Résiliation bail courte durée: les locataires peuvent-ils chercher un repreneur?

J'ai résilié un bail court avec clauses de résiliation. Je suis propriétaire. Le locataire refuse sous prétexte que la loi est impérative. J'ai fait une requête en validation. L'affaire passe ce matin. Ce matin, peu avant de me rendre au tribunal, je reçois un email d'un avocat avec ses conclusions. Cet avocat cite toute une jurisprudence; bien entendu celle en sa faveur.

Pris de court, par prudence, au tribunal, j'ai proposé un jugement d'accord consistant à prolongé le préavis de 3 mois. Proposition acceptée.

Le tribunal de première instance de Huy relève à ce propos que ce genre de clause n'est licite
que si elie est stipulé-e à la faveur du preneur: « Les baux de résidence principale d'une durée
inférieure a trois ans ne peuvent être rêsiliés anticipativement que parle preneur a l'exclusion du
bailleur. il (Civ. Huy, 03.02.1999, JJP, 2000, p. 68)
Le tribunal de première instance de Gand va dans le même sens : << La validité d'une clause de
résiliation insérée dans un contrat de bail de résidence principale de courte durêe dépend de
Vinsertion de la clause dans l"intérêt du preneur ou du bailleur. La possibilite de resiliation par le
preneur assortie de Vobiigation de payer une indemnité de résiliation conformément aux
dispositions applicables au bail de résidence principale de 9 ans peut être admise lorsque le
locataire en fait usage et que le bailleur accepte le congé. Le locataire doit respecter les
consequences de cette resiliation et est dès lors tenu de payer Findemnitê forfaitaire de
résiliation de trois mois. ›› (Civ. Gand, 11.12.2009, JJP, 2013, p.33)
Par decision du 16.08.2010, le juge de paix de Westerlo reconnaît également la nullité des
clauses de résiliation anticipée, sur base d'une part de Fartícles 3§6, précisant que les
paragraphes relatifs à la resiliation anticipée ne s'applique pas aux baux de courtes durées et
d*autre part, l'articIe 12 octrovant un caractère impératif a cette loi en faveur du preneur (l.P.
Westerlo, 16.08.2010, Huur, 2011, liv. 1, p. 32).
l.e même raisonnement est poursuivi par le juge de paix de Zomergem, lequel juge: rr Vu
l"article 12 de la loi du 20 février 1991 sur les baux cr loyer, la réglementation relative au bail de
courte durée de Particle 3 § 6 de ladite loi est de droit impératif en faveur du locataire. Les
parties ne peuvent y déroger contractuellement parce que Fautonornie de la volonté est mise
hors jeu. La duree du bail de résidence principale de courte durée protege le locataire. Un droit
de résiliation conventionnel en faveur du bailleur, qui prendrait eet 6 rrrois après le debut du
contrat de bail de résidence principale de courte durée, est par conséquent de nullité relative. ››
(J.P. Zomergem, 18.01.08, R. W. 2008-O9, liv. 21, 887)

C'est bien celà.

J'ai cependant commis une erreur. Celle de ne pas avoir demandé un expert et une expulsion au cas où le jugement ne serait pas respecté.

D'habitude, quand j'ai un avocat en face de moi, je fais appel à un avocat. Mais bon, ce matin à 8 hrs, une heure avant l'audience, c'était un peu tard.

Le modèle de bail de la Région Wallonne reprend aussi la possibilité d'un bail de trois ans ou moins, avec faculté de résiliation par le preneur ou le bailleur avant le terme, à dates fixées d'avance (après 1 an ou 2 ans par ex.) et sans indemnités.
Compte tenu que le bail Pim proposait aussi cette possibilité, je l'ai adoptée pour mon dernier bail. Heureusement, le locataire est correct, sinon, j'étais parti pour trois ans, et d'après les message ci-dessus, il n'est pas certain que je pourrais résilier en cas de problème.

Ce qui est aberrant, c'est que c'est toujours l'intérêt du locataire qui prévaut. La loi leur est déjà favorable, et si les juges se mettent à ajouter de la tolérance sur de la tolérance, quels droits avons-nous encore ?

Dernière modification par ChristopheDelagrange (23-04-2015 10:12:55)

Ci dessous ma clause de résiliation:

"Le bailleur peut mettre fin au bail pour cause de travaux qui portent sur plusieurs logement du même immeuble. Le bailleur peut mettre fin au bail pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Le preneur peut à tout moment mettre fin au contrat moyennant un congé de trois mois. Le preneur sera redevable d’une indemnité égale à deux mois si le bail prend fin au cours de la première année. Aucune indemnité est due si le bail prend fin après la première année.

Le bailleur peut à tout moment mettre fin au contrat moyennant un congé de trois mois. Le bailleur sera redevable d’une indemnité égale à deux mois si le bail prend fin au cours de la première année. Aucune indemnité est due si le bail prend fin après la première année.

Le bailleur ou le preneur peuvent mettre fin au bail lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations. Le Juge de Paix jugera du non respect du contrat."

C'est me semble t-il 100 % équilibré.

C'est aussi 100 % illégal.
Vous ne pouvez pas, en tant que bailleur, mettre fin au bail de type court pour les raisons invoquées.
Pour le bail de neuf ans, il existe des conditions qui permettent au bailleur de résilier, mais elles sont strictes et bien définies. Vous ne pouvez pas ajouter des conditions de votre cru.
Attention aussi aux termes évoqués. "mettre fin au bail" et "résilier", ce n'est pas la même chose.

Dernière modification par ChristopheDelagrange (23-04-2015 16:21:59)