci-dessus, dans le modèle Pim qui prévoit cette résiliation anticipée aussi, sans limiter ce droit au locataire!)

Je pense que votre prudence est tout à fait positive. Vous avez un jugement d'accord, qui n'est pas susceptible d'appel.

Evidemment, cela reporte vos projets de 3 mois. Si vous vouliez récupérer le logement, c'est qu'il y a une raison... et si vous ne mettez pas fin au bail pour non payement, je suppose que c'est parce que que le locataire est un casse-pied.

Ya plus qu'à prendre son mal en patience...


Grmf!
----------------
La première classe et la classe éco atterrissent au même moment.
S.J.

En ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 547

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

grmff a écrit :

.. et si vous ne mettez pas fin au bail pour non payement, je suppose que c'est parce que que le locataire est un casse-pied.

C'est bien celà.

J'ai cependant commis une erreur. Celle de ne pas avoir demandé un expert et une expulsion au cas où le jugement ne serait pas respecté.

D'habitude, quand j'ai un avocat en face de moi, je fais appel à un avocat. Mais bon, ce matin à 8 hrs, une heure avant l'audience, c'était un peu tard.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 461

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

C'est quand même incroyable tous ces locataires qui ne paient pas leurs loyers mais qui se paient par contre des avocats à plus de 150 € de l'heure + TVA....

En ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

grmff a écrit :

Merci pour cette jurisprudence très intéressante. Elle me semble logique... mais ente en conflit avec pas mal de modèles de baux qu'on voit traîner sur internet à gauche et à droite (et ci-dessus, dans le modèle Pim qui prévoit cette résiliation anticipée aussi, sans limiter ce droit au locataire!)

Le modèle de bail de la Région Wallonne reprend aussi la possibilité d'un bail de trois ans ou moins, avec faculté de résiliation par le preneur ou le bailleur avant le terme, à dates fixées d'avance (après 1 an ou 2 ans par ex.) et sans indemnités.
Compte tenu que le bail Pim proposait aussi cette possibilité, je l'ai adoptée pour mon dernier bail. Heureusement, le locataire est correct, sinon, j'étais parti pour trois ans, et d'après les message ci-dessus, il n'est pas certain que je pourrais résilier en cas de problème.

Ce qui est aberrant, c'est que c'est toujours l'intérêt du locataire qui prévaut. La loi leur est déjà favorable, et si les juges se mettent à ajouter de la tolérance sur de la tolérance, quels droits avons-nous encore ?

Dernière modification par ChristopheDelagrange (23-04-2015 10:12:55)


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 707
Site Web

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

Puisque plusieurs d'entre vous invoquent le bail Pim, un petit mot d'explication.

L'idée est de créer un équilibre bailleur / preneur – conformément ou par analogie au droit la consommation, et donc pas d’indemnité à devoir seulement par le preneur.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 547

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

Ci dessous ma clause de résiliation:

"Le bailleur peut mettre fin au bail pour cause de travaux qui portent sur plusieurs logement du même immeuble. Le bailleur peut mettre fin au bail pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Le preneur peut à tout moment mettre fin au contrat moyennant un congé de trois mois. Le preneur sera redevable d’une indemnité égale à deux mois si le bail prend fin au cours de la première année. Aucune indemnité est due si le bail prend fin après la première année.

Le bailleur peut à tout moment mettre fin au contrat moyennant un congé de trois mois. Le bailleur sera redevable d’une indemnité égale à deux mois si le bail prend fin au cours de la première année. Aucune indemnité est due si le bail prend fin après la première année.

Le bailleur ou le preneur peuvent mettre fin au bail lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations. Le Juge de Paix jugera du non respect du contrat."

C'est me semble t-il 100 % équilibré.

Hors ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 547

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

Pour revenir au message à l'origine, à mon sens Laurence est libre d'accepté ou de ne pas accepté un repreneur.

Elle est en droit d'exigé l'excécution du bail et donc de réclamer une indemnité de deux mois.

Si elle accepte un repreneur, libre à elle de conclure un nouveau bail ou de convenir d'une cession de bail. Dans ce dernier cas, elle peut exiger que le cédant reste solidaire du cessionnaire. C'est conforme aux usages.

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

libra a écrit :

Ci dessous ma clause de résiliation:

"Le bailleur peut mettre fin au bail pour cause de travaux qui portent sur plusieurs logement du même immeuble. Le bailleur peut mettre fin au bail pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Le preneur peut à tout moment mettre fin au contrat moyennant un congé de trois mois. Le preneur sera redevable d’une indemnité égale à deux mois si le bail prend fin au cours de la première année. Aucune indemnité est due si le bail prend fin après la première année.

Le bailleur peut à tout moment mettre fin au contrat moyennant un congé de trois mois. Le bailleur sera redevable d’une indemnité égale à deux mois si le bail prend fin au cours de la première année. Aucune indemnité est due si le bail prend fin après la première année.

Le bailleur ou le preneur peuvent mettre fin au bail lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations. Le Juge de Paix jugera du non respect du contrat."

C'est me semble t-il 100 % équilibré.

C'est aussi 100 % illégal.
Vous ne pouvez pas, en tant que bailleur, mettre fin au bail de type court pour les raisons invoquées.
Pour le bail de neuf ans, il existe des conditions qui permettent au bailleur de résilier, mais elles sont strictes et bien définies. Vous ne pouvez pas ajouter des conditions de votre cru.
Attention aussi aux termes évoqués. "mettre fin au bail" et "résilier", ce n'est pas la même chose.

Dernière modification par ChristopheDelagrange (23-04-2015 16:21:59)


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres