Evaluation frais état des lieux de sortie

istien2001 · #1 21-07-2015 23:40:45

Bonsoir!

Je suis nouvelle propriétaire mais je dois faire un état des lieux de sortie avec les anciens locataires: comment évaluer le coût de certains frais, plus précisément, ils ont cassé une poignée de frigo mais le frigo est encore fonctionnel mais la poignée n'est plus trouvable?
Soit dis en passant, l'alimentation au frigo est coupée mais le frigo est fermé!
La porte d'une armoire de la cuisine est détachée et j'ignore s'il est possible de la remettre?
Qui de la peinture?
Par ailleurs, ils ont eu apparemment des problèmes de paiement de l'électricité et le fournisseur a aussi placé un compteur à budget: à combien peut s'élever le dommage pour le bailleur propriétaire (image du bien etc, suppression du compteur à budget etc.)??
Bref...comment évaluez-vous les dommages en cas d'état des lieux de sortie (bien meublé)?

Avez-vous des grilles de référence à ce sujet???

Pour info, il s'agit d'un bail d'un an de résidence secondaire pour étudiants.

Merci!

Dernière modification par istien2001 (21-07-2015 23:41:57)

jacq · #2 22-07-2015 06:46:36

Faite appel à un expert il vous assistera lors de l'état des lieux de sortie, frais 150à250€, vous resterez serein lors de l'état des lieux et le locataire sortant sera tenu a respecter ses engagements dès qu'il signe pour accord.
Vous serez au moins indemnisé à sa juste valeur pour les dégâts.

Francis, PIM, rexou

istien2001 · #3 22-07-2015 20:52:46

Bonsoir!
Je vous remercie de votre réponse. Puis-je le contraindre à un état des lieux de sortie avec expert si la propriétaire avant moi l'avait fait à l'amiable?
Cordialement
Geneviève

Erico · #4 22-07-2015 21:28:13

istien2001 a écrit :

Bonsoir!
Je vous remercie de votre réponse. Puis-je le contraindre à un état des lieux de sortie avec expert si la propriétaire avant moi l'avait fait à l'amiable?
Cordialement
Geneviève

il faut lire ce qui est prévu dans le contrat à ce sujet

si un ELS avec expert à frais partagés n'est pas prévu ,vous pouvez quand même le proposer au locataire, mais il peut le refuser

dans ce cas une solution, prendre un expert à VOS frais, dans ce cas par correction prévenez le loc au moins 15 jours à l'avance

et libre à lui d'en prendre un...ou pas...

Dernière modification par Erico (22-07-2015 21:29:47)

GT · #5 22-07-2015 23:06:02

Et, je suppose, en cas de choix unilatéral par le bailleur d'un expert, possibilité pour le locataire sortant de contester devant le juge de paix compétent les constatations établies par ledit expert et/ou le montant estimé par celui-ci des dégâts locatifs, juge de paix qui pourrait désigner un expert judiciaire.

Erico · #6 23-07-2015 06:17:29

GT a écrit :

Et, je suppose, en cas de choix unilatéral par le bailleur d'un expert, possibilité pour le locataire sortant de contester devant le juge de paix compétent les constatations établies par ledit expert et/ou le montant estimé par celui-ci des dégâts locatifs, juge de paix qui pourrait désigner un expert judiciaire.

bien sûr, mais le locataire devra y réfléchir

si il va en justice de paix et qu'il perd, il devra payer ce que l'expert du proprio avait calculé + les frais de justice , d'expert et d'avocats, si des avocats ont été engagés

une jeune femme qui avait signé un bail avec moi, s'est désistée quelques jours avant d'entrer dans les lieux, j'ai demandé 1 mois et demi d'indemnité ( alors que je pouvais en demander 3 ) elle n'a pas voulu, est allée en justice, a perdu et au final ça lui a coûté plus du double de ce que je réclamais
elle a du payer le mois et demi...les frais de justice, mon avocat et son avocat...bref de 800 euros, la facture est montée presque à 2.000

Dernière modification par Erico (23-07-2015 06:18:52)

ChristopheDelagrange · #7 23-07-2015 12:46:11

istien2001 a écrit :

Bref...comment évaluez-vous les dommages en cas d'état des lieux de sortie (bien meublé)?

