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    Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    QRieuse
    Pimonaute assidu
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    Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    Bonjour,

    Dans un bureau de syndic où l’administrateur a un numéro IPI, un de ses gestionnaires d’immeubles qui lui n’a pas de numéro IPI ou un(e) secrétaire peut-il signer le devis d’un entrepreneur accepté par le CC?

    Il me semble avoir lu, mais je ne sais plus où, que seuls ceux qui détiennent le numéro IPI peuvent signer les contrats pour la copropriété (fourniture d’énergie, travaux divers, etc…). Si c’est le cas quelqu’un pourrait-il me renseigner le règlement qui le précise?
    Merci.


    QRieuse

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    luc
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    Seul une personne, repris sur la fiche BCE d'une entreprise peut représenter cette entreprise envers des tiers.

    source:
    - Code de Droit Economique - Titre III - chapitre 2 (2013)
    - Code Déontologie IPI (2006) - Art. 4 (et 3)
    - Codes des Sociétés - Art. 61

    Dernière modification par luc (13-07-2015 05:37:19)


    Cordialement,

    Luc

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    QRieuse
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    Merci, Luc, pour cette réponse. Mais je ne m’y retrouve pas trop dans tous ces codes.  Il n’y est pas écrit, même dans le Code de déontologie de l’IPI, qu’il faut obligatoirement avoir un n° IPI pour signer un contrat. Chez  mon syndic, c’est souvent la secrétaire qui signe les bons de commandes ou contrats. J’imagine bien que c’est l’administrateur principal (avec n° IPI évidemment) qui in fine est responsable.


    QRieuse

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    luc
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    En fait les deux articles suivants du Code des Sociétés reprennent l'essentiel:

    CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

      Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.
      § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.
      La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.
      Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.

      Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent.

    Ensemble avec l'Art. 7 de la loi du 11.02.2013

    Art. 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l’exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires.

    La fiche de l'entreprise à la BCE (Banque Carrefour des Entreprises) doit reprendre impérativement toutes les personnes qui peuvent engager l'entreprise envers des tiers (voir le CDE).


    Cordialement,

    Luc

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    QRieuse
    Pimonaute assidu
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    A nouveau, merci  Luc. C’est beaucoup plus clair ainsi.

    J’ai effectivement trouvé sur le site de la BCE les « titulaires de fonctions légales pour cette entreprise »

    Cordialement,


    QRieuse

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    GT
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    luc a écrit :

    Seul une personne, repris sur la fiche BCE d'une entreprise peut représenter cette entreprise envers des tiers.

    source:
    - Code de Droit Economique - Titre III - chapitre 2 (2013)
    - Code Déontologie IPI (2006) - Art. 4 (et 3)
    - Codes des Sociétés - Art. 61

    Luc, à propos de la représentation vous citez le Code de droit économique. Celui-ci est divisé en plusieurs livres comprenant parfois différents titres et chapitres.

    Quelle est donc la disposition spécifique du CDE s'appliquant à la représentation d'une ACP ?

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    GT a écrit :
    luc a écrit :

    Seul une personne, repris sur la fiche BCE d'une entreprise peut représenter cette entreprise envers des tiers.

    source:
    - Code de Droit Economique - Titre III - chapitre 2 (2013)
    - Code Déontologie IPI (2006) - Art. 4 (et 3)
    - Codes des Sociétés - Art. 61

    Luc, à propos de la représentation vous citez le Code de droit économique. Celui-ci est divisé en plusieurs livres comprenant parfois différents titres et chapitres.

    Quelle est donc la disposition spécifique du CDE s'appliquant à la représentation d'une ACP ?

    Vu que la réponse sort du sujet, j'y ai répondu dans le contexte d'un nouveau sujet: https://forum.pim.be/viewtopic.php?id=285729


    Cordialement,

    Luc

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    max11
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    QRieuse a écrit :

    Merci, Luc, pour cette réponse. Mais je ne m’y retrouve pas trop dans tous ces codes.  Il n’y est pas écrit, même dans le Code de déontologie de l’IPI, qu’il faut obligatoirement avoir un n° IPI pour signer un contrat. Chez  mon syndic, c’est souvent la secrétaire qui signe les bons de commandes ou contrats. J’imagine bien que c’est l’administrateur principal (avec n° IPI évidemment) qui in fine est responsable.

