Achat d'un appartement d'un débiteur grave et sécurité juridique

grmff · #1 07-07-2015 22:42:54

Bonjour

J'ai l'opportunité d'acheter un appartement dans une copropriété dont je suis déjà copropriétaire.

Le propriétaire en question est aussi propriétaire d'autres biens, hors de la copropriété, et les loyers de certains sont déjà saisis par le fisc. Le propriétaire est bien entendu en délicatesse avec la copropriété pour plusieurs milliers d'euros.

La dette au fisc ne sera pas couverte par la vente du bien en question, et la copropriété n'y retrouvera pas ses sous.

Ma question: Comment torcher le compromis pour que la copropriété puisse toucher les dettes lors de la vente?

Est-il possible d'acheter partiellement en cash, et partiellement "en nature"? Par exemple on fixe un prix pour le bien, avec comme condition supplémentaire que les dettes envers la copropriété seraient reprises par l'acquéreur?

Entendons nous bien. Le but n'est pas de frauder sur le prix de vente et sur les droits d'enregistrement. Mais de privilégier la copropriété, de ne pas rester avec des dettes au niveau de la copropriété, et de ne pas devoir faire d'action en justice pour récupérer les dettes en faisant vendre les autres biens.

En chiffres fictifs:
Valeur appartement: 57.000€
Dette à la copropriété: 9.000€
Dette au fisc: plus de 60.000€

Proposition: compromis basé sur une valeur profisco de 57.000€, un prix de 48.000€ et une obligation pour le nouveau propriétaire de payer les dettes du vendeur.

Quels sont les risques sachant que le prix de vente est très bas, que ce prix de vente est largement justifié par l'état d'insalubrité du bien, et que le nouvel acquéreur n'a pas envie de payer, et de se voir annuler ou bloquer la vente.

Et n'a pas envie de payer deux fois la dette: une fois dans le prix d'achat, et une fois dans le payement du trou que le vendeur laisserait dans la caisse de l'Acp...

Des idées, quelqu'un?

rexou · #2 08-07-2015 13:30:16

L'acheteur reprend le bien sous déduction du passif. Oui, l'idée est bonne et un notaire peut torcher cela de manière cohérente. La dette liée au bien acheté justifie la diminution de sa valeur.
Le risque principal serait une contestation du prix d'achat de 48.000, et un réajustement des frais d'enregistrement.

J'ai déjà eu le cas (3 fois- mais c'était il y a plus de 20 ans) et après discussions de marchand de tapis, avec toute argumentation à l'appui (photos, preuves de dégradations diverses, factures...) un accord est possible. Par contre, plus dur d'annuler le réajustement dans sa totalité. J'ai encore des chiffres en mémoire (vente après succession) réajustement demandé d'environ 80.000 BEF, ramenés en fin de compte à 13.000 avec paiement immédiat contre remise d'un document "pour solde de tout compte" par le contrôleur.
Le paiement par l'acheteur des arriérés de charges sont bien sur aussi un argument. Il se peut que cela reste insuffisant et que vous deviez encore lâcher un (petit) os.

libra · #3 08-07-2015 15:31:47

J'ai fais la démarche inverse. J'ai augmenté une offre d'achat en contrepartie des créances sur les locataires.

Dernière modification par libra (08-07-2015 15:32:33)

PIM · #4 08-07-2015 20:29:45

Le fisc a-t-il pris inscription hypothécaire ?
Quel est le niveau de coopération du vendeur ?
S'il est propriétaire d'autres biens, il pourrait les donner en garantie au fisc ?
Quel est l'avis de votre notaire ?

grmff · #5 08-07-2015 21:02:36

PIM a écrit :

Le fisc a-t-il pris inscription hypothécaire ?

Je ne sais pas.

PIM a écrit :

Quel est le niveau de coopération du vendeur ?

Je ne sais pas encore. La situation est bizarre aussi. Je le rencontre demain.

PIM a écrit :

S'il est propriétaire d'autres biens, il pourrait les donner en garantie au fisc ?

Le propriétaire est agé, et donc a priori sans autres dettes. Les autres biens ne sont pas des appartements en copropriété.

PIM a écrit :

Quel est l'avis de votre notaire ?

Il me dit que le fisc peut s'opposer à la vente si le prix ne rembourse pas la dette. Mais aussi qu'il doit saisir l'ensemble des sommes dues au fisc, si des sommes passent par ses mains. Et tant pis pour la copropriété.

Mon idée est d'inclure une par "en nature" dans le prix d'achat. A savoir que je prendrais en charge les dettes du vendeur la la copropriété, à concurrence de ce que je connais.

De cette manière, les sommes dues à la copropriété ne passeraient pas par les mains du notaire, mais seraient versées en direct au compte de la copropriété.

Une question que vous auriez pu poser, c'est de savoir si les loyers sont saisis. Je pensais que la réponse était non. En fait, je sais que certains autres loyers sont saisis. Et aujourd'hui, j'ai appris que le loyer était saisi aussi, mais pour couvrir la dette d'une autre personne. Apparemment, le loyer du bien serait payé sur un autre compte que celui du propriétaire...

Bref, la situation est foireuse au possible.

GT · #6 08-07-2015 22:11:51

Sans connaître les subtilités de ces matières, je sais que le fisc dispose de certaines armes telles celles visées par les théories de l'abus de droit ou de la simulation. Applicables au cas d'espèce?

max11 · #7 09-07-2015 08:13:06

Une idée (non testée...) si le vendeur et le syndic sont "collaborants" : signature d'un compromis (hors présence du notaire) de 57.000 € avec un acompte de 15% (8550 €) payable au vendeur. Le vendeur verse immédiatement cette somme à la copropriété pour payer ses charges. Le bon vieux chèque qu'on endosse directement par exemple ou un compte au nom du vendeur ouvert spécialement pour l'opération (afin de garder la maitrise et être certain que le transfert se fait). Lors de l'acte, le notaire ne recevra que 48.450 € qu'il devra saisir pour le fisc.
Il faut s'assurer qu'en cas d'échec de la vente le syndic vous remboursera l'acompte....

grmff · #8 09-07-2015 08:44:26

Je n'ai aucune confiance sur la collaboration du syndic. Je tente de l'éjecter depuis quelques mois. Depuis, les rapports se sont tendus, allez savoir pourquoi...

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