Personnellement, je procède comme ceci :

Quand le locataire
m'annonce son intention de partir, je demande une visite du logement, pour voir q'il y a des dégâts ou s'il est bien entretenu.

Si le logement a l'air en bon état et que le locataire est de bonne foi, je prévois un ELS à l'amiable.

Par contre, si c'est un locataire porté sur le conflit ou que son logement semble dégradé, je lui demande de signer l'ordre de mission d'un expert que je lui présente. S'il signe cet ordre de mission, cela signifie qu'il est d'accord pour prendre cet expert.
Ensuite l'expert vient, et s'il connait son métier, il fera signer son ELS aux deux parties, qui ne pourront plus le contester par la suite.
Il arrive aussi que l'expert fasse signer son ordre de mission à son arrivée, avant de procéder à l'état des lieux.

Quoi qu'il en soit, le mieux est de toujours obtenir l'accord du locataire, parce que s'il réfute l'état des lieux, c'est problématique, compte tenu que l'avis d'un expert désigné par le bailleur peut toujours être contesté.

Erico · #8 23-07-2015 14:51:21

Oui Christophe vous avez raison de procéder de la sorte

Mais si le loc est obtus, essayer de lui faire comprendre que si il n'accepte pas un expert à frais partagés, ça risque de lui coûter beaucoup plus que la remise en ordre, ce n'est pas une mauvaise chose....

ChristopheDelagrange · #9 23-07-2015 14:57:16

Erico a écrit :

Oui Christophe vous avez raison de procéder de la sorte
Mais si le loc est obtus, essayer de lui faire comprendre que si il n'accepte pas un expert à frais partagés, ça risque de lui coûter beaucoup plus que la remise en ordre, ce n'est pas une mauvaise chose....

Oui tout à fait.
Mais quand on lui dit que le prix d'un expert c'est minimum 200 €, il comprend en général. Ajoutons que s'il ne veut pas de cet expert, il devra prendre le sien, et payer chacun 200+ €... De quoi convaincre les réticents.
Sinon, ce que j'ai fait une fois c'est déposer une requête pour la désignation d'un expert, avec photos des dégâts à l'appui. Et ce avant la fin de bail - et demande en plus de validation de congé + indemnités. Le Juge s'est déplacé avec un technicien. Coût de 175 €.

Dernière modification par ChristopheDelagrange (24-07-2015 11:00:54)

Francis · #10 23-07-2015 15:54:58

Un expert judiciaire pour 175 € !!!! dans quel pays et quelle année ?

ChristopheDelagrange · #11 23-07-2015 16:59:32

Francis a écrit :

Un expert judiciaire pour 175 € !!!! dans quel pays et quelle année ?

L'année passée.
Visite des lieux du juge accompagné de son expert.
Ayez la politesse de ne pas dire que c'est faux je vous prie. J'ai encore une copie du jugement.
Que cela surprenne certains experts indépendants je le conçois bien.

Francis · #12 24-07-2015 08:07:20

Je ne suis pas impoli, peut-être ma réponse est-elle impertinente mais certainement pas impolie.
Je m’étonne de ces honoraires d’expert judiciaire soient aussi faibles.

Il faut tout de même savoir que ces honoraires sont soumis à une tva de 21 % et qu’une heure de vacation d’un expert doit être facturé ± 65 €.

De plus, l’expertise judiciaire demande le respect d’une procédure assez stricte de la part de l’expert avec notamment convocation des parties par recommandé, première visite des lieux, envoi de ses premières constatations, réception des réponses des parties, envoi des conclusions, etc. dépôt de son rapport au tribunal. Je ne vois pas comment faire tout cela pour 175 € tva comprise.

La dernière désignation d’expert judiciaire dont j’ai eu connaissance, et pour un problème similaire, mentionnait de dépôt d’un cautionnement d’environ 650 € pour couvrir les honoraires estimés de l’expert judiciaire.

êtes vous certain que ces 175 € ne sont pas les frais de déplacement du juge et de son greffier sur les lieux ?

Et nous parlons bien ici d'une expertise judiciaire !