    Juste par curiosité : quel est le but de votre démarche  ?  en quoi est-il important de savoir si l'employé qui a signé le bon de commande était bien inscrit à la BCE comme mandataire de votre syndic ?

    A part le côté "procédural", il est où l'intérêt  ?  Faire annuler une commande ?

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    QRieuse
    Pimonaute assidu
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    A Max 11

    Eh bien, je me suis étonnée, et les autres membres du CC également, qu’un gestionnaire sans n° IPI commande lui-même l’intervention de corps de métier pas nécessairement utiles. Par exemple, envoi systématique et immédiat  lors d‘infiltrations d’un technicien avec caméra infra-rouge (2 fois sur 3 ce n’était pas du tout utile, mais chaque fois 500€ de frais), recours unique et systématique à un même entrepreneur,… Bien sûr, nous avons ensuite réclamé d’autres devis mais parfois cela n’a pas été facile.

    Dernièrement, la secrétaire était prête à signer une commande suite à un devis (plus de 2.600€) en l’absence de son supérieur sur simple autorisation de notre part alors que nous ne savons même pas si cela est nécessaire. En plus, ce devis a été fait par une entreprise qui ne vient pas habituellement chez nous et qui propose tout de suite le remplacement complet d’une installation!
    Voici quelques exemples parmi d’autres qui m’ont poussée à poser la question initiale.

    Heureusement, notre CC est vigilant et le plus souvent intercepte des commandes un peu trop rapides du syndic. Nous avons exigé que dorénavant tout devis nous soit présenté et éventuellement discuté avant commande.

    Cordialement,


    QRieuse

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    max11
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    Merci pour la réponse.
    Le problème ne me semble pas être le fait que l'employé soit ou non IPI....
    C'est plutôt un gros problème de gestion du syndic.... Si la secrétaire agit comme cela, c'est que son patron lui en donne l'autorisation et/ou que c'est une pratique courante chez eux. La secrétaire serait reprise comme mandataire autorisé de la société n'arrangerait pas votre problème !
    Changer de syndic me semble un meilleur choix...

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    PIM

    PIM
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    Un employé ne doit pas disposer d'une agréation IPI à titre personnel.

    Si la secrétaire de la société syndic (où il y a obligatoirement un agréé Ipi qui prend la responsabilité des actes posés) signe elle-même les bons de commande, le cocontractant (aussi bien le fournisseur concerné que l'ACP) pourrait invoquer le "mandat apparent".

    Mais, il est vrai que l'attitude décrite est assez légère....

    Il conviendrait de "recadrer" le syndic concerné.
    Et si cela ne va pas mieux, envisagez de changer de syndic


    Erik DECKERS
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    GT
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    N'oublions pas l'article 577-7, § 1er,1°, d du code civil.

    D'une part la mise en concurrence est obligatoire uniquement pour les contrats et marchés dont le montant aura été fixé par l'assemblée générale à la majorité des 3/4 ds voix et d'autre part la mise en concurrence ne doit pas être effectuée lorsque le syndic agit dans le cadre de l'accomplissement actes conservatoires et d'administration provisoire.

    N'oublions pas l'art. 577-8, § 4, 13° du code civil

    Par ailleurs, il est généralement admis que pour la mise en concurrence visée à l'art. 577, § 1er, d du Code civil dont il est question à l'art. 577-8, § 4, 13° c'est à l'AG que le syndic est chargé de présenter une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier de charges préalablement établi.

    N'oublions pas l'art. 577-8/1 du code civil

    La loi de 2010 a repensé et redéfini la mission du CDC qui n'a plus de manière générale qu'une mission qui se limite à contrôler la bonne exécution par le syndic de ses missions. Le CDC depuis la loi de 1994 n'avait plus de pouvoirs décisionnels. Avec la loi de 2010, il perd sa mission d'assistance. Les compétences du CDC ne peuvent empiéter sur les compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Le pouvoir qu'il détient est de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces et documents se apportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété. Il a l'obligation d'adresser aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa propre mission.

    Dernière modification par GT (22-07-2015 09:57:42)

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    PIM, luc

    luc
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    QRieuse a écrit :

    Heureusement, notre CC est vigilant et le plus souvent intercepte des commandes un peu trop rapides du syndic. Nous avons exigé que dorénavant tout devis nous soit présenté et éventuellement discuté avant commande.

    Cette pratique est interdit depuis le 01.09.2010.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    PIM a écrit :

    Un employé ne doit pas disposer d'une agréation IPI à titre personnel.

    Mais la firme doit être en règle avec la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013).

    Plus explicitement, entre autres, avec les dispositions de ses articles suivantes:

    Art. 6. Nul ne peut porter un titre ni ajouter à celui sous lequel il est inscrit au tableau visé à l’article 3, une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel d’agent immobilier intermédiaire, d’agent immobilier syndic ou d’agent immobilier régisseur.

    Art. 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l’exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires.

    Art. 8. Pour l’application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.
    Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l’article 5 pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel.

    Art. 10
    § 2. Si la personne morale n’est pas inscrite au tableau, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l’exercice de la profession au sein de la personne morale.

    La personne morale visée à l’alinéa précédent doit respecter les conditions suivantes :
    1° ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent l’activité réglementée et qui ont la direction effective des départements au sein desquels l’activité est exercée, doivent être inscrits dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste.
    2° A défaut de ces personnes, l’obligation visée au 1° s’applique à un administrateur ou un gérant ou un associé actif de la personne morale désignée à cet effet. Pour l’application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

    Art. 12. Le stagiaire ne peut constituer une personne morale au sens de la présente loi ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que s’il s’agit d’une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers


    Cordialement,

    Luc

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    PIM
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    luc a écrit :
    PIM a écrit :

    Un employé ne doit pas disposer d'une agréation IPI à titre personnel.

    Mais la firme doit être en règle avec la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013).

    Votre précision n'est pas en contradiction avec ce que j'ai mentionné...
    Mais, autant être précis.


    Erik DECKERS
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    QRieuse
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    En réponse à GT et Luc :

    Il est clair que lors d’accomplissement d’acte conservatoire, le syndic a toute latitude puisqu’il y a une certaine urgence. Mais il y a des situations entre celle-ci et les travaux nécessitant un cahier des charges et plusieurs devis à présenter en AG.

    C’est là que notre syndic a « abusé » et fait parfois un peu n’importe quoi (commissions occultes??). Vu que cela s’est présenté à plusieurs reprises, le CC intervient et le syndic accepte maintenant très bien de discuter des opportunités.

    Selon la loi de 2010, la fonction du CC est quand même de veiller à la bonne exécution des missions du syndic, il est un organe de contrôle du syndic.

    Je ne m’attarde pas sur ces points car c’est quelque peu hors sujet.


    Je retiens qu’on peut donc accepter qu’une secrétaire ou un gestionnaire non inscrit à l’IPI signe un contrat ou une commande mais que cela engage directement le responsable du syndic qui lui est inscrit comme titulaire.

    Cordialement,


    QRieuse

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    ninifel
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    Re : Signature par un gestionnaire du devis d’un entrepreneur pour une copropriété

    QRieuse a écrit :
    Heureusement, notre CC est vigilant et le plus souvent intercepte des commandes un peu trop rapides du syndic. Nous avons exigé que dorénavant tout devis nous soit présenté et éventuellement discuté avant commande.

    Luc a répondu :
    Cette pratique est interdit depuis le 01.09.2010.

    Cordialement,

    Luc

    le cas échéant ( Luc) en pratique , j'aimerais mieux comprendre dès lors comment le Cdc / CC est censé exercer sa mission de "surveillance" du Syndic  ?



    Je demande d'ailleurs exactement la même disposition au contrat du Syndic dans notre petite ACP  ( 8 lots ) sans Cdc....

    Je ne vois pas quel mal il y a à demander préventivement  la présentation d'un devis avant commande  ?

    Merci


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