Erico · #13 24-07-2015 08:26:59

Un expert roumain ou polonais pitête .....

GT · #14 24-07-2015 10:26:14

Il semble qu'une expertise judiciaire n'ait pas été ordonnée par le juge dans le cas soumis par Chistophe Delagrange. Mais que le juge se soit déplacé sur les lieux avec un "conseiller". Vrai ? D'où un coût inférieur à celui d'un ELS réalisé dans le cadre d'une véritable expertise judiciaire.

ChristopheDelagrange · #15 24-07-2015 10:56:41

GT a écrit :

Il semble qu'une expertise judiciaire n'ait pas été ordonnée par le juge dans le cas soumis par Chistophe Delagrange. Mais que le juge se soit déplacé sur les lieux avec un "conseiller". Vrai ? D'où un coût inférieur à celui d'un ELS réalisé dans le cadre d'une véritable expertise judiciaire.

Absolument.
J'ai retrouvé le jugement. C'est en fait 158 € qui m'étaient demandés pour la visite sur place du juge et de son technicien.
Le juge avait d'ailleurs dit à l'audience que s'il désignait un expert indépendant, ce serait en effet plus cher. C'est pourquoi il a proposé de se déplacer avec son technicien.

Mais je comprends que les "experts" indépendant n'apprécient pas que l'on donne ce genre de renseignement. Les bailleurs pourraient préférer passer par un jugement, plutôt que commander un "expert" à prix prohibitifs. Car il est bien évident que demander 250 ou 300 € pour un état des lieux qui dure moins d'une heure, c'est abusif. Je l'ai fait deux fois et je ne suis pas près de recommencer. Ces deux prétendus experts sont passé à côté de la moitié des dégâts. Après, il en existe certainement de très sérieux. Si quelqu'un a des références en province de Liège, je suis intéressé

rexou · #16 24-07-2015 13:13:32

Une remarque à ChristopheDelagrange : Il y a expert et "expert"... tous ne se valent pas, c'est vrai. Mais le prix demandé (200/250, voire 300€) inclut le déplacement, les constatations, et la rédaction + envoi du rapport. On dépasse largement l'heure de travail que vous évoquez. Il arrive que ce prix soit surfait... si le prétendu expert est un guignol, tout euro payé est un euro de trop.

Perso, je prévois dans mes baux que l'ELE et ELS sont effectués à frais partagés par l'expert XXX. Je fais toujours un ELE... et très exceptionnellement un ELS. L'expert est géomètre et avec une qualification certaine... mais n'importe quel plouc peut aussi se dire expert et c'est dommage.

Il est à noter qu'un jugement n'implique pas nécessairement (et c'est même plutôt rare) le déplacement du juge avec un technicien... en général, le juge nomme un expert judiciaire... au prix fort. Aller au jugement pour éviter de payer l'expert n'est pas un bon plan pour le locataire je trouve...

Dernière modification par rexou (24-07-2015 13:17:13)

Francis · #17 24-07-2015 14:51:32

Mais c'était quoi cet expert "dépendant du juge", son greffier ? Par ailleurs, son greffier était présent également je suppose car un juge ne se déplace jamais sans son greffier !

Quelle était aussi le problème exact ?

C'est facile de faire les comptes des autres mais il faut tout compter aussi.
De ses 250 € d'honoraires,
il y a 21 % de TVA que l'expert reverse quasi entièrement à l'état car il n'a que peu de tva sortante.
il y a le déplacement.
Il y a le temps pris pour prendre les rendez-vous, les confirmer par courrier ou mail, envoyer les rapports et les états d'honoraires.
Il y a aussi le loyer du bureau, le salaire de la secrétaire, les frais divers, etc.

Donc, pour tout cela et tout ce que je n'ai pas écrit, 158 €, il y a un sacré problème ! ! ! ! ! !

Francis · #18 24-07-2015 14:59:26

J'ai oublié aussi.

Moi aussi je fais des ELS en 1 heure mais comme je ne sais jamais à l'avance le temps qu'il me faudra exactement, je dois bloquer minimum 2 heures dans mon agenda.
Cela explique qu'un expert ne peut pas réaliser 8 états des lieux par jour (1 heure par état des lieux) de 250 € chaque. et c'est dommage car cela me permettrai de ne travailler que 6 jours par mois !

Erico · #19 24-07-2015 16:20:31

ChristopheDelagrange a écrit :

GT a écrit :
Il semble qu'une expertise judiciaire n'ait pas été ordonnée par le juge dans le cas soumis par Chistophe Delagrange. Mais que le juge se soit déplacé sur les lieux avec un "conseiller". Vrai ? D'où un coût inférieur à celui d'un ELS réalisé dans le cadre d'une véritable expertise judiciaire.
Absolument.
J'ai retrouvé le jugement. C'est en fait 158 € qui m'étaient demandés pour la visite sur place du juge et de son technicien.
Le juge avait d'ailleurs dit à l'audience que s'il désignait un expert indépendant, ce serait en effet plus cher. C'est pourquoi il a proposé de se déplacer avec son technicien.
Mais je comprends que les "experts" indépendant n'apprécient pas que l'on donne ce genre de renseignement. Les bailleurs pourraient préférer passer par un jugement, plutôt que commander un "expert" à prix prohibitifs. Car il est bien évident que demander 250 ou 300 € pour un état des lieux qui dure moins d'une heure, c'est abusif. Je l'ai fait deux fois et je ne suis pas près de recommencer. Ces deux prétendus experts sont passé à côté de la moitié des dégâts. Après, il en existe certainement de très sérieux. Si quelqu'un a des références en province de Liège, je suis intéressé

y a pas mal de clowns qui se disent experts en effet, j'en ai fait l'amère expérience

les bons, il y en a aussi, sont débordés

un peu comme dans toutes les professions quoi

j'en cherche aussi un dans mon coin, région de Mons... sad

ChristopheDelagrange · #20 24-07-2015 16:36:31

Francis a écrit :

Je ne suis pas impoli, peut-être ma réponse est-elle impertinente mais certainement pas impolie.
Je m’étonne de ces honoraires d’expert judiciaire soient aussi faibles.
Il faut tout de même savoir que ces honoraires sont soumis à une tva de 21 % et qu’une heure de vacation d’un expert doit être facturé ± 65 €.
De plus, l’expertise judiciaire demande le respect d’une procédure assez stricte de la part de l’expert avec notamment convocation des parties par recommandé, première visite des lieux, envoi de ses premières constatations, réception des réponses des parties, envoi des conclusions, etc. dépôt de son rapport au tribunal. Je ne vois pas comment faire tout cela pour 175 € tva comprise.

Mais oui bien sûr.
Quand il y a vraiment une facture... Parce que dans les deux expériences que j'ai eues : tout en noir.
Et quand il y a facture, il y a aussi déduction de frais professionnels, récupération de la TVA sur la voiture et amortissement, le mobilier, les investissements, etc etc etc...

Comme vous êtes particulièrement bouché ou de mauvaise foi, vous n'avez pas lu ou pas voulu lire qu'il ne s'agit pas de l'expertise judiciaire mais d'un déplacement du juge avec son expert. Savez-vous que le ministère de la justice est financé par nos impôts et que la plupart de ses prestations sont gratuites ? Ainsi, les 40 € de la requête ne couvrent certainement pas le salaire du juge, du huissier, du greffier. La visite d'un juge sur place pour évaluer une situation ( = état des lieux + dommages divers + bilan de frais etc) fait partie de la procédure ! Les 158 euros qui m'ont été demandés couvrent la main d’œuvre du technicien. Voilà donc la raison de ce montant.

Cela dit, comme disait Rexou, il n'est pas évident de convaincre un juge de se rendre sur place. J'y suis arrivé (photos à l'appui), le juge a bien compris qu'entre les dires du locataire et les miens, il fallait une visite pour se faire une bonne idée des problèmes. A savoir qu'il y avait de gros dégâts faits par le chien de Monsieur, boiseries et bas de porte rongés, tapisserie arrachée. J'imagine que le juge a voulu voir sur place pour l'ELS mais aussi pour estimer le montant d'un préjudice et de l' indemnité de résolution

Dernière modification par ChristopheDelagrange (24-07-2015 16:39:20)